Tu guía para la relación deuda-ingresos (DTI) para préstamos del VA

Si quieres obtener una hipoteca para comprar una vivienda, uno de los factores que afecta tu capacidad de aprobación es tu relación deuda-ingresos (DTI). Los prestamistas quieren confirmar que podrás cumplir los pagos de tu hipoteca, y tu DTI es una cifra que muestra cuánta deuda tienes en relación con tus ingresos. El límite máximo de DTI que deberás cumplir dependerá del tipo de préstamo y del prestamista.

Un tipo de hipoteca con respaldo del gobierno es un préstamo del VA. Se trata de una hipoteca ofrecida por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos a miembros activos del servicio militar, veteranos elegibles y sus cónyuges sobrevivientes. Si crees que un préstamo del VA podría ser adecuado para ti, aquí tienes un resumen de los requisitos de DTI, cómo calcularlo y qué hacer si tu DTI es demasiado alto.

¿Qué es la relación deuda-ingresos (DTI)?

Tu relación deuda-ingresos es una cifra que mide qué parte de tus ingresos mensuales se destina al pago de deudas. Puedes calcular tu DTI sumando todos tus pagos mensuales de deuda, como hipoteca, tarjetas de crédito, préstamo de auto y préstamos estudiantiles. Luego, divide ese total entre tu ingreso mensual bruto (lo que ganas antes de impuestos y deducciones). Convierte el resultado en porcentaje y obtendrás tu DTI actual.

El DTI es una de las formas en que los prestamistas evalúan tu capacidad para pagar una hipoteca. Si tu DTI es bajo, demuestra que puedes asumir cómodamente el pago. Si es alto, es menos probable que puedas mantenerte al día con los pagos. Si tienes una relación deuda-ingreso (DTI) alta, tu prestamista podría cobrarte una tasa de interés más alta. Tener un DTI que supere el máximo establecido por tu prestamista puede afectar tu capacidad de obtener aprobación para una hipoteca.

Los prestamistas privados que ofrecen préstamos convencionales suelen tener requisitos de DTI más estrictos. Si tu DTI supera el límite para un préstamo convencional, puedes considerar un préstamo respaldado por el gobierno, como los préstamos del VA, que suelen tener requisitos de DTI más flexibles.

Relación hipoteca-ingresos (front-end DTI) vs. Relación entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales (back-end DTI)

Hay dos tipos de DTI: relación hipoteca-ingresos (front-end DTI) y relación entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales (back-end DTI) La diferencia entre ambos radica en qué pagos de deuda se incluyen. Front-end DTI incluye únicamente los costos de vivienda, mientras que back-end DTI incluye todas tus deudas.

• Relación hipoteca-ingresos (front-end DTI): Costos de vivienda, incluyendo la hipoteca, el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y las cuotas de la asociación de propietarios.
• Relación entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales (back-end DTI) Costos de vivienda más todas las demás obligaciones de deuda, incluidas tarjetas de crédito, préstamo de auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales y pago de pensión alimenticia.

¿Cuál es la DTI máxima para un préstamo del VA?

La relación DTI máxima que puedes tener para obtener una hipoteca depende del tipo de préstamo que recibes. El Departamento de Asuntos de los Veteranos no establece un límite estricto de DTI para los préstamos VA, pero sugiere que los prestamistas analicen con mayor detenimiento el perfil económico del solicitante si su DTI supera el 41%. Por este motivo, es recomendable mantener tu DTI por debajo del 41% si estás buscando un préstamo del VA.

Aun así, es posible obtener un préstamo VA con un DTI superior al 41% si cuentas con factores compensatorios sólidos, como ingresos residuales altos o un excelente historial crediticio. Algunos prestamistas incluso permiten un DTI superior al 50%.

¿Cómo calcular la DTI para un préstamo del VA?

Ahora que entiendes la importancia de tu DTI para obtener un préstamo del VA, querrás entender cómo calcularla. Aquí te explicamos cómo funciona.

1. Suma tus pagos mensuales mínimos.

Primero, halla el total de tus pagos de deudas mensuales. Usarás el pago mínimo para cada deuda mensual. En otras palabras, si el saldo de tu cuenta es más alto de lo que generalmente es, usa la cantidad que normalmente pagas cada mes. Algunos ejemplos de pagos de deuda incluyen:

• Alquiler o hipoteca
• Seguro de la vivienda
• Impuestos sobre la propiedad
• Cargos de la asociación de propietarios de vivienda
• Tarjetas de crédito
• Préstamos para autos
• Préstamos estudiantiles
• Préstamos personales
• Pensión alimenticia

No tienes que incluir los gastos como supermercado o transporte.

2. Divide tu deuda mensual entre tus ingresos mensuales brutos

Después, determina tu ingreso mensual bruto, que es el total de dinero que recibes cada mes antes de impuestos y deducciones. Si eres el único que está solicitando el préstamo del VA, incluye solo tus ingresos. Si haces la solicitud con alguien más, como tu cónyuge, puedes incluir también sus ingresos. Una vez determinas tus ingresos brutos mensuales, puedes dividir el total de pagos de deuda recurrente entre tus ingresos mensuales brutos.

3. Convierte el resultado en un porcentaje

Obtendrás un decimal como resultado, que puedes convertir en un porcentaje. Para eso, simplemente multiplica el decimal por 100.

De acuerdo con las directrices de los préstamos del VA, el prestatario del ejemplo de arriba calificaría para un préstamo del VA porque su DTI es menos del 41%.

¿Qué pasa si tu relación DTI es de más del 41%?

Si tienes un DTI superior al 41%, aún es posible que te aprueben un préstamo hipotecario del VA. Sin embargo, es posible que te enfrentes a un escrutinio financiero adicional.

Ingresos residuales del VA

Una forma de calificar para un préstamo VA con un DTI más alto es contar con ingresos residuales adicionales. Este es el dinero que te queda después de pagar todas tus deudas mensuales. Todos los préstamos VA exigen una cantidad mínima de ingreso residual, aunque ese mínimo varía según la cantidad del préstamo, el tamaño del grupo familiar y el código postal.

Sin embargo, si tu DTI es de más del 41%, necesitarás por lo menos 20% más que el límite usual para calificar para un préstamo del VA. Entonces, supongamos que tu prestamista del VA pide $1,800 de ingresos residuales para calificar con una DTI de menos del 41%. Si tu DTI es más del 41%, ahora necesitarás $2,160 de ingresos residuales.

Ingresos exentos de impuestos

En algunos casos, tu DTI puede parecer más alto porque tienes ingresos libres de impuestos. Los ingresos exentos de impuestos incluyen la prestación militar, los beneficios de compensación de los trabajadores, los pagos de manutención de menores o los beneficios por discapacidad, que no se incluyen en el cálculo de tu DTI. Como resultado, tu DTI puede hacer que parezca que tu presupuesto está más ajustado de lo que realmente está. Si este es tu caso, puedes hablar con tu prestamista sobre incluir estos ingresos libres de impuestos en el cálculo de tu DTI.

Entonces, tu prestamista del VA puede incluir tus ingresos exentos de impuestos en el cálculo si esta situación se aplica a ti.

Ajuste de la cantidad del préstamo de la vivienda

Como los préstamos más grandes requieren pagos mensuales más grandes, tu DTI debe coincidir con el tamaño de tu préstamo. Sin embargo, no estás obligado a aceptar la cantidad total que te preaprobaron. Si decides reducir la cantidad del préstamo, es posible que puedas calificar para un préstamo más pequeño con un DTI más alto. Consulta con tu prestamista para determinar una cantidad de préstamo y un DTI máximo aceptables para un préstamo del VA.

¿Cómo reducir tu relación DTI para un préstamo hipotecario del VA?

Si tienes un DTI alto, hay medidas que puedes tomar para reducirlo. Estas son algunas estrategias para llevar tu DTI a un rango aceptable.

Reduce tu deuda actual

Pagar deudas pequeñas reducirá tu DTI. Por ejemplo, si pagas el saldo pendiente de tu tarjeta de crédito o tu deuda de préstamo estudiantil, tu DTI bajará. La deuda de tarjetas de crédito puede ser difícil de eliminar, por lo que aquí tienes algunas estrategias comunes:

• Método de la avalancha de deuda: céntrate en pagar lo más posible de las deudas con mayor tasa de interés y paga el mínimo en las demás hasta liquidar la deuda más cara.
• Método de la bola de nieve de deudas: paga primero las deudas con saldos más pequeños y luego avanza hacia las de mayor cantidad.
• Consolidación de deudas: si tienes saldos en varias tarjetas de crédito, puedes usar un préstamo de consolidación de deudas para unificarlas en un solo pago mensual.

Genera ingresos adicionales

Obtener ingresos adicionales, aunque sea temporalmente, puede ayudarte a pagar deudas y reducir tu DTI.  Algunas ideas para subir tus ingresos incluyen hacer trabajos independientes, desarrollar un negocio secundario, trabajar en un empleo estacional pedir un aumento. Toma nota de las directrices de los prestamistas para demostrar que los ingresos son periódicos y estables. Los miembros de las fuerzas armadas activos también pueden necesitar autorización para tener un segundo empleo.

Considera un codeudor

Otra forma de reducir tu DTI es añadir un codeudor a tu préstamo hipotecario. Un codeudor es otra persona cuyo nombre figura en la hipoteca y que es igualmente responsable del pago de la deuda. Incluir a otro prestatario, como tu cónyuge, puede ayudarte a calificar para un préstamo del VA. Aunque agregar otro prestatario a tu préstamo puede reducir tu DTI, también puede aumentarlo dependiendo de la economía del otro prestatario. Por ejemplo, si el otro prestatario tiene una cantidad significativa de deuda y pocos ingresos, incluir un cofirmante no tendría sentido.

Tómate unos meses antes de enviar una solicitud

Es recomendable esperar antes de solicitar el préstamo para darte tiempo de organizar tus finanzas y mejorar tus probabilidades de aprobación. Incluso si tu DTI cumple el límite máximo, reducir tus deudas puede ayudarte a obtener una tasa de interés más baja. Posponer la solicitud de una hipoteca puede darte tiempo para:

• Obtén documentos financieros
• Paga tus deudas
• Tomar cursos sobre compra de vivienda
• Consigue un segundo empleo o pide un aumento
• Ahorrar para el pago inicial, los costos de cierre o el mantenimiento
• Monitorear el mercado inmobiliario

Conclusión: Tu DTI puede influir en las condiciones de tu préstamo

Tu relación deuda-ingresos es una forma sencilla de comparar la cantidad de deuda que tienes con los ingresos que recibes. Si tienes un DTI bajo, le indica al prestamista que puedes pagar tu hipoteca puntualmente. Si tienes un DTI alto, indica que podrías ser un prestatario de mayor riesgo.