Venta en corto vs. ejecución hipotecaria: ¿cuál es la diferencia?

Cuando un propietario enfrenta dificultades económicas, surgen a menudo dos escenarios: la ejecución hipotecaria y la venta en corto. Una venta en corto es cuando el propietario vende voluntariamente su casa por menos de la cantidad que debe de la hipoteca. Esto se hace con la aprobación del prestamista.

Una ejecución hipotecaria, por otro lado, ocurre cuando un prestamista embarga la casa del propietario después de que no ha hecho muchos pagos de la hipoteca, y luego vende la propiedad, que es propiedad del banco, para recuperar sus pérdidas.

Si eres un comprador y te interesa uno de estos tipos de propiedades en dificultades, podrías verlo como una excelente oportunidad de comprar por debajo del valor de mercado. Pero conocer la diferencia entre una ejecución hipotecaria y una venta en corto es fundamental. Cada una conlleva un conjunto único de riesgos, beneficios y documentación. ¿Por qué siempre se necesita documentación?

Basta decir que estas transacciones inmobiliarias no son típicas, así que veamos qué puedes esperar de cada una, incluyendo lo bueno, lo malo y lo que a veces es feo.

La diferencia entre ventas en corto y ejecuciones hipotecarias

Una cosa que tanto las ejecuciones hipotecarias como las ventas en corto tienen en común es que suelen ocurrir cuando los propietarios ya no pueden hacer los pagos de la hipoteca. Sin embargo, difieren de manera significativa.

Una venta en corto es voluntaria. El propietario trabaja con su prestamista para vender la casa por menos de lo que queda de su hipoteca. La ejecución hipotecaria es involuntaria. El prestamista ha emprendido acciones legales contra el propietario para reposeer la casa y venderla para recuperar sus pérdidas.

Los propietarios pueden encontrarse en cualquiera de estas situaciones por quedarse sin trabajo, tener gastos médicos devastadores, términos de préstamo inasequibles o una serie de otros motivos. Sea como sea, entender las diferencias entre las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias es importante para los compradores para que puedan navegar el proceso sin problemas.

Ventas en corto

Una venta en corto ocurre cuando, con la aprobación de su prestamista, un propietario vende su propiedad por menos del saldo pendiente de su hipoteca. Los propietarios recurren a esta opción cuando deben más de lo que vale la casa y no pueden continuar haciendo los pagos de la hipoteca.

Los propietarios a menudo eligen este método para liberarse de su obligación hipotecaria en lugar de otros, como una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (donde el propietario entrega la escritura al prestamista), porque no es tan perjudicial para su crédito. Para el comprador astuto, una venta en corto podría ofrecer la oportunidad de comprar una propiedad en condiciones relativamente buenas a un buen precio.

Ejecuciones hipotecarias

Una ejecución hipotecaria ocurre cuando un prestamista reposee una propiedad porque el propietario ha dejado de hacer los pagos de la hipoteca. A diferencia de una venta en corto, en la que el propietario y el prestamista trabajan juntos, la ejecución hipotecaria es una acción legal que el prestamista emprende contra el propietario.

Las propiedades que han sido ejecutadas a menudo se venden en subasta y se venden por debajo del valor de mercado. Sin embargo, también pueden implicar más riesgo, incluyendo la necesidad de hacer reparaciones significativas.

El proceso de ejecución hipotecaria

El proceso de ejecución hipotecaria es lento. Comienza después de que el propietario de la propiedad no paga por varios meses. El prestamista envía notificaciones y, al final, emprende acciones legales para recuperar la propiedad. Una vez que el propietario desocupa y el banco tiene la posesión legal de la propiedad, la pone a la venta o la subasta.

En el camino hacia la ejecución hipotecaria suelen existir alternativas que el propietario puede aprovechar para evitar la ejecución y el grave perjuicio que puede causar a su historial crediticio. Estas son algunas de las más frecuentes:

• Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: es cuando un propietario renuncia voluntariamente a la escritura de la propiedad a favor del prestamista para evitar los procedimientos de ejecución.
• Aplazamiento de pagos: aquí, el prestamista otorga una reducción temporal o pausa en los pagos de la hipoteca para darle tiempo al propietario de poner sus finanzas en orden.
• Diferimiento: este es un proceso que permite a los prestatarios mover los pagos omitidos al final del plazo del préstamo. de esta manera, “reinician” y continúan con sus pagos hipotecarios.
• Preejecución hipotecaria: es una etapa antes de que se finalice la ejecución en la que el propietario aún puede vender la casa o negociar con el prestamista para evitarla.

Debido a la naturaleza compleja de las ejecuciones hipotecarias, si eres un comprador que está considerando adquirir una propiedad ejecutada, lo recomendable es trabajar con un agente de bienes raíces con experiencia en estas negociaciones.

Ventajas y desventajas de la ejecución hipotecaria

Comprar una casa que ha sido ejecutada tiene algunas ventajas únicas, pero también conlleva posibles riesgos y obstáculos.

Ventajas de una ejecución hipotecaria

Si se hace correctamente, comprar una propiedad en ejecución hipotecaria puede ser una excelente decisión financiera. Estas son tres ventajas potenciales.

• Precio de compra más bajo: este es, por supuesto, el gran atractivo de una venta o subasta por ejecución. Podrías conseguir una propiedad por menos del valor de mercado.
• Posible poder de negociación: los bancos están en el negocio de préstamos de dinero e inversiones, no en el de ser propietarios. No quieren conservar la propiedad por mucho tiempo, por lo que podrías usar esto a tu ventaja en las negociaciones.
• Posible oportunidad de inversión: si puedes conseguir una propiedad con problemas lo suficientemente barata, o hacer muchas reparaciones y renovaciones tú mismo, podrías terminar con una propiedad de alquiler rentable o revender la casa para obtener una ganancia.

Desventajas de una ejecución hipotecaria

Si solo hubiera ventajas en las ventas por ejecución hipotecaria, todos los compradores irían tras ellas. Estos son tres riesgos de este tipo de negocio.

• Condición desconocida: la mayoría de las ejecuciones se venden “tal cual”. Además, muchas veces no tienes la oportunidad de hacer una inspección de la casa antes de comprarla. El resultado: podrías acabar comprando un montón de problemas costosos que anulan cualquier ahorro en el precio.
• Competencia: el mercado de ejecuciones hipotecarias es competitivo. En las subastas o ventas, estás pujando contra otros compradores agresivos. A menudo deberás tomar decisiones financieras rápidas con poca información. No es para los débiles de corazón.
• El financiamiento suele ser difícil: las ejecuciones suelen ser ventas en efectivo porque el financiamiento es difícil para propiedades con problemas que se venden “tal cual”.
• Posibles gravámenes y cargas: si el propietario anterior no pagó los impuestos sobre la propiedad u otras facturas, la propiedad podría tener gravámenes o cargas que deben aclararse antes de obtener un título limpio.

Dónde encontrar propiedades ejecutadas en venta

Para encontrar listados de propiedades ejecutadas, busca en sitios web de bancos, programas gubernamentales y servicios y sitios web de listados dedicados. Algunos buenos lugares para comenzar son los sitios HomePath de Fannie Mae y HomeSteps de Freddie Mac.

Al comparar propiedades ejecutadas, no compares solo el precio. Intenta tener una idea de la condición de la propiedad, cualquier requisito de financiamiento y otros factores que podrían hacer que una propiedad sea más o menos deseable. Comunícate con el agente del vendedor para hacerle preguntas sobre la propiedad que te interesa.

El proceso de compra de una venta en corto

Aunque una venta en corto se parece a una transacción inmobiliaria típica en muchos aspectos, tiene diferencias sustanciales. Una es la línea de tiempo. Una venta en corto puede tomar mucho tiempo, hasta un año.

Las ventas en corto suelen darse cuando un propietario está en fase previa a la ejecución hipotecaria debido a que su hipoteca está devaluada. En pocas palabras, el propietario debe más de lo que vale la casa, dejó de hacer los pagos de la hipoteca y el prestamista se está preparando para ejecutar. Por este motivo, aunque tu agente de bienes raíces haga una oferta y trabaje con el agente del propietario, el prestamista debe aprobar cualquier venta.

Entonces, aunque la línea de tiempo es usualmente más larga y cada paso puede ser más complicado, una venta en corto es como una transacción inmobiliaria típica. Harás ofertas y recibirás contraofertas, buscarás financiamiento y harás la importantísima inspección de la casa antes del cierre.

Ventajas y desventajas de una venta en corto

Al igual que las propiedades ejecutadas, las ventas en corto tienen muchos beneficios potenciales, pero también algunos posibles inconvenientes.

Ventajas de una venta en corto

Si tienes los medios, comprar una propiedad en venta en corto tiene muchas ventajas potenciales.

• Precio potencialmente más bajo: las propiedades en venta en corto a menudo se venden por debajo del valor de mercado, por lo que potencialmente podrías negociar un buen trato.
• Menos competencia: a diferencia de las ejecuciones hipotecarias o el mercado inmobiliario minorista, las ventas en corto tienden a atraer a pocos compradores debido a las molestias y el tiempo que toma.
• Es posible hacer una inspección de la vivienda: a diferencia de las ejecuciones hipotecarias, generalmente puedes organizar una inspección para saber en qué te estás metiendo.

Desventajas de una venta en corto

Como ocurre con cualquier negocio potencialmente muy bueno, existen otras desventajas.

• Debes ser paciente: irónicamente, el proceso de venta en corto suele ser muy largo. Como el prestamista tiene que dar el visto bueno a cualquier trato que haga el vendedor, esto puede añadir meses a la transacción.
• Condición “tal cual”: al igual que las propiedades ejecutadas, las propiedades en venta en corto a menudo se venden en condiciones “tal cual”. Por lo tanto, podrías tener que hacer muchas reparaciones.
• El dinero en efectivo manda: los prestamistas son más propensos a aprobar ventas donde el comprador tiene una oferta en efectivo o un down payment grande.

Dónde encontrar propiedades en venta en corto

La mejor manera de encontrar propiedades en venta en corto es mediante un agente de bienes raíces que se especialice en ellas. O, si tienes un agente inmobiliario, a menudo te dará acceso al servicio de listados múltiples (MLS), donde se listan las ventas en corto.

Compara precios, pero también la condición de las propiedades. Cuando encuentres una propiedad que te interese, pídele a tu agente se comunique con el propietario o su agente, como lo harías con cualquier otra transacción inmobiliaria. La diferencia aquí es la paciencia. Asegúrate de estar preparado para un proceso posiblemente largo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo toma un proceso de ejecución hipotecaria o de venta en corto?

Según el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), el prestamista hipotecario iniciará el proceso de ejecución hipotecaria entre 3 y 6 meses después del primer pago hipotecario mensual que no se haya hecho. Después de eso, podría tomar desde unos pocos meses hasta incluso años vender la casa.

El proceso de venta en corto de principio a fin también puede tomar entre 3 y 6 meses, y posiblemente más, dependiendo de la situación.

¿Qué es mejor para un comprador de vivienda: venta en corto o ejecución hipotecaria?

Las ventas en corto suelen estar en mejores condiciones que las casas ejecutadas. Aunque las ventas en corto podrían estar mejor estructuralmente, casi siempre ahorrarás más dinero en el precio de la casa comprando una casa en ejecución hipotecaria. Es importante consultar con tu agente de bienes raíces cuando pienses en comprar una venta en corto vs. una ejecución hipotecaria.

¿Daña mi crédito comprar una casa en venta en corto o ejecución hipotecaria?

Pasar por una venta en corto o una ejecución hipotecaria puede afectar la puntuación de crédito y el informe de crédito del propietario en su conjunto, pero comprar una de estas casas no daña tu crédito.

¿Son las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias buenas oportunidades de inversión?

Si tienes una cantidad significativa de dinero que pueda cubrir el costo de la casa y las reparaciones, podrías obtener una buena ganancia comprando una casa en venta en corto o ejecutada y revendiéndola.

Conclusión: Investiga antes de comprar una venta en corto o una ejecución hipotecaria

Las propiedades en ejecución hipotecaria y en venta en corto pueden ser excelentes oportunidades para conseguir una vivienda a un precio inferior al del mercado. Pero ambas conllevan un conjunto único de desafíos y riesgos que deben analizarse detenidamente.

Necesitarás conocimientos, tiempo y paciencia para aprovechar al máximo cualquiera de los dos procesos. Un buen primer paso para cualquier transacción inmobiliaria es obtener la preaprobación con Rocket Mortgage^®. Sabrás cuánto puedes gastar en una casa y podría mejorar tu poder de negociación.