¿Qué es una hipoteca conjunta? una guía completa para prestatarios

Este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de proporcionar, ni debe considerarse como, asesoría médica, legal, financiera o tributaria. Debes consultar con un profesional calificado para recibir asesoría específica para tu situación. Los consumidores deben verificar de manera independiente que cualquier servicio, producto o programa mencionado cubra sus necesidades y cumpla los requisitos aplicables.

Comprar una casa no tiene por qué ser un viaje en solitario. Si eres el comprador de la casa y te enfrentas a un mercado inmobiliario competitivo, una hipoteca conjunta podría ser la clave para que la propiedad sea más accesible y asequible. Al combinar recursos financieros con otro prestatario, puedes compartir tanto la responsabilidad como la oportunidad de comprar una vivienda.

Esta guía completa cubre todo lo que necesitas saber sobre hipotecas conjuntas. Descubrirás cómo funcionan, qué se necesita para calificar y las ventajas y desventajas importantes a considerar. Tanto si estás pensando en seguir este camino con tu cónyuge, un familiar o un amigo, este recurso te proporciona las ideas que necesitas para tomar una decisión informada sobre tu estrategia de compra de vivienda.

Aspectos clave:

• Una hipoteca conjunta es una hipoteca en la que dos o más personas combinan sus perfiles financieros para optar a una financiación juntas.
• Todos los prestatarios de una hipoteca conjunta son completamente responsables legalmente de devolver el préstamo, independientemente de cómo decidan dividir los pagos personalmente.
• Salir de una hipoteca conjunta suele requerir vender la vivienda o refinanciar el préstamo completamente a nombre de otra persona.

¿Qué es una hipoteca conjunta?

En una hipoteca conjunta, todas las partes solicitan juntas, combinan sus perfiles financieros y comparten la responsabilidad legal de devolver la deuda. A diferencia de una hipoteca individual, en la que solo hay un prestatario responsable de devolver el préstamo, una hipoteca conjunta permite que dos o más partes unan sus recursos financieros y potencialmente puedan optar a un préstamo mayor o mejor del que podrían haber sido aprobados por sí mismos.

El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) tiene su propia definición.¹ Un préstamo conjunto del VA es aquel en el que más de un cliente usa el derecho del VA, o el cliente elegible del VA solicita con alguien que no es su cónyuge.

Hipoteca conjunta vs. copropiedad

A diferencia de la propiedad conjunta, que implica que dos partes comparten la propiedad legal de una propiedad por igual, una hipoteca conjunta no tiene nada que ver con quién aparece en la escritura. Estar en la hipoteca significa que eres responsable financieramente del préstamo, pero no te otorga automáticamente derechos de propiedad.

Con una hipoteca conjunta, al menos dos partes son responsables del préstamo, aunque una de ellas puede no figurar en la escritura ni tener la propiedad del inmueble. Los derechos de propiedad se determinan íntegramente por quién figura en el título o escritura de la vivienda.

“Una hipoteca conjunta solo indica quién le debe dinero al prestamista, mientras que la copropiedad indica quién es el propietario legal del inmueble”, señala Dennis Shirshikov, profesor de economía y finanzas en City University of New York/Queens College. “Puedes tener una hipoteca conjunta sin ser propietario del inmueble. Por ejemplo, un padre puede avalar el préstamo pero no estar en la escritura. Por otro lado, dos amigos pueden ser copropietarios de una propiedad por medio de una LLC, pero solo uno de ellos, por ejemplo, puede estar en la hipoteca”.

Hipoteca conjunta vs. hipoteca única

Al decidir entre una hipoteca conjunta y una hipoteca individual, es fundamental analizar los perfiles financieros de todos los implicados. Una hipoteca conjunta puede ayudar enormemente si necesitas combinar ingresos para optar a un importe mayor o si necesitas juntar tus ahorros para afrontar el pago inicial y los costos de cierre. A menudo es el impulso que muchos compradores necesitan para finalmente entrar en el mercado inmobiliario.

Sin embargo, una hipoteca única puede ser mejor si tu posible coprestatario tiene una cantidad significativa de deudas, una puntuación de crédito baja o un empleo inestable. Dado que los prestamistas evalúan la suma de ingresos, deudas y puntuaciones crediticias de todos los solicitantes, la mala situación financiera de un co-prestatario puede perjudicar la solidez de toda la solicitud.

En algunas situaciones, comprar una casa sin tu cónyuge en la solicitud de hipoteca puede resultar en un tipo de interés más bajo y mejores condiciones de préstamo si tu perfil crediticio individual es lo suficientemente sólido para calificar por sí solo.

¿Cómo funcionan las hipotecas conjuntas?

Cuando compras una casa con una hipoteca conjunta, compartes la responsabilidad del préstamo con al menos otra persona. El proceso funciona de forma muy similar a la obtención de una hipoteca individual, pero con un mayor escrutinio.

Aunque los solicitantes conjuntos suelen ser parejas casadas, no es necesario estar casado con la otra parte del préstamo: solo que ambos deben cumplir los requisitos y, en la mayoría de los casos, tener al menos 18 años.

Los factores que un prestamista tendrá en cuenta al decidir si calificas para una hipoteca son prácticamente los mismos que examinaría si solicitaras una hipoteca por tu cuenta.

Tu prestamista analizará la puntuación de crédito de los prestatarios, los ingresos, la deuda y el historial laboral. Todas las personas que estén en el préstamo deben presentar una solicitud hipotecaria completa y aceptar una comprobación de crédito estricta.

Si te aprueban, tanto tú como la otra parte o partes implicadas firmarán un pagaré en la mesa de cierre. Como coprestatarios, cada uno será igualmente responsable de hacer los pagos del préstamo, aunque uno de ustedes podrá hacerlo en nombre de la pareja o grupo.

Si no tienes claro cómo quieres estructurar tu solicitud, es buena idea entender la diferencia entre un co-prestatario y un aval. Un co-prestatario comparte el bien, vive en la vivienda y normalmente contribuye a los pagos mensuales. Un co-firmante pone su crédito en juego para ayudarte a que te aprueben, pero normalmente no vive en la vivienda ni tiene intención de hacer los pagos regulares, aunque es totalmente responsable en caso de incumplimiento.

¿Cuántas personas pueden aparecer en una hipoteca conjunta?

No hay un límite legal para cuántas personas pueden estar en una hipoteca, pero los prestamistas pueden establecer sus propias políticas y las normas pueden variar según si se trata de una hipoteca convencional o de un préstamo respaldado por el gobierno. En Rocket Mortgage, independientemente del tipo de préstamo, el número máximo de clientes permitidos no supera cuatro.

Recuerda que todos los que cuentan con el préstamo también deben calificar para que la financiación sea aprobada, y algunos prestamistas pueden considerar un gran grupo de nombres como un riesgo enorme.

"Incluir a más de un prestatario en una hipoteca puede complicar el proceso, ya que el prestamista debe investigar a fondo los ingresos, responsabilidades e historial crediticio de cada persona", afirma el abogado de bienes raíces y AGENTE®  inmobiliario Bruce Ailion. “Aunque se valoran el perfil financiero general del grupo y la relación deuda-ingresos totales, los prestamistas suelen esperar que cada solicitante cumpla ciertos requisitos básicos de forma individual. Un problema en la solicitud de un solo prestatario puede retrasar el proceso o incluso provocar que se deniegue toda la hipoteca”.

¿Qué puntuación de crédito usan los prestamistas?

Cuando solicitas una hipoteca conjunta, el prestamista revisa el historial crediticio y las puntuaciones de crédito de todos los solicitantes. Dado que el crédito de todos afectará al préstamo para el que calificas, una mala puntuación de crédito puede ser perjudicial para ti o para la persona a la que solicitas. Para solicitudes conjuntas, los prestamistas basan su decisión en la puntuación de crédito media más baja entre todos los solicitantes.

"Cada prestatario tiene tres puntuaciones – una de cada agencia de crédito principal – y el valor medio se usa para la suscripción", dice Ailion. “Por ejemplo, si las puntuaciones de un prestatario son 760, 720 y 700, su puntuación intermedia es 720. Si el otro tiene 680, 670 y 660, su puntuación promedio es 670. En este caso, el prestamista se basará en 670 para determinar las condiciones y la elegibilidad del préstamo. Este enfoque prudente ayuda a proteger al prestamista frente a más riesgo asociado con el solicitante que tiene un perfil crediticio más débil”.

Es importante revisar tus cualificaciones, incluido el crédito, con tu co-prestatario antes de solicitar para evitar sorpresas. Consultar los informes de crédito puede darte la oportunidad de leer posibles errores en los informes y reducir el DTI al reducir deudas existentes, por ejemplo.

Si tu puntuación de crédito o la de un
co-prestatario dificulta la obtención de una hipoteca conjunta, existen otras opciones. Podrías calificar para propiedad conjunta, lo que no incluiría en el préstamo a la persona con el crédito más bajo, pero sí le otorgaría la propiedad legal del inmueble junto con los otros prestatarios.

Cómo funciona la preaprobación conjunta de la hipoteca

Una preaprobación hipotecaria conjunta funciona igual que una preaprobación estándar, pero implica consolidar los documentos financieros de todos los solicitantes. Durante esta fase, todos los
co-prestatarios presentan sus W–2, 1099, extractos bancarios y declaraciones de la renta al prestamista.

El prestamista realizará una comprobación de crédito a todos para verificar el poder adquisitivo combinado de tu grupo. Una preaprobación conjunta es un paso fundamental porque proporciona un presupuesto realista antes de empezar a visitar casas. También indica a los vendedores y agentes de bienes raíces que tu grupo tiene el respaldo financiero para llevar a cabo una oferta de compra, lo que posiblemente te da una ventaja.

¿Cuánto se puede comprar con una hipoteca conjunta?

La cantidad que puedes pedir prestada depende en gran medida de tu ratio de deuda sobre ingresos (DTI) combinado. El DTI es un cálculo sencillo que compara el total de tus pagos mensuales de deuda con tus ingresos brutos mensuales. Al agrupar varios ingresos, tu ingreso bruto total aumenta significativamente, lo que normalmente reduce tu porcentaje DTI.

Esta caída en el DTI permite al grupo superar los umbrales de calificación del experto en préstamos para cantidades de préstamo mucho mayores de las que tú podrías obtener por sí solo. Para ver cómo combinar tus finanzas afecta a tu presupuesto, es recomendable usar una calculadora hipotecaria. Al introducir tus ingresos combinados y tus deudas mensuales esperadas, puedes obtener una estimación sólida de tu poder adquisitivo antes de presentar una solicitud oficial.

Requisitos de una hipoteca conjunta

Para calificar para una hipoteca conjunta, deberás cumplir los mismos requisitos que cualquier otro prestatario. Eso significa que querrás al menos una puntuación de crédito decente y una deuda mínima en todo el grupo.

Para calificar para un préstamo hipotecario convencional conforme, generalmente necesitarás:

• Una relación deuda-ingresos (DTI) no superior al 50%
• Un pago inicial de al menos el 3% del precio de compra para un comprador primerizo²
• Ingresos estables y seguridad laboral
• Una cantidad de préstamo en los límites del préstamo conforme para tu área que establece la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA)

Al explorar los préstamos respaldados por el gobierno, ten en cuenta que de los principales inversionistas hipotecarios, solo la Administración Federal de Vivienda (FHA) impone una puntuación de crédito mínima de 500 con un 10% de pago inicial o 580 con un 3.5% de pago inicial.³

Sin embargo, los prestamistas pueden establecer sus propios requisitos. Por ejemplo, Rocket Mortgage requiere una puntuación de crédito mínima de 580 tanto en préstamos FHA como VA.⁴ En términos generales, puntuaciones crediticias más altas significan calificar para más opciones de préstamo y mejores tasas de interés.

Derechos y responsabilidades en una hipoteca conjunta

Una hipoteca conjunta es un compromiso legal. Es fundamental comprender los posibles escenarios y responsabilidades que conlleva compartir un préstamo, ya que tu futuro financiero está directamente ligado a las acciones de tus co-prestatarios.

Si un co-prestatario deja de pagar

Ten en cuenta que, si alguien deja de hacer sus pagos, el prestamista puede penalizarlos y exigir el dinero a cualquiera de los prestatarios, ya que todos son igualmente responsables. A ojos del prestamista, no existe eso de pagar "tu parte": exigen el 100% del pago a tiempo, siempre.

Aquí existen varios riesgos graves. Si tu
co-prestatario deja de contribuir y no puedes cubrir el déficit de pago, tu hipoteca entrará en incumplimiento. Esto conlleva el riesgo de ejecución hipotecaria y dañará la puntuación de crédito de todos los que figuran en el pagaré.

Si un co-prestatario quiere vender

El propietario legal de la vivienda puede forzar la venta, incluso si la otra parte responsable del préstamo no está de acuerdo, si su nombre figura en la escritura. Aunque una hipoteca conjunta implica que dos o más partes son responsables del préstamo, una persona del par o grupo puede poseer legalmente la propiedad por sí misma.

Si ambas partes están en la escritura y hay un desacuerdo sobre la venta, la situación puede escalar rápidamente. Una de las partes puede presentar una acción de partición en los tribunales para intentar forzar la venta de la propiedad. Estas demandas legales son increíblemente costosas y pueden prolongarse durante meses o años, por eso es fundamental tener un acuerdo claro y por escrito sobre la venta de propiedades antes del cierre.

Si fallece un co-prestatario

Si un co-prestatario fallece, la responsabilidad de todo el préstamo recae en los prestatarios supervivientes. La deuda no desaparece y el prestamista seguirá esperando el pago mensual completo.

Lo que ocurra con la propiedad depende enteramente de cómo se tituló la escritura. Si los co-prestatarios figuraban como copropietarios con derecho de supervivencia, la propiedad pasa sin problemas al propietario superviviente. Si eran inquilinos comunes, la parte de la vivienda de la parte fallecida podía pasar a un familiar o heredero mediante un testamento, lo que podría obligar al prestatario superviviente a ser copropietario de la vivienda con un desconocido.

Si terminan la relación o se divorcian

Que termine una relación no altera tu contrato hipotecario. Si se separan o se divorcian, ambas partes siguen siendo plenamente responsables del préstamo hasta que la deuda se pague o se refinancie.

A menudo, una cláusula en el acuerdo de separación o la sentencia de divorcio puede ser que una persona tenga que refinanciar en un plazo determinado.

Ventajas de una hipoteca conjunta

Entonces, ¿por qué querrías obtener un préstamo hipotecario conjunto en lugar de uno solo a tu nombre? Aquí tienes algunos de los mayores beneficios de una hipoteca conjunta.

Mayor capacidad de compra

Con una hipoteca conjunta, tienes la oportunidad de combinar tus ingresos con los de otra persona o varias personas. Esto puede permitirte buscar casas que de otro modo estarían fuera de tu presupuesto. Tener dos ingresos en una solicitud hipotecaria significa que probablemente podrás optar a un préstamo mayor. Esto es especialmente útil en el mercado actual, donde los precios siguen siendo elevados.

Mayor facilidad para calificar al préstamo

La realidad es que solicitar un préstamo hipotecario junto con otras personas que tengan mayores ingresos o mejor historial crediticio puede ayudarte a obtener un préstamo que quizá no podrías conseguir por tu cuenta. Agrupar con co-prestatarios también puede conducir a condiciones de préstamo más favorables.

“Combinar ingresos y activos puede ayudar a los prestatarios a obtener préstamos más grandes o tasas de interés más bajas. Esto es especialmente importante en el mercado actual, donde los precios son altos”, señala Shirshikov. “Cuando dos o más personas solicitan juntas, suelen tener una relación deuda-ingresos más baja y mayor probabilidad de aprobación, lo que puede dar lugar a mejores condiciones y costos”.

Posible acceso a una vivienda más asequible

Tener a dos o más personas responsables de los pagos hipotecarios y otros costos asociados a la propiedad de una vivienda puede reducir la carga financiera y hacer que ser propietario sea más asequible y fácil de presupuestar. Compartir los costos iniciales —como el pago inicial, los gastos de cierre y los gastos de mudanza— marca una diferencia significativa. Puedes usar la calculadora de capacidad de pago de Rocket Mortgage para ver a qué podrías calificar.

Sin embargo, simplemente estar en una hipoteca conjunta con alguien no garantiza que contribuyan fielmente a los costos de mantenimiento, ni siquiera al pago hipotecario que han acordado hacer en parte. Permite al prestamista responsabilizarles si no se están pagando los pagos de la hipoteca. Para que la copropiedad funcione, el otro prestatario debe pagar y compartir los costos según lo acordado.

Construyendo patrimonio juntos

Este es un vehículo para que un comprador de hipoteca conjunta por primera vez entre en el mercado inmobiliario. En lugar de esperar años para ahorrar suficiente dinero individualmente, los co-prestatarios pueden lanzarse a ser propietarios antes de casa. Esto les permite empezar a construir el patrimonio de su vivienda juntos, incrementando su patrimonio a medida que el valor de las propiedades se eleva y el principal del préstamo se va pagando con el tiempo.

Desventajas de un préstamo hipotecario conjunto

Combinar recursos con amigos, familiares o parejas puede abrirte puertas para obtener una hipoteca. Pero también puede crear complicaciones. Estas son algunas de las desventajas de decidir obtener un préstamo hipotecario conjunto.

Responsabilidad total de los pagos

Si el otro prestatario de tu préstamo no puede pagar su parte o simplemente decide no hacerlo, tú podrías ser responsable de la totalidad del pago hipotecario. Además, su incapacidad o negativa a pagar afectará tu crédito y tus finanzas. Si un co-prestatario fallece, la responsabilidad de todo el préstamo recae en ti y en cualquier otra persona responsable de pagar la hipoteca conjunta.

Teniendo esto en cuenta, eliges tener un co-prestatario simplemente porque podrías permitirte una casa más cara con su ayuda. Antes de aceptar cualquier préstamo, siempre debes investigar cuánto dinero puedes permitirte y hablar de antemano con tu(s) co-solicitante(s) y el prestamista sobre todos los posibles resultados.

Impacto en el endeudamiento futuro

Uno de los mayores inconvenientes ocultos es cómo una hipoteca conjunta afecta a tu capacidad futura de endeudamiento. Cuando tienes una hipoteca conjunta, la cantidad total del pago mensual cuenta contra tu DTI individual, aunque personalmente solo pagues la mitad.

Debido a que esta enorme deuda está ligada a tu nombre, puede dificultar mucho que te aprueben un préstamo para automóvil, un préstamo personal u otra hipoteca por tu cuenta en el futuro.

Posibles complicaciones legales

Como se mencionó, no todas las partes en una hipoteca conjunta necesariamente tienen partes iguales de la propiedad. A menos que sean copropietarios o tengan la propiedad conjunta, solo uno de los prestatarios en una hipoteca conjunta puede tener su nombre en la escritura de la propiedad.

"Cuando los co-prestatarios chocan sobre quién posee qué o quién debe pagar qué, el conflicto puede extenderse al sistema legal. Es mejor tener un acuerdo por escrito que dejar la decisión en manos de un tercero”, señala Ailion. “En casos anteriores, los tribunales han tratado asuntos como acciones de partición para forzar la venta de una propiedad, demandas para obtener el reembolso de un copropietario y reclamaciones de fideicomiso constructivo. Estos conflictos suelen prolongarse y generar costos legales elevados”.

Es recomendable consultar con un abogado para comprender mejor tus derechos sobre la propiedad.

¿Es una hipoteca conjunta adecuada para ti?

Firmar un contrato financiero de 30 años con otra persona es una decisión enorme. Debes evaluar objetivamente si vuestra relación es probable que sea a largo plazo.

Quién puede ser un buen candidato para una hipoteca conjunta

Las parejas casadas y las parejas de hecho que comparten los mismos objetivos a largo plazo suelen ser los mejores candidatos para pedir co-préstamo en un préstamo hipotecario. Eso también ocurre con los padres que avalan para ayudar a sus hijos a conseguir mejores tarifas.

“Cuando familiares cercanos combinan sus recursos, como hermanos que compran una casa de vacaciones juntos, también pueden beneficiarse, especialmente si lo hacen mediante una LLC con un acuerdo operativo”, afirma Shirshikov.

También son buenos candidatos quienes tienen perfiles crediticios compatibles, buena comunicación y un plan claro para manejar cambios en el futuro. Por ejemplo, comprar una casa con un amigo puede ser una forma fantástica de permitirse una mejor propiedad, siempre que confíes absolutamente en su fiabilidad financiera.

“Los compañeros de vivienda y socios comerciales también pueden ser candidatos, pero deben contar con una fuerte confianza respaldada en un acuerdo escrito que detalle procedimientos de salida, expectativas de aportaciones y resolución de conflictos”, añade Ailion. “La realidad es que  las personas cambian, a menudo para mal. Una de las preguntas más difíciles de responder es: '¿Por qué no reconociste ese comportamiento antes de comprometerte juntos en la hipoteca?'"

Quién puede que no sea un buen candidato para una hipoteca conjunta

Probablemente no seas un buen candidato para una hipoteca conjunta si estás considerando solicitar con alguien que tenga antecedentes de tarjetas de crédito al límite, ocultar deudas o incumplimientos. Si vuestra relación es complicada, o si les cuesta mantener conversaciones tranquilas y transparentes sobre el dinero, una hipoteca conjunta probablemente solo agravará esos problemas.

Además, si tú o tu co-prestatario se niegan a poner por escrito vuestros acuerdos sobre pagos y estrategias de salida, deberán evitar el compromiso por completo.

Cómo obtener una hipoteca conjunta

Si has considerado cuidadosamente los pros y los inconvenientes de una hipoteca conjunta y estás listo para seguir adelante con la solicitud de una hipoteca, aquí tienes los pasos que tendrás que seguir para aprender a solicitar una hipoteca conjunta.

Resuelve tus finanzas

Antes de acudir a un prestamista, siéntate con tus co-prestatarios y mantén una conversación honesta sobre tus finanzas. Consulta tus informes de crédito, calcula tus ingresos brutos mensuales combinados y revisa tus deudas existentes para obtener una imagen realista de tu salud financiera combinada.

Busca un prestamista y obtén una preaprobación

Al contratar una hipoteca conjunta, comienza comparando prestamistas para ver cuál te ofrecerá las mejores condiciones de préstamo. También querrás considerar cuidadosamente los tipos de hipotecas disponibles para ti y determinar cuál opción es la más adecuada en el proceso de préstamo antes de obtener la preaprobación.

Con una Aprobación Verificada, Rocket Mortgage te permite consultar tu crédito mientras compartes ingresos y activos, para que tú y el vendedor puedan estar seguros de tu oferta.⁵

Solicita y proporciona documentación

Una vez que hayas elegido el prestamista y el tipo de hipoteca conjunta que quieres, puedes completar y presentar tu solicitud inicial de préstamo. A menudo, este proceso puede completarse este proceso en línea.

Como parte del proceso de evaluación de riesgo, tu prestamista solicitará documentación de cada prestatario. Necesitarás reunir recibos de nómina recientes, W–2, 1099, extractos bancarios y cartas del Seguro Social o de la indemnización por discapacidad para verificar tus finanzas. Devolver estos documentos rápidamente ayuda a garantizar un proceso fluido.

Cierra el préstamo

Si todo avanza según lo previsto durante el proceso de suscripción, el último paso es el cierre del préstamo. Todos los prestatarios deberán asistir al cierre (ya sea en persona o en línea, según su estado) para firmar la documentación y las divulgaciones requeridas, y para pagar los costos de cierre y el pago inicial.

Cómo salirse de una hipoteca conjunta

Evitar las responsabilidades legales de una hipoteca conjunta suele requerir una refinanciación o venta de la vivienda para romper completamente los lazos financieros. Aquí tienes algunas de tus opciones si quieres saber cómo salir de una hipoteca conjunta.

Refinancia el préstamo

Si quieres salir de una hipoteca conjunta, primero habla honestamente con tu
co-prestatario sobre tu deseo. Como probablemente será un familiar o un amigo, esta conversación puede ser difícil, pero si la otra parte entiende tus intenciones y razones para querer salir, puede estar más dispuesta a considerar refinanciar para eliminar un nombre de una hipoteca.

Para lograrlo, la parte restante debe refinanciar el préstamo completamente a su nombre, siempre que cumpla los requisitos independientes según su crédito e ingresos. Si ninguno de los dos está dispuesto a refinanciar, probablemente no podrán salir del préstamo sin vender la propiedad. También podrías considerar una refinanciación con desembolso de efectivo. Asegúrate de considerar los costos de refinanciar antes de plantear esta posibilidad a tu co-prestatario.⁶

Compra la parte de tu socio

Si tu socio o co-prestatario quiere salir de una hipoteca conjunta, es posible comprar su parte de la propiedad si todas las partes están de acuerdo. Esto significa que básicamente entregas a tus socios su parte del capital mediante una refinanciación con desembolso de efectivo.

Necesitarás haber acumulado cierto capital en la vivienda para que esta opción funcione, pero puede ser una forma de quitar a otras personas del préstamo y convertirte en el único titular.

Se te pedirá que tasen tu vivienda y que se determine la parte del valor acumulado de la vivienda que le corresponde a cada copropietario. Si todos están de acuerdo en un precio de compra, puedes refinanciar y volverte el único propietario de la hipoteca. Ten en cuenta que también deberás calificar por tu cuenta según los requisitos del prestamista,

Vender la casa

Si todas las partes están de acuerdo, puedes optar por vender la casa y continuar cada uno por su camino. En lugar de hacerle frente a la refinanciación o tener que comprar la parte de un co-prestatario, vender la vivienda y tomar caminos separados puede aliviar a todas las partes de las responsabilidades del préstamo hipotecario conjunto actual. Los ingresos de la venta se usan para pagar la hipoteca y cualquier ganancia restante se reparte.

Sin embargo, si uno o más de tus
co-prestatarios tienen un fuerte apego a la vivienda, esta opción puede no ser viable para ti. Lograr que todos estén de acuerdo con la venta puede ser complicado, ya que implica renunciar a la propiedad y a la residencia en el inmueble.

“Vender puede generar impuestos sobre ganancias de capital o cargos por pagar el préstamo antes de tiempo. En la mayoría de los casos, todos los prestatarios deben estar de acuerdo con la venta, a menos que un tribunal, como en ciertos casos de divorcio, ordene lo contrario”, señala Ailion. “Lo mejor es resolver los conflictos antes de que surjan. Define por escrito, anticipada y preferiblemente con la ayuda de un abogado, cómo se manejarán estas situaciones. Cuando ya hay conflicto, las emociones están a flor de piel y la hostilidad es alta. Una vez que se llega a ese punto, es difícil hacer lo que deberías y habrías acordado al principio”.

Preguntas frecuentes

Hay muchos detalles que tener en cuenta al financiar una vivienda con otra persona. Si estás considerando solicitar una hipoteca conjunta, las respuestas a algunas preguntas frecuentes sobre este tema pueden ayudarte a tomar una decisión.

¿Cuáles son las desventajas de una hipoteca conjunta?

La principal desventaja de una hipoteca conjunta es la responsabilidad legal compartida. Eres 100% responsable de la deuda, aunque tu co-prestatario deje de pagar. La cantidad total de la hipoteca cuenta contra tu DTI individual, lo que puede dificultar pedir dinero prestado para un automóvil o un préstamo personal en el futuro. Si en algún momento deseas salir de este acuerdo, tienes que vender la casa o refinanciar.

¿Es buena idea una hipoteca conjunta?

Una hipoteca conjunta puede ser una excelente opción si necesitas juntar ingresos para permitirte una vivienda y estás solicitando con alguien en quien confíes profundamente. Esto hace que ser propietario de una vivienda sea mucho más accesible y te permite construir capital más rápido. Puede ser una mala idea si tienes dudas sobre la fiabilidad financiera de tu
co-prestatario o si no logras establecer un acuerdo por escrito antes del cierre.

¿Puedo permitirme una casa de 300,000 dólares con un salario de 50,000?

Comprar una casa de $300,000 con un salario individual de 50,000 puede ser muy complicado, ya que los pagos mensuales probablemente harían que tu DTI superara los límites estándar del prestamista. Aquí es donde una hipoteca conjunta es increíblemente útil. Si solicitas con un co-prestatario que también gane 50,000 dólares, tus ingresos combinados de 100,000 dólares podrían hacer que calificar para comprar esa casa de 300,000 dólares sea más realista.

¿Cuánto depósito se necesita para una hipoteca conjunta?

El depósito o pago inicial requerido para una hipoteca conjunta se determina por el tipo específico de préstamo que elijas, no por cuántas personas estén en la solicitud. Recuerda que los préstamos convencionales pueden requerir tan solo un 3% de pago inicial, los préstamos FHA requieren al menos un 3.5% de pago inicial y los préstamos VA suelen requerir 0%. Tú y tus co-prestatarios pueden repartir este costo según lo consideren.

¿Se puede agregar a alguien a una hipoteca conjunta posteriormente?

Normalmente no es posible agregar un nuevo prestatario a una hipoteca existente sin refinanciar. El prestamista originalmente evaluó y aprobó el préstamo en función de riesgos específicos, y no simplemente insertará a una nueva parte en el pagaré. Normalmente tienes que refinanciar completamente el préstamo. Sin embargo, alguien puede ser añadido a la escritura de propiedad mediante una escritura de renuncia o garantía.

¿Puede una pareja no casada comprar una casa juntos?

Sí, una pareja no casada puede comprar una vivienda en conjunto. No es necesario estar casado para comprar una casa o solicitar una hipoteca conjunta. Sin embargo, las parejas no casadas deberían consultar a un abogado o asesor financiero sobre su situación antes de continuar con el proceso.

Además, esta no debería ser la primera conversación que tengas sobre finanzas. Las partes deben sentirse cómodas al celebrar este acuerdo. Asegúrate de revisar las preguntas importantes que las parejas no casadas deben considerar al comprar una casa para que ambos estén completamente preparados para el compromiso. También deberías considerar qué ocurrirá con la hipoteca si alguien fallece.

¿Cómo afecta una hipoteca conjunta a los beneficios fiscales?

Como ocurre con la mayoría de los préstamos hipotecarios, normalmente puedes deducir los intereses hipotecarios —y algunos otros gastos— si desmenuzas las deducciones al presentar la declaración de impuestos, en lugar de optar por la deducción estándar. Normalmente, la persona que realmente pagó los intereses y los impuestos sobre la propiedad es la que tiene derecho a deducir los gastos en su declaración de impuestos.

Si tanto tú como tu cónyuge u otro
co-prestatario han pagado una parte de los intereses o impuestos sobre la propiedad, deberás adjuntar una explicación de eso y cuánto pagó cada uno a tu declaración. Esto no es un problema para las parejas casadas que presentan la declaración conjunta.

Dado que las leyes fiscales pueden ser extremadamente complejas, siempre deberías consultar a un profesional fiscal para recibir orientación específica para tu situación.

Conclusión: Una hipoteca conjunta puede ayudar, pero conoce los riesgos

Comprar una casa con una pareja, amigo o familiar puede ser una experiencia emocionante que pone en marcha tu camino para construir riqueza. Obtener una hipoteca conjunta hace que ser propietario sea más asequible y aumenta tu poder adquisitivo, permitiéndote unir recursos para permitirte una casa que realmente te guste.

Sin embargo, debido a que las dos o más personas son igualmente responsables de hacer los pagos, puede haber algunas complicaciones, especialmente si en algún momento quieres salir del acuerdo. Es fundamental mantener conversaciones abiertas sobre el dinero, entender los riesgos crediticios y dejar un acuerdo sólido por escrito antes de dar el salto.

Si buscas comprar una vivienda, con o sin otra persona, puedes empezar tu solicitud de hipoteca en línea hoy mismo con Rocket Mortgage.

¹Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA, no está respaldado ni patrocinado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos ni por ninguna agencia gubernamental.

²La opción de pago inicial del 3% solo está disponible en ciertos productos de préstamo convencionales y no está disponible en todos los estados. Puede haber otras condiciones y restricciones.

³Rocket Mortgage no actúa en nombre la FHA ni el HUD.

⁴Para optar a esta oferta, debes cumplir todos los requisitos estándar de elegibilidad de la FHA. Además, el pago total de tu hipoteca, incluidos impuestos y seguros, no puede superar el 38% de tus ingresos, tu relación deuda-ingresos (DTI) no puede superar el 45%, y debes tener 12 meses de historial de vivienda verificable justo antes de la solicitud, no tener pagos atrasados de 30 días o más en los últimos 12 meses y no tener anotaciones negativas en tu informe de crédito. No disponible en préstamos jumbo. Puede ser necesario presentar estados de cuenta de activos, no se permite más de 1 día de cargos por fondos insuficientes en los últimos 2 meses previos a la solicitud. Puede haber más restricciones/condiciones.

⁵La participación en el programa de Aprobación Verificada se basa en el análisis exhaustivo de un evaluador de riesgo sobre tu crédito, ingresos, situación laboral, activos y deudas. Si la nueva información cambia de manera importante la decisión de la evaluación de riesgos, teniendo como consecuencia una denegación de tu solicitud de crédito, si el préstamo no se puede cerrar por un motivo informe de titularidad fuera del control de Rocket Mortgage, incluyendo, entre otros, seguro satisfactorio, tasación e informe/búsqueda del título, o si tú ya no quieres continuar con el préstamo, se descontinuará tu participación en el programa. Si no cambia tu elegibilidad en el programa y tu préstamo hipotecario no se cierra debido a un error de Rocket Mortgage, recibirás los $1,000. Esta oferta no se aplica a préstamos nuevos de compra presentados a Rocket Mortgage mediante un corredor hipotecario. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar esta oferta en cualquier momento. La aceptación de esta oferta implica la aceptación de estas condiciones, que están sujetas a cambios a criterio exclusivo de Rocket Mortgage. Puede haber otras condiciones o exclusiones.

⁶La refinanciación puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vida del préstamo.

Rocket Mortgage es una marca registrada de Rocket Mortgage LLC o sus filiales.