¿Qué es un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado y cómo funciona?

¿Estás buscando una tasa de interés hipotecario más baja? ¿Quieres algo de dinero extra para pagar la deuda de tus tarjetas de crédito o financiar un pequeño proyecto de mejoras a la vivienda? Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado, podrías alcanzar dos metas a la vez: obtener una tasa hipotecaria más baja y tener un poco de dinero extra para tus ahorros o para cubrir un gasto pequeño.

¿Qué es un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado?

Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado, reemplazas tu hipoteca actual con una nueva que, preferiblemente, tenga una tasa de interés más baja.

Este nuevo préstamo podría ser por un monto ligeramente superior al de tu hipoteca actual. Eso es porque muchos propietarios incluyen sus costos de cierre (que pueden ser del 3% al 6% del monto que estás refinanciando) en su hipoteca. Además, con un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado, también podrías obtener una pequeña cantidad de dinero extra con la transacción, una cantidad en efectivo que también se sumará al saldo de tu préstamo.

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado difiere de un refinanciamiento tradicional porque recibirás una pequeña cantidad de dinero una vez que se cierre. Puedes gastar este dinero (o ahorrarlo) como quieras, aunque no puedes usarlo para pagar un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito garantizada por la plusvalía. Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado, puedes obtener hasta $2,000 en efectivo o hasta el 2% del nuevo saldo del préstamo, lo que sea menor.

Para esto, debes refinanciar por más de lo que debes en tu hipoteca actual. Digamos que quieres refinanciar $200,000. Calificarías para $2,000 en efectivo porque el 2% de $200,000 equivale a $4,000, que es más que el máximo de $2,000 de un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado.

Si no incluyes los costos de cierre en tu préstamo, el monto de tu nuevo préstamo sería de $202,000, debido al dinero extra que recibes, el cual pagarías con intereses en cuotas mensuales.

Transacciones no elegibles

Hay ocasiones en las que no puedes pedir un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado.

Según Fannie Mae, no puedes pedir un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado si no hay primer gravamen pendiente sobre tu casa. Un primer gravamen es tu hipoteca principal, la que sacaste para financiar la compra de tu casa. Si no hay un primer gravamen, eso significa que ya pagaste el total de tu hipoteca principal.

Tampoco puedes usar un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado para pagar un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito que no hayas usado para comprar tu casa.

Fannie Mae también dice que no puedes usar un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado para combinar tu primera hipoteca y un préstamo subordinado, como un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito, en una sola hipoteca nueva.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado vs. refinanciamiento sin desembolso de efectivo

Si no quieres llevarte dinero en efectivo después de un refinanciamiento, también puedes solicitar un refinanciamiento sin desembolso de efectivo. Con este tipo de refinanciamiento, cambias tu hipoteca actual por un nuevo préstamo que viene con una tasa de interés o un plazo nuevos.

Por lo general, el objetivo es cambiar tu hipoteca actual por una con una tasa de interés más baja, una medida que también reduce tu pago mensual.

Quizás también quieras cambiar el plazo de tu préstamo. Los prestatarios con un plazo a 30 años podrían refinanciar a una hipoteca con un plazo más corto a 15 años para ahorrar en la cantidad de intereses que pagan con el tiempo. Aquellos con un plazo a 15 años podrían querer refinanciar a una hipoteca a 30 años para reducir su pago mensual.

Los prestatarios pueden optar por incluir los costos de cierre en su nuevo préstamo. También pueden optar por pagarlos al inicio. Si pagan los costos de cierre al inicio, el monto que piden prestado será menor.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado vs. refinanciamiento con desembolso de efectivo

Si quieres más dinero en efectivo, puedes solicitar un refinanciamiento con desembolso de efectivo. En este tipo de refinanciamiento, puedes recibir una cantidad de dinero mucho mayor que $2,000.

Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, nuevamente refinanciarás por más de lo que debes. Supongamos que debes $200,000 en tu hipoteca. Podrías refinanciar a una nueva hipoteca de $280,000 y llevarte los $80,000 extra en efectivo. Tendrás que devolver los $280,000 completos que pides prestado, pero puedes usar esos $80,000 en efectivo como quieras.

La cantidad de dinero en efectivo que recibes de un refinanciamiento con desembolso de efectivo depende del valor de tu casa y de cuánto debes en tu hipoteca actual.

La mayoría de los prestamistas te permiten pedir prestado hasta el 80% del valor actual de tu casa con un refinanciamiento con desembolso de efectivo tradicional. Supongamos que tienes una casa valorada en $300,000. La mayoría de los prestamistas te permitirían sacar una nueva hipoteca hasta de $240,000, o el 80% del valor de tu casa. Si debes $150,000 en tu hipoteca actual, podrías recibir hasta $90,000 en efectivo, o $240,000 menos $150,000.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado vs. otros tipos de refinanciamiento con desembolso de efectivo

Hay muchas opciones de refinanciamiento si estás listo para cambiar tu hipoteca por un nuevo préstamo. Tener tantas opciones es bueno. Pero es importante investigar cómo funcionan estos programas para asegurarte de encontrar la opción correcta para tu situación financiera.

• Refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA: este tipo de refinanciamiento está asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). La ventaja es que podrías calificar para una tasa de interés más baja que si estuvieras refinanciando a una hipoteca convencional. La desventaja es que pagarás un seguro hipotecario durante la vida de tu nuevo préstamo.
• Refinanciamiento con desembolso de efectivo del VA: el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) asegura los refinanciamientos con desembolso de efectivo para veteranos elegibles, miembros del ejército en servicio activo, miembros de la Reserva/Guardia Nacional y cónyuges sobrevivientes que no se hayan vuelto a casar. Los prestatarios pueden recibir hasta el 100% del valor de su casa para consolidar deudas con tasas de interés más altas, cubrir otros gastos o cambiar su hipoteca a un préstamo del VA.
• Refinanciamiento con aporte de efectivo (cash-in refinance): este tipo de refinanciamiento te permite hacer un pago único a tu préstamo hipotecario durante el refinanciamiento para aumentar el capital de tu casa. Esto te dejará con un saldo de principal menor que pagar. Un refinanciamiento con aporte de efectivo podría ser una jugada inteligente si tienes una hipoteca devaluada (en la que debes más de lo que vale tu casa) o si quieres calificar para una tasa de interés más baja ahora que tienes más capital en tu casa.
• Refinanciamiento Streamline de la FHA: esta opción es un método rápido de refinanciamiento que te permite reducir tu tasa de interés y tu pago mensual mientras presentas menos papeleo para cerrar la transacción. Para calificar para esta opción, ya debes estar pagando un préstamo de la FHA y necesitarás refinanciar a otra hipoteca asegurada por la FHA. También tendrás que pagar un seguro hipotecario por tu nuevo préstamo.
• Refinanciamiento Streamline del VA: estos refinanciamientos permiten que los miembros del ejército, veteranos y cónyuges sobrevivientes obtengan rápidamente un nuevo préstamo del VA, nuevamente con menos documentación. Tu nuevo préstamo deberá darte un beneficio financiero, como un pago mensual más pequeño o una tasa de interés más baja. Estos préstamos también se conocen como préstamos de reducción de tasa de interés del VA.
• Refinanciamiento sin costos de cierre: con este tipo de refinanciamiento, no es necesario pagar costos de cierre el inicio o en el cierre. En cambio, incluirás los costos de cierre en el monto de tu nuevo préstamo. Con un refinanciamiento sin costos de cierre, pagarás un saldo de principal más alto o una tasa de interés más alta para cubrir los costos de cierre que no pagarás por adelantado. ¿La ventaja? No tendrás que conseguir una gran suma de dinero en efectivo para cerrar el refinanciamiento.
• Refinanciamiento corto: en un refinanciamiento corto, tu prestamista acepta refinanciar tu hipoteca existente a un nuevo préstamo por menos de lo que debes actualmente. Esto también tiene como consecuencia un pago mensual más bajo. No todos los prestamistas ofrecen refinanciamientos cortos. El objetivo, sin embargo, es ayudar a los prestatarios a permanecer en su casa si tienen dificultades para hacer los pagos de la hipoteca.

¿Cuánto cuesta un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado?

El refinanciamiento no es gratuito. Lo mismo puede decirse de un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado. Lo que pagas en costos de cierre varía, pero puedes esperar pagar del 2% al 6% del saldo del préstamo que estás refinanciando.

Si refinancias un préstamo con un saldo de $200,000, puedes esperar pagar de $4,000 a $12,000 en costos de cierre.

Puedes elegir pagar los costos de cierre por adelantado o incluirlos en el saldo de tu nueva hipoteca. Si eliges la segunda opción, terminarás con un saldo de préstamo más alto. Esto significa que también pagarás más en intereses con el tiempo.

Requisitos para un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado

Tendrás que cumplir ciertos requisitos de refinanciamiento si quieres cambiar tu hipoteca existente por una nueva. Estos requisitos varían según el prestamista, pero la mayoría de los prestamistas analizan factores como tu relación préstamo-valor, tu puntuación de crédito y tu relación deuda-ingreso.

Estos son tres factores principales que Fannie Mae usa para determinar la elegibilidad de los propietarios que solicitan un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado:

Relación préstamo-valor (LTV)

Necesitas una cierta cantidad de capital en tu casa para calificar para cualquier refinanciamiento, incluyendo un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado. Si no has pagado lo suficiente de tu hipoteca existente, es posible que no califiques para un refinanciamiento.

Fannie Mae dice que tu relación préstamo-valor combinada debe ser del 97% o menos si quieres calificar para un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado. Esto significa que la combinación de todos tus préstamos hipotecarios (incluyendo tu hipoteca principal y cualquier préstamo sobre la plusvalía o línea de crédito garantizada por la plusvalía) no debe ser superior al 97% del valor tasado de tu casa. Por lo tanto, necesitarás un 3% de capital para calificar para un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado.

Dependiendo del tamaño de tu down payment y de cuántos pagos de la hipoteca hayas hecho antes de solicitar un refinanciamiento, es probable que alcances este LTV rápidamente en la vida de tu hipoteca, especialmente si el valor de tu casa aumenta.

Relación deuda-ingresos (DTI)

Los prestamistas quieren asegurarse de que puedes hacer el nuevo pago mensual de la hipoteca después del refinanciamiento. Para hacer esto, calculan tu relación deuda-ingresos, una medida de cuánto de tus ingresos mensuales brutos consumen tus gastos mensuales recurrentes.

Los prestamistas consideran los pagos mensuales, incluyendo el nuevo pago estimado de la hipoteca, el pago mínimo mensual de tarjetas de crédito y los pagos de préstamos estudiantiles, de automóviles y personales cuando calculan tu DTI. También consideran los pagos de pensión alimenticia y manutención de menores que debas hacer cada mes. Para determinar tu DTI, dividen tus pagos mensuales por tus ingresos mensuales brutos y multiplican ese resultado por 100.

Varía, pero la mayoría de los prestamistas prefieren que tu DTI no sea superior al 36%.

Puntuación de crédito

Cuanto más alta sea tu puntuación de crédito FICO® de tres dígitos, más fácil será calificar para una nueva hipoteca con una tasa de interés más baja. La mayoría de los prestamistas consideran que las puntuaciones FICO® de 740 a 799 son “muy buenas” y las de 800 o más son “excepcionales”. Si quieres la tasa de interés más baja en tu nueva hipoteca, apunta a tener una puntuación en esos rangos.

Requisitos de documentación

Tendrás que darle a tu prestamista varios documentos cuando solicites un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado.

Para demostrar que ganas suficientes ingresos para cubrir el nuevo pago del préstamo, generalmente tendrás que proporcionar copias de tus dos recibos de pago más recientes y tus últimos 2 meses de estados de cuenta bancarios. Los prestamistas generalmente querrán ver copias de tus últimos 2 años de declaraciones de impuestos sobre ingresos y tus últimos 2 años de formularios W-2.

Es posible que también debas darle a tu prestamista una copia de la declaración de liquidación de la compra de tu propiedad.

Manejo del financiamiento subordinado

Pero, ¿qué pasa si también tienes un préstamo subordinado sobre tu casa, como un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito?

Después de cerrar tu refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado, estos segundos préstamos deben permanecer subordinados a tu nueva hipoteca principal.

Esto significa que si dejas de hacer los pagos de la hipoteca y el titular de tu hipoteca principal inicia el proceso de ejecución hipotecaria en tu contra, el prestamista de tu hipoteca principal recibe el pago primero y los prestamistas que proporcionaron tus préstamos subordinados solo reciben el pago después, si quedan fondos.

Ventajas y desventajas de un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado

Hay ventajas y desventajas que debes considerar al decidir si un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado es adecuado para ti.

Ventajas

• Puedes incluir los costos de cierre de tu refinanciamiento en el monto del nuevo préstamo. Si lo haces, no tendrás que tener el efectivo para pagar estos costos por adelantado.
• Puedes recibir hasta $2,000 en efectivo para usar como quieras.
• No necesitas tener mucho capital en tu casa para calificar. Los propietarios con casi nada de capital pueden calificar para un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado.
• Tu nueva hipoteca podría tener una tasa de interés más baja o un plazo de préstamo que funcione mejor para ti.

Desventajas

• Como recibes dinero en efectivo que también debes devolver, tendrás que pagar un monto de préstamo ligeramente más alto.
• El desembolso de efectivo máximo para esta transacción es $2,000. Para los prestatarios con más capital o para los que necesitan dinero para cubrir gastos más grandes, podría ser mejor un refinanciamiento con desembolso de efectivo tradicional.
• No puedes sacar un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado si tu casa está a la venta.

¿En qué puedo gastar el dinero de mi refinanciamiento con desembolso de efectivo?

Puedes gastar el dinero que recibes de un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado en lo que quieras. Como no recibes una suma de dinero especialmente grande (solo un máximo de $2,000), tendrás que gastarlo en compras más pequeñas.

Podrías pagar el saldo de una tarjeta de crédito con una tasa de interés alta, esencialmente cambiando una deuda con una tasa alta por una nueva deuda con una mucho más baja. Podrías gastar tu dinero en una reparación menor de la vivienda, como agregar tejas a las ventanas de tu casa, mejorar el paisajismo o reemplazar un lavavajillas, estufa o refrigerador viejo.

¿Cuándo elegir un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado?

Digamos que a un propietario le quedan $150,000 en la hipoteca de su casa valuada en $180,000. El propietario se entera de que puede refinanciar la casa y bajar su tasa de interés. El propietario también tiene un proyecto de mejoras menores en la casa que le costará unos $2,000, pero le cuesta encontrar el dinero para llevarlo a cabo.

En este caso, un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado es una mejor opción que un refinanciamiento sin desembolso de efectivo porque el propietario tiene un gasto de $2,000. Un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado le permite al prestatario alcanzar dos objetivos al mismo tiempo: asegurar una mejor tasa de interés y obtener un poco de dinero en efectivo para mejoras.

Además, como los costos de cierre se incluirán en el monto del nuevo préstamo, el prestatario no tiene que pagar por adelantado el refinanciamiento, y en cambio se embolsa hasta $2,000 y paga una tasa de interés más baja. El prestatario asume un saldo de préstamo más alto, pero ha decidido que las ventajas superan a las desventajas debido a la tasa de interés más baja y el beneficio de efectivo inmediato.

Conclusión: Considera hacer un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado si no tienes mucho capital en tu casa.

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo limitado tiene más sentido para los prestatarios que no han acumulado mucho capital en su casa, quieren bajar su tasa de interés hipotecario y tienen una necesidad hasta de $2,000 en efectivo.