¿Qué es una hipoteca abierta y debería considerar obtener una?

Cualquiera que haya comprado una casa sabe que implica gastos que van más allá del precio de lista. Cuando compras una casa, debes planificar el down payment, los gastos de cierre y los gastos de mudanza.

Y una vez que te mudas a la casa, puedes terminar pagando aún más dinero por las mejoras en la vivienda. Muchos propietarios de viviendas pondrán estos gastos en una tarjeta de crédito de alto interés, pero hay otras opciones disponibles. Por ejemplo, podrías considerar obtener una hipoteca abierta. Aunque Rocket Mortgage® no ofrece hipotecas abiertas, es importante que cualquiera que investigue este tipo de préstamos comprenda qué son y cómo funcionan.

Una hipoteca abierta a veces también se conoce como préstamo para mejoras en la vivienda. Es como una hipoteca y una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) que se incluyen en un solo préstamo cuando se compra una propiedad. Sin embargo, las hipotecas abiertas son un tipo de préstamo hipotecario menos frecuente.

Con una hipoteca abierta, los prestatarios toman un préstamo por la cantidad máxima para la que califican, incluso si no la necesitan toda para hacer la compra del bien inmueble. La parte no usada está disponible para el prestatario después de la compra, pero solo puede usarse para mejorar la propiedad. A los prestatarios no se les cobran intereses sobre el dinero no usado hasta que acceden a él.

Un préstamo abierto a menudo funciona mejor cuando los compradores o inversionistas eligen una vivienda que necesita reparaciones serias. Por ejemplo, supongamos que te aprobaron un préstamo de $400,000.

La casa que terminas comprando cuesta $300,000, pero necesita algo de trabajo. Con un préstamo abierto, aún se te aprobará que uses los $400,000 completos, pero solo pagarás intereses sobre el dinero que realmente uses.

Después de comprar la casa, terminas poniendo $50,000 para reparaciones. Como solo gastaste $350,000, esa es la cantidad sobre la que pagarás intereses.

Puedes usar nuestra calculadora de hipotecas para ver cómo afectará al pago hipotecario cuando aprovechas los fondos del préstamo no usados. Sin embargo, las hipotecas abiertas no están permitidas en todos los estados.

Las hipotecas abiertas están determinadas por las leyes del estado donde vives. Los estados son los principales responsables de las leyes que rodean las transacciones de la propiedad que ejecutan los municipios.

Legalmente, la escritura debe reflejar con precisión la cantidad de la deuda de la propiedad. Debido a que la cantidad de la deuda puede cambiar, se necesita un tipo especial de escritura.

Una hipoteca abierta podría ser la opción correcta, dependiendo de tu situación. Estos son algunas de las ventajas y desventajas que debes considerar antes de seguir adelante con la opción.

Ventajas: Se tiene el dinero listo para las reparaciones y renovaciones

Muchos nuevos propietarios de viviendas comprarán una propiedad que necesita un poco de trabajo a un precio reducido. Esta puede ser una manera más asequible de convertirse en propietario de una vivienda.

Sin embargo, arreglar una casa puede ser costoso y muchas personas no tienen más fondos disponibles una vez que se mudan. Una hipoteca abierta elimina ese problema: tendrás el dinero listo para reparaciones y renovaciones una vez que te mudes.

Ventajas: Se pasa solo una vez por el proceso de solicitud de préstamo

Si estás buscando formas de arreglar tu casa, hay muchas opciones de financiamiento disponibles. Por ejemplo, podrías comprar una casa y luego obtener un préstamo sobre la plusvalía o HELOC. Sin embargo, la ventaja de una hipoteca abierta es que tienes que pasar por la solicitud de préstamo solo una vez.

Ventajas: Se pagan cargos por intereses solo sobre la cantidad del préstamo real

Y finalmente, una de las mayores ventajas de una hipoteca abierta es que solo pagarás intereses sobre los fondos que realmente tomas prestados. Por ejemplo, supongamos que te aprobaron para una hipoteca de $500,000 a una tasa de interés del 4.75 %.

Terminas comprando una casa de $350,000 y gastas $75,000 en arreglarla. Eso significa que solo pagarás intereses sobre $425,000, no la cantidad total que se te aprobó en el préstamo. 

Desventaja: No están disponibles en todos los estados

En última instancia, la ley estatal determina la disponibilidad y no todos los estados permiten hipotecas abiertas. Por lo tanto, es posible que este tipo de préstamo ni siquiera sea una opción para ti.

Desventaja: La preaprobación no garantiza la capacidad de pago

El hecho de que el banco apruebe que tomes un préstamo por cierta cantidad de dinero no significa que puedas pagarlo. Siempre debes confiar en tu presupuesto para determinar lo que puedes pagar, no en la cantidad máxima de aprobación de un prestamista.

Desventaja: Solo se puede pedir prestado hasta el límite de preaprobación

Una vez que se te apruebe recibir prestada cierta cantidad de dinero, esa cantidad de la hipoteca no se puede modificar hacia arriba. Si crees que te deben aprobar una cantidad mayor, tendrás que completar una nueva solicitud y pasar nuevamente por el proceso de evaluación de riesgo.

Desventaja: El período de retiro de dinero limita por cuánto tiempo tomas el dinero en préstamo

El período de retiro de dinero determina por cuánto tiempo tomas el dinero en préstamo. Este período de retiro de dinero está determinado por cuánto fue tu preaprobación para pedir prestado y los términos iniciales del préstamo. La desventaja de esto es que se puede animar a los propietarios de viviendas a endeudarse más antes de estar listos.

Antes de obtener una hipoteca abierta, debes comprender que podría terminar costando más durante el plazo del préstamo. Aquí hay algunas cosas que debes considerar primero.

Conformes vs. no conformes

Un préstamo conforme es una hipoteca que cumple las directrices establecidas por Fannie Mae o Freddie Mac. Un préstamo no conforme es una hipoteca que no cumple las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamos conformes tienden a costar menos a los prestatarios que los préstamos no conformes.

Ambas entidades patrocinadas por el gobierno comprarán algunas hipotecas abiertas, pero solo si los términos del préstamo permiten al propietario de la hipoteca la discreción de negar el acceso del solicitante a más fondos y no se han hecho adelantos desde la compra original.

Tasas de interés ahora vs. después

Las tasas de interés suben y bajan, por lo que la tasa que te cobran por una hipoteca abierta podría ser más alta que la que recibirías por un refinanciamiento, HELOC o préstamo personal.

Si estás interesado en obtener una hipoteca abierta, el proceso de solicitud es similar al de una hipoteca tradicional. Deberás darle al prestamista un comprobante de ingresos, empleo y una lista de tus activos. El prestamista también verificará tu puntuación de crédito para tener una idea de tu historia de préstamos.

Sin embargo, no todos los prestamistas ofrecen hipotecas abiertas (incluyendo Rocket Mortgage®), y los prestamistas que lo hacen pueden establecer sus propios requisitos. Pero aquí hay algunas directrices generales que debes planificar su cumplimiento: 

Una puntuación de crédito de 660 o más

Una relación deuda-ingresos de 43% o menos

Una relación préstamo-valor de 80% o menos

Puede ser un reto encontrar prestamistas que ofrezcan hipotecas abiertas, incluyendo en los estados donde están permitidas. Por ejemplo, Rocket Mortgage no ofrece hipotecas abiertas. Si no puedes encontrar recursos en tu área, podrías considerar trabajar con un corredor hipotecario para que te ayude a conectarte con aquellos que ofrecen este tipo de préstamo.

Una hipoteca abierta se diferencia de la mayoría de las hipotecas convencionales en que estas últimas normalmente no dan más fondos de los necesarios para comprar la casa, incluso si los fondos se usan para hacer que la casa sea habitable. Si no puedes obtener una hipoteca abierta, existen otras opciones de financiamiento disponibles.

Por ejemplo, podrías considerar obtener un préstamo HomeStyle Renovation de Fannie Mae. Con este préstamo, el dinero se distribuye en el cierre para pagar la vivienda. Para acceder a más fondos para renovaciones de viviendas, un contratista aprobado debe presentar sus planes para acceder al sorteo.

La ventaja de esto es que limita el fraude, pero puede ser más tedioso que sacar una hipoteca abierta. Rocket Mortgage no ofrece los préstamos HomeStyle Renovation de Fannie Mae.

Préstamos de FHA

FHA no ofrece hipotecas abiertas. Sin embargo, cuando un comprador de vivienda usa un préstamo hipotecario de FHA para comprar una casa que necesita reparación, también puede obtener un préstamo 203 (k) de FHA para pagar las reparaciones y luego combinar ambos préstamos en un pago mensual asequible.

Préstamos del VA

Los miembros de las Fuerzas Armadas y las Reservas de los EE. UU. que califiquen para préstamos hipotecarios de VA del Departamento de Asuntos de los Veteranos también pueden acceder a préstamos de renovación de VA que les permiten comprar y rehabilitar viviendas que necesitan TLC.

Préstamos de USDA

Cuando obtienes un préstamo de USDA, este también ofrece préstamos para renovación. Los prestatarios de USDA también pueden aprovechar el programa de reparación de viviendas de la sección 504 de USDA.

Es importante tener en cuenta que Rocket Mortgage no ofrece ninguno de los préstamos de renovación mencionados arriba.

Una hipoteca abierta puede ayudar a los compradores que califican a comprar una casa que necesita reparaciones y al mismo tiempo da el dinero para financiar renovaciones y reparaciones. Pero si no está disponible en tu estado, siempre puedes obtener una hipoteca tradicional y buscar un refinanciamiento cuando puedas hacer las reparaciones. Si estás listo para enviar una solicitud para una hipoteca, ¡puedes empezar en línea hoy!