¿Qué es una exención de depósito en garantía? Definición, requisitos, y ventajas y desventajas

Una cuenta de depósito en garantía es una manera sencilla para que los propietarios de vivienda paguen gastos importantes, como los impuestos a la propiedad y el seguro de la vivienda, como parte de su pago mensual de la hipoteca. Una exención de la cuenta de depósito en garantía permite al propietario optar por no utilizarla. Esto puede proporcionarle mayor flexibilidad financiera, pero también lo deja totalmente responsable de pagar esas facturas puntualmente y en su totalidad.

Información sobre las cuentas depósito en garantía

Ser propietario de una vivienda implica pagar impuestos sobre la propiedad, que financian los servicios del gobierno local y las escuelas. Además, si tienes una hipoteca, tu prestamista te exigirá contar con un seguro de la vivienda para proteger su inversión en tu casa.

Las fechas de pago de los impuestos a la propiedad varían, pero en la mayoría del país se pagan una o dos veces al año. El seguro de vivienda suele pagarse anualmente.

Para ayudar a los propietarios a cubrir estos gastos esenciales, los prestamistas generalmente configuran una cuenta de depósito en garantía, también llamada cuenta de reserva. El prestamista calcula tus gastos anuales de impuestos y seguro, divide la cantidad total en cuotas mensuales y lo añade al pago de principal e intereses del préstamo, manteniendo ese dinero en la cuenta de depósito en garantía.

Cuando llega la fecha de vencimiento de tus impuestos o del seguro, el prestamista hace el pago en tu nombre con los fondos de la cuenta de depósito en garantía. Si la cantidad de la factura es mayor de lo esperado, deberás cubrir la diferencia. Si es más bajo, recibirás un reembolso.

Las cuentas de depósito en garantía permiten que estos pagos, que pueden ser elevados, resulten más manejables para los propietarios de vivienda. Además, los prestamistas se aseguran de que estas obligaciones se cumplan, protegiendo su inversión frente a impuestos sin pagar o a daños en una vivienda sin seguro.

Esto no debe confundirse con la cuenta de depósito en garantía utilizada durante el proceso de compra de vivienda, en la que se retienen ciertos costos de cierre, como el depósito de buena fe. Esa cuenta se cierra una vez completada la compraventa.

¿Qué es una exención de depósito en garantía?

Si prefieres pagar tú los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda, puedes solicitar la exención de la cuenta de depósito en garantía.

Una exención de depósito en garantía reduce tu pago mensual de la hipoteca porque los impuestos y el seguro ya no están incluidos. Sin embargo, esto coloca toda la responsabilidad en el prestatario de administrar y pagar puntualmente los impuestos y las primas del seguro.

Requisitos de elegibilidad para una exención de la cuenta de depósito en garantía

Para ser elegible para una exención de la cuenta de depósito en garantía, debes cumplir las directrices de tu administrador hipotecario. En muchos casos, estas son variantes de las políticas establecidas por inversionistas hipotecarios como Fannie Mae, Freddie Mac, Asuntos de los Veteranos, etc., para tu tipo de préstamo. Sin embargo, los administradores también tienen sus propias reglas internas.

Revisaremos las directrices aplicables a los clientes de Rocket Mortgage®. Deberás comunicarte con tu prestamista para verificar las políticas específicas que aplican a tu préstamo. Además, los requisitos pueden variar según el estado en el que residas.

Tipo de préstamo

Fannie Mae y Freddie Mac permiten exenciones de depósito en garantía para préstamos convencionales conformes. El VA también ofrece exenciones de depósito en garantía.

El USDA fomenta fuertemente el uso de cuentas de depósito en garantía, pero si el administrador hipotecario no puede configurarlas, es posible que debas pagar tú mismo los impuestos y el seguro, lo que quieras o no. Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA en este momento.

La única opción de préstamo que no permite exenciones de depósito en garantía en ninguna circunstancia es el préstamo de la Administración Federal de Vivienda.

Relación préstamo-valor

Para préstamos convencionales de Fannie Mae o Freddie Mac, debes contar con al menos un 20% de capital en tu vivienda para obtener la exención. Esto significa que tu relación préstamo-valor debe ser del 80% o menos. La relación LTV debe basarse en el valor original de la vivienda, sin incluir aumentos de valor. La misma regla aplica para préstamos del VA, pero solo necesitas 5% de capital.

Puntuación de crédito

Los prestamistas pueden establecer requisitos de puntuación de crédito para otorgar una exención. La única excepción destacada es que los préstamos de VA exigen una puntuación de crédito promedio de 620. En todo lo demás, se siguen las directrices estándar de calificación del inversionista.

Historial de pagos puntuales

Dado que tú serás responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de la vivienda, en lugar de hacerlo mediante una cuenta de depósito en garantía, los prestamistas revisarán tu historial de pagos para asegurarse de que cumples tus obligaciones de forma responsable.

Los requisitos varían según el inversionista, pero, en general, no debe haber pagos hipotecarios retrasados de 30 días o más.

Sin moras ni incumplimientos recientes

Además de la mora en los pagos, no puedes haber fallado previamente una exención de depósito en garantía por falta de pago de impuestos o seguro. Asimismo, sin importar si has estado moroso en algún momento, ni los préstamos Fannie Mae ni los VA son elegibles para una exención si tienes un pago de impuestos pendiente por vencer en los próximos 45 días.

Otros requisitos

Normalmente hay un período de espera para eliminar una cuenta de depósito en garantía de un préstamo existente. Generalmente es de 1 año, pero puede ser de hasta 5 años en préstamos más grandes. Si no estás seguro de qué plazo aplica a tu caso, consulta con tu administrador hipotecario. Además, deberás contar con un saldo positivo en la cuenta de depósito en garantía.

Finalmente, no puedes obtener una exención si tu préstamo tiene una modificación vigente, a menos que esta esté relacionada con un desastre natural.

Ventajas y desventajas de una exención de la cuenta de depósito en garantía

Veamos las ventajas y desventajas de la exención de depósito en garantía.

Cómo pedir una exención depósito en garantía

Si quieres pedir una exención antes de obtener un préstamo, exprésaselo claramente a tu prestamista y trabaja con él para confirmar los requisitos específicos.

Si quieres eliminar la cuenta de depósito en garantía de un préstamo existente, asegúrate de que tu préstamo tenga al menos un año y de que estés al día con tus pagos. Si tienes un saldo negativo en la cuenta de depósito en garantía, tu administrador hipotecario puede permitirte reponer los fondos para que el saldo quede, como mínimo, en cero.

Finalmente, verifica que cumplas cualquier restricción de capital, recordando que este cálculo debe basarse únicamente en el valor original de tu vivienda al momento en que la compraste.

El proceso de solicitud con tu prestamista o administrador hipotecario puede realizarse por escrito, por carta, por correo electrónico, por chat o por teléfono.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre la exención de la cuenta de depósito en garantía.

¿Puedo solicitar una exención de la cuenta de depósito en garantía después del cierre?

Aunque los administradores hipotecarios pueden tener políticas distintas, en general sí puedes solicitar la eliminación de la cuenta de depósito en garantía tras el cierre, si cumples los requisitos establecidos.

¿Hay cargos asociados a una exención de la cuenta de depósito en garantía?

Puede existir una tarifa fija o un porcentaje de la cantidad del préstamo que se cobre a cambio de eliminar la cuenta de depósito en garantía. Sin embargo, esto varía según las leyes estatales.

¿Qué sucede si no pago los impuestos o el seguro después de eliminar la cuenta de depósito en garantía?

Podrías enfrentar sanciones fiscales por pagos atrasados. Si omites el pago de la prima del seguro de vivienda, tu póliza podría cancelarse. En ese caso, tu administrador hipotecario puede contratar una póliza por ti, pero tú deberás pagarla. También podrían restablecerte la cuenta de depósito en garantía.

¿Cómo afecta una exención de depósito en garantía a mi pago mensual de la hipoteca?

Al eliminar la cuenta de depósito en garantía, la parte correspondiente a impuestos y seguro se retira de tu pago mensual de la hipoteca, lo que reduce tu pago mensual. Sin embargo, deberás presupuestar por tu cuenta estos gastos, ya que no desaparecen.

Conclusión: las exenciones de depósito en garantía pueden ofrecer flexibilidad

Contar con una exención de la cuenta de depósito en garantía puede darte más control sobre tu presupuesto mensual, ya que los impuestos y el seguro ya no se incluyen en el pago de la hipoteca. Sin embargo, deberás seguir planificando para cubrir estos gastos. Algunas personas prefieren que estos montos se incluyan cada mes, en lugar de tener que pagar todo de una sola vez.

Si no estás seguro de lo que más te conviene, siempre es recomendable consultar a un asesor financiero. Si ya te sientes seguro respecto a tus opciones y estás listo para avanzar en el proceso hipotecario, puedes presentar tu solicitud en línea.