Aprende aquí cómo donar una casa a un familiar

Si eres dueño de una propiedad inmobiliaria, es posible que hayas considerado donarla a un amigo o familiar. Por ejemplo, ciertas personas se proponen donar sus propiedades de bienes raíces después de fallecer para proveer a sus dependientes, mientras que otras dan casas a sus familiares para ayudar a mejorar su calidad de vida.

Si tienes los medios económicos para hacerlo, puede ser tentador darle a tu hijo una casa sin costo alguno como una donación que le cambiará la vida. Pero antes de que elijas donar tu casa a un familiar, ten en cuenta que puede haber ramificaciones financieras.

Veamos más de cerca cómo puedes donar una propiedad sin crear gastos generales e innecesarios.

Ejemplo de cómo donar una casa

Digamos que una pareja casada está contemplando donar una propiedad inmobiliaria que ha estado en la familia a su hija como un regalo de bodas. La esperanza es que ser propietaria de la vivienda los ayude a ella y a su nuevo esposo a tener un buen comienzo en la vida.

Originalmente, la pareja pagó $300,000 por la propiedad. Pero se preguntan qué reglas, directrices y regulaciones del IRS deberían tener en cuenta antes de elegir donar la casa a su hija, y cómo el hacerlo podría afectar sus impuestos.

Base de la propiedad donada

En términos de impuestos, es importante que conozcas la base de la propiedad donada, es decir, la valoración con la que el gobierno grava actualmente la propiedad. Esto es porque cada vez que le donas a otra persona una propiedad valorada en más de $19,000, que es el límite de exclusión anual por donación, debes llenar un formulario de impuesto sobre donaciones. Este es el límite al 2025. Puedes donar hasta $19,000 a tantas personas como quieras sin incurrir en impuestos adicionales. Puedes encontrar un historial de las cantidades de exclusión anual del impuesto sobre donaciones aquí.

Al 2025, existe una exención del impuesto sobre donaciones de $13.99 millones por persona individual. Esto significa que los padres del ejemplo anterior podrían donar a su hija hasta $27.98 millones, lo que equivale a $13.99 millones por padre, sin pagar ningún impuesto federal sobre el patrimonio o sobre donaciones. Como resultado de esta exención, la mayoría de los contribuyentes de EE. UU. pueden donar libremente bienes raíces sin tener que lidiar con el impuesto sobre donaciones de bienes raíces por adelantado. En 2026, esta cantidad aumentará a $15 millones por persona, que se ajustará por la inflación.

Al mismo tiempo, desde un punto de vista fiscal, al donar la propiedad, la pareja podría hacer que su hija termine con impuestos no deseados sobre las ganancias de capital en el futuro. Para mayor claridad: si su hija alguna vez planea vender la casa, es posible que tenga que pagar una cantidad significativa de impuestos sobre las ganancias de capital que se acumulan con el tiempo a medida que la propiedad aumenta de valor.

Como explica el IRS, prácticamente cualquier bien o artículo que poseas y uses para fines personales o de inversión se considera un activo. Las ganancias de valor (la diferencia entre la base ajustada por impuestos en el activo y la cantidad de dinero obtenida de la venta) pueden ser gravadas a tasas del 0%, 15% o 20% dependiendo de los ingresos imponibles y de si has sido dueño de la propiedad por más de un año.

Para calcular las ganancias, necesitas conocer cierta información, incluyendo:

• La base ajustada de la propiedad justo antes de que el donante (en este caso, los padres) hiciera la donación.
• El precio justo de mercado (FMV) de la propiedad (lo que valdría en una venta en el mercado inmobiliario abierto actual) en el momento en que el donante hizo la donación.
• La cantidad de cualquier impuesto sobre donaciones que ya se haya pagado por la donación (vea el Formulario 709, Declaración de impuestos sobre donaciones (y transferencias con salto generacional) de Estados Unidos).

En esta situación, la base fiscal de los padres de $300,000 se convierte en la base fiscal de su hija una vez que ella recibe la propiedad. La pareja no tendrá que pagar el impuesto sobre donaciones porque la base fiscal de la casa es mucho más baja que su exención vitalicia.

Y si la hija vende inmediatamente la propiedad por $300,000, no deberá ningún impuesto sobre las ganancias de capital. Pero en el futuro, si la hija vende la propiedad por $450,000, deberá impuestos sobre las ganancias de capital para $150,000, la cantidad de valor que se ha acumulado a su favor en la casa con el tiempo.

Maneras de donar bienes raíces

Dados los posibles costos de bolsillo y las consecuencias fiscales, quizás te preguntes: ¿cuál es la mejor manera de donar una propiedad a otra persona? Veamos cuatro escenarios diferentes que pueden ayudarte a minimizar los gastos y las posibles cargas fiscales.

Donar bienes raíces

En esta situación, los padres podrían donar la propiedad a su hija en su boda según lo descrito. Transferirían efectivamente el título de la casa a su hija, quien recibirá la casa como una donación directa.

Esta es la opción más sencilla, pero usar esta estrategia tiene algunas desventajas.

¿Puedes donarle una casa a alguien sin pagar impuestos?

Al donar bienes raíces a familiares, los propietarios podrían preguntarse si pueden donarle una casa a alguien sin pagar impuestos. Usando nuestro ejemplo anterior, discutiremos cómo las personas que quieren otorgar la propiedad de un inmueble a otros pueden usar la exención vitalicia para evitar el impuesto sobre donaciones. También se pueden usar otras estrategias financieras para evitar una pesada carga fiscal.

Por ejemplo: como la base fiscal de la propiedad es $300,000, excede la exención anual de $19,000, y los padres que donan la propiedad tendrían que llenar un formulario de impuesto sobre donaciones. Pero al mismo tiempo, como también recordarás, $350,000 está muy por debajo de su exención vitalicia de $27.98 millones, por lo que no deberán ningún impuesto sobre donaciones por la transferencia de la propiedad.

Si la hija conserva la propiedad para fines personales o de inversión, no será responsable de pagar ningún impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, si en algún momento decide vender la casa con una ganancia, será responsable de pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre la diferencia.

Vender a tu ser querido con una pérdida personal

Otra opción que los padres podrían considerar es dar una donación de capital. En este escenario, venderían efectivamente la casa a su hija a un precio que resulta muy por debajo del valor de mercado tasado de la casa.

¿Por qué hacerlo así? Porque hacer una donación de capital presenta una forma rentable para que los propietarios donen bienes raíces a sus hijos u otros familiares. También ofrece una manera de hacerlo incluso si estos compradores no tienen suficiente efectivo para cubrir un down payment o el pago mensual más grande que normalmente resultaría de vender una casa al valor de mercado.

Por ejemplo, los padres de nuestro ejemplo podrían vender la casa a su hija por $100,000. Como la casa vale $300,000, están haciendo una donación de capital de $200,000.

Consideraciones fiscales

Ten en cuenta que hacer una donación de capital no tiene consecuencias fiscales inmediatas. Pero en esta situación, la hija probablemente tendrá que pagar un impuesto sobre las ganancias de capital de largo plazo sobre la donación de capital. Al mismo tiempo, los padres también podrían deducir su pérdida de sus ingresos imponibles, ayudando a proporcionar beneficios financieros adicionales.

Añadir a tu ser querido a la escritura

Otra opción que los padres podrían considerar es añadir a su hija a la escritura de la propiedad. Básicamente, bajo un acuerdo de este tipo, le estarían dando una tenencia conjunta con derecho de supervivencia. Las tres personas en esta situación (padres e hija) serían dueños de la propiedad juntos y tendrían los mismos derechos para usarla.

Si uno de los propietarios muere, los derechos se transferirían automáticamente a los propietarios sobrevivientes. Suponiendo que la hija sobreviva a sus padres, ella retendría efectivamente la propiedad total del inmueble en esta circunstancia.

Consideraciones fiscales

Ten en cuenta que uno de los problemas de la propiedad conjunta es que puede limitar tu capacidad para tomar decisiones sobre la propiedad y cómo se utiliza. Si, por ejemplo, su hija quisiera vender la casa en el futuro, necesitaría el permiso de ambos padres para hacerlo.

Si no tienes cuidado, la tenencia conjunta puede causar tensiones en la relación entre tú y tus seres queridos. Además, ten en cuenta que el IRS todavía considera la tenencia conjunta como una donación sujeta a impuestos; si la hija decidiera vender la casa, todavía tendría que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital.

Crear un patrimonio vitalicio

Otra opción para la pareja sería establecer un patrimonio vitalicio, lo que crea una propiedad conjunta del inmueble. Los padres establecerían esencialmente un patrimonio vitalicio y harían a su hija la única beneficiaria.

En este escenario, los padres pueden continuar viviendo en la casa si así lo eligen, y el título se transferiría automáticamente a su hija si ellos mueren. La propiedad también se consideraría una herencia en lugar de una donación. Entonces, si su hija decide vender la propiedad, puede hacerlo con una base ajustada al valor de mercado actual de la propiedad inmobiliaria.

Consideraciones fiscales

La ventaja de usar esta opción es que, por el momento, los padres pueden pasar la propiedad a su hija y evitar el impuesto sobre donaciones. Sin embargo, los padres, su hija y su esposo tendrían que ajustar sus roles en relación con la propiedad.

Por ejemplo, tendrían que determinar quién es responsable de pagar cosas como los impuestos sobre la propiedad. La familia también tendría que decidir entre ellos quién puede vivir en la casa.

Cómo donar bienes raíces

Si estás considerando donar bienes raíces a un ser querido, esto es lo que puedes esperar del proceso.

1. Explora tus opciones

Primero que todo, querrás asegurarte de entender perfectamente todas tus opciones para donar bienes raíces y las implicaciones fiscales que cada una presenta tanto para el que da como para el que recibe. No querrás sorpresas inesperadas en el futuro, así que asegúrate de tomarte el tiempo para aprender sobre cada opción y las posibles implicaciones fiscales y ramificaciones financieras.

2. Considera consultar a un abogado de bienes raíces

Mientras consideras tus opciones para donar bienes raíces, quizás quieras consultar a un abogado de bienes raíces. Estos profesionales legales son expertos que pueden ayudarte a explicar cómo funciona cada solución y cuál es la mejor para tu situación. Tener un abogado de tu lado puede ayudarte a decidir con confianza sobre la mejor manera de transferir tu propiedad a tu ser querido, al tiempo que minimizas los posibles gastos de bolsillo y las cargas fiscales generales.

Recibe una casa como donación

Volvamos a nuestro ejemplo de antes, donde los padres finalmente deciden dar la casa a su hija como una donación directa. Como la base fiscal de la casa es $300,000, no deberán ningún impuesto sobre donaciones.

Además, su hija puede evitar pagar cualquier impuesto sobre las ganancias de capital si conserva la propiedad. Si elige finalmente vender la casa, pagará impuestos sobre las ganancias de capital sobre cualquier cantidad que exceda la base fiscal inicial de $300,000.

Preguntas frecuentes

Las personas que piensan en donar una propiedad suelen tener varias preguntas. A continuación, encuentras las respuestas a las más frecuentes.

¿Cómo evito el pago de impuestos en la donación de una propiedad?

Una opción es aprovechar la exención vitalicia por donación. Otras opciones podrían incluir vender una propiedad con pérdidas a un ser querido, agregarlo a la escritura o crear un patrimonio vitalicio. Si tienes dudas sobre cómo hacerlo, consulta a un profesional calificado.

¿Es mejor donar o heredar una propiedad?

Por lo general, heredar una propiedad proporciona más beneficios fiscales que recibir una propiedad inmobiliaria como donación. Esto se debe a que el heredero generalmente recibe la propiedad con un costo base que se ha ajustado al valor de la propiedad en la fecha del fallecimiento del difunto, lo que conduce a menos impuestos sobre las ganancias de capital.

¿Cuál es la mejor manera de transferir una propiedad a un familiar?

Una de las formas más simples, rápidas y comunes de hacerlo es con una escritura de finiquito. Esta te permite efectivamente transferir el interés en la propiedad inmobiliaria al destinatario sin tener que demostrar que tu derecho sobre la propiedad es válido.

¿Puedo transferir una escritura sin un abogado?

Sí, es posible, pero lo mejor es consultar a un profesional legal calificado para garantizar la solidez de la transacción.

¿Puedo darle a alguien una casa gratis?

Ciertamente, pero es importante que entiendas las posibles ramificaciones fiscales de hacerlo antes de procesar la transferencia, según lo ya descrito, ya que hacerlo puede crear obligaciones financieras para el beneficiario.

Conclusión: Es necesario hacer una consulta profesional para esta donación

Si estás pensando en donar una propiedad a otra persona, hay varios factores que debes considerar. Antes de hacer cualquier transferencia de este tipo, es importante que entiendas los umbrales del impuesto sobre donaciones y las posibles responsabilidades con el IRS que se puedan crear.

Además, también querrás considerar cómo funciona el impuesto sobre las ganancias de capital y cómo podría entrar en juego si tu hijo vende la casa. Si estás considerando donar una propiedad a un hijo o familiar, asegúrate de consultar primero con un abogado o un profesional de impuestos.

Ten en cuenta: antes de comenzar el proceso de donar una casa a tu hijo, ayuda explorar cómo los padres pueden ayudar a sus hijos a ser propietarios de una casa.