Cómo los bonos afectan las tasas hipotecarias

Si estás pensando en comprar o refinanciar una vivienda, prestar atención al mercado de bonos puede ayudarte a estar preparado cuando surja una buena oportunidad. Tu tasa hipotecaria se determina en parte por las condiciones del mercado de bonos. Los bonos y las tasas hipotecarias tienen una relación inversa: Cuando suben los precios de los bonos, bajan las tasas hipotecarias. Esto también significa que las tasas hipotecarias suben cuando bajan los precios de los bonos.

Cómo funcionan los préstamos con bonos

Los bonos son préstamos de largo plazo y de bajo riesgo. A veces, las ciudades emiten bonos municipales para financiar infraestructura como escuelas o carreteras, pero las hipotecas se ven más afectadas con los títulos respaldados por hipotecas (MBS) y los bonos del Tesoro de EE. UU. Los títulos respaldados por hipotecas son grupos de préstamos agrupados como productos financieros que se venden en el mercado secundario.

Un bono del Tesoro de EE. UU. es un préstamo que haces al gobierno y este te lo devuelve con intereses a lo largo del tiempo. Ambas inversiones tienen tasas fijas. Aunque la tasa de interés no es tan alta como la que podrías obtener en el mercado de valores, ofrece una rentabilidad garantizada.

¿Cuándo se determinan las tasas de los bonos del Tesoro?

Se realizan subastas en las que las personas pueden pujar por distintos tipos de valores y plazos. De esta forma, el mercado establece las tasas a las que está dispuesto a mantener la deuda pública a cambio de un rendimiento prometido. Estas subastas se realizan regularmente según el tipo y plazo del valor. Las personas interesadas en participar en las subastas o en adquirir bonos de ahorro del gobierno pueden visitar el sitio web de Treasury Direct.

Relación entre bonos y tasas hipotecarias

El enlace entre las hipotecas y los bonos proviene de la competencia entre inversiones. Tanto los bonos como los títulos respaldados por hipotecas resultan atractivos para tipos similares de inversionistas, normalmente aquellos que buscan rendimientos estables con cierto grado de seguridad.

Aunque el tamaño de los préstamos puede variar, lo importante es saber que los préstamos con características similares se agrupan para los inversionistas hipotecarios. Por ejemplo, un MBS podría estar compuesto por préstamos de residencias principales de prestatarios con puntuaciones de crédito de 680 o más. La tasa de interés que reciben esos prestatarios depende del rendimiento del MBS.

Aunque un MBS individual determina tu tasa, el punto de partida para la inversión en MBS se basa históricamente en el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. A veces es mayor y a veces menor, pero la diferencia entre el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años y la tasa hipotecaria fija a 30 años suele estar en el rango de 2% a 2.5%. A esa diferencia se le llama spread.

Qué pasa cuando fluctúan los bonos

Las fluctuaciones en las tasas de los bonos tienen efecto en quienes buscan comprar o refinanciar viviendas, ya que influyen directamente en la tasa hipotecaria que reciben, sin importar el plazo. Por ejemplo, durante la pandemia de COVID-19, la preocupación por los efectos económicos generalizados llevó a muchas personas a refugiarse en bonos por su rentabilidad garantizada. Las tasas hipotecarias cayeron hasta 2.65% en la semana del 7 de enero de 2021.

Por otro lado, los rendimientos de los bonos también se ven muy afectados por la inflación. Como los bonos normalmente ofrecen una tasa de rendimiento fija que no está vinculada a la inflación, si los precios suben demasiado rápido, se pierde poder adquisitivo. A medida que han aumentado las preocupaciones por la inflación en los últimos años, los rendimientos de los bonos también han subido, alcanzando el 6.64% en la semana del 3 de abril de 2025, según la encuesta del mercado hipotecario primario de Freddie Mac.

Efecto del aumento en las tasas de los bonos

Las tasas de los bonos pueden aumentar por diversos motivos, pero dos de los más frecuentes son una percepción positiva sobre la economía o preocupaciones por el aumento de la inflación. Si las personas se sienten optimistas respecto a la economía, podrían considerar otras inversiones que implican más riesgo a cambio de un mayor rendimiento potencial. A veces, simplemente significa que la gente invertirá más en acciones. Para atraer a los inversionistas, es necesario ofrecer rendimientos más altos en los bonos.

Cuando inviertes en bonos, constantemente intentas anticiparte a la tasa de inflación, de modo que el rendimiento del bono supere el aumento de precios previsto durante la vida del instrumento. Si se anticipa una inflación más alta en los próximos meses o años, los rendimientos de los bonos tienden a subir. Sea cual sea la causa, cuando aumentan los rendimientos de los bonos, las tasas hipotecarias también tienden a subir.

Efecto de la disminución en las tasas de los bonos

Por otro lado, si las personas consideran que la inflación estará bajo control o tienen preocupaciones sobre el rumbo de la economía, tienden a invertir más en bonos. El gobierno de EE. UU. cumple con los pagos de sus bonos porque todo el sistema financiero y crediticio se basa en esta confianza. Por eso, estos instrumentos son quizás las inversiones más seguras que se pueden hacer. Sin embargo, si hay una gran demanda de bonos, los rendimientos no necesitan ser tan altos.

Cuando caen los rendimientos del Tesoro, también bajan los precios de MBS y, por lo tanto, también lo hacen las tasas hipotecarias.

¿Qué tasas hipotecarias se ven afectadas por los bonos?

Las hipotecas a tasa fija tienen tasas de interés que permanecen constantes durante todo el plazo del préstamo. Al mismo tiempo, las hipotecas con tasa de interés ajustable (AR) pueden modificarse anual o semestralmente después de un período fijo de varios años al inicio del plazo. Pero, independientemente del tipo de hipoteca que tengas, las tasas se ven afectadas por el mercado de bonos:

• Tasas fijas: Con una tasa fija, tu hipoteca será una cantidad superior a la curva de rendimiento de los bonos del tesoro de largo plazo. En el caso de una hipoteca fija a 30 años, el bono de referencia utilizado por los inversionistas suele ser el bono del Tesoro estadounidense a 10 años.
• Tasas de interés ajustables: Las tasas iniciales de las ARM también se basan en las curvas de rendimiento de largo plazo, ya que normalmente tienen plazos de 30 años. Una vez finalizado el período fijo, los ajustes suelen estar vinculados a los bonos del Tesoro, ya que sus rendimientos sirven de base para índices como el Secured Overnight Financing Rate (SOFR) y el Constant Maturity Treasury (CMT), que se usan en las hipotecas convencionales, de la FHA y de la VA.

Conclusión: Entender la relación entre los bonos y las tasas hipotecarias

No puedes controlar el movimiento del mercado cuando estás buscando casa o intentando refinanciar. Pero entender cómo se mueven las tasas de interés puede darte una mejor idea de las condiciones que dan lugar a tasas favorables, para que puedas tomar decisiones acertadas en el momento adecuado. Cuando aumenta la demanda de bonos, las tasas hipotecarias tienden a bajar. Lo contrario ocurre cuando hay mayor preocupación sobre la inflación o más interés en invertir en acciones.