Guía completa de los REIT hipotecarios

Convertirse en inversionista inmobiliario no tiene por qué implicar la administración de propiedades de alquiler. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces hipotecarios (mREIT) permiten a los inversionistas participar en el mercado inmobiliario sin adquirir directamente una propiedad de inversión. Para muchos inversionistas nuevos, esta puede ser una opción más accesible para iniciarse en el sector inmobiliario.

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) simplifica la inversión en bienes raíces, y tu compromiso financiero inicial puede ser muy pequeño. A continuación, encontrarás una explicación más detallada de cómo funcionan los mREIT y algunas ventajas y desventajas importantes que debes considerar.

¿Qué son los REIT?

Un REIT es una compañía que administra bienes raíces en nombre de sus inversionistas y paga una parte significativa de sus ingresos en forma de dividendos. Muchos REIT son empresas públicas que cotizan en la bolsa de valores. Antes de invertir, debes investigar y analizar cuidadosamente las ventajas y desventajas de cada inversión.

En la categoría de REIT, encontrarás una amplia variedad de oportunidades de inversión. Estas pueden incluir REIT centrados en inmuebles residenciales, comerciales o en sectores altamente especializados, como residencias para adultos mayores, hoteles turísticos o campos de golf.

Como en cualquier otra inversión, si quieres tomar decisiones bien fundamentadas, es importante que te tomes el tiempo para obtener más información sobre los posibles rendimientos, los riesgos y la manera en que podría encajar en tu estrategia de inversión de largo plazo. Si tienes dudas sobre el riesgo, puede resultar conveniente trabajar con un profesional financiero autorizado.

¿Qué es un REIT hipotecario?

Un REIT hipotecario invierte en hipotecas y en títulos respaldados por hipotecas (MBS). Estas compañías, que a veces operan de forma similar a un fondo de inversión, compran grandes volúmenes de hipotecas o MBS para generar ingresos a partir de los intereses pagados por esos préstamos.

Los inversionistas hipotecarios que venden hipotecas desempeñan un papel esencial en el mercado de bienes raíces. También compran y convierten en valores los préstamos originados por otros prestamistas, lo que libera liquidez para nuevas hipotecas. Ese ciclo de originar y vender hipotecas es parte esencial del mercado de la propiedad de vivienda.

Si quieres invertir en REIT hipotecarios, puedes encontrarlos en las principales bolsas de valores, como la Bolsa de Nueva York (NYSE) y la Nasdaq. Los REIT hipotecarios pueden ayudarte a construir un portafolio diversificado distribuido entre múltiples clases de activos.

¿Qué son los títulos respaldados por hipotecas?

Los títulos respaldados por hipotecas son inversiones en las que una gran colección de préstamos hipotecarios se combina para crear un bono que los inversionistas pueden comprar y vender en mercados secundarios o mantener hasta su vencimiento.

Entidades vinculadas al gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac, compran con frecuencia hipotecas del prestamista que las emitió, las agrupan en un MBS y las venden a inversionistas, incluidos los mREIT.

REIT de capital vs. REIT hipotecarios

Un REIT de capital es el tipo más frecuente de REIT. Un REIT de capital posee y opera las propiedades que integran su portafolio, como un gran número de edificios de apartamentos o centros de almacenamiento. De esta manera, un REIT de capital suele generar ingresos mediante rentas.

Un REIT hipotecario genera ingresos mediante los intereses de hipotecas y de títulos respaldados por hipoteca. En general, los REIT de capital pueden ofrecer ingresos más estables, mientras que los REIT hipotecarios suelen proporcionar rendimientos por dividendos más altos, especialmente cuando aumentan las tasas de interés.

Beneficios de invertir en REIT hipotecarios

Los REIT hipotecarios pueden resultar beneficiosos para inversionistas, prestamistas y prestatarios. Cada uno desempeña un papel importante en el ecosistema inmobiliario. Estos son algunos beneficios que tú, como inversionista, puedes buscar al destinar tus fondos a los REIT hipotecarios:

• Diversificación. Invertir en REIT hipotecarios y otras inversiones vinculadas al sector inmobiliario puede ayudarte a diversificar tu portafolio de bienes raíces.
• No tienes que dar mantenimiento a la vivienda.Puedes invertir en la industria de bienes raíces sin tener que comprar ninguna propiedad física. Así, no tendrás que preocuparte por las molestias típicas de ser propietario de inmuebles en alquiler, como goteras en el techo o inquilinos problemáticos.
• Fondos protegidos. El IRS exige que los accionistas reciban al menos el 90% de los ingresos de un REIT. Esto ayuda a asegurar que tus fondos se administren correctamente.
• Liquidez. A diferencia de las propiedades físicas, que pueden tardar meses en venderse, podrías vender un REIT casi de inmediato en tu cuenta del mercado de valores.

Otro beneficio general es que los REIT hipotecarios ayudan a financiar préstamos hipotecarios para compradores de vivienda al aportar capital a la industria. La liquidez y el crédito que generan permiten que el sector hipotecario siga funcionando de manera eficiente.

Riesgos de invertir en REIT hipotecarios

Aunque invertir en REIT hipotecarios puede ser beneficioso, no está exento de riesgos. Comprender cómo tu inversión podría tener un rendimiento inferior o generar pérdidas puede ayudarte a tomar decisiones más informadas.

Los REIT hipotecarios pueden ser riesgosos por las siguientes razones:

• Riesgo de la tasa de interés. Las tasas de interés fluctúan con el tiempo, pero nadie puede preverlas con certeza. Cuando las tasas de interés del mercado suben o bajan, el valor de un REIT hipotecario se ve afectado. Cuando suben los precios de los bonos, los precios de los bonos suelen caer, ya que los inversionistas pueden obtener mejores rendimientos en otros mercados. En cambio, cuando las tasas bajan, los inversionistas pueden estar dispuestos a pagar una prima por un rendimiento más alto.
• Riesgo de pago por adelantado. Los REIT hipotecarios toman decisiones basándose en los términos establecidos en una hipoteca. Pero si un comprador de vivienda refinancia con mejores condiciones o cancela su préstamo antes de tiempo, los inversionistas pueden perder los pagos de intereses que habían previsto.
• Riesgo de crédito. Si una hipoteca no está respaldada por una agencia federal, como Fannie Mae o Freddie Mac, eso puede representar un mayor riesgo crediticio si el prestatario se atrasa en el pago. Si un prestatario deja de pagar su préstamo, la inversión puede generar rendimientos inferiores a los esperados.
• Riesgo de refinanciación. Los REIT hipotecarios residenciales suelen pedir dinero prestado a bajo costo y a corto plazo para comprar hipotecas de largo plazo. Esto significa que el REIT podría necesitar volver a pedir prestado en el corto plazo para seguir manteniendo los préstamos de largo plazo, lo que puede implicar costos más altos al renovar esa deuda.

Aunque toda inversión conlleva cierto nivel de riesgo, investigar minuciosamente cada REIT hipotecario antes de comprarlo puede ayudarte a administrar tu exposición al riesgo y mantener tus inversiones alineadas con tus objetivos financieros.

Preguntas frecuentes

Mientras evalúas los REIT hipotecarios como inversión, considera estas preguntas frecuentes sobre ellos.

¿Debes invertir en un REIT de capital o en un REIT hipotecario?

Mientras que los REIT de capital generan ingresos al tener propiedades físicas, los REIT hipotecarios obtienen rendimientos de los intereses de las hipotecas. Esto significa que los REIT hipotecarios pueden ser más riesgosos, pero también pueden ofrecer rendimientos más altos.

¿Con qué frecuencia pagan dividendos los REIT hipotecarios?

Cada REIT hipotecario decide su propio programa de pago de dividendos. La mayoría paga dividendos trimestralmente, aunque algunos los pagan mensual o semestralmente. Un portafolio de REIT con dividendos mensuales puede ayudarte a construir un flujo de ingresos mensual más predecible.

Conclusión

Si quieres invertir en un conjunto de propiedades al mismo tiempo, un REIT puede ser la opción adecuada. Si quieres invertir en un grupo de hipotecas, un REIT hipotecario podría ser la mejor opción. Cualquiera de las dos alternativas puede tener sentido para una amplia gama de inversionistas, según sus objetivos y circunstancias.

Y si quieres invertir directamente en propiedades individuales, también puedes hacerlo. Si quieres comprar una propiedad de inversión y necesitas una hipoteca, puedes iniciar el proceso con Rocket Mortgage^® para obtener más información.