¿Qué es la tasa de vacancia y cómo se calcula?

Si estás pensando en invertir en propiedad de alquiler, comprender las tasas de vacancia es fundamental. Estas tasas muestran cuántas unidades en una propiedad están alquiladas y cuántas están vacías. También indican si una propiedad está operando de manera eficiente y cuál es su potencial de ingresos a futuro.

¿Qué es la tasa de vacancia?

La tasa de vacancia, a veces llamada tasa de vacancia física es el porcentaje de unidades de alquiler en una propiedad que están desocupadas durante un período determinado. Las tasas de vacancia son el inverso de las tasas de ocupación. Una tasa de vacancia alta sugiere que una propiedad puede tener problemas como unidades anticuadas, administración deficiente, una ubicación poco atractiva o alquileres demasiado caros. Por el contrario, tasas de vacancia bajas indican que la propiedad está en demanda, bien administrada, tiene precios accesibles y genera ingresos estables.

Cómo calcular la tasa de vacancia

Existen dos formas de calcular la tasa de vacancia de una propiedad.

Para el porcentaje de unidades desocupadas en un edificio, la fórmula es:

Tasa de vacancia = (unidades vacantes / total de unidades) × 100.

Por ejemplo, si un edificio de apartamentos tiene 11 unidades vacías de un total de 120, la tasa de vacancia sería:

(11 / 120) x 100 = 9.2%

Para el porcentaje de tiempo que una unidad ha estado vacante, la fórmula es:

Tasa de vacancia = (días vacantes / días disponibles) × 100.

Por ejemplo, si una unidad de alquiler estuvo desocupada durante 23 días en el año:

(23 / 365) x 100 = 6.3%

Dado que las tasas de vacancia entre el 5% y el 10% se consideran saludables, estos porcentajes sugieren que la propiedad es próspera, bien administrada y adecuadamente valorada.

Tasa de vacancia para portafolio o propiedades multifamiliares

¿Qué pasa si eres propietario o estás interesado en invertir en un edificio multifamiliar o en un portafolio de unidades y quieres calcular su tasa de vacancia de manera agregada? Fácil. Solo suma el número total de días vacantes de todas las unidades y divídelo entre el número total de días disponibles para alquilar. Este es un ejemplo de cómo se vería:

Tasa de vacancia = (114 / 1,280) x 100 = 8.9%

Tendencias actuales en la tasa de vacancia residencial

Desde 2022, la tasa nacional de vacancia residencial ha ido aumentando ligeramente año tras año. En el primer trimestre de 2025, la tasa nacional de vacancia en alquileres es del 7.1%, frente al 6.6% en el mismo trimestre de 2024. Aunque la tasa de vacancia sigue estando por debajo de 10% a nivel local, indica un crecimiento en la oferta de unidades.

Sin embargo, como el país es grande, las estadísticas nacionales pueden ocultar lo que realmente sucede en áreas específicas. Por ejemplo, en Austin, Texas se observó una tasa de vacancia en apartamentos de dos habitaciones alcanzó el 9.85% a inicios de 2025, comparado con solo 3.97% en 2021. Esto ha tenido como consecuencia una disminución en los precios de alquiler, ya que los inquilinos ahora tienen más poder de negociación.

Y en Tampa, Florida, las tasas de vacancia en propiedades multifamiliares han superado el 10% por primera vez en 15 años. La incorporación de 7,400 unidades el año pasado, junto con otras 11,000 previstas para 2025, está contribuyendo al aumento, a pesar de una demanda de inquilinos saludable.

Estos dos ejemplos enfatizan por qué es importante investigar las tasas de vacancia del mercado local y las condiciones económicas para obtener una imagen clara de tu inversión.

Qué pueden indicar las tasas altas de vacancia

Las tasas aceptables de vacancia pueden variar según la región, las condiciones del mercado y otros factores, pero normalmente una tasa saludable tiende a estar entre el 5% y el 10%. Entonces, ¿qué es una tasa de vacancia alta?

Podría señalar problemas en el mercado general y que la demanda está muy por debajo de la oferta. Sin embargo, si tu propiedad tiene una tasa de vacancia más alta que otras en tu región, podría indicar problemas específicos de tu propiedad.

Por ejemplo, podría tratarse simplemente de un problema de marketing o publicidad. También podría indicar que las unidades están anticuadas o poco atractivas y necesitan renovaciones, o que las rentas están sobrevaloradas para el mercado actual.

Qué pueden indicar las tasas bajas de vacancia

Las tasas bajas de vacancia suelen indicar un mercado fuerte, donde la demanda de alquiler supera a la oferta. También pueden significar que una propiedad está bien administrada y es deseable. Los propietarios podrían tener más opciones para seleccionar inquilinos bien calificados.

Las tasas bajas de vacancia, combinadas con una buena administración, también pueden indicar que una propiedad está maximizando su rentabilidad, convirtiéndola en una inversión atractiva.

Entiende y calcula la tasa de vacancia económica

Existe otro tipo de tasa de vacancia que muchos inversionistas consideran un mejor indicador del potencial de inversión y rentabilidad probable de una propiedad: la tasa de vacancia económica.

Esta tasa mide la diferencia entre la renta potencial bruta (GPR) de una propiedad y su ingreso real por rentas. La ventaja de esta tasa es que toma en cuenta factores importantes más allá de simplemente el número de unidades vacantes.

Por ejemplo, la tasa de vacancia económica incluye unidades que están ocupadas, pero no generan renta, como unidades para el administrador de la propiedad, promociones como semanas o meses gratis para nuevos inquilinos, e incluso ingresos no realizados debido a que algunas unidades se alquilan por debajo del precio de mercado.

Para calcularlo, usa esta fórmula:

Tasa de vacancia económica = (alquiler potencial bruto – ingreso real por alquiler) / alquiler potencial bruto x 100

Veamos este ejemplo:

Supongamos que una propiedad tiene 100 unidades con un alquiler promedio de $2,000. El alquiler en el mercado para el área es de $2,100. Además, hay una unidad para el administrador, que no paga alquiler, y siete unidades vacantes.

El alquiler potencial bruto del edificio es $2,100 x 100 = $210,000

El ingreso de alquiler potencial bruto es $2,000 x (100 - 8) = $184,000

Tasa de vacancia económica = ($210,000 - $184,000) / $210,000 x 100 = 12.38%

Qué indica la tasa de vacancia del mercado a los inversionistas

La tasa de vacancia del mercado es otro indicador importante que se debe comprender. Refleja el porcentaje promedio de unidades de alquiler desocupadas en una región específica. Puede ayudarte a poner en contexto la tasa de vacancia de tu propiedad y a tomar decisiones sobre comprar, vender, renovar, entre otras.

Dónde encontrar datos sobre la tasa de vacancia del mercado:

• Datos habitacionales de la Oficina del Censo de EE. UU.
• Sitios web de gobiernos locales
• Agentes de bienes raíces y administradores de propiedades
• Servicios de anuncios en línea y herramientas de investigación de mercado

Qué puede indicar una alta tasa de vacancia del mercado

Una tasa de vacancia alta podría indicar un exceso de unidades de alquiler en el área, lo que sugiere que la oferta supera la demanda. Estas condiciones del mercado pueden implicar un riesgo para la inversión. Conocer esto también puede darte poder de negociación.

Qué puede indicar una baja tasa de vacancia del mercado

Una tasa de vacancia baja podría sugerir un mercado inmobiliario sólido, con alta demanda y oferta limitada. Este entorno podría ser más seguro para invertir. Por supuesto, los vendedores también son conscientes de esto, lo cual puede dificultar encontrar una propiedad infravalorada a buen precio.

Conclusión: usa las tasas de vacancia para invertir con mayor inteligencia

Los distintos tipos de tasas de vacancia son más que simples cálculos. Proporcionan información valiosa para saber si una propiedad de alquiler puede generar ingresos pasivos o convertirse en una carga financiera. Su facilidad de uso, combinada con la importancia de la información que ofrecen, las convierte en una herramienta imprescindible para cualquier inversionista en bienes raíces. Si te interesa generar riqueza por medio de bienes raíces en alquiler, Rocket puede ayudarte a utilizar estas herramientas a tu favor. Hemos ayudado a miles de personas como tú en todas las etapas de su camino en el sector de bienes raíces.