Comprar en una venta corta vs. ejecución hipotecaria

Comprar una propiedad en dificultades puede ser una forma de asegurar una vivienda por debajo del precio de mercado, pero también implica más pasos y riesgos. Si estás considerando una venta corta frente a una ejecución hipotecaria, debes saber que cada una sigue un proceso, una línea de tiempo y un nivel de complejidad distintos. Descubre cómo se comparan, qué esperar como comprador y cómo Rocket Mortgage puede ayudarte a financiar estas propiedades. ¿Qué se considera una propiedad en dificultades?

En qué se diferencian las ventas cortas de las ejecuciones hipotecarias

Las diferencias clave entre una venta corta en bienes raíces y una ejecución hipotecaria se reducen a quién es el propietario de la propiedad y quién toma las decisiones finales durante la transacción.

Ventas en corto

Una venta corta ocurre cuando un prestamista acepta permitir que el propietario de la vivienda la venda por menos de lo que debe en su hipoteca. El prestamista debe aprobar la venta y, a cambio, normalmente acepta eximir al prestatario del resto de la deuda.

Los propietarios de vivienda optan por esta opción cuando no pueden seguir pagando la hipoteca como alternativa a la ejecución hipotecaria.

Aunque el vendedor renuncia a la vivienda, lo hace con un menor perjuicio para su crédito.

Para los compradores experimentados, una venta corta puede ser una oportunidad para adquirir una casa en relativamente buen estado a un precio bajo.

Ejecuciones hipotecarias

Una ejecución hipotecaria es cuando el prestamista reclama la propiedad legal de la propiedad una vez que el prestatario no ha pagado la hipoteca.

Las viviendas embargadas normalmente se venden en subasta o como propiedad recobrada (REO), (real estate owned) a veces por menos del valor de mercado justo. Las viviendas embargadas normalmente se venden tal cual, por lo que los compradores asumen la responsabilidad de las reparaciones, a menudo importantes, necesarias para que la vivienda sea habitable.

El proceso de venta corta

Una diferencia importante entre una venta corta y una compra estándar de una vivienda es el plazo. Una venta corta tarda mucho tiempo, a veces hasta un año. Sin embargo, no todas las ventas cortas se prolongan.

Las ventas cortas normalmente se producen cuando un propietario de vivienda corre el riesgo de una ejecución hipotecaria. También pueden tener una hipoteca con patrimonio negativo, lo que significa que deben más de lo que vale la vivienda.

Tu agente de bienes raíces puede hacer una oferta y trabajar directamente con el agente del propietario de la vivienda para llegar a un acuerdo. Sin embargo, el prestamista debe revisar y aprobar cualquier venta.

Aunque el plazo normalmente es más largo y cada paso puede ser más complicado que en una venta tradicional, una venta corta sigue el proceso habitual de bienes raíces. Harás ofertas, recibirás contraofertas, conseguirás financiamiento y recibirás los resultados de la inspección de la vivienda antes del cierre.

Ventajas y desventajas de comprar en una venta corta

Qué esperar al comprar una casa en una venta corta.

Ventajas de la venta corta

Las ventajas de comprar una vivienda en una venta corta incluyen:

• Precio potencialmente más bajo. Las propiedades en venta corta normalmente se venden por debajo del valor de mercado, así que podrías negociar un buen trato.
• Menos competencia. A diferencia de las ejecuciones hipotecarias o del mercado minorista de bienes raíces, las ventas cortas normalmente atraen pocos compradores debido a las complicaciones y al tiempo extra necesario.
• Es posible hacer una inspección de la vivienda. A diferencia de las ejecuciones hipotecarias, es posible concertar una inspección de la vivienda antes del cierre.
• La casa puede estar en buen estado. Aunque las propiedades embargadas pueden estar descuidadas o dañadas, las propiedades en venta corta normalmente están ocupadas por el propietario y pueden estar en buen estado.

Desventajas de la venta corta

Como con cualquier posible buen negocio, existen inconvenientes:

• Proceso largo. Irónicamente, las ventas cortas normalmente tardan más en cerrarse que las ventas tradicionales. La aprobación del prestamista para la venta puede añadir meses a la transacción.
• Condición “tal cual”. Al igual que las propiedades embargadas, las propiedades en venta corta normalmente se venden tal cual. Esto significa que pueden venir con muchas reparaciones pendientes.
• Puede haber deudas impagadas sobre la propiedad. Si el vendedor no pudo mantenerse al día con los pagos hipotecarios, puede haber impuestos sobre la propiedad no pagados o cargos de la asociación de propietarios de vivienda pendientes de pago. Una estudio de títulos debería detectar estas deudas.
• El dinero en efectivo manda. Los prestamistas son más propensos a aprobar ventas cuando el comprador ofrece dinero en efectivo o un down payment significativo.

Dónde encontrar propiedades en venta en corto

La mejor manera de encontrar propiedades en venta en corto es mediante un agente de bienes raíces que se especialice en ellas. Si ya tienes un agente de bienes raíces, pueden buscar ventas cortas activas en el servicio de listados múltiples (MLS).

Compara precios, pero considera también cuidadosamente el estado. Cuando encuentres una propiedad que te interese comprar, haz que tu agente contacte al propietario o a su agente, igual que harías con cualquier otra transacción de bienes raíces. La diferencia aquí es la paciencia. Asegúrate de estar preparado para un proceso largo.

El proceso de ejecución hipotecaria

Una venta por ejecución hipotecaria puede tardar más que una venta corta. Comienza después de que el propietario de la propiedad no paga por varios meses. El prestamista emite entonces notificaciones y, transcurrido un tiempo, emprende acciones legales para recuperar la propiedad.

Una vez que el propietario ha desocupado la vivienda y el banco tiene la posesión legal de la propiedad, la pone a la venta o la subasta.

Si eres un comprador que está pensando en adquirir una propiedad embargada, es útil trabajar con un agente de bienes raíces con experiencia en este tipo de negociaciones.

Ventajas y desventajas de comprar una ejecución hipotecaria

Comprar una casa embargada puede significar un precio más bajo, pero también conlleva riesgos y obstáculos.

Ventajas de la ejecución hipotecaria

Comprar una propiedad en ejecución hipotecaria puede ser una buena inversión. Estas son tres ventajas potenciales:

• Precio de compra más bajo. A menudo, el mayor atractivo de una venta o subasta por ejecución hipotecaria es que puedes comprar una vivienda por menos del valor de mercado.
• Posible poder de negociación. Los bancos buscan prestar e invertir en lugar de mantener propiedades. Esto puede ser útil en las negociaciones.
• Posible oportunidad de inversión. Si puedes conseguir una propiedad en dificultades a un precio lo suficientemente bajo, o hacer tú mismo muchas reparaciones y renovaciones, podrías terminar con una propiedad de alquiler rentable o revenderla para obtener una ganancia.

Desventajas de la ejecución hipotecaria

Las ventas por ejecución hipotecaria conllevan riesgos a los que hay que prestar atención, incluyendo:

• Condición desconocida: La mayoría de las ejecuciones se venden “tal cual”. Puede que no tengas la oportunidad de inspeccionar la vivienda antes de comprarla. Eso significa que podrías acabar comprando muchos problemas caros que anulan el ahorro.
• Competencia. En subastas o en ventas, a menudo compites contra otros compradores agresivos. Puede que necesites tomar decisiones financieras rápidas con poca información.
• El financiamiento puede ser complicado. Los prestamistas pueden preferir ventas con dinero en efectivo, especialmente cuando venden en subasta. Normalmente se permite el financiamiento para REO, pero el estado de la propiedad puede generar problemas según el tipo de préstamo que uses.
• Posibles gravámenes y cargos. Si el anterior propietario no pagó los impuestos a la propiedad u otras facturas, la propiedad puede tener gravámenes o cargos y gravámenes que deben liquidarse antes de que puedas cerrar la operación.

Dónde encontrar propiedades ejecutadas en venta

Para encontrar listados de propiedades embargadas, puedes buscar en sitios web de bancos, programas gubernamentales, y sitios web y servicios de listados especializados. Algunos buenos lugares para comenzar son los sitios HomePath de Fannie Mae y HomeSteps de Freddie Mac.

Al comparar propiedades embargadas, no te limites a mirar el precio. Intenta tener una idea de la condición de la propiedad, cualquier requisito de financiamiento y otros factores que podrían hacer que una propiedad sea más o menos deseable. Comunícate con el agente del vendedor para hacerle preguntas sobre la propiedad que te interesa.

Preguntas frecuentes

Aquí tienes respuestas a algunas preguntas frecuentes sobre la compra de una propiedad en dificultades.

¿Cuánto tiempo tarda un proceso de ejecución hipotecaria o de venta corta?

Una vez iniciada la ejecución hipotecaria, la venta de la casa puede tardar meses o incluso años. El proceso de venta corta desde el principio hasta el final puede durar entre 4 y 6 meses, posiblemente más, dependiendo de la situación.

¿Qué es mejor para un comprador de vivienda: venta en corto o ejecución hipotecaria?

Las ventas en corto suelen estar en mejores condiciones que las casas ejecutadas. Aunque puedes ahorrar más dinero en el precio de la vivienda comprando una vivienda embargada. Cuando consideres comprar en una venta corta frente a una ejecución hipotecaria, asegúrate de consultar con tu agente de bienes raíces.

¿Daña mi crédito comprar una casa en venta en corto o ejecución hipotecaria?

Pasar por una venta en corto o una ejecución hipotecaria puede afectar la puntuación de crédito y el informe de crédito del propietario en su conjunto, pero comprar una de estas casas no daña tu crédito.

¿Son las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias buenas oportunidades de inversión?

Si tienes dinero para cubrir el costo de la vivienda y las reparaciones, podrías obtener un gran beneficio comprando una venta corta o una vivienda embargada y revendiéndola.

Conclusión: Investiga antes de comprar una venta en corto o una ejecución hipotecaria

Comprar una propiedad en dificultades económicas puede ser una manera de asegurar una vivienda a un precio muy por debajo del valor de mercado, pero tendrás que estar preparado. Las ventas cortas permiten inspecciones profesionales de la vivienda y, normalmente, mejores condiciones de la propiedad, aunque debes tener paciencia con los largos plazos de aprobación del prestamista. Por otro lado, las ejecuciones hipotecarias pueden ofrecer mayores descuentos financieros, pero conllevan el riesgo inherente de daños ocultos y una feroz competencia entre los compradores.

Si estás listo para encontrar una buena oferta y explorar tus opciones de financiamiento, comienza tu solicitud hipotecaria con Rocket Mortgage hoy mismo.