Préstamos jumbo vs Convencionales: ¿Hay alguna diferencia?

Cuando vas a comprar una casa, es posible que no sepas de la amplia variedad de tipos de préstamos disponibles para ti. Tan pronto empiezas a hablar con tu prestamista, rápido te darás cuenta de que puedes aprovechar la amplia gama de opciones de préstamo respaldados por el gobierno y no respaldados por el gobierno.

Demos una mirada a los préstamos conformes convencionales versus los jumbo, los requisitos para cada tipo de préstamo y algunas preguntas frecuentes relacionadas con cada uno. Pero primero, aclaremos un concepto erróneo frecuente.

Los préstamos jumbo se usan generalmente para casas o propiedades grandes o de lujo en mercados competitivos. Un préstamo jumbo supera los límites de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) para los préstamos convencionales comprados por Fannie Mae o Freddie Mac. La industria hipotecaria también llama a los préstamos jumbo “préstamos no conformes” porque no se ajustan a estos límites. En pocas palabras, los préstamos jumbo van más allá de lo que los préstamos conformes cubren.

Una hipoteca convencional es, por definición, cualquier préstamo que no está respaldado por el gobierno. La mayoría de las hipotecas convencionales cumplen los requisitos de Fannie Mae y Freddie Mac y por lo tanto se consideran “conformes”, pero los préstamos jumbo —que son no conformes— también se consideran hipotecas convencionales porque no están asegurados por el gobierno federal.

¿Qué son los límites de los préstamos conformes?

Cada año, la FHFA establece un límite de dólares para las hipotecas que Freddie Mac o Fannie Mae comprarán o garantizarán. Fannie Mae y Freddie Mac son entidades patrocinadas por el gobierno creadas originalmente por el Congreso. Estas compran hipotecas a los prestamistas y las agrupan en títulos respaldados por hipotecas antes de venderlas a inversionistas en el mercado hipotecario secundario. Esto le da estabilidad al mercado hipotecario, y el efecto de goteo es tasas de interés más bajas para los consumidores.

Si no estás seguro de qué tipo de préstamo debes usar, considera cuánto necesitarás pedir prestado para comprar una casa. Si esa cantidad es más que el límite de los préstamos conformes de la FHFA, un préstamo jumbo podría ser la opción adecuada para ti. Puedes obtener más información sobre los préstamos jumbo completando una solicitud de hipoteca y hablando con un prestamista.

Las hipotecas conformes y las jumbo tienen más diferencias que solo la cantidad del préstamo. Este es un resumen de los requisitos de calificación para estos dos tipos de préstamos y en qué se diferencian:

Estos requisitos para los prestatarios pueden variar dependiendo de tu prestamista, la cantidad del préstamo, tu estado y tu situación económica.

Requisitos para los préstamos jumbo vs requisitos para las hipotecas conformes

El proceso de solicitar un préstamo jumbo (no conforme) es similar al proceso de solicitar una hipoteca conforme, pero los préstamos jumbo suelen tener requisitos más estrictos, como puedes ver arriba. Veamos un poco más de las diferencias de requisitos para los préstamos jumbo versus los préstamos conformes:

• Puntuación de crédito: Posiblemente necesites una puntuación de crédito mínima de 620 para un préstamo conforme y de 680 o mejor para un préstamo jumbo. Si tu puntuación de crédito está en el extremo bajo del rango elegible, es posible que te asignen una tasa de interés más alta para ambos tipos de préstamos.

• Ingresos: Una cantidad del préstamo más alta significa un pago mensual más grande. Por lo tanto, debes ganar más dinero. Debes poder demostrar ingresos predecibles y regulares con ambos tipos de préstamo, pero con un préstamo jumbo especialmente, tu prestamista querrá ver evidencia de que tienes suficientes ingresos estables.

• Down payment: Los prestamistas seguramente pedirán un down payment del 10% o más para préstamos jumbo para viviendas de 1 unidad. Es posible que tengas que dar más para segundas viviendas, propiedades de inversión y propiedades de dos a cuatro unidades. El requisito del down payment también puede basarse en parte en la cantidad del préstamo y tu puntuación de crédito.

• DTI: Para la mayoría de los préstamos convencionales conformes, necesitarás una DTI del 50% o menos, pero el requisito específico depende del tipo de hipoteca que solicites. Para un préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage^®, necesitarás una DTI del 45% o menos.

• Reservas necesarias: Generalmente deberás tener hasta 6 meses de reservas para un préstamo conforme y hasta 12 meses para un préstamo jumbo.

Habla con tu prestamista sobre las calificaciones y la información personal que tendrás que dar. Por lo general, los compradores de vivienda deben entregarle al prestamista los siguientes artículos:

• Talones de pago

• Declaraciones de impuestos

• Estados de cuentas

• Formularios W-2 o 1099

Ten en cuenta que los préstamos jumbo a veces pasan por un evaluación manual de la solicitud del préstamo antes de la aprobación, por lo que el proceso puede tomar más tiempo que con un préstamo conforme.

Tasas hipotecarias para préstamos jumbo vs conformes

El prestamista probablemente cobrará tasas más altas para los préstamos jumbo que para los conformes. Esto es porque estas pidiendo una cantidad más grande con un préstamo jumbo, creando más riesgo para el prestamista.

Sin embargo, no todos los préstamos jumbo tienen una tasa de interés alta. La diferencia en la tasa depende por lo menos en parte en la demanda del mercado de préstamos conformes y jumbo. Si la tasa de interés de los préstamos jumbo es más alta que la tasa de los préstamos hipotecarios conformes, la diferencia es generalmente solo del 0.25% al 1%.

Recuerda que tu tasa también se verá influenciada por tu situación económica personal. El mejor curso de acción que puedes tomar es solicitar un préstamo hipotecario y ver para qué tipos de financiamiento calificas y a qué tasas.

Conoce más sobre las diferencias entre los préstamos conformes y los jumbo de las respuestas a estas preguntas frecuentes.

¿Es una hipoteca conforme mejor que un préstamo jumbo?

Las hipotecas conformes no son “mejores” que los préstamos jumbo. De hecho, los préstamos jumbo no son peor que ningún otro tipo de hipoteca, simplemente deben ajustarse a tu estilo de vida y situación. Sin embargo, es importante saber que puedes terminar con una tasa de interés más alta en algunas situaciones, y debes asegurarte de que puedes hacer los pagos mensuales.

¿Cómo busco a un prestamista de préstamos jumbo?

Muchos prestamistas e instituciones financieras, incluyendo Rocket Mortgage, ofrecen préstamos jumbo. Como regla general, debes elegir un prestamista que te apoye durante todo el proceso del préstamo, desde la solicitud hasta el cierre. Los expertos en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage con gusto te ayudarán a encontrar la mejor opción de préstamo para tus necesidades.

¿Son siempre más altas las tasas de los préstamos jumbo que de los préstamos conformes?

Tener un préstamo jumbo no significa que automáticamente “obtienes” una tasa de interés alta. De hecho, los prestamistas suelen ser más competitivos con sus tasas de hipotecas jumbo que con las tasas de interés de los préstamos convencionales. Tu puntuación de crédito, la cantidad del down payment, la DTI y las ganancias tendrán un mayor impacto en tu tasa que la cantidad del préstamo que saques.

¿Qué factores afectarán la tasa de interés de mi préstamo jumbo?

Las condiciones que afectan la tasa de interés de un préstamo jumbo incluyen tu puntuación de crédito, la LTV, el tipo de propiedad y el tipo de ocupación (si planeas tratar una vivienda como residencia principal o como residencia secundaria). Es posible que también tengas un aumento en la tasa si eliges pagar los impuestos y el seguro por tu cuenta en lugar de ponerlos en un depósito en garantía.

¿Cómo puedo evitar un préstamo jumbo?

Si no quieres sacar un préstamo jumbo, puedes considerar otras alternativas. Una opción es ahorrar para un down payment y así evitar la necesidad de un préstamo jumbo. También puedes reducir tu búsqueda a propiedades menos caras para financiar la compra con un préstamo conforme.

Si la casa que quieres comprar no se ajusta a los límites de un préstamo conforme, no todo está perdido. De hecho, muchas casas en ciertas partes del país no se ajustan a los parámetros de los límites de un préstamo conforme de la FHFA. Es aquí donde un préstamo jumbo —con el límite más alto— puede ser especialmente útil.

Sin embargo, los préstamos jumbo tienen diferentes requisitos de calificación y un evaluación de riesgo más estricto que los préstamos conformes.

¿Estás listo para convertirte en propietario de una vivienda? Comienza tu solicitud de hipoteca en línea y aprende más sobre los tipos de financiamiento para los que podrías calificar. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.