Cómo refinanciar una propiedad de inversión

El refinanciamiento es una manera importante en la que los inversionistas pueden mejorar su flujo de efectivo. Cuando refinancias una propiedad de inversión, reemplazas tu hipoteca actual con un nuevo préstamo que te ahorra dinero o te permite hacer un préstamo contra tu capital. Hay razones para refinanciar una inversión inmobiliaria que conviene tener en cuenta antes de dar pasos concretos hacia ese objetivo.

6 motivos para refinanciar una propiedad de inversión

Por lo general, los propietarios de vivienda refinancian para reducir su tasa de interés o cambiar el plazo del préstamo, pero el refinanciamiento es diferente para los inversionistas. Estos son algunos de los motivos por los que los inversionistas podrían refinanciar.

1. Reducir tu tasa de interés

Los prestamistas cobran tasas de interés más altas para las propiedades de inversión porque son préstamos más riesgosos. Los prestamistas saben que, si te estás quedando corto de efectivo, pagarás la hipoteca de tu residencia principal antes de pagar el préstamo de una inversión. Las tasas de interés de una hipoteca para una propiedad de inversión suelen ser 0.5% – 0.75% más altas que para un préstamo de una residencia principal.

Sin embargo, el refinanciamiento puede darte una tasa más baja si:

• Logras manejar exitosamente el flujo de efectivo de tu propiedad de alquiler.
• Tienes ingresos suficientes para hacer los pagos de tu residencia principal y la propiedad de inversión.

Tasas de interés actuales para refinanciamiento

Este es un resumen de las tasas de interés para refinanciamiento actuales:

Recuerda, las tasas cambian rápido dependiendo de las condiciones del mercado, y tu tasa individual está basada en una revisión de tus finanzas.

2. Cambiar el plazo del préstamo

Si acortas el plazo del préstamo de tu propiedad de inversión, pagarás más cada mes, pero la propiedad será completamente tuya más rápido. También pagarás menos intereses en general. Si te está costando hacer el pago mensual actual, podrías alargar el plazo del préstamo. Pagarás menos cada mes, pero te tomará más tiempo terminar de pagar el préstamo y pagarás más intereses. Un refinanciamiento para ampliar el plazo de tu hipoteca quizá no cambie tu tasa de interés.

También puedes refinanciar de una hipoteca con tasa de interés ajustable a una hipoteca con tasa fija. Los dueños de propiedades de inversión suelen cambiar a una tasa de interés fija para asegurarse de que el pago de la hipoteca sea un gasto mensual uniforme.

3. Hacer un préstamo sobre tu capital

El capital es la diferencia entre cuánto vale tu propiedad y cuánto debes por ella. Acumulas capital a medida que vas pagando la hipoteca y cuando aumentas el valor de tu propiedad. Y cuando tienes suficiente capital, puedes refinanciar tu hipoteca para hacer un préstamo usando un refinanciamiento con desembolso de efectivo o un préstamo sobre la plusvalía.

Supongamos que obtuviste una hipoteca por $500,000 con un down payment del 20%, lo que equivale a $100,000. Después de unos 15 años, has reducido el saldo de la hipoteca a $300,000 y tu propiedad ahora vale $700,000. Tendrías $400,000 en capital propio y podrías pedir prestada una gran parte para hacer lo que quieras. El capital prestado se reembolsa como parte de tu nueva hipoteca.

Pedir prestado sobre tu capital puede darte acceso a suficiente efectivo para pagar reparaciones o renovaciones importantes, consolidar deudas o invertir en otra propiedad.

4. Aumentar tus ingresos de alquiler

Si refinancias para hacer mejoras o reparaciones a tu propiedad de inversión, podrías tener justificación para cobrar más alquiler. Las mejoras frecuentes que aumentan el valor de la propiedad incluyen:

• Construir una adición para aumentar el espacio habitable
• Terminar un sótano y alquilarlo como un departamento independiente
• Reparar el techo
• Cambiar los electrodomésticos, los gabinetes y los pisos
• Pinta el interior
• Terminar o hacer las tareas de mantenimiento de las estructuras exteriores, como piscinas o cercas
• Mejorar el sistema de calefacción o central

Mejorar tu propiedad genera buena voluntad con los inquilinos actuales y aumenta su valor de mercado. Esto significa que puedes cobrar más alquiler a corto plazo y obtener más dinero cuando vendas la propiedad.

5. Financiar más inversiones

Quizás quieras hacer un préstamo sobre tu capital para financiar el down payment de otra inversión inmobiliaria. Usar tu capital para invertir en otra propiedad te permite hacer crecer tus inversiones y potencialmente generar aún más ganancias.

6. Financiar casi cualquier cosa

No hay límites para lo que puedes hacer con el dinero que pides prestado mediante un refinanciamiento. Estos son solo algunos ejemplos de lo que puedes hacer con ese dinero:

• Hacer crecer el fondo para el pago por estudios de tu hijo
• Incrementar tus ahorros para la jubilación
• Invertir en la bolsa
• Consolidar deudas de tarjeta de crédito con una tasa de interés más baja
• Pagar deudas de gastos médicos
• Pagar gastos de la universidad
• Hacer reparaciones o mejoras a tu residencia principal
• Pagar las vacaciones de tus sueños
• Pagar una boda

Usa nuestra calculadora de refinanciamiento para ver si refinanciar tu propiedad de inversión puede ayudarte a alcanzar tus objetivos.

Cómo refinanciar una propiedad de alquiler o una propiedad de inversión

Ahora que ya vimos los beneficios de refinanciar, es momento de analizar cómo puedes refinanciar tu propiedad de inversión. Afortunadamente, refinanciar una propiedad de alquiler es menos complicado que comprar una casa.

Paso 1: Acumula capital

Necesitarás acumular capital antes de poder refinanciar tu propiedad de inversión. Los prestamistas tienen diferentes requisitos sobre la cantidad de capital que necesitas para refinanciar. Como regla general, la mayoría de los prestamistas prefiere una relación préstamo-valor de menos del 75%, lo que significa que necesitarás un capital mínimo del 25%.

Paso 2: Reúne tus documentos

Tu prestamista te pedirá varios documentos para iniciar el proceso de refinanciamiento. Estos incluyen:

• Comprobante de ingresos. Esto incluye talones de pago de los últimos 30 días, un estado de cuenta bancario u otra forma de verificar ingresos si trabajas por tu cuenta.
• Copias de tus formularios W-2 o 1099. Estos formularios se usan para verificar tu historial laboral y tus ingresos. Si eres trabajador por cuenta propia, puede ser conveniente proporcionar tu declaración completa de impuestos sobre la renta.
• Comprobante del seguro de la vivienda. Esto le demuestra al prestamista que tienes suficiente cobertura de seguro de la vivienda para proteger tu inversión.
• Copia del seguro del título. El seguro del título ayuda al prestamista a verificar que la propiedad es tuya para refinanciar y proporciona una descripción legal de la vivienda e información fiscal básica.
• Copias de información de tus activos. Tu prestamista querrá verificar todos tus activos, incluyendo estados de cuenta bancarios, cuentas de inversión y ahorros para la jubilación.

Reúne los documentos necesarios antes de presentar la solicitud para un refinanciamiento para acelerar el proceso. Guarda varias copias en caso de que necesites reenviar los documentos.

Paso 3: Compara las tasas de refinanciamiento y haz la solicitud

Compara tasas de diferentes prestamistas para asegurarte de obtener la mejor oferta. Tu relación con tu prestamista actual puede ser una ventaja si tienes un buen historial. Una vez que hayas elegido un prestamista, contáctalo para solicitar el refinanciamiento. Completa la solicitud, envía los documentos que te pidan y responde rápido a cualquier solicitud de más información.

Paso 4: Fija tu nueva tasa refinanciada

Una vez tu solicitud esté aprobada, puedes bloquear tu tasa de interés. Esto te da tiempo para leer los términos de tu refinanciamiento sin preocuparte de que la tasa de interés cambie. El bloqueo de tasas puede durar de 15 a 60 días, dependiendo de tu prestamista. Tu ubicación y el tipo de préstamo también pueden afectar la duración del bloqueo de la tasa.

Si estás satisfecho con la tasa propuesta, bloquéala de inmediato. Si no, puedes dejarla “flotante” y avanzar con el préstamo. Si haces esto, ten en cuenta que tu tasa puede aumentar o disminuir, según los cambios en las tasas del mercado.

Paso 5: Sigue el proceso de evaluación de riesgo

Después de congelar tu tasa, el prestamista continuará con el proceso de evaluación de riesgo. Durante este proceso, tu prestamista revisará tus documentos para verificar tus finanzas y evaluar el estado de la propiedad. El prestamista también pedirá una tasación para determinar el precio justo de mercado de una casa y calcular los impuestos sobre la propiedad. Asegúrate de que tu casa esté en las mejores condiciones antes de que se haga la tasación. También puedes hacer una lista de mejoras que hayas hecho a la casa desde que la compraste. Si la propiedad actualmente tiene inquilinos, debes coordinar con ellos para que el tasador pueda acceder a la propiedad.

Paso 6: Cierra el préstamo

El cierre en un refinanciamiento es más rápido para una propiedad de inversión que para la compra de una casa. Por lo menos 3 días hábiles antes del cierre, el prestamista te dará una declaración del cierre que cubre los detalles de tu nuevo préstamo y los costos de cierre o cargos que debes pagar. En el cierre, tendrás que firmar documentos y podrás hacer cualquier otra pregunta que tengas sobre el préstamo. Si es un préstamo sobre el capital, el dinero llegará a tu cuenta bancaria en el plazo de unos pocos días.

Conclusión: Un refinanciamiento puede ayudarte con tus objetivos

Refinanciar una propiedad de inversión es parecido a refinanciar tu residencia principal. El refinanciamiento te permite obtener una tasa de interés más baja, cambiar el plazo del préstamo o hacer un préstamo de capital. El proceso de refinanciamiento suele ser más simple que la solicitud para una hipoteca para comprar una nueva casa.