¿Qué es una escritura de fideicomiso?

Al enviar una solicitud para una hipoteca, la documentación puede parecer interminable. Uno de los documentos que puede ser relevante en el cierre de su vivienda es la escritura de fideicomiso. Una escritura de fideicomiso se utiliza para asegurar un préstamo hipotecario transfiriendo el título de la propiedad al fiduciario hasta que se pague el préstamo hipotecario.

Si estás buscando una casa nueva, entender qué es una escritura de fideicomiso y cómo funciona puede ayudarte durante el proceso de compra.

¿Qué incluye una escritura de fideicomiso?

Una escritura de fideicomiso es un acuerdo entre un comprador de vivienda y un prestamista en el cierre de una propiedad inmueble. La escritura de fideicomiso, a veces llamada “trust deed”, establece que el comprador de vivienda pagará el préstamo hipotecario y el prestamista de la hipoteca conservará el título legal de la propiedad hasta que el préstamo se pague en su totalidad. Una escritura de fideicomiso es un tipo de operación inmobiliaria garantizada que algunos estados usan en lugar de las hipotecas.

Tres partes participan en una escritura de fideicomiso: el fideicomitente (o prestatario), el fiduciario (la tercera parte que mantiene el título legal de la propiedad) y el beneficiario (el prestamista). Una escritura de fideicomiso debe incluir varios datos para ser un documento legalmente vinculante. Estos incluyen:

• La cantidad de préstamo original
• Una descripción de la propiedad
• Nombres de todas las partes participantes
• La fecha de inicio y vencimiento del préstamo
• Anexos, que son adendas que proporcionan información más detallada sobre la hipoteca o el tipo de propiedad
• Cargos
• Qué ocurre si hay atraso en el pago de la hipoteca
• Más información, dependiendo de la naturaleza de la venta

¿Cómo funciona una escritura de fideicomiso?

A cambio de una escritura de fideicomiso, el prestatario le da al prestamista uno o más pagarés. Un pagaré es un documento que establece una promesa de pagar la deuda y lo firma el prestatario. Contiene los términos del préstamo hipotecario, incluyendo la tasa de interés, la cantidad total del préstamo, los términos de reembolso y otras obligaciones del préstamo.

¿Qué pasa cuando una escritura de fideicomiso se paga por completo?

Una vez que el préstamo se pagó en su totalidad, el pagaré se marcará como “pagado en su totalidad” y la escritura se devolverá al comprador. El prestamista conservará el pagaré mientras el comprador está pagando la vivienda; el comprador solo se quedará con una copia para sus archivos.

Cuando una escritura de fideicomiso se paga completamente, el fiduciario emite una escritura de retrocesión (reconveyance). Este documento legal transfiere el título de vuelta al prestatario y libera el gravamen sobre la propiedad. Este documento se debe registrar en la oficina del registrador del condado para liberar oficialmente el título.

¿Qué sucede si incumples una escritura de fideicomiso?

Si el prestatario incumple con una escritura de fideicomiso, el fiduciario puede iniciar una ejecución hipotecaria no judicial en nombre del prestamista hipotecario. Este proceso generalmente involucra una serie de notificaciones y, eventualmente, una subasta pública para vender la propiedad y saldar el préstamo.

Escritura de fideicomiso versus hipoteca

Muchos propietarios confunden los términos “hipoteca” y “escritura de fideicomiso”. Aunque las hipotecas y las escrituras de fideicomiso tienen el mismo propósito, existen algunas diferencias.

Similitudes entre las escrituras de fideicomiso y las hipotecas

Algunas de las semejanzas entre una escritura de fideicomiso y una hipoteca son las siguientes:

Ambas permiten la ejecución hipotecaria

Ambos acuerdos establecen que, si no cumples con los términos del préstamo, el prestamista puede ejecutar la hipoteca. El tipo de ejecución hipotecaria puede variar, pero el mecanismo es el mismo.

Las leyes estatales rigen a ambos

Las leyes estatales determinan si se utiliza una escritura de fideicomiso o una hipoteca. Algunos estados permiten solo hipotecas, otros solo escrituras de fideicomiso, y algunos (como Alabama y Michigan) permiten ambos. La elección depende de la ley estatal y la preferencia del prestamista.

Diferencias entre las escrituras de fideicomiso y las hipotecas

Existen algunas diferencias clave entre las escrituras de fideicomiso y las hipotecas:

Las escrituras de fideicomiso no son préstamos

Aunque una hipoteca se considera un tipo de préstamo, una escritura de fideicomiso no es un préstamo, es un acuerdo.

Tipo de ejecución hipotecaria

El tipo de ejecución hipotecaria al que te enfrentarás depende de si tienes una escritura de fideicomiso o un pagaré hipotecario. Si tienes una escritura de fideicomiso, generalmente te enfrentarás a una ejecución hipotecaria no judicial. Una ejecución hipotecaria no judicial ocurre sin la intervención del tribunal. Si tienes una hipoteca, tu prestamista tendrá que acudir a los tribunales.

Duración y costo de la ejecución hipotecaria

Las ejecuciones hipotecarias judiciales para hipotecas requieren mucho más tiempo y dinero para completarse. Los prestamistas pueden preferir las escrituras de fideicomiso en los estados que permiten ejecuciones no judiciales para ahorrar tiempo y dinero.

Número de partes involucradas

En una hipoteca participan solo dos partes: el prestatario y el prestamista. Una escritura de fideicomiso tiene un prestatario, un prestamista y un fiduciario. El fiduciario es un tercero neutral que mantiene la titularidad de una propiedad hasta que el prestatario pague completamente el préstamo.  En la mayoría de los casos, el fiduciario es una compañía de custodia o de títulos. Si el préstamo no se paga, el fiduciario inicia el proceso de ejecución hipotecaria.

¿Cómo saber si tu estado usa escrituras de fideicomiso o hipotecas?

Para averiguar si tu estado utiliza escrituras de fideicomiso o hipotecas, puedes consultar las leyes de bienes raíces o propiedades de tu estado, las cuales generalmente están disponibles en los sitios web gubernamentales. También puedes consultar con un abogado especializado en bienes raíces o comunicarte con la oficina del registro del condado local para obtener más información.

Ventajas de los contratos de fideicomiso

Las escrituras de fideicomiso ofrecen varias ventajas para los prestatarios. Abajo se mencionan algunos beneficios clave:

• Gastos de ejecución hipotecaria más bajos: Los costos asociados con las ejecuciones extrajudiciales suelen ser más bajos que los de las ejecuciones judiciales, lo que puede reducir la carga económica para los prestatarios.
• Tercera parte neutral: El fiduciario, como tercera parte neutral, garantiza que el título de la propiedad se maneje de manera justa hasta pagarlo completamente.
• Proceso de ejecución hipotecaria simplificada: La participación de un fiduciario puede agilizar el proceso y facilitar a los prestatarios el manejo de los procedimientos de ejecución.

Desventajas de las escrituras de fideicomiso

Aunque tienen ventajas, los contratos de fideicomiso también presentan algunos inconvenientes para los prestatarios. Estas son las principales desventajas:

• Menos protecciones para el prestatario: Las ejecuciones extrajudiciales pueden ofrecer menos protecciones comparado con las ejecuciones judiciales, lo que facilita a los prestamistas la ejecución sin supervisión judicial.
• Sin restricciones estatales: No todos los estados permiten contratos de fideicomiso, lo que puede resultar confuso para los prestatarios que se mudan a un estado con reglamentaciones diferentes.
• Supervisión judicial limitada: La falta de participación judicial en las ejecuciones extrajudiciales reduce las oportunidades para que los prestatarios impugnen la ejecución o aseguren un trato justo mediante una revisión judicial.

Conclusión

Una escritura de fideicomiso es un documento que puede usarse en el cierre de la compra de tu casa en lugar de una hipoteca. Aunque los dos son similares, en una escritura de fideicomiso participan más personas en la compraventa de una propiedad y no se ejecuta en el sistema judicial.

¿No estás seguro si una escritura de fideicomiso es lo más adecuado para ti? Envía una solicitud para una hipoteca con nosotros para obtener respuesta a tus preguntas y los recursos que necesitas para cada paso del proceso de compra de una vivienda.