¿Qué es una venta sucesoria?

20 de abr del 2024

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Probate Sale

Antes de morir, las personas generalmente dejan un testamento que describe cómo se debes distribuir sus propiedades, inversiones, dinero en efectivo y otras posesiones a sus herederos o beneficiarios. Si no hay un testamento o los términos del testamento no son claros, los familiares de la persona fallecida —o un tribunal— deben decidir cómo manejar sus bienes.

El proceso legal de transferir o vender estos bienes se llama proceso sucesorio. Cuando se trata de manejar la propiedad de una persona fallecida, el proceso se llama proceso sucesorio de bienes raíces, y la venta de la propiedad se conoce como venta sucesoria.

Una venta sucesoria puede ser un proceso largo y complicado, pero la compra de la casa puede valer la pena para el comprador indicado. Veamos qué es exactamente una venta sucesoria y qué implica este método único para comprar una casa.

¿Qué es una venta sucesoria en bienes raíces?

Una venta sucesoria ocurre cuando alguien muere y no deja un testamento que determine quién recibirá su propiedad. Cuando el propietario de vivienda fallecido tiene más deudas de lo que tenía en ahorros en efectivo, el dinero de la venta sucesoria se distribuye para pagar a sus acreedores y cubrir la deuda pendiente. Si queda dinero en efectivo, ese lo reciben sus herederos.

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¿Cómo funcionan las ventas sucesorias de viviendas?

Un tribunal de sucesiones supervisa la venta sucesoria y los procedimientos legales que le siguen. Veamos cómo funcionan las ventas sucesorias para que tengas más claro qué esperar durante el proceso.

El tribunal identifica a los acreedores

Una de las responsabilidades del tribunal es identificar a los acreedores del fallecido que recibirán su pago derivado de la venta sucesoria. Estos acreedores pueden ser prestamistas hipotecarios, contratistas, compañías de tarjeta de crédito o cualquier otra persona a la que contractualmente el fallecido le debiera dinero. La identificación de los acreedores ocurre antes de poner la propiedad en venta y no afecta a los compradores interesados en la casa.

El tribunal de sucesiones nombra administradores

El tribunal de sucesiones también puede nominar un representante del patrimonio para que se encargue de vender la propiedad. Este representante se conoce como “administrador” cuando no hay testamento y como “ejecutor” cuando sí hay. El proceso legal de la venta sucesoria puede variar de un estado a otro. Es tarea del administrador cobrar el dinero de la venta de la propiedad, distribuirlo a los acreedores y, si sobra algo, distribuirlo a los beneficiarios y herederos del fallecido.

El administrador pone la propiedad en venta

Una vez que se designa al tribunal de sucesiones o al administrador del patrimonio para que se encargue de la venta de la casa, se contrata a un agente de bienes raíces para que publique y muestre la propiedad a posibles compradores. Luego, el tribunal, el administrador del patrimonio y el agente de bienes raíces establecen el precio de venta de la casa y comienzan a recibir ofertas por la propiedad.

El tribunal revisa todas las ofertas

Si presentas una oferta sólida, el tribunal de sucesiones tiene que aprobarla antes de continuar con el proceso de compra de la casa. Solo recuerda que el precio de venta de la casa tendrá que cubrir la mayor parte posible de las deudas pendientes del propietario fallecido. 

Por lo general, deberás hacer un depósito de al menos el 10% del precio de venta de la casa. Este depósito suele ser un cheque certificado y puede servir para el down payment una vez que la transacción se complete en el cierre. Si se da una guerra de ofertas y alguien ofrece más dinero, normalmente recuperarás tu depósito.

Este proceso puede variar dependiendo de la parte a cargo de la venta de la casa y del estado. En algunos casos, la venta sucesoria puede tratarse más como una subasta. La venta de la propiedad se confirma oficialmente en el tribunal de sucesiones.

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¿En qué se diferencia la venta sucesoria de la venta regular de una casa?

Las casas en proceso sucesorio se comercializan de manera similar a las propiedades tradicionales, y un agente de bienes raíces trabaja con los compradores potenciales para sacar la propiedad del mercado. Sin embargo, vale la pena tener en mente varias diferencias entre una venta sucesoria y una venta regular.

Las propiedades se venden como están

Una de las diferencias principales es que las propiedades en proceso sucesorio se venden como están, lo que significa que encontrarás la casa en su condición actual después de hacer la compra. Las casas vendidas en proceso sucesorio, por lo tanto, pueden necesitar reparaciones grandes que pueden costarte miles de dólares.

Es importante pedir una inspección de la vivienda para evaluar la condición de la propiedad para que estés preparado para cualquier posible costo de renovación. Además, las casas que se venden como están no tienen contingencias.

El proceso puede ser más largo

Otra diferencia clave entre una venta sucesoria y una venta tradicional es el proceso de compra de una casa en una venta sucesoria, que puede ser largo y complicado. El tribunal de sucesiones supervisa cada paso del proceso, pero las partes como los administradores del patrimonio y los herederos participan en todo. Es bastante frecuente que una venta sucesoria tome un año o más en completarse.

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Cómo comprar bienes raíces en proceso sucesorio

Comprar una casa por medio de un proceso sucesorio es bastante parecido a comprarla con un agente de bienes raíces, pero los pasos varían un poco. Así es como puedes comprar una casa mediante un proceso sucesorio:

Comienza a buscar casas en venta

Si te interesa compra una casa por medio de una venta sucesoria, el primer paso es encontrar una propiedad en proceso sucesorio en el mercado. Esto puede incluir revisar los periódicos y registros locales o consultar con un agente de bienes raíces especializado en ventas sucesorias.

Haz un recorrido de la propiedad

Después, verás la propiedad y considerarás la condición de la casa. Recuerda hacer una inspección completa de la casa para asegurarte de evitar reparaciones estructurales inesperadas y costosas. Busca un inspector de vivienda si vas en serio con la compra de la casa. 

Investiga viviendas comparables

Antes de hacer una oferta, es importante buscar propiedades comparables en el área para tener una idea del valor de la casa. Usar información de viviendas comparables también te puede ayudar a negociar un precio justo por la casa, especialmente si el tribunal, los herederos u otras partes quieren que la propiedad se venda rápido.

Haz una oferta

Dependiendo del proceso sucesorio y del estado en el que estás, irás al tribunal para presentar una oferta o pujar por la propiedad. Es posible que también tengas que hacer un depósito del 10% ahí mismo.

Una vez que se determine el postor más alto o la oferta más alta por la casa, el tribunal debe convocar a una audiencia adicional para decidir si acepta la oferta y avanza en el proceso. A los familiares del fallecido les avisan cuando la casa se vende.

Ventajas y desventajas de comprar mediante una venta sucesoria

Comprar bienes raíces en un proceso sucesorio tiene tanto beneficios como inconvenientes para el comprador. Veamos algunas de las ventajas y desventajas más frecuentes.

Ventajas

  • Las propiedades en proceso sucesorio generalmente se venden a un precio reducido comparado con casas similares en el área.
  • Las ventas sucesorias son buenas oportunidades para los inversionistas en bienes raíces y las personas que remodelan casas.
  • Como a algunos compradores no les interesan mucho las ventas sucesorias, hay menos competencia.

Desventajas

  • La propiedad puede necesitar mucho mantenimiento y reparaciones, que puede ser caro para los compradores.
  • El proceso para comprar una casa mediante una venta sucesoria puede tomar hasta un año o más.
  • Las aprobaciones del tribunal, los múltiples ofertantes y otras reglamentaciones legales pueden hacer el proceso sucesorio más complicado que una venta tradicional.

¿Es comprar una casa en proceso sucesorio la opción adecuada para ti?

Puedes obtener un precio muy bueno si compras una casa en proceso sucesorio, pero no es la opción perfecta para todos los compradores. Antes de comenzar a ver este tipo de casa, toma lo siguiente en consideración.

Tu plazo

Las ventas sucesorias pueden tomar bastante más de un año en completarse y no podrás mudarte antes del cierre. Antes de comenzar a buscar, piensa en qué tan rápido quieres mudarte de tu casa actual a la nueva. Si necesitas mudarte en menos de un año, posiblemente sea mejor comprar una casa en el mercado tradicional.

Tu presupuesto para reparaciones

Cuando compras una casa por medio de una venta sucesoria, estás comprándola en la condición en la que está. Esto significa que cualquier problema con la propiedad o daños que tenga son responsabilidad tuya. Si tienes el dinero disponible, esto tal vez no sea un problema muy grande. Sin embargo, si necesitas una casa lista para mudarte o quieres negociar las reparaciones con el vendedor, es mejor comprarla por medio de una venta tradicional.

Conclusión

Comprar una casa por medio de una venta sucesoria implica retos, pero puede ser una excelente oportunidad para el comprador adecuado. Contratar a un agente de bienes raíces con experiencia, buscar propiedades comparables y preparar tus finanzas para el depósito y el down payment pueden ser la diferencia cuando compras por medio de una venta sucesoria. Es posible que tengas que jugar con el tiempo de espera si realmente te interesa comprar la casa.

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