Cómo refinanciar una propiedad de inversión

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October 22, 2020

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Probablemente sepas que puedes refinanciar la hipoteca de tu residencia principal. Sin embargo, ¿sabías que también puedes refinanciar la de una propiedad de inversión? El refinanciamiento de una propiedad de inversión puede hacer que tu préstamo sea más fácil de pagar y puede darte el dinero en efectivo que necesitas para mejorar la vivienda de tu inquilino. Esta es una breve guía práctica.

Refinanciar una propiedad de inversión: ventajas

Refinanciar tu propiedad de inversión tiene muchas ventajas. Estos son algunos motivos por los que podrías querer refinanciar tu propiedad de inversión.  

Reducir la tasa de interés 

La diferencia entre las tasas de interés de una propiedad de inversión y las de una propiedad principal podría sorprenderte. Las propiedades de inversión representan un riesgo mayor para los prestamistas. Los bancos y los prestamistas en línea saben que, si tienes dificultades financieras y solo puedes pagar una hipoteca, siempre elegirás la de tu vivienda personal. Para compensar este riesgo, los prestamistas cobran más intereses sobre las propiedades de inversión. Tener dos pagos hipotecarios puede ser insostenible, por lo que sería mejor que busques una tasa más baja mediante un refinanciamiento. 

Este te permite acceder a tasas más bajas si tu tasa de interés era muy alta cuando obtuviste tu hipoteca. Compara tu tasa de interés actual con las ofertas de los prestamistas antes de refinanciar.

Cambiar el plazo de la hipoteca

¿Has pensado en cambiar los plazos del préstamo de tu propiedad de inversión para que esté sin deudas antes? Cuando acortas el plazo de tu préstamo, pagas más cada mes, pero acumulas menos intereses con el tiempo.

También podrías considerar extender el plazo si tienes dificultades para mantenerte al día con las primas mensuales. La extensión del plazo de tu hipoteca significa que pagarás menos cada mes, pero dividirás tus pagos en un período mayor y acumularás más intereses. Refinanciar para modificar la duración de tu hipoteca puede cambiar tu tasa de interés o no. 

Es posible que también puedas refinanciar para cambiar de una hipoteca con tasa de interés ajustable a una hipoteca de tasa fija. A menudo, los dueños de propiedades de inversión cambian a una tasa de interés fija para que sus tasas no cambien todos los meses, lo que hace que sus gastos mensuales sean más constantes.

Desembolsar capital en efectivo

Hasta que saldes tu hipoteca por completo, técnicamente no eres dueño de una casa sin deudas. Tu prestamista tiene un gravamen sobre la propiedad hasta que terminas de pagar tu hipoteca. Un gravamen significa que tu prestamista puede embargar tu propiedad si no pagas tu préstamo. Este sistema es el mismo para tu propiedad personal y para tu propiedad de inversión. A medida que haces tus pagos mensuales y saldas el principal del préstamo, adquieres una mayor parte de tu vivienda. El capital de tu vivienda es la cantidad en dólares equivalente a la parte que te pertenece de la propiedad.

El capital de tu vivienda incluye cualquier cantidad que pagues para tu casa más cualquier parte del principal del préstamo que hayas saldado. Sin embargo, no acumulas capital por pagar intereses.

Por ejemplo, supongamos que obtuviste una hipoteca por $200,000 con un down payment del 20 %, lo que equivale a $40,000. Después de unos años, has pagado $40,000 para el principal y el saldo de tu préstamo es de $120,000. En este ejemplo, tienes $80,000 del capital de tu vivienda que puedes aprovechar. 

Puedes pedir un préstamo sobre este capital y recibir el dinero en efectivo de inmediato mediante un préstamo sobre el capital de la vivienda o un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Puedes usar el dinero para pagar reparaciones, la deuda de tus tarjetas de crédito o casi cualquier otra cosa.

Aumentar tus ingresos del alquiler

¿Estás sacando el máximo provecho al alquiler de tu propiedad de inversión? Con unas pocas reparaciones o mejoras, podrías alquilar la propiedad por más dinero. Algunas de las mejoras más habituales que puedes hacer para aumentar tu flujo de caja son:

  • Agregar una habitación a la casa para aumentar el espacio habitable.
  • Terminar el sótano y alquilarlo como un apartamento independiente.
  • Renovar el techo colocando las tejas faltantes.
  • Cambiar los electrodomésticos principales, los armarios y los pisos.
  • Volver a pintar las paredes interiores para que la propiedad se vea más atractiva.
  • Terminar o hacer las tareas de mantenimiento de las estructuras exteriores, como piscinas o cercas.
  • Mejorar la caldera o el sistema de refrigeración central.

Mejorar la habitabilidad de tu vivienda fomenta la buena voluntad de tus inquilinos actuales y aumenta su valor de mercado. Esto significa que puedes cobrar más por el alquiler a corto plazo y recuperar tu dinero vendiendo la propiedad por más dinero en el futuro.

Financiar otras inversiones en bienes raíces 

Puedes usar el capital de tu vivienda para financiar un down payment si encuentras una inversión en bienes raíces que debes aprovechar rápido. A medida que el valor de tu casa aumenta con el tiempo, tu capital aumenta y supera lo que pagas por el principal del préstamo. Incluso, puedes usar el capital acumulado para pagar otra inversión y obtener más ganancias. También podrías tener metas más ambiciosas, como usar el dinero que recibas del refinanciamiento para invertirlo en otro tipo de emprendimiento de bienes raíces, como una propiedad comercial.

Financiar casi todo

A diferencia de otros tipos de préstamos, no hay límites para lo que puedes hacer con el dinero que recibes por un refinanciamiento. Puedes: 

  • Depositar el dinero en un fondo para la matrícula universitaria de tus hijos.
  • Aumentar tus ahorros de jubilación.
  • Invertir en acciones o compañías prometedoras.
  • Consolidar y saldar deudas de tarjetas de crédito con una tasa de interés más baja.
  • Saldar deudas por gastos médicos.
  • Inscribirte en el college o en cursos universitarios para continuar tu educación.
  • Pagar reparaciones o mejoras de tu residencia personal.
  • Pagar las vacaciones de tus sueños.
  • Planificar una boda.
  • Comprar un auto o un bote nuevo.

Con un refinanciamiento, puedes acceder a una fuente de dinero en efectivo fácil, que puedes usar para casi todo lo que necesites. Si puedes imaginarlo, puedes usar el dinero del capital de tu vivienda para hacerlo realidad.

El proceso de refinanciamiento de una propiedad de inversión

Ahora que hemos mencionado todo lo que puedes hacer con un refinanciamiento, es momento de analizar cómo puedes refinanciar tu propiedad. Esto es lo que puedes esperar cuando decides refinanciar.  

Paso 1: Reúne los documentos necesarios

Tu prestamista te pedirá algunos documentos para iniciar el proceso de refinanciamiento, incluyendo: 

  • Comprobante de ingresos: Por lo general, deberás presentarle a tu prestamista tus recibos de pago originales de los últimos 30 días. Es posible que tu prestamista te pida un extracto bancario u otro formulario de verificación de ingresos si trabajas por tu cuenta.
  • Copias de los formularios W-2: Los prestamistas necesitan tus W-2 para verificar tus antecedentes laborales y tus ingresos. Además, tu prestamista puede pedirte tu declaración de impuestos completa si trabajas por tu cuenta y también le pedirá esta información a las personas que incluyas en el préstamo.
  • Comprobante del seguro de la vivienda: Esto le demuestra al prestamista que la cobertura sobre la propiedad es adecuada para proteger tu inversión.
  • Copia del seguro de título: Con el seguro de título, tu prestamista podrá verificar que eres el dueño de la propiedad que quieres refinanciar. Además, el prestamista tendrá una descripción legal de la propiedad y la información fiscal.
  • Copias de la información sobre tus bienes: Tu prestamista querrá verificar tus bienes, incluyendo extractos bancarios, información de cuentas de inversiones y ahorros de jubilación.

Reúne los documentos necesarios antes de presentar la solicitud para un refinanciamiento para acelerar el proceso. Conserva más de una copia en caso de que necesites reenviar los documentos. 

Paso 2: Presenta tu solicitud

El refinanciamiento de una vivienda suele ser menos complicado que la compra. Comunícate con tu prestamista y comienza el proceso de solicitud. Completa la solicitud del prestamista, presenta tus documentos y responde cualquier pregunta en cuanto puedas.  

Paso 3: Congela tu tasa hipotecaria

Por lo general, cuando tu prestamista aprueba tu solicitud, tendrás la opción de congelar la tasa de interés. Esto te dará tiempo para leer los términos del refinanciamiento sin preocuparte por los cambios en la tasa de interés. Las tasas pueden congelarse durante 15 a 60 días, según el prestamista. Tu ubicación y el tipo de préstamo también pueden afectar este período. Si estás conforme con la tasa que te ofrecen, indícale a tu prestamista que la congele lo antes posible. Si no, puedes dejarla “flotante” y avanzar con el préstamo. Si haces esto, ten en cuenta que tu tasa puede aumentar o disminuir, según los cambios en las tasas del mercado.

Paso 4: Evaluación de riesgo

Después de congelar tu tasa, tu prestamista continuará con el proceso de evaluación de riesgo. En esta etapa, tu prestamista verificará tus ingresos y bienes y el estado de la propiedad. Al igual que cuando compraste la casa, el prestamista también solicitará una tasación. Mediante una tasación, se determina el valor de mercado de una vivienda para demostrarle a tu prestamista que el precio que acordaste pagar para comprarla es justo. Las tasaciones también suelen usarse para calcular los impuestos de la propiedad. Asegúrate de que tu casa esté en las mejores condiciones antes de que se haga la tasación. También es recomendable hacer una lista de las mejoras que le has hecho a la casa desde que te mudaste.

Paso 5: Cierre 

Después de completar la evaluación de riesgo, es momento de cerrar tu nuevo préstamo. El cierre de un refinanciamiento es más rápido que la compra de una vivienda. Al menos tres días antes de la reunión de cierre, tu prestamista te dará un documento llamado “Declaración de cierre”. Este documento incluye la información de tu nuevo préstamo, junto con los cargos o los costos de cierre que debas pagar. En el cierre, deberás firmar todos los documentos y hacer cualquier pregunta de último momento que tengas sobre tu préstamo. Si tu prestamista te debe dinero (por ejemplo, por un refinanciamiento con desembolso de efectivo), lo recibirás en tu cuenta bancaria en los próximos días.

Resumen

Puedes refinanciar una propiedad de inversión de manera similar a una residencia principal. Cuando refinancias, puedes obtener una tasa de interés más baja o cambiar los términos de tu préstamo. También puedes retirar dinero de tu capital acumulado con un refinanciamiento con desembolso de efectivo o un préstamo sobre el capital de la vivienda. Muchos dueños de propiedades de inversión refinancian para hacer mejoras en sus viviendas y así aumentar el valor de mercado y el precio del alquiler. También puedes usar el capital para pagar deudas, viajar, consolidar deudas de tarjetas de crédito o casi cualquier otra cosa. 

El proceso de refinanciamiento suele ser más simple que la solicitud para una hipoteca estándar. Deberás reunir tus documentos y rellenar una solicitud para tu prestamista. Después, tu prestamista te ofrecerá congelar la tasa, evaluará el riesgo del préstamo y pedirá una tasación. En el cierre, deberás firmar tu préstamo y hacer cualquier pregunta de último momento que tengas. Si retiras dinero del capital de tu casa, lo recibirás algunos días después del cierre. 

Al igual que por cualquier información financiera, puedes comunicarte con un asesor financiero para decidir qué es mejor para tu situación particular.

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