Qué hacer cuando heredas una casa con un hermano

Cuando un propietario de vivienda fallece, puede dejar su vivienda a un beneficiario, como su hijo o hijos. La pérdida puede venir acompañada de una amplia gama de emociones, y la idea de la herencia puede parecer un proceso abrumador y difícil de entender. En muchos casos, los hermanos heredan una propiedad juntos y se vuelven copropietarios.

Aunque heredar una casa puede ser una experiencia positiva, también puede volverse complicada y estresante cuando se mezclan la familia, las finanzas y el duelo. Si te encuentras en esta situación, queremos ayudarte a comprender cómo funciona el proceso y cuáles son tus opciones, para que tengas una visión más clara de las alternativas. Aquí tienes un resumen de qué hacer si heredas una casa con un hermano.

Aspectos clave

• Si heredas una casa con un hermano, tendrás la opción de compartir la propiedad, venderla, comprar su parte o venderle tu parte.
• Independientemente de la opción que elijas, el primer paso es determinar el valor actual de la casa y cuánto queda pendiente de la hipoteca.
• Si decides compartir la propiedad, asegúrate de que tú y tu hermano estén de acuerdo sobre cómo manejarán las decisiones relacionadas con la casa y los costos continuos.

Determinar qué heredaste con tu hermano

El primer paso es entender exactamente qué es lo que tú y tu hermano han heredado. Estas son algunas preguntas que puedes considerar:

• ¿Dónde está situada y cuáles son los límites de la propiedad?
• ¿Hay un saldo pendiente en la hipoteca o ya está completamente pagada?
• ¿Cuánto cuestan los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda?
• ¿Cuáles son los costos anuales de mantenimiento y reparaciones?

Tú y tus hermanos también querrán obtener los documentos oficiales relacionados con la propiedad, incluyendo escrituras, títulos, testamentos y planos del terreno.

Averigua si hay otros beneficiarios

Un beneficiario es cualquier persona mencionada en un testamento que recibirá algún beneficio del patrimonio. Sin embargo, los patrimonios no siempre se dividen de manera equitativa, y algunos beneficiarios pueden heredar un porcentaje diferente del valor de un bien. Necesitarás determinar qué beneficiarios recibieron una propiedad parcial de la casa. Estos beneficiarios serán responsables de decidir los siguientes pasos a seguir con la propiedad.

Evalúa el valor de los bienes heredados

Una vez que hayas identificado quiénes más están involucrados, necesitarás determinar cuánto vale la propiedad, es decir, su valor de mercado actual. Esto se puede lograr mediante una tasación que hace un tasador autorizado independiente.  Si el contenido de la propiedad también formaba parte de la herencia, como muebles u obras de arte, es posible que la tasación se denomine en su lugar valoración precisa. Puedes esperar que una tasación de la casa cueste entre $300 y $600.

Determina si existe deuda pendiente

Al considerar el valor de la propiedad, también deberás tener en cuenta cualquier deuda pendiente contra ella. Por ejemplo, la casa puede valer $400,000, pero la hipoteca puede tener un saldo pendiente de $100,000. Esto afectará lo que cada beneficiario recibirá si se vende la propiedad, o lo que deberás pagar cada mes si planeas conservarla. Otros ejemplos de deuda sobre la propiedad podrían incluir embargos fiscales u otros tipos de préstamos que hayan utilizado la casa como garantía o una segunda hipoteca.

Opciones cuando heredas una casa con un hermano

A menos que el testamento establezca explícitamente algo distinto, heredar una casa con hermanos significa que la propiedad de la vivienda se distribuye equitativamente. Los hermanos pueden decidir conjuntamente entre las siguientes opciones:

• Conservar la casa y compartir los costos de propiedad.
• Vender la casa para obtener ingresos.
• Mantener la casa como propiedad en alquiler y dividir los gastos.
• Dividir la propiedad y comprar la parte de otro hermano.

Opción 1: aceptar compartir la propiedad

Tu primer pensamiento al heredar una casa podría ser decidir qué hermano seguirá siendo el propietario, pero compartir la propiedad es posible y hasta puede que lo disfrutes cuando la información se negocia adecuadamente. Cada hermano podría turnarse para usar la casa como vivienda vacacional, o podrían alquilarla y dividir los gastos y los ingresos. Ten en cuenta que ningún hermano que haya heredado una participación parcial puede ser obligado a conservar la casa si no lo quiere, y debe tener la opción de vender su parte.

Si han decidido continuar compartiendo la propiedad de la casa, hay dos maneras principales de estructurar este acuerdo: alquiler en común y copropiedad conjunta.

Tenencia en común

Con la tenencia en común, cada propietario tiene una participación en la propiedad, la cual puede dividirse en partes iguales o desiguales. Incluso si una persona tiene un porcentaje más alto de la propiedad, todos los propietarios tienen derecho sobre ella, lo que significa que nadie puede reclamar la propiedad exclusiva. Cada propietario puede vender o transferir su parte a otra persona sin necesidad de la aprobación de los copropietarios. Si uno de los copropietarios muere, su interés pasa automáticamente a los herederos.

Tenencia conjunta

A diferencia del alquiler en común, la tenencia conjunta significa que todos los copropietarios obtienen partes iguales, o una cantidad igual de participación, en la propiedad. La titularidad no puede transmitirse a los herederos. Si un copropietario fallece, su participación en la propiedad se transfiere automáticamente al copropietario sobreviviente. Las participaciones en la propiedad no se pueden vender sin el consentimiento de todos los copropietarios.

Al igual que en la copropiedad en común, la tenencia conjunta permite transferir tu participación a otra persona. Sin embargo, esa persona no puede integrarse en la copropiedad en condominio y, en su lugar, entra en una copropiedad en común con el copropietario restante.

Opción 2: vender y dividir las ganancias

Si tú y tu hermano han acordado vender la vivienda, entonces definitivamente necesitarán una tasación profesional para determinar el valor de mercado de la propiedad. Los resultados de la tasación tendrán un gran impacto en el precio de lista que ambos acuerden y en cuánto ganará finalmente cada hermano.

También deben determinar quién, dentro o fuera de su familia, tendrá el derecho de tanteo, que es una cláusula en un contrato inmobiliario que otorga a una parte en particular la primera opción de hacer una oferta por la propiedad. Esto significa que el comprador potencial tiene el derecho de ser el primero en presentar una oferta por la propiedad cuando salga al mercado, si así lo quiere. Si otra parte también muestra interés, el comprador con derecho de tanteo tiene la opción de comprar la propiedad por encima de la otra parte interesada, o rechazar la oportunidad y permitir que el vendedor considere otras ofertas.

Si tú y tu hermano han decidido vender la vivienda que ambos heredaron, estos son algunos pasos para seguir:

• Preparar la casa para la venta. Esto puede incluir una limpieza profunda, hacer reparaciones necesarias y mejorar la apariencia exterior.
• Contratar a un agente de bienes raíces. Encontrar un agente con experiencia en el mercado local puede ayudar a determinar el precio de lista, promocionar la vivienda y mostrarla a posibles compradores.
• Buscar un comprador. Dependiendo de la propiedad y de las condiciones actuales del mercado, pueden recibir múltiples ofertas, o puede tomar tiempo encontrar un comprador.
• Aceptar una oferta y cerrar la venta de la vivienda. Una vez que encuentren una oferta que ambos estén de acuerdo en aceptar, se procederá al cierre y a completar la venta.

¿Tendrás que pagar el impuesto sobre ganancias de capital?

El impuesto sobre ganancias de capital es algo que debes pagar cuando vendes un bien que ha aumentado de valor desde que lo compraste. Esto significa que, si vendes tu casa lo suficientemente rápido después de heredarla, es posible que no tengas que pagar el impuesto sobre ganancias de capital, pues el valor de la casa no debería haber cambiado.

Y mira cuánta ayuda para el pago inicial necesitas.

Opción 3: Alquilar la casa y dividir las ganancias

Si ninguno de los hermanos quiere vender la vivienda familiar, alquilarla podría ser una fuente de ingresos para quienes tengan una participación en la propiedad. De hecho, incluso uno o más de los hermanos podrían vivir en la casa junto con otros inquilinos.

Compartir una vivienda en alquiler o vacacional también exige trabajo y gastos, y puede complicarse dependiendo de quiénes participan. Estos son algunos consejos sobre cómo administrar una casa heredada con un hermano y que desean convertir en propiedad de alquiler.

Crear una cuenta de gastos

Cada hermano será responsable de su parte de los gastos de la propiedad. Crear una cuenta de gastos puede ser una manera útil de asegurarse de que todos los copropietarios contribuyen equitativamente a los pagos hipotecarios, el mantenimiento o las renovaciones de la vivienda. Una cuenta de gastos también te ayudará a llevar un registro de tu dinero y mantenerte organizado, particularmente si están recibiendo ingresos por el alquiler de la casa. Esta es una lista de gastos que puedes esperar:

• Cualquier pago pendiente de hipoteca
• Impuestos sobre la propiedad
• Seguro de la vivienda
• Servicios públicos
• Mantenimiento y reparaciones

Contratar a un administrador de la propiedad

Contar con un administrador de propiedades dedicado significa contratar a alguien que se encargue de la recaudación del alquiler, el mantenimiento, las reparaciones y la comunicación con los inquilinos. Esta puede ser una opción especialmente atractiva si no vives cerca de la propiedad. El costo de contratar a un administrador puede dividirse entre los hermanos y ayudarlos a evitar conflictos en las operaciones del día a día.

Formar un consejo de administración

Esta opción es más pertinente cuando existen múltiples participaciones en constante expansión debido a diversos herederos. Por ejemplo, si dos hermanos comparten la propiedad por igual, y ambos hermanos tienen dos hijos a quienes planean obsequiarles sus participaciones, la siguiente generación dividirá la propiedad en cuatro partes.

Mientras más copropietarios, más potencial hay de que haya desacuerdos sobre qué hacer con la propiedad. Crear un consejo de administración, que funciona parecido a la junta de un condominio, puede simplificar la toma de decisiones y quitarle presión a la familia.

Opción 4: Pedir a los tribunales que medien en el conflicto

Recurrir a los tribunales suele ser el último recurso, pero si tú y tu hermano no pueden llegar a un acuerdo sobre qué hacer con la propiedad, es posible que necesiten una demanda de partición. Estas demandas legales piden al juez ordenar la venta de la vivienda para poner fin a la copropiedad, pero el proceso legal generalmente no es sencillo. Recuerda que ni tú ni tu hermano están obligados a mantener la titularidad de una propiedad que no quieren, pero un tribunal sí podría obligarlos a vender.

El juez normalmente necesitará un mediador para mitigar los conflictos entre los copropietarios. Este mediador es otro gasto además de lo que ya tienes que pagarle a un agente de bienes raíces para vender la casa. Quizá también tengas que contratar a un contador para dividir el dinero, algo que puede limitar bastante tus ganancias.

Para evitar estos costos adicionales, trata de resolver cualquier conflicto con tu hermano por tu cuenta usando otros medios. Por ejemplo, si quieres conservar la propiedad y tu hermano quiere vender, podrías comprar su participación en la propiedad.

Opción 5: comprar la participación de tu hermano en la propiedad

La mayoría de las propiedades se heredan en partes iguales, así que a menos que se diga otra cosa, tú y tu hermano posiblemente compartan 50/50 la propiedad de la casa. Si un hermano quiere comprarle su parte al otro, eso significa que tendría que financiar la mitad del valor de la casa.

Estos son algunos motivos frecuentes por las que una compra de participación puede ser la solución elegida:

• Quieres conservar la propiedad, pero tu hermano no.
• Tú y tu hermano no se llevan bien y no podrían administrarla juntos.
• Un hermano no puede costear los gastos de la copropiedad.
• Uno o más de los hermanos vive fuera del país.

Cómo comprar la participación de un hermano en una propiedad compartida:

1. Pedir una tasación. Al igual que si planearas vender la casa, el primer paso es pedir una tasación o valoración de la vivienda si se incluyen los activos. Esto determinará cuánto vale la propiedad y cuánto deberás pagar para comprar la parte de tu copropietario.
2. Calcular el capital. Una vez que determines el valor actual de la vivienda, puedes calcular la cantidad del capital que tú y tus hermanos tienen, basándose en lo que todavía se deba de la hipoteca u otros gravámenes sobre la propiedad. Si tienen una titularidad 50/50, el capital total se dividirá en dos, y esa es la cantidad que deberás pagar para comprar la parte de tu hermano.
3. Crear un acuerdo de distribución. Este incluirá el valor de la propiedad, el capital total, los términos de la compra y la cantidad que recibirá cada beneficiario.
4. Financiar la compra. Puedes usar un préstamo de herencia, también conocido como préstamo patrimonial, para pedir prestado el dinero necesario para comprar la parte de tu hermano. Como este dinero está respaldado por la herencia esperada, deberá reembolsarse una vez que la herencia se distribuya.
5. Pagar a tu hermano la cantidad acordada. Una vez que tu hermano haya recibido el pago, podrás transferir la propiedad fuera del patrimonio y a tu nombre.
6. Refinanciar tu préstamo de herencia con un préstamo tradicional de largo plazo. Una vez que el título esté a tu nombre, podrás refinanciar el préstamo de herencia con una hipoteca de un prestamista o banco convencional.

Conclusión: tú y tu hermano tienen opciones

Heredar una vivienda con valor sentimental y una cantidad considerable de capital puede ser un proceso emocional. Si has heredado la propiedad con uno o más hermanos, es posible que no siempre estén de acuerdo sobre qué hacer con ella, pero es importante recordar que tienen opciones. Puedes conservar la vivienda y compartir los gastos, alquilarla, venderla para obtener ingresos o comprar la participación de tu hermano.

Si estás interesado en vender una casa o en conocer más sobre los costos de ser propietario de una segunda vivienda, consulta el centro de aprendizaje de Rocket Mortgage® learning center y toma el control de tus opciones.