¿Qué puntuación de crédito usan los prestamistas hipotecarios?

Las puntuaciones de crédito ayudan a determinar si calificas para una hipoteca e influyen en la tasa de interés que recibes. Pero hay al menos 20 versiones diferentes de puntuación de crédito en uso generalizado en tres agencias principales: Equifax®, Experian™ y TransUnion®. ¿Qué puntuación de crédito usan los prestamistas hipotecarios? Buena pregunta. Antes de llegar a eso, sentemos las bases.

¿Qué son las puntuaciones FICO®?

Modelos de puntuación FICO® que los prestamistas hipotecarios usan

Cada agencia de crédito usa su propia versión de la puntuación FICO®. Ya sea que quieras un préstamo convencional o de otro tipo, tu puntuación de crédito seguirá influyendo en los términos de tu hipoteca. Aunque los números sean diferentes, puede que no signifique que los números más altos sean mejores. Cada fórmula simplemente pondera las ciertas variables de solvencia crediticia de manera diferente. Nadie fuera de las propias agencias de crédito conoce los detalles exactos de la fórmula, pero hay directrices generales.

Estas son las fórmulas específicas de cada agencia de crédito que los prestamistas hipotecarios usan:

• Equifax® Beacon® 5.0 o FICO® Score 5
• Experian™/Fair Isaac Risk Model V2℠ o FICO® Score 2
• TransUnion® FICO® Risk Score, Classic 04 o FICO® Score 4

Factores que afectan tu puntuación FICO®

Aunque los detalles de las diversas versiones de la puntuación FICO® son algo así como una caja negra, la compañía facilita información general sobre la ponderación:

• Historial de pagos (~35%): esto se trata simplemente de si has hecho tus pagos a tiempo en el pasado.
• Cantidades adeudadas (~30%): una gran parte de tu puntuación de crédito está relacionada con la cantidad de deuda que tienes pendiente en tu informe de crédito comparado con tus límites de crédito. Esto se conoce como relación de uso de crédito. Se calcula dividiendo la cantidad de crédito que estás usando por la cantidad total de crédito disponible para ti. Idealmente, no debería ser más del 30% cada mes.
• Longitud del historial de crédito (~15%): cuanto más largo sea tu historial de crédito, mejor tiende a ser tu puntuación de crédito si has mantenido buenos hábitos. Un historial de crédito a largo plazo les da a los prestamistas más información para determinar tu solvencia crediticia.
• Combinación de crédito (~10%): este es un factor relativamente pequeño, pero si tienes tanto préstamos a plazos como cuentas renovables como tarjetas de crédito, esto les dice a los prestamistas que puedes administrar eficazmente diferentes tipos de crédito.
• Crédito nuevo (~10%): solicitar una gran cantidad de crédito o préstamos nuevos a la vez podría decirles a los prestamistas que quizá te sobrepasaste financieramente debido a la necesidad de tener mucho crédito o fondos al mismo tiempo. Pero tu puntuación de crédito tiende a recuperarse con bastante rapidez si sigues haciendo pagos a tiempo y mantienes otros buenos hábitos.

¿Cómo eligen los prestamistas qué puntuación de crédito usar?

Tu puntuación de crédito es importante para determinar si calificas para una hipoteca. La mayoría de las veces, tu puntuación se obtiene de las tres agencias. Si estás haciendo la solicitud tú solo, los prestamistas suelen usar la puntuación media. Si la solicitud es con un coprestatario, se obtienen tres puntuaciones para cada prestatario durante el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario y lo que cuenta es la puntuación media más baja entre los dos. La excepción son los préstamos que compra Fannie Mae, que a veces toman el promedio de las dos puntuaciones medias.

Si los prestamistas solo obtienen puntuaciones de dos agencias, es la puntuación más baja la que cuenta. Esto rara vez sucede, pero si solo tienes una puntuación de crédito, esa es la que se utiliza para calificar.

¿Qué es un informe combinado de las tres agencias?

Los prestamistas hipotecarios suelen obtener un informe de crédito trifusionado que contiene todo lo que cada una de las tres agencias principales tiene sobre tu historial de crédito, junto con tres puntuaciones FICO®. Además de que cada agencia usa una versión ligeramente diferente de la puntuación de crédito, no hay garantía de que todas tengan la misma información, por lo que reunir todos los informes les da a los prestamistas la imagen más completa de tu historial de crédito.

Este informe contiene información sobre todas tus cuentas renovables y a plazos y cuánta deuda tienes pendiente. La información negativa reportada a cualquiera de las agencias de crédito permanece en el registro durante 7 o 10 años, dependiendo de lo que sea.

Ejemplo de cómo los prestamistas hipotecarios determinan tu puntuación de crédito

Veamos un ejemplo práctico para que te hagas una idea de cómo un prestamista selecciona una puntuación de crédito. Supongamos que estás haciendo la solicitud tú solo y que tienes una puntuación de cada una de las tres agencias:

• Experian™/Fair Isaac Risk Model V2℠: 765
• TransUnion® FICO® Risk Score, Classic 04: 789
• Equifax® Beacon® 5.0: 775

En este caso, la puntuación de crédito media es 775. Si hicieras la solicitud con un coprestatario, probablemente tomarían la media más baja. La excepción es Fannie Mae, donde toman el promedio de la puntuación media. Si solo hay dos puntuaciones para un prestatario, la puntuación más baja es la que cuenta.

¿Qué se considera una buena puntuación de crédito para comprar una casa?

Aunque puedes obtener un préstamo de la FHA con una puntuación de crédito de tan solo 500, necesitas un 10% de down payment. Además, este es un préstamo de alto riesgo, lo que significa tasas más altas. Esto, a su vez, significa un pago mensual más alto. En lugar de asumir un préstamo difícil de pagar, preferiríamos darte las herramientas y los recursos para mejorar tu puntuación de crédito antes de solicitarlo. Nuestra puntuación de crédito mínima para préstamos de la FHA es 580.

Preguntas frecuentes

Estas son algunas de las preguntas más frecuentes sobre qué puntuaciones de crédito usan los prestamistas hipotecarios.

¿Usan todos los prestamistas hipotecarios la misma puntuación de crédito?

Los principales inversionistas hipotecarios como Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y VA han estandarizado los requisitos de puntuación de crédito, pero no todos los préstamos se venden a estas instituciones. Los prestamistas pueden usar diferentes estándares de puntuación de crédito para las ofertas que ellos mismos mantienen o venden en diferentes mercados.

¿Qué consideran los prestamistas una “buena” puntuación de crédito?

Para todas las cantidades de préstamo, excepto los más altos, una puntuación de crédito de 780 o más te dará las mejores tasas. Sin embargo, normalmente puedes obtener un préstamo de la FHA o del VA con una puntuación de crédito de 580 o más, siempre que tu DTI sea lo suficientemente baja.

Si mi puntuación de crédito es diferente en las tres agencias de crédito, ¿qué puntuación usan los prestamistas?

Si la solicitud es tú solo, es la puntuación del medio. Si hay dos o más prestatarios, generalmente es la puntuación media más baja. Fannie Mae normalmente promedia las puntuaciones medias cuando hay más de un prestatario.

¿Qué puntuación FICO® usan los prestamistas hipotecarios?

Conclusión: Tu puntuación de crédito es una imagen de tu salud financiera

Es importante no obsesionarse con qué puntuaciones de crédito se utilizan. Las fórmulas y las ponderaciones pueden ser ligeramente diferentes, pero el hecho de que la puntuación media sea la que suele contar significa que estás obteniendo una imagen más completa que elimina los altibajos. Lo importante es que mantengas buenos hábitos de crédito, como pagar a tiempo y mantener un uso del crédito relativamente bajo, para tener la mejor puntuación de crédito posible.