Cómo comprar una casa si tienes una deuda por un préstamo estudiantil

¿Tienes un empleo estable? ¿Sabes bien cuáles son tus gastos diarios? Podrías pensar que es un buen momento para comprar una casa. Pero espera: ¿Es una buena idea comprar una casa si todavía tienes una deuda por un préstamo estudiantil?

Veamos cómo una deuda por un préstamo estudiantil podría afectar tu capacidad para obtener una hipoteca. Te mostraremos cómo los prestamistas ven este tipo de deuda y te daremos algunos consejos para aumentar tu posibilidad de calificar.

Antes de hablar sobre cómo la deuda afecta tu capacidad para obtener una hipoteca, veamos el proceso para obtener un préstamo.

El primer paso es obtener una preaprobación. Una carta de preaprobación es un documento que indica que eres un buen candidato para una hipoteca basado en la información que le diste al prestamista. Tu prestamista te pedirá documentos financieros y autorización para ver tu informe de crédito. Esto le dice al prestamista sobre el saldo de tu préstamo estudiantil actual.

La mayoría de preaprobaciones también incluyen la cantidad del préstamo para la que calificas y un estimado de cuál sería tu pago mensual. Es importante obtener una preaprobación porque esta te ayuda a buscar viviendas dentro de tu presupuesto.

Nuestra carta de Verified Approval puede darte la fuerza de un comprador en efectivo, haciendo tu oferta más atractiva para los vendedores porque verificamos tu crédito, tus ingresos y la información de tus bienes por adelantado.

Los evaluadores de riesgo verán:

• Tu deuda actual
• Tu puntuación de crédito
• Tus ingresos
• Cualquier actividad inusual en tus transacciones bancarias recientes
• Otros bienes que tengas

Una vez se hayan verificado todos tus documentos y la tasación produzca el valor necesario, tu prestamista te dará un documento que se llama declaración de cierre, que incluye los términos finales de tu préstamo y los costos de cierre. A partir de aquí, todo lo que debes hacer es reconocer tu declaración, ir a la reunión de cierre y firmar tu préstamo.

No es necesario que no tengas ninguna deuda para comprar una casa o calificar para una hipoteca. Sin embargo, una de las cosas más importantes que los prestamistas ven cuando te consideran para un préstamo es tu deuda actual, incluyendo cualquiera relacionada con el saldo pendiente de tu préstamo estudiantil. Los prestamistas necesitan saber que tienes suficiente dinero para hacer tus pagos después de obtener tu préstamo. Mientras más deuda tengas, más probable es que te atrases en tus pagos.

Qué es la relación deuda-ingreso

Los prestamistas ven un número que se conoce como tu relación deuda-ingreso (DTI) cuando te consideran para un préstamo. Tu relación DTI describe el porcentaje de tus ingresos mensuales que se van para pagar tu deuda. Podría ser difícil que obtengas una hipoteca si tienes una relación DTI alta. Calcular esta relación es fácil.

Primero, suma todos tus pagos mensuales. Incluye solo los pagos regulares, recurrentes y obligatorios. Algunos pagos que debes incluir en el cálculo de tu DTI incluyen:

• El pago mensual de tu hipoteca o alquiler
• La prima de tu seguro de la vivienda o seguro de arrendatario
• Los cargos mensuales de la asociación de propietarios de vivienda de tu propiedad actual
• Pagos mínimos de tarjetas de crédito
• Pagos de préstamos estudiantiles
• Pagos de préstamos vehiculares
• Pagos de préstamos personales
• Pagos de manutención de menores, de pensión alimenticia o de impuestos atrasados ordenados por un tribunal

No incluyas los gastos que varían de un mes a otro. Algunos gastos que no deberías incluir en el cálculo de tu relación DTI incluyen:

• Gastos de entretenimiento, comida y ropa
• Facturas de servicios públicos
• Costos de transporte
• Aportaciones a cuentas de ahorro
• Aportaciones a una cuenta IRA o de un plan 401(k)
• Gastos del seguro médico

Recuerda incluir solo el pago mínimo necesario que debes hacer cada mes. Si tienes $20,000 en una deuda por un préstamo estudiantil, pero tienes un pago mínimo necesario de solo $100 mensuales, incluye solo $100 en el cálculo de tu relación DTI.

Suma todos tus gastos mensuales recurrentes y luego divide el número que obtengas entre tus ingresos mensuales totales antes de impuestos. ¿Alguien más está solicitando el préstamo hipotecario junto contigo? Si es así, incluye sus ingresos en tu cálculo. Multiplica el número que obtengas por 100 para obtener tu relación DTI como un porcentaje.

Ejemplo de DTI

Veamos un ejemplo. Supón que tienes ingresos brutos mensuales totales de $4,000. y las siguientes deudas mensuales:

• Alquiler: $500
• Pago mínimo del préstamo estudiantil: $150
• Pago mínimo del préstamo vehicular: $250
• Pago mínimo de la tarjeta de crédito: $100

En este ejemplo, primero sumas todas tus deudas para un total de $1,000. Luego divides $1,000 por tus ingresos brutos totales, $4,000. Tu relación DTI es 0.25, o 25 %.

Mira tú deuda del préstamo estudiantil actual comparada con tus ingresos generales. Aunque la relación DTI específica que necesitas para un préstamo depende de tu tipo de préstamo, a la mayoría de los prestamistas les gusta ver una relación DTI del 50 % o menos. Puede ser que tengas que trabajar en reducir tu deuda antes de comprar una casa si tu relación DTI es de más del 50%.

Entonces, ¿deberías pagar tu préstamo estudiantil antes de comprar una casa? Primero mira tú relación DTI. A los prestamistas les importa menos la cantidad en dólares de deuda que tienes y más cómo es la deuda comparada con tus ingresos totales. Todavía puedes comprar una casa si tienes una deuda estudiantil si tienes ingresos confiables y sólidos y el control de tus pagos. Sin embargo, los pagos o los ingresos inestables constituyen una porción grande de tu presupuesto mensual, y podría ser difícil obtener un préstamo. Enfócate en pagar tus préstamos antes de comprar una casa si tu DTI es de más del 50 %.

Mira otras áreas de tus finanzas antes de considerar ser propietario de una vivienda. Podrías esperar hasta tener algo de ahorros si tienes una relación DTI razonable, pero no tienes un fondo para emergencias. Del mismo modo, si el pago de tu préstamo estudiantil no te permite hacer aportaciones para la jubilación, espera para comprar una casa hasta que hayas pagado más de tu deuda. Ten en mente también que la mayoría de hipotecas necesitan un down payment cuando compras una casa. Esta suma total también debe tomarse en cuenta para el total general.

Por último, mira tú tasa de interés. Si tienes una tasa de interés alta en tus préstamos estudiantiles, tus préstamos serán más caros con el tiempo. Pagar más de tus préstamos de interés alto antes de invertir en una vivienda te permite reducir lo que pagas en intereses. Además, dale un vistazo a tu plan de pago y compara tus pagos mensuales con el interés que acumulas. Si tus pagos son bajos, pero no estás pagando suficiente para cubrir los intereses acumulados cada mes, estás hundiéndote más en la deuda. En esta situación, debes pagar más que tu mínimo y enfocarte en pagar tus préstamos antes de adquirir más deuda con una hipoteca.

Sin embargo, probablemente este sea un buen momento para comprar una casa si tienes un fondo para emergencias, tu DTI es baja o estás aportando para tu jubilación y estás en un plan sólido de pago de tu préstamo estudiantil.

¿Estás decidido a comprar una casa aunque tengas préstamos estudiantiles? Estos son algunos pasos que puedes seguir para mejorar tu posibilidad de calificar.

Considera todos los tipos de préstamos hipotecarios

Es posible que no califiques para un préstamo convencional si tienes una relación DTI mayor del 50 %. Un préstamo convencional es una hipoteca que sigue directrices establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, que estandarizan los préstamos hipotecarios en los Estados Unidos. Sin embargo, podrías comprar una casa con un préstamo respaldado por el gobierno. Estos préstamos están asegurados por el gobierno federal, haciéndolos menos riesgosos de una pérdida por incumplimiento. Esto permite que los prestamistas hipotecarios emitan préstamos a los prestatarios que tienen relaciones DTI más altas.

Podrías considerar un préstamo de FHA, que tiene el respaldo de la Administración Federal de Vivienda. La relación DTI máxima para un préstamo de FHA es del 57 % en muchos casos. Por otra parte, si serviste en las fuerzas armadas o en la Guardia Nacional, podrías calificar para un préstamo del VA. Con un préstamo del VA, puedes comprar una casa aunque tengas una relación DTI hasta del 60 %. Asegúrate de cumplir tus requisitos de servicio antes de solicitar un préstamo del VA.

Paga otra deuda

La forma más rápida de bajar tu relación DTI es pagar parte de tu deuda. Pagar la deuda elimina un gasto recurrente y libera más flujo de efectivo. Considera pagar otra fuente de deuda si no puedes hacer un pago más para tus préstamos estudiantiles. Por ejemplo, verás que tu relación DTI baja instantáneamente si tienes una deuda de tarjeta de crédito y la pagas por completo.

Aumenta tus ingresos

También puedes bajar tu relación DTI si aumentas tus ingresos. Toma algún turno adicional en tu trabajo o busca un trabajito complementario que te dé la inyección de efectivo que necesitas. Recuerda que debes comprobar que este ingreso extra es regular y recurrente para que cuente para tu relación DTI. La mayoría de los prestamistas quiere ver que has tenido todas tus fuentes de ingresos por un mínimo de 2 años.

No es necesario que no tengas ninguna deuda para comprar una casa, pero podría ser difícil conseguir un préstamo si tienes demasiada deuda. Calcula tu relación DTI y compara tus deudas mensuales con tus ingresos brutos. Paga más de tu deuda antes de comprar una casa si tu relación DTI es de más del 50%.

Además, asegúrate de que tu situación financiera sea estable antes de invertir en una casa. Asegúrate de tener un plan de pago sólido, tener fondos para el down payment (más un fondo para emergencias) y hacer aportes para tu jubilación antes de pedir un préstamo.

Cuando comiences el proceso de compra de una casa, también podría valer la pena que consideres que un prestamista hipotecario te preapruebe. La preaprobación es un excelente primer paso para que una persona que tiene préstamos estudiantiles decida qué tipo de préstamo se ajusta a su presupuesto. Obtener la preaprobación con Rocket Mortgage^Ⓡ hoy mismo.