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La exención de tasación: lo que los compradores de vivienda deben saber

30 de jul del 2024

LECTURA DE 6 MINUTOS

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La tasación de la vivienda, también llamada valuación, es un paso importante en el proceso de compra de una casa. Es una forma de asegurarte de que no estás pagando más de lo que vale una casa.

La desventaja de una tasación es que las opciones de tasaciones en persona no son baratas y los compradores son los responsables de pagarla. Una tasación en persona también puede retrasar la venta de una casa, especialmente si un tasador determina que la casa vale menos de la cantidad que el comprador acordó pagar por ella.

Por este motivo, algunos compradores piden una exención de tasación, que les permitiría comprar una casa sin una tasación formal. Pero incluso con el ahorro en costos, ¿es una buena idea renunciar a la tasación? Eso depende de algunos factores, incluyendo qué tanto te preocupa potencialmente pagar de más por tu nueva casa.

¿Qué es una exención de tasación?

Una exención de tasación acorta el proceso de tasación porque los compradores que califican para una exención pueden omitir la visita en persona de un tasador autorizado. En su lugar, el prestamista usa los datos generados por un sistema de evaluación automatizada de la solicitud del préstamo para establecer el valor de la vivienda en venta. Esta información incluirá los precios de venta de casas cercanas y datos de ventas anteriores de la casa que el comprador está comprando.

Una exención puede ahorrarles a los compradores el costo de pagar una tasación y el tiempo que implica programar una evaluación en persona.

Aquí, el reto es que no todos los prestamistas y casas califican para una exención de tasación, y los prestamistas no están obligados a dársela al prestatario. Por ejemplo, un prestamista puede denegar una solicitud de exención de tasación si tiene algún motivo para creer que se necesita una tasación en persona. Esto les da a los prestamistas bastante discreción para determinar quién califica para una exención de tasación.

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3 motivos por los que un prestamista podría eximir una tasación

Los prestamistas se basan en las tasaciones en persona para asegurarse de no dar un préstamo por más dinero del valor de la casa. Si prestan demasiado, podrían enfrentar una pérdida económica más grande si un comprador se atrasa en el pago del préstamo.

Si un comprador que se convirtió en propietario de vivienda deja de hacer los pagos de la hipoteca, un prestamista puede iniciar una ejecución hipotecaria sobre la propiedad y venderla para recuperar sus pérdidas. Pero esto es más difícil si un prestamista le da a un prestatario más dinero de lo que la casa vale. Supongamos que un prestamista le da a un comprador $200,000 para comprar una casa que vale solo $180,000. Si ese comprador deja de hacer los pagos de la hipoteca cuando todavía debe $190,000 de la casa, y esta aún vale $180,000, el prestamista tendrá dificultad para venderla por el saldo restante de la hipoteca del prestatario.

Entonces, sabiendo esto, ¿cuándo no es obligatoria una tasación? Y, ¿por qué un prestamista aceptaría una exención de tasación? Estos son algunos de los motivos.

1. La casa tiene una tasación reciente

A veces, un prestamista determina que no se necesita una tasación en persona si una casa tiene una tasación reciente y la opción de préstamo (préstamo convencional con tasa fija a 30 años, por ejemplo) permite la calificación con la tasación reciente. Supongamos que un comprador compró una casa el año pasado, pero necesita venderla hoy. Un prestamista podría renunciar a una nueva tasación en persona porque el valor de mercado de la vivienda se calculó tan recientemente.

Lo mismo puede decirse del refinanciamiento de una casa. Si ha pasado poco tiempo desde la tasación original, un prestamista podría estar dispuesto a renunciar a la tasación en persona en el caso de un refinanciamiento con desembolso de efectivo u otro tipo de préstamo para refinanciamiento.

2. El prestamista quiere aumentar la eficiencia

Si una opción de préstamo lo permite, renunciar a una tasación en persona puede hacer que el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario sea más eficiente para ambos el prestatario y el prestamista. Durante la fase de evaluación de la solicitud de un préstamo, un prestamista verifica que un prestatario puede pagar los nuevos pagos mensuales de la hipoteca. Además, un prestamista revisa los informes de crédito del prestatario, evalúa sus puntuaciones de crédito y busca asegurarse de que el prestatario no esté pagando de más por su nueva casa.

Este proceso de evaluación puede tomar desde varios días hasta algunas semanas. Eliminar una tasación en persona cuando no es necesaria puede acelerar este proceso y llevar a las partes respectivas a la mesa de cierre en menos tiempo.

3. Hay suficiente información local

Un prestamista podría aprobar una exención de tasación si ha habido varias ventas recientes de viviendas cercanas, algo que también se conoce como comps de bienes raíces. Los comps le dan a un prestamista una buena idea del mercado inmobiliario local, con lo que tendrá una mejor apreciación del valor de la casa.

Como resultado, un prestamista puede sentirse seguro de que está evitando que pagues de más. El prestamista también estará seguro de que no te está prestando demasiado.

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Cómo obtener una exención de tasación

Recuerda, no todos los compradores de vivienda o propiedades califican para una exención de tasación. Pero, para potencialmente obtener una, tendrás que sacar tu préstamo hipotecario con un prestamista que use el sistema de evaluación automatizada de la solicitud del préstamo hipotecario administrado por la empresa patrocinada por el gobierno Fannie Mae (conocido como Desktop Originator) o Freddie Mac (conocido como Loan Prospector). La buena noticia es que la mayoría de los prestamistas usan estos sistemas.

Requisitos para la exención de tasación

Pídele a tu prestamista que te diga cuáles son sus requisitos para una exención de tasación. Para calificar para una exención de tasación, necesitas una puntuación de crédito sólida. También debes estar comprando o refinanciando una propiedad de una sola unidad, como un casa unifamiliar o un condominio.

Para que la mayoría de los compradores de vivienda con un préstamo conforme convencional califiquen para una exención de tasación, Fannie Mae pedirá que hagan un down payment mínimo del 20% del precio de la vivienda. Sin embargo, hay una excepción: Los compradores que están comprando una vivienda en lo que la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) identifica como un área rural con grandes necesidades pueden calificar para una exención de tasación haciendo un down payment de tan solo el 3% del precio de compra de la vivienda. En este caso, se necesitaría una inspección obligatoria de la propiedad —que implica un costo comparable con el de la tasación—.

Para obtener más información sobre este requisito y qué partes del país se consideran áreas rurales con grandes necesidades, visita el mapa interactivo de la FHFA.

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Beneficios de omitir una tasación

Las exenciones de tasaciones son bastante raras, pero pueden tener algunos beneficios para los compradores. Por ejemplo:

  • Puedes ahorrar dinero. Los costos de estas tasaciones mediante visitas en persona varían, pero por lo general oscilan entre $400 y $700. Entonces, obtener una exención de tasación te ahorrará dinero.
  • Posiblemente llegarás antes al cierre. Una exención de tasación puede reducir la cantidad de tiempo que toma cerrar la compra de una casa. Con una exención de tasación, tu cierre no se retrasará mientras esperas que un tasador programe una visita a la casa que estás comprando.
  • Puedes ahorrar tiempo. Una exención de tasación te ahorra el tiempo necesario para programar una evaluación en persona y esperar a que la tasación esté completada.

Riesgos de usar una exención de tasación

Las exenciones de tasación también implican algunos riesgos significativos para los compradores. Quizá el más grande es que sin una tasación en persona, un comprador podría pagar de más por una casa. Sin embargo, pagar de más no es el único riesgo asociado con omitir una tasación. También puede tener los siguientes efectos.

Podría resultar en la falta de identificación de problemas con la casa

Usando todos sus sentidos, un tasador en persona puede detectar problemas con una casa que posiblemente no se descubrirían en una tasación automatizada. Por eso, una tasación presencial sirve para valuar una casa con mayor precisión. El valor de una vivienda es información clave que los compradores deben conocer.

Un tasador podría determinar que una casa vale $220,000 debido a que hay deterioro por uso, los electrodomésticos están dañados y hay un hundimiento en los cimientos. Sin embargo, una tasación automatizada podría no tener en cuenta estos problemas y valuar la misma casa en $240,000. Esto podría ser un problema para un comprador que no hace la tasación en persona y se conforma con la opción más económica de una exención de tasación.

Podría afectar la venta en el futuro

Pagar más de lo que vale una casa siempre es un mal negocio. Más adelante, cuando vendas la casa, es posible que te cueste obtener una ganancia sólida porque el comprador pedirá una tasación después de hacer una oferta.

En las situaciones en las que un tasador determina que una casa vale menos que el precio de venta acordado, muchos compradores se retiran. Otros pedirán que el vendedor reduzca el precio inicial al valor de la tasación. Un vendedor que todavía debe mucho en su hipoteca podría sufrir una pérdida en la venta.

Podría afectar el refinanciamiento

Pagar más de lo que vale una casa también puede causar problemas si quieres refinanciar tu hipoteca. Los prestamistas generalmente piden que un propietario de vivienda tenga por lo menos el 20% de capital de la vivienda antes de refinanciar. El capital de la vivienda es la diferencia entre lo que debes en tu hipoteca y lo que tu casa vale.

Antes de aprobar un refinanciamiento, los prestamistas usualmente envían un tasador para que determine el valor de mercado actual de una casa. Sin embargo, esto no será necesario si un prestamista ofrece un refinanciamiento sin tasación a los propietarios de vivienda con un préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), la Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA). Un comprador que pagó más por su casa de lo que vale, es menos probable que tenga suficiente capital de la vivienda para calificar para un refinanciamiento. Es casi seguro que así sea si no ha hecho suficientes pagos mensuales de la hipoteca para reducir significativamente el saldo de su préstamo.

Omitir la tasación en persona podría ahorrarles a los compradores algo de dinero por adelantado durante la compra de la casa, pero podría costarles mucho en el futuro.

Conclusión: La exención de tasación en bienes raíces puede ser una buena opción, pero debe analizarse detenidamente

Puede ser tentador omitir la tasación en persona cuando compras una casa, especialmente si estás tratando de ahorrar dinero. Sin embargo, una tasación está diseñada para proteger a los compradores de pagar de más por una casa. Por esta razón, casi nunca tiene sentido (ni es posible) omitir una tasación en persona.

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