Cómo salirse de una hipoteca

La vida cambia. Eso puede significar que una hipoteca que hace años era adecuada para ti ya no lo sea. Ya sea por un cambio en tus finanzas, en tus circunstancias personales o en tus objetivos, es posible que te estés preguntando cómo salir de un préstamo hipotecario.

Ya sea que tengas un préstamo convencional, uno respaldado por el gobierno o incluso una hipoteca conjunta con otra persona, es posible salir de tu hipoteca sin simplemente dejar de hacer pagos.

Es importante explorar todas tus opciones, porque dejar de pagar puede tener consecuencias económicas graves de largo plazo. Veamos cómo salir de un préstamo hipotecario de manera legal y prudente.

Motivos para salirse de una hipoteca

Existen muchos motivos por las que podrías querer o necesitar salir de tu hipoteca, aunque algunas son más frecuentes que otras. Analicémoslos.

Incapacidad para hacer los pagos mensuales

Como se mencionó, la vida cambia. Y a veces esos cambios afectan fuertemente las finanzas. Ya sea por una factura médica inesperada, la pérdida de empleo u otras deudas, no es raro que las personas descubran de repente que ya no pueden afrontar los pagos hipotecarios.

La clave es enfrentar el problema de inmediato antes de que se salga de control, afecte tu crédito o cause la ejecución hipotecaria de tu vivienda o propiedad. Un buen primer paso es reducir gastos en tu presupuesto mensual para asegurarte de que la hipoteca no represente un porcentaje excesivo de tus ingresos.

Reubicación repentina

También existen motivos legítimos para querer salir de una hipoteca. Conseguir un excelente empleo en otra ciudad, una reubicación o despliegue militar, o una situación familiar urgente pueden convertir una hipoteca en una carga más que en un beneficio.

Si la reubicación es el motivo y no cuentas con dinero para el pago inicial de una nueva vivienda, vender tu casa podría ser la opción más viable. Sin embargo, deberías explorar alternativas de préstamo con bajo pago inicial.

Separación o divorcio

Si tú y tu pareja se están separando o divorciando y tienen una hipoteca conjunta sobre una propiedad, existen muchos aspectos logísticos y emocionales involucrados. Es posible que te preguntes cuáles son las responsabilidades financieras. En una hipoteca conjunta hay más de un coprestatario, y cada uno es responsable del pago mensual.

Esto significa que, incluso si te mudas de la vivienda o tu nombre no figura en el título de la propiedad, sigues teniendo la obligación legal de garantizar que el pago mensual se haga.

Cambios en el valor de la propiedad

Con el tiempo, el valor de las propiedades suele aumentar. Sin embargo, diversos factores pueden provocar fluctuaciones en el mercado inmobiliario y reducir el valor justo de mercado de tu vivienda. Por ejemplo, tasas de interés más altas pueden dar lugar a la disminución de los valores. Problemas de oferta y demanda pueden reducir los precios. Una caída en la confianza del consumidor también puede dar lugar a descensos en el valor.

Cuando el valor de tu propiedad baja pero los pagos de tu hipoteca se mantienen iguales, puede resultar atractivo salir de esa hipoteca o propiedad y buscar una opción más asequible.

Eliminación de un cofirmante

Un cofirmante es una persona que acepta asumir la responsabilidad legal de la hipoteca si el prestatario principal no puede continuar con los pagos. Es posible que un cofirmante quiera retirarse de la hipoteca y de la responsabilidad financiera asociada por diversos motivos.

Por ejemplo, esto puede ocurrir si la situación financiera del prestatario principal ha mejorado hasta el punto de que ya no se necesita esa red de seguridad. Que lo quiten de la hipoteca, puede darle mayor tranquilidad al cofirmante. Después de todo, ser cofirmante implica riesgos. Si se deja de hacer algunos pagos hipotecarios, su crédito también se vería afectado.

Cómo salirte de tu hipoteca legalmente

Existen formas legales de salir de tu hipoteca. La primera y más evidente es vender tu vivienda, pero no es la única opción. Veamos las alternativas.

Habla con tu prestamista

Si corres el riesgo de no poder hacer tu pago hipotecario o quieres salir de tu hipoteca, el primer paso es comunicarte con tu prestamista. La comunicación abierta es fundamental. Al hablar con ellos, explica:

• Por qué podrías no poder hacer tu pago.
• Si el problema es temporal o permanente.
• Tu situación financiera, incluyendo ingresos, gastos y otros activos.
• Si eres miembro del servicio militar y recién recibiste órdenes de cambio permanente de estación (PCS).

Una vez que comprendan claramente tu situación, el prestamista podría ofrecerte o dirigirte a programas de asistencia hipotecaria u otras opciones que puedan ayudarte. Esto puede evitar consecuencias graves como la ejecución hipotecaria y un daño duradero a tu crédito.

Vende tu casa

Si tienes capital acumulado en tu vivienda, y estás dispuesto a renunciar a la propiedad, venderla puede ser la opción más sencilla y favorable. Solo asegúrate de que la propiedad pueda venderse por una cantidad superior al saldo pendiente de tu hipoteca, más cualquier gravamen existente y los costos asociados con la venta, como las comisiones del agente inmobiliario.

Vender una casa con hipoteca es posible, pero el proceso necesita varios pasos. publicar la propiedad, mostrarla a posibles compradores, recibir y negociar ofertas, y asegurarte de que todos los documentos estén correctamente preparados. No es una tarea menor, por lo que suele ser recomendable contar con la ayuda profesional de un agente inmobiliario, un especialista hipotecario o un abogado.

Pida una escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Una escritura en lugar de ejecución ocurre cuando transfieres la propiedad de tu vivienda al prestamista a cambio de quedar liberado de la hipoteca. En esencia, estás saldando el balance pendiente del préstamo mediante la cesión de tus derechos de propiedad.

Esta puede ser una buena opción si atraviesas dificultades financieras y quieres evitar la ejecución hipotecaria y reducir el impacto en tu crédito.

Haz una venta en corto

En una venta corta, vendes la vivienda por una cantidad inferior al saldo pendiente de la hipoteca. Esto debe hacerse con la autorización del prestamista. Además, dependiendo de las leyes de tu estado, podrías ser responsable de la diferencia entre el precio de venta y el saldo del préstamo.

Según tu situación específica, el saldo restante pueden perdonarlo, o puede que sea necesario su pago posterior mediante una sentencia por deficiencia. En cualquier caso, es una opción para quienes desean evitar la ejecución hipotecaria y minimizar el daño a su crédito.

Permite que la vivienda entre en ejecución hipotecaria

Esta debería ser la última alternativa. La ejecución hipotecaria ocurre cuando el prestamista inicia acciones legales para tomar posesión y vender la vivienda debido a pagos atrasados o incumplidos. La ejecución hipotecaria, que es diferente del aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo, puede tener efectos graves y duraderos en tu crédito y en tu capacidad futura para comprar otra vivienda. Debe considerarse con mucha cautela.

Las leyes de ejecución hipotecaria varían según el estado, pero en general, el proceso no comienza hasta que tengas al menos 120 días de atraso en tus pagos. Una vez transcurrido ese período sin haber alcanzado una solución, el prestamista suele tener derecho a iniciar el procedimiento.

Incumplimiento estratégico

El incumplimiento estratégico ocurre cuando decides dejar de hacer los pagos hipotecarios y abandonar la propiedad. Algunas personas optan por esta vía cuando están con saldo negativo (upside down), es decir, cuando deben más de lo que vale la vivienda.

Sin embargo, esta opción debe considerarse solo después de haber evaluado todas las demás alternativas. Atrasarte en el pago de tu hipoteca casi con certeza tendrá efectos muy perjudiciales en tu crédito y en tu capacidad de comprar otra vivienda durante varios años.

Cómo salirse de una hipoteca conjunta

Si tienes una hipoteca conjunta con otra persona, la situación puede complicarse si uno de los dos quiere salir del préstamo. Sin embargo, existen opciones además de vender la propiedad, en caso de que uno quiera conservarla.

Habla con el coprestatario

Al igual que con el prestamista, la comunicación abierta y honesta es el mejor primer paso. Pregunta al coprestatario cuáles son sus objetivos a futuro respecto a la propiedad y la hipoteca. Este puede ser un buen momento para plantear la opción de refinanciar el préstamo para que se ajuste mejor a las necesidades financieras y de estilo de vida de ambos.

Considera una liberación de responsabilidad

Si vender la vivienda no es una opción, puedes considerar una liberación de responsabilidad. Se trata de un acuerdo formal con el prestamista mediante el cual se elimina a uno de los coprestatarios del préstamo. La persona que se elimina ya no tendrá responsabilidad legal ni financiera sobre el pago del préstamo ni deberá intervenir si el prestatario restante deja de pagar la hipoteca.

La liberación de responsabilidad requiere la aprobación del prestamista, y no todos los préstamos califican para esta opción. Si tu préstamo es elegible, podrían existir requisitos específicos, como solvencia crediticia, un nivel mínimo de capital acumulado u otras condiciones.

También es importante entender que esto no es lo mismo que eliminar el nombre de una persona del título de propiedad. Ser propietario de una vivienda y ser responsable financieramente de la hipoteca son dos aspectos distintos.

Refinancia el préstamo

Otra opción tradicional para salir de una hipoteca conjunta es reemplazarla mediante un refinanciamiento a nombre de uno solo de los coprestatarios. En esencia, el coprestatario que quiere asumir la responsabilidad del préstamo obtiene una nueva hipoteca que se utiliza para cancelar la hipoteca conjunta existente.

Cómo salirse de una hipoteca inversa

Las hipotecas inversas permiten a los propietarios de mayor edad, generalmente de 62 años o más, acceder al capital acumulado en su vivienda. El propietario de vivienda recibe dinero en forma de pagos mensuales al utilizar ese capital como garantía. El préstamo se paga cuando se vende la vivienda o por los herederos tras el fallecimiento del propietario.

Por supuesto, existen otras maneras de salir de una hipoteca inversa:

• Ejercer el derecho de rescisión: Tienes tres días hábiles después del cierre de una hipoteca inversa para cancelar el acuerdo.
• Refinanciar hacia un préstamo tradicional: Simplemente puedes obtener una hipoteca convencional para pagar la hipoteca inversa y comenzar a realizar pagos bajo el nuevo préstamo.
• Pagar la hipoteca inversa: Utilizar ahorros, el producto de la venta de otra propiedad u otra fuente de fondos para saldar el saldo pendiente.

Alternativas a salirse de una hipoteca

Si tu objetivo es reducir la presión financiera, quizá no necesites eliminar tu hipoteca por completo. Existen otras alternativas:

• Refinanciar: podría ser posible refinanciar tu préstamo actual para obtener mejores condiciones y un pago mensual más bajo. Deberás calificar para un nuevo préstamo, pero el proceso para evaluar si es viable suele ser sencillo.
• Aplazamiento de pagos: pide a tu prestamista un aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado. Esto significa que el prestamista te permite suspender o reducir temporalmente los pagos. Seguirás adeudando la cantidad total, pero el aplazamiento te da tiempo para resolver dificultades económicas.
• Modificación del préstamo: con una modificación del préstamo, se cambian los términos de la hipoteca para aliviar tu carga financiera. Esto puede incluir extender el plazo del préstamo, reducir la tasa de interés o incluso disminuir el saldo principal.
• Alquila tu casa: investiga las tarifas de alquiler en tu zona. Es posible que puedas alquilar tu vivienda para cubrir la hipoteca o incluso generar ingresos pasivos.

Ventajas y desventajas de salirte de una hipoteca

Como todo en la vida, cada decisión tiene ventajas y desventajas. Estas son algunas ventajas y desventajas de salirte de una hipoteca.

Ventajas

• Puede aliviar tu estrés financiero y emocional.
• Quitar tu nombre de un préstamo, especialmente tras un divorcio o separación, puede ofrecer un cierre emocional.
• Puedes buscar una nueva vivienda e hipoteca que se ajuste mejor a tu economía y objetivos de vida.
• Liberas dinero para otras inversiones.

Desventajas

• Si no se maneja correctamente, existe el riesgo de afectar tu puntuación de crédito.
• Existe la posibilidad de que la vivienda no se venda, si ese es tu plan.
• Calificar para una nueva hipoteca puede no ser tan sencillo como imaginas.
• Podrías dejar de ser propietario de tu vivienda.

Preguntas frecuentes

Estas son algunas preguntas y respuestas frecuentes sobre cómo salir de una hipoteca.

¿Puedo simplemente dejar mi hipoteca?

No, no puedes simplemente “renunciar”. Estás legalmente obligado a pagar tu hipoteca. Sin embargo, existen varias opciones, explicadas arriba, para salir de ella.

¿Qué sucede si abandono mi hipoteca?

Abandonar tu hipoteca, lo que se conoce como incumplimiento, puede tener efectos muy perjudiciales en tu puntuación de crédito y en tu capacidad para comprar una vivienda u obtener un préstamo en el futuro. También puede tener consecuencias legales.

¿Cómo puedo salir de una hipoteca sin refinanciar?

Existen varias opciones, entre ellas vender la vivienda, realizar una venta corta, solicitar una dación en pago o permitir la ejecución hipotecaria, todas explicadas arriba.

¿Qué se considera una dificultad financiera para una hipoteca?

Las dificultades suelen incluir pérdida de empleo, enfermedad u otras interrupciones significativas en la vida. En estos casos, los prestamistas pueden ofrecer ayuda en forma de indulgencia. Antes de proceder, es importante comprender las ventajas y desventajas de esta opción.

¿Existe la condonación hipotecaria?

Sí, pero no es tan simple. Los prestamistas pueden ofrecer la condonación de una parte del préstamo como parte de una venta corta, un programa gubernamental o un acuerdo. Las leyes varían, por lo que debes consultar con un profesional antes de proceder.

Conclusión: tienes opciones para salir de tu hipoteca

Si tu hipoteca ya no se ajusta a tus objetivos financieros o personales, o si se vuelve una carga, tienes alternativas. Desde vender tu vivienda hasta trabajar con tu prestamista para modificar los términos o alquilar la propiedad, existen formas legales de salir de tu hipoteca.

Sin embargo, es fundamental evaluar cuidadosamente las ventajas y desventajas de cada opción, ya que pueden tener consecuencias financieras de largo plazo en tu crédito y en tu capacidad para adquirir otra vivienda.

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Este artículo es solo para fines informativos y no sustituye el asesoramiento profesional de un proveedor médico, abogado autorizado, asesor financiero o profesional de impuestos. Los consumidores deben verificar de forma independiente que cualquier servicio mencionado cubra sus necesidades.

Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.