Tasas hipotecarias para viviendas no ocupadas por el propietario: lo que necesitan saber los inversionistas

Las propiedades de inversión pueden generar ingresos pasivos por alquiler con el tiempo, creando un flujo constante de ingresos a partir de tus inversiones en bienes raíces. Tal vez incluso estés remodelando viviendas y revendiéndolas para obtener ganancias. Pero al analizar los números para determinar si tu inversión tiene sentido, las tasas hipotecarias para propiedades no ocupadas por el propietario son un factor importante.

¿Qué es una hipoteca para una vivienda no ocupada por el propietario?

Una hipoteca para propiedad no ocupada por el propietario financia una vivienda en la que el propietario no reside. Estos préstamos se utilizan para comprar propiedades de inversión, como viviendas que se alquilan o que se compran para renovarlas y venderlas posteriormente a un nuevo propietario. En cambio, las hipotecas para propiedades ocupadas por el propietario se utilizan para comprar viviendas principales o propiedades vacacionales en las que el propietario planea vivir.

Los prestamistas consideran que las hipotecas para propiedades no ocupadas por el propietario implican más riesgo que los préstamos para viviendas ocupadas por el propietario. Si tienes dificultades para encontrar inquilinos o si tu proyecto de renovación no resulta como esperabas, podrías tener problemas para pagar el préstamo. En momentos de inestabilidad financiera, las personas suelen priorizar el pago de su vivienda principal por encima de sus inversiones.

Tasas hipotecarias para viviendas no ocupadas por el propietario

Debido a que los prestamistas consideran que los préstamos para propiedades de inversión son más riesgosos, normalmente cobran tasas de interés más altas comparado con el financiamiento para propiedades ocupadas por el propietario. Otros factores que determinan la tasa de interés de una hipoteca para propiedad no ocupada por el propietario incluyen el pago inicial y la puntuación de crédito del prestatario.

Diferencias clave entre préstamos para propiedades ocupadas y no ocupadas por el propietario

Existen varias diferencias importantes entre un préstamo para propiedad de inversión y un préstamo para propiedades ocupadas por el propietario.

El punto clave del financiamiento para propiedades de inversión es que aún puedes calificar, pero los requisitos suelen ser más estrictos para obtener condiciones similares.

Qué esperar si envías una solicitud de hipoteca para una propiedad de inversión

Hemos mencionado que los requisitos para los préstamos de propiedades no ocupadas por el propietario son más estrictos, pero verlo desde la perspectiva del prestatario te dará una mejor idea de qué puedes esperar.

Requisitos de la puntuación de crédito

El requisito de puntuación de crédito para comprar una propiedad de inversión depende en gran medida de tu pago inicial. El método más frecuente de financiamiento es un préstamo convencional.

Independientemente de la puntuación mínima necesaria para calificar, la tasa de interés que obtengas de cualquier prestamista mejorará a medida que su puntaje crediticio aumente.

Pago inicial mínimo

Puedes esperar que tu prestamista exija entre el 15% y el 30% del precio de compra como pago inicial en un préstamo convencional conforme, dependiendo del número de unidades que tenga la vivienda, tu puntuación de crédito y si estás haciendo una refinanciación con desembolso de efectivo. Los préstamos jumbo para propiedades de inversión suelen requerir pagos iniciales entre el 20% y el 50%, según la cantidad del préstamo. Un pago inicial más alto puede ayudar a reducir la tasa de interés del préstamo.

Otro aspecto particular de las propiedades de inversión es que debes financiar el pago inicial con tus propios fondos. No se pueden utilizar fondos de regalo.

Reservas de efectivo

Necesitarás suficientes reservas de efectivo para poder cubrir el pago mensual de la hipoteca durante un número determinado de meses si pierdes tu empleo o tienes dificultades para alquilar la propiedad. Algunos inversionistas hipotecarios determinan este requisito caso por caso. Rocket Mortgage® exige al menos 6 meses de reservas de efectivo para una propiedad de inversión. En el caso de préstamos jumbo, este requisito puede llegar hasta 18 meses, dependiendo de la cantidad del préstamo.

Los activos aceptables para demostrar capacidad de reembolso incluyen cuentas corrientes y de ahorro acciones, bonos, obsequios por bodas o graduaciones. Entre las fuentes de financiamiento no aceptables se encuentran, entre otras, los préstamos comerciales, obsequios que deben reembolsarse, anticipos de salario y activos personales no líquidos.

Esto es particularmente importante si estás financiando varias propiedades, ya que puede haber períodos en los que tu propiedad de alquiler esté vacante y no genere ingresos.

Relación deuda-ingreso (DTI)

La relación deuda-ingreso (DTI) muestra qué parte de tu ingreso mensual se destina al pago de tus deudas. Al evaluar tu solicitud hipotecaria, el prestamista calculará tu relación DTI incluyendo el pago hipotecario proyectado. En general, el DTI máximo para calificar para una propiedad de inversión es del 45%, aunque algunos inversionistas evalúan cada préstamo de forma individual.

Puedes mejorar tus posibilidades de calificar trabajando en cualquiera de los dos lados de la ecuación. Pagar las deudas existentes, comenzando por aquellas que exigen el pago mensual más alto, puede ser de gran ayuda. También puedes asegurarte de que los ingresos potenciales por alquiler sean incluidos en tu relación DTI. Calcular tu DTI con anticipación puede ayudarte a saber qué esperar.

Tasación de la propiedad

Toda tasación estima el valor justo de mercado de la propiedad y verifica que se cumplan los requisitos básicos de salud y seguridad para su ocupación. También hay algunos aspectos adicionales que pueden aplicarse a las propiedades de inversión:

• Cálculo de ingresos por alquiler. En algunos casos, los tasadores incluyen los ingresos potenciales por alquiler en su evaluación, lo que puede utilizarse para mostrar ingresos en el momento de calificar para el préstamo.
• Renovaciones. Aunque Rocket Mortgage no ofrece este tipo de préstamos, existen opciones de financiamiento que permiten evaluar renovaciones futuras como parte del valor de la propiedad al comprar o refinanciar una vivienda.

Si la tasación de la propiedad resulta más baja de lo esperado, limitará la cantidad que puedes pedir prestada y es posible que tengas que pagar más dinero de tu propio bolsillo para comprar la vivienda. Para evitar sorpresas cuando llegue la tasación, conviene pedir a tu agente de bienes raíces un análisis comparativo de mercado.

¿Existen alternativas a las hipotecas para viviendas no ocupadas por el propietario?

También puedes acceder a opciones de financiamiento alternativas más allá de las hipotecas para viviendas no ocupadas por el propietario si quieres ampliar la extensión de tus inversiones inmobiliarias.

Préstamos de la FHA

Los inversionistas inmobiliarios que estén considerando la compra de viviendas multifamiliares ocupadas por el propietario de hasta 4 unidades pueden aprovechar los préstamos multifamiliares de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Además, una vez que hayas cumplido el requisito de ocupación por el propietario de 1 año de la FHA, puedes alquilar tu unidad y mudarte a una nueva propiedad.

Préstamos de SBA

Por otro lado, si ya tienes un historial comercial demostrado en inversiones inmobiliarias, también hay Préstamos de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) disponibles para propietarios que están listos para pasar de ser propietarios secundarios de bienes raíces a ser inversionistas inmobiliarios profesionales.

También vale la pena tener en cuenta que el proceso de solicitud de préstamos de la SBA se centra más en el plan de negocios y el historial que en la puntuación de crédito personal y la relación deuda-ingresos, aunque estos factores también se consideran.

Qué esperar si envías una solicitud de hipoteca para una propiedad de inversión

¿Estás pensando en enviar una solicitud de hipoteca para una propiedad de inversión? Es importante tener en cuenta varias cosas.

Tasas de interés más altas

Los prestamistas evalúan las hipotecas en una escala de riesgo. Las tasas hipotecarias para propiedades no ocupadas por el propietario son más altas porque suelen implicar más riesgo. Por ejemplo, si el prestatario enfrenta dificultades financieras, es probable que priorice el pago de su residencia principal antes que el de una propiedad de alquiler.

La puntuación de crédito y el historial crediticio del prestatario también pueden afectar las tasas de interés. En general, cuanto más alto sea tu puntuación de crédito, más favorable será la tasa de interés que recibirás. El tipo de propiedad y la cantidad de residencias que tienes también pueden afectar tu tasa de interés.

Plazos más cortos

Mientras que un comprador de vivienda puede extender el pago durante 30 años, los prestamistas de hipotecas para viviendas no ocupadas por el propietario tienden a ofrecer plazos de préstamo más cortos. Rocket Mortgage® puede ofrecer a los prestatarios préstamos de largo plazo para hipotecas de viviendas no ocupadas por el propietario; habla con uno de nuestros expertos en préstamos hipotecarios para obtener más información.

Pagos iniciales más altos

Dado que asumen un riesgo significativo, los prestamistas financieros generalmente necesitarán un pago inicial del 20% al 30% de los prestatarios de propiedad de inversión que quieran pedir un préstamo hipotecario para una vivienda no ocupada por el propietario.

Tasas de interés fijas o ajustables

Existen tanto hipotecas de tasa fija como hipotecas de tasa de interés ajustable (ARM) disponibles para préstamos de viviendas no ocupadas por el propietario, estas últimas pueden costarles más a los inversionistas si las tasas de interés suben significativamente. Algunos inversionistas inmobiliarios prefieren las ARM si no planean mantener la propiedad de largo plazo.

Requisitos estrictos de crédito

Los prestamistas suelen exigir puntuaciones de crédito más altas para solicitantes de hipotecas de propiedades no ocupadas por el propietario, históricamente al menos un puntaje FICO® de 620. Además, los prestamistas verificarán que el prestatario tenga una relación deuda-ingreso (DTI) manejable y grandes reservas de efectivo para cubrir costos imprevistos o si el departamento no está ocupado.

Consejos para fortalecer tu solicitud

Existen varias acciones que pueden mejorar tus probabilidades de calificar, ya sea para una propiedad de inversión o para cualquier otro tipo de hipoteca:

• Pagar deudas existentes para mejorar tu DTI. Presta especial atención a las deudas revolventes, como tarjetas de crédito y líneas de crédito, ya que estas pueden ser más discrecionales. Los pagos de vivienda o automóvil generalmente se liquidan en un plazo de tiempo más largo.
• Ahorra con anticipación y de forma constante cuando se trate del pago inicial y de las reservas de efectivo.
• Reúne con anticipación la documentación que los prestamistas probablemente te solicitarán. Esto incluye formularios W-2, 1099, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y contratos de arrendamiento.
• Pregunta a tu prestamista sobre las opciones disponibles para propiedades de inversión para que puedas elegir la que mejor se adapte a tu situación.
• Asegúrate de obtener una preaprobación hipotecaria de tu prestamista. Así sabrás exactamente cuánto puedes pagar y los vendedores sabrán que cuentas con los fondos para respaldar tu oferta.

Alternativas a las hipotecas para propiedades no ocupadas por el propietario

Tal vez quieras generar ingresos por alquiler mientras vives en una unidad en tu propia vivienda. En ese caso, podrías considerar opciones con requisitos de crédito más flexibles. Estas son algunas alternativas a los préstamos convencionales para propiedades de inversión.

Préstamos de la FHA

Los préstamos de Administración Federal de Vivienda (FHA) tienen requisitos de crédito más bajos, pero están destinados a residencias principales. Un préstamo de FHA te permite comprar una vivienda de hasta cuatro unidades. Puedes vivir en una de ellas y alquilar las demás. Necesitarás una puntuación de crédito mínima de 580 y un pago inicial del 3.5%.

Además, una residencia principal comprada con un préstamo FHA puede convertirse en una propiedad de inversión después de cumplir con los requisitos mínimos de ocupación. Esto es generalmente un año, pero la política del prestamista estará indicada en la documentación de tu hipoteca. Puedes hacer la conversión después de cumplir el requisito mínimo de ocupación, pero si refinancias, tu prestamista probablemente te pedirá información sobre el alquiler.

Préstamos del VA

El personal militar elegible, los veteranos y sus cónyuges sobrevivientes pueden utilizar un préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos para comprar una vivienda de hasta cuatro unidades sin pago inicial, siempre que vivan en una de las unidades. El VA no establece una puntuación mínima de crédito, pero los prestamistas sí pueden hacerlo. Rocket Mortgage pide una puntuación de crédito de 580.

Las mismas políticas de conversión que se aplican a los préstamos de FHA también se aplican a los préstamos de VA.

Préstamos basados en la relación de cobertura del servicio de la deuda

Los préstamos basados en la relación de cobertura del servicio de deuda (DSCR) tienen directrices de calificación más flexibles para prestatarios autónomos o con situaciones financieras complejas que dificultan calificar para préstamos tradicionales.

Aunque se revisa el crédito, gran parte de la evaluación se basa en comparar el pago del préstamo con los ingresos potenciales por alquiler que puede generar la propiedad. Estos préstamos suelen conllevar tasas de interés más altas, pagos iniciales mayores y mutas por pago anticipado.

Préstamos de portafolio o basados en activos

Aunque no están ampliamente disponibles, algunos prestamistas mantienen los préstamos en sus propios balances en lugar de venderlos a inversionistas. Esto significa que pueden ser más flexibles con los requisitos de crédito y los términos del préstamo. También puede permitir que el prestamista adapte el proceso de cierre a una estructura empresarial.

Preguntas frecuentes

Después de revisar los aspectos principales, veamos algunas otras preguntas que podrías tener.

¿Puedo refinanciar mi residencia principal como una hipoteca para propiedad no ocupada si me mudo?

Puedes convertir una residencia principal o una segunda vivienda en una propiedad de inversión si cumples con los requisitos mínimos de ocupación. Si refinancias, tu prestamista te preguntará sobre los ingresos por alquiler.

¿Existen préstamos solo de intereses para propiedades de inversión?

Rocket Mortgage ofrece un préstamo a 40 años en el que pagas solo intereses durante los primeros 10 años, y luego haces pagos de una hipoteca a tasa fija y totalmente amortizada a 30 años a partir de entonces. Esto puede proporcionar mayor flexibilidad, pero debes asegurarte de poder asumir el ajuste en los pagos. Habla con un Experto en préstamos hipotecarios para obtener más información.

¿Cómo afecta el tipo de propiedad a las tasas hipotecarias para propiedades no ocupadas por el propietario?

Las propiedades con múltiples unidades representan más riesgo para los prestamistas que las viviendas unifamiliares. Esto se debe a que el prestatario debe encontrar inquilinos, lo que implica riesgo de vacancia. También suele existir un ajuste en el precio para los condominios, a que el prestamista debe considerar la salud financiera de la asociación de condominios. Los servicios de entretenimiento de la asociación también forman parte del valor de la propiedad.

¿Cómo influyen los ingresos por alquiler en la calificación para una hipoteca de inversión?

Los ingresos proyectados por alquiler pueden ayudarte a calificar, ya que el prestamista puede asumir que se utilizarán para pagar la hipoteca.

¿Puedo usar una hipoteca para propiedad no ocupada por el propietario para una segunda vivienda?

Una segunda vivienda o casa vacacional se considera ocupada por el propietario, porque vivirás en ella al menos parte del tiempo. Las propiedades de inversión se consideran no ocupadas por el propietario porque no vives en ellas en absoluto.

Conclusión: Las hipotecas para propiedades no ocupadas pueden ser una herramienta útil

Las tasas hipotecarias para viviendas no ocupadas por el propietario suelen ser más altas porque se trata de propiedades de inversión. Estas pueden representar más riesgo para los prestamistas, ya que las vacantes en alquileres pueden afectar la capacidad del prestatario para hacer los pagos. Lo mismo puede ocurrir si un proyecto de remodelación y reventa no resulta como se esperaba. Sin embargo, estas hipotecas pueden ser una buena opción si te preparas adecuadamente y analizas bien tus opciones de préstamo.