Préstamo jumbo vs préstamo convencional: ¿Cuál es la diferencia?

Una vez que inicias el proceso de compra de vivienda, rápidamente descubrirás que hay muchos tipos de préstamos entre los cuales puedes elegir. La mayor diferencia entre un préstamo jumbo y un préstamo convencional es la cantidad que estás pidiendo. Los préstamos convencionales se mantienen en los límites específicos, mientras que los préstamos jumbo son más grandes para financiar propiedades más costosas.

En esta guía, te explicaremos cómo se comparan los préstamos jumbo y convencionales, cuándo tiene sentido un préstamo jumbo y qué se necesita para calificar. Esta información debería ayudarte a determinar cuál se ajusta a tus objetivos económicos.

Aspectos clave:

• Un préstamo jumbo es un tipo de préstamo no conforme, ya que excede los límites de préstamo conformes que establece la FHFA.
• Los préstamos convencionales no están garantizados por una agencia gubernamental y pueden ser conformes o no conformes.
• Los préstamos jumbo tienen requisitos más estrictos en cuanto a pago inicial, crédito y documentación que los préstamos convencionales.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo jumbo y un préstamo convencional?

Un préstamo convencional es cualquier hipoteca que no esté garantizada por una agencia gubernamental. Ejemplos de préstamos garantizados por agencias gubernamentales son los préstamos USDA o préstamos VA. Los préstamos convencionales pueden ser conformes o no conformes. Un préstamo conforme cumple las cantidades límite de préstamo que establece la FHFA y es elegible para que adquiera Fannie Mae o Freddie Mac.

Los préstamos no conformes no cumplen estas directrices, a menudo porque exceden los límites de préstamo. Los préstamos jumbo son un tipo de préstamo no conforme, ya que exceden los límites de préstamo. Debido a que no cuentan con el apoyo de Fannie Mae ni Freddie Mac, los préstamos no conformes representan un mayor riesgo para los prestamistas. 

¿Qué son los límites de los préstamos conformes?

Cada año, Fannie Mae, Freddie Mac y su regulador, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), establecen una cantidad máxima para los préstamos que compran a los prestamistas. Fannie Mae y Freddie Mac son entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) que fijan los requisitos de pago inicial, puntuaciones de crédito y documentación para las hipotecas.

Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos conformes a los prestamistas, lo que les da a esos prestamistas la liquidez necesaria para originar más préstamos. Luego, las GSE agrupan estas hipotecas y las convierten en títulos respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS se emiten y se venden a los inversionistas.

La FHFA establece estos límites para garantizar que la mayoría de los compradores de vivienda puedan acceder a hipotecas convencionales asequibles. Los préstamos que exceden estos límites se llaman hipotecas jumbo, y el costo de obtener una puede ser más alto que el de las hipotecas conformes. Estos préstamos también pueden estar acompañados de requisitos de otorgamiento más estrictos.

Comparación de los préstamos jumbo y los conformes

La diferencia más notable entre los préstamos jumbo y los conformes es la cantidad del préstamo, pero estas dos hipotecas tienen varias otras diferencias. La siguiente tabla destaca algunos de los principales requisitos de cada tipo de préstamo.

Préstamos jumbo vs. hipotecas conformes: diferencias clave

Aunque el proceso de solicitud para préstamos jumbo y préstamos conformes es similar, existen varias diferencias importantes entre estos dos tipos de préstamos:

• Puntuación de crédito: Los préstamos jumbo son más riesgosos para el prestamista, por lo que generalmente tienen requisitos de puntuación de crédito más altos. Los préstamos conformes tienen un requisito mínimo de crédito de 620, pero los préstamos jumbo normalmente requieren una puntuación de crédito de 700 o superior.
• Ingresos: También necesitarás un ingreso más alto para calificar para un préstamo jumbo que para un préstamo conforme. Los requisitos específicos varían según el prestamista, pero en general deberás demostrar que puedes cubrir los pagos mensuales de la hipoteca.
• Pago inicial: Puedes calificar para un préstamo conforme con un pago inicial tan bajo como el 3% de la cantidad total del préstamo. Pero los préstamos jumbo a menudo exigen un pago inicial entre el 10% y el 25%, dependiendo de tu situación económica.
• DTI: Tu relación deuda-ingresos ayuda al prestamista a determinar si puedes cumplir todas tus obligaciones económicas, incluyendo tu hipoteca. Los préstamos conformes permiten una DTI máxima del 50%, pero para calificar para un préstamo jumbo necesitarás una DTI del 43% o menor.
• Reservas necesarias: Tener una reserva de efectivo te permite continuar haciendo tus pagos hipotecarios incluso si enfrentas dificultades económicas. La mayoría de los prestamistas de préstamos conformes buscan una reserva hasta de seis meses, pero para un préstamo jumbo podrías necesitar mostrar hasta 12 meses.
• Costos de cierre: Los préstamos jumbo también vienen con costos de cierre más altos, y tu prestamista puede necesitar una segunda tasación de la vivienda, aunque hay algunas excepciones. Por ejemplo, los préstamos Jumbo Smart de Rocket Mortgage® no necesitan una segunda tasación.
• Tasas hipotecarias: Las tasas hipotecarias de los préstamos jumbo suelen ser más altas que las de los préstamos conformes, ya que no tienen el respaldo de Fannie Mae ni Freddie Mac.

¿Cómo se determinan las tasas hipotecarias de los préstamos jumbo?

Las tasas de los préstamos jumbo no siguen las mismas reglas que las hipotecas convencionales. Debido a que los préstamos jumbo exceden los límites de los préstamos conformes, los prestamistas asumen mayor riesgo, lo cual influye significativamente en cómo se establecen las tasas. Factores como tu puntuación de crédito, el pago inicial, la relación deuda-ingresos e incluso el tamaño del préstamo influyen en la tasa que recibes.

Los prestamistas también consideran las condiciones del mercado y sus propias directrices internas, que pueden variar de un prestamista a otro. Como los préstamos jumbo son más personalizados, comparar opciones es la mejor manera de encontrar tasas competitivas.

Documentos necesarios para el préstamo

Todas las solicitudes hipotecarias necesitan documentación, pero los préstamos jumbo exigen un proceso de verificación más exhaustivo que los préstamos convencionales. Los prestamistas quieren tener una visión completa de tu situación financiera para determinar cuánto puedes pedir prestado.

Debes estar preparado para proporcionar los siguientes documentos:

• Talones de pago de los últimos 30 días
• Declaraciones de impuestos de los últimos dos años
• Estados de cuenta de cualquier cuenta corriente, de ahorro y de inversión
• Formularios W-2 (para empleados) o 1099 (para trabajadores independientes y contratistas)

Los préstamos jumbo necesitan una evaluación de riesgo, lo que significa que un evaluador de riesgo debe revisar tu documentación. Esto permite al prestamista evaluar tu situación financiera y hacer preguntas de seguimiento o pedir más documentos según sea necesario.

Preguntas frecuentes

Los préstamos jumbo pueden usarse para una variedad de propósitos, incluyendo residencias principales, casas de vacaciones y propiedades de inversión. Si tienes más preguntas sobre cómo funcionan los préstamos jumbo, la siguiente información puede ser útil.

¿Es una hipoteca conforme mejor que un préstamo jumbo?

Una hipoteca conforme no es necesariamente mejor que un préstamo jumbo. Simplemente cumple los límites de préstamo específicos establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Los préstamos conformes a menudo tienen tasas de interés más bajas y estándares de aprobación más flexibles, pero los préstamos jumbo son ideales si necesitas pedir prestado más de lo que permite el límite conforme. El mejor tipo de hipoteca en una casa depende de tu situación económica y de cuánto puedas gastar en una vivienda.

¿Cómo busco a un prestamista de préstamos jumbo?

Puedes enviar una solicitud para un préstamo jumbo con la mayoría de los principales bancos, cooperativas de crédito y prestamistas hipotecarios en línea. Muchas de estas instituciones financieras ofrecen tanto préstamos jumbo como hipotecas convencionales. Es importante comparar cotizaciones de múltiples prestamistas, ya que las tasas, cargos y normas de evaluación de riesgo pueden variar.

¿Son siempre más altas las tasas de los préstamos jumbo que de los préstamos conformes?

Las tasas de los préstamos jumbo suelen ser más altas que las de los préstamos conformes, pero no siempre. Como los préstamos jumbo no tienen el respaldo de Fannie Mae ni Freddie Mac, los prestamistas asumen más riesgo, y ese riesgo puede reflejarse en la tasa de interés que recibes. Sin embargo, un buen crédito, un pago inicial grande y una baja relación deuda-ingresos pueden ayudarte a obtener una tasa de interés competitiva.

¿Qué factores afectarán la tasa de interés de mi préstamo jumbo?

Varios factores pueden afectar la tasa de interés de tu préstamo jumbo, incluyendo tu puntuación de crédito, la cantidad del préstamo, el pago inicial y la relación deuda-ingresos. Los prestamistas también pueden ajustar tu tasa basándose en si eliges pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario vivienda por medio de una cuenta de depósito en garantía. Las tendencias del mercado y las políticas individuales de cada prestamista también desempeñan un papel, por lo que comparar opciones es muy importante.

¿Cómo puedo evitar un préstamo jumbo?

Puedes evitar un préstamo jumbo manteniendo la cantidad de tu hipoteca en los límites de préstamo conformes establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Una manera de hacerlo es haciendo un pago inicial más grande para que la cantidad que pidas prestada esté por debajo del límite. También puedes considerar comprar una vivienda menos costosa o elegir una propiedad en un área de menor costo.

Conclusión: Rocket Mortgage^® puede ayudarte

Si la cantidad de la hipoteca que quieres pedir prestada está en los límites locales de los préstamos conformes, una hipoteca convencional es generalmente la opción más sencilla y rentable. Pero si estás comprando una propiedad de alto valor o en un mercado de vivienda costoso, es posible que necesites un préstamo jumbo para acceder a los fondos que necesitas.

Los préstamos jumbo vienen con requisitos de endeudamiento más estrictos y un proceso de aprobación más largo, pero te permiten financiar una compra de vivienda más grande. Solo ten en cuenta que pueden tener tasas de interés ligeramente más altas y podrías necesitar un perfil financiero más sólido.

Si no estás seguro de cuánto puedes gastar en una vivienda, puedes usar una calculadora de capacidad de pago hipotecario para calcular tu presupuesto. Y si todavía no estás seguro de qué opción de préstamo es la adecuada para ti, Rocket Mortgage^® está aquí para ayudarte. Comunícate con nosotros hoy para explorar tus opciones de préstamo y buscar una hipoteca que se ajuste a tus objetivo.