¿Qué son préstamos jumbo y cómo califico para uno?

Uno de los componentes más importantes de comprar una casa es identificar el tipo de hipoteca que se adapta mejor a tus necesidades. Es posible que necesites un préstamo jumbo para compra la casa de tus sueños o, en algunas áreas del país, para compra cualquier casa.

Esta guía puede ayudarte a decidir si un préstamo jumbo es adecuado para ti.

Un préstamo jumbo, o una hipoteca jumbo, es un préstamo hipotecario que supera el límite establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Los préstamos jumbo se llaman préstamos no conformes porque no se ajustan a esos límites.

Debido a que las hipotecas jumbo no tienen garantías de los préstamos conformes, los prestatarios tienden a estar sujetos a más escrutinio y pueden tener costos de préstamo más altos o no. Un préstamo jumbo puede atraer a diferentes inversionistas que los que generalmente compran bonos hipotecarios convencionales.

Así es como cambiamos la industria hipotecaria: Las hipotecas las inician los prestamistas, que inmediatamente se las venden a inversionistas hipotecarios como Fannie Mae o Freddie Mac para que puedan continuar dando préstamos. Pero Fannie y Freddie solo están autorizados a comprar hipotecas que cumplan los límites de la FHFA.

Después de comprar esas hipotecas, Fannie y Freddie las juntan con otros préstamos similares para venderlos a inversionistas en el mercado secundario de hipotecas. Con las hipotecas jumbo con frecuencia ocurre un proceso similar, pero participan otros inversionistas.

Fannie y Freddie establecen límites sobre la cantidad máxima de tu hipoteca, que se llaman límites para préstamos conformes. Los límites para préstamos conformes varían según el estado y el mercado. En el 2023, solo puedes pedir prestado hasta $726,200 para una unidad unifamiliar en la mayor parte de EE UU.

Sin embargo, los límites para préstamos conformes son tan altos como $1,089,300 en Alaska y Hawái, donde el precio medio de una vivienda supera mucho el promedio nacional. En otras áreas de alto costo, los límites para préstamos se establecen condado por condado.

Para encontrar los límites para préstamos conformes del lugar donde estás pensando comprar una vivienda, revisa este mapa de FHFA.

Si quieres tener una casa en alguno de los mercados de vivienda más caros en los Estados Unidos, probablemente necesitarás un préstamo jumbo. Pero no te preocupes, no estás solo. Con el intenso mercado inmobiliario actual, muchas personas están descubriendo que hasta las casas modestas necesitan una hipoteca jumbo en algunas áreas.

Debido a esta demanda, los prestamistas se sienten cada vez más cómodos de ofrecer hipotecas jumbo. Rocket Mortgage^® tiene actualmente el préstamo Jumbo Smart, que ofrece préstamos hasta $2.5 millones, no cobra PMI y busca optimizar la cantidad de documentación que los prestamistas han exigido tradicionalmente para cantidades superiores a los límites para préstamos conformes.

Tiene sentido que los prestamistas puedan cobrar tasas de interés más altas en los préstamos jumbo porque, como se menciona arriba, estos representan mucho riesgo. Sin embargo, los datos del mercado sugieren que las tasas de interés de los préstamos jumbo son muy competitivas comparadas con las tasas del mercado.

Con las tasas actuales, la diferencia entre los préstamos conformes y los no conformes oscila entre el 0.25 % y el 1 %. De hecho, algunos préstamos jumbo tienen tasas más bajas que otros préstamos hipotecarios.

Al igual que las hipotecas convencionales, los préstamos jumbo se ofrecen con distintos plazos o planes de pagos, y pueden ser préstamos con tasa de interés fija o ajustable. En este momento, Rocket Mortgage solo está ofreciendo préstamos jumbo con tasa fija.

Sin embargo, los préstamos jumbo no funcionan igual que las hipotecas convencionales. Estos préstamos tienen requisitos más estrictos que otros tipos de hipotecas, y deberás cumplir requisitos muy específicos de tipo de propiedad, down payment, puntuación de crédito y relación deuda-ingreso para obtener uno.

Tipos de propiedad

Puedes comprar diversos tipos de propiedades con un préstamo jumbo debido a que no hay restricciones gubernamentales en cuanto a cómo puedes usar tu préstamo jumbo. Mientras cumplas los otros requisitos del prestamista, puedes usar la mayoría de las hipotecas jumbo para residencias principales, casas de vacaciones y propiedades de inversión.

Down payment

Por lo general, los préstamos jumbo tienen requisitos de down payment más altos que los préstamos conformes. Es habitual que los prestamistas exijan un down payment del 20 % en préstamos jumbo para unidades unifamiliares. También puedes necesitar un down payment más alto para segundas viviendas y unidades multifamiliares. Finalmente, el down payment necesario también se basa en la cantidad del préstamo y en la puntuación de crédito.

Con el préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage necesitarás un down payment del 10.01 % para una vivienda unifamiliar hasta de $2 millones. Para comprar una vivienda para dos familias, o dúplex, necesitarás un down payment del 15 %.

Puntuación de crédito

Tu puntuación de crédito es un factor importante para obtener una hipoteca jumbo. La puntuación de crédito es una calificación numérica que indica qué tan confiable eres como prestatario. Tu puntuación puede oscilar entre 300 y 850, y se evalúan varios factores para determinar tu puntuación de crédito.

Por lo general, necesitarás una puntuación de crédito de al menos:

• 700, para obtener un préstamo para una propiedad de una o dos unidades, con un límite de préstamo hasta de $1 millón
• 720, para préstamos entre $1 millón y $1.5 millones
• 740, para préstamos entre $1.5 millones y $2 millones
• Entre 720 y 760 para comprar una segunda vivienda, dependiendo de la cantidad del préstamo.

Con el préstamo Jumbo Smart, la puntuación de crédito mínima para residencias primarias, casas de vacaciones y propiedades de inversión es puntaje FICO® medio de 680. Sin embargo, puede ser necesario un puntaje hasta de 760 dependiendo del tipo de propiedad y sus intenciones para la propiedad.

Relación deuda-ingreso (DTI)

La relación deuda-ingreso (DTI) compara cuánto dinero ganas con cuánta deuda tienes. Para calcular tu relación DTI, divide todos los pagos mínimos mensuales necesarios entre la cantidad que ganas antes de impuestos.

Por ejemplo, si pagas $1,000 al mes en facturas y ganas $2,000 al mes antes de impuestos, tu relación DTI es del 50 %: $1,000 dividido entre $2,000.

Una relación DTI baja es muy importante para obtener un préstamo jumbo porque les indica a los prestamistas que tendrás suficiente flujo de caja para cubrir los pagos hipotecarios. Si tienes un down payment o una puntuación de crédito más alto, puedes calificar para un préstamo jumbo con una relación DTI más alta.

Para un préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage, necesitarás una DTI del 45 % o menos.

Sí, puedes refinanciar un préstamo jumbo si cumples los criterios de elegibilidad del prestamista.

Los límites y los requisitos de capital para préstamos jumbo de Rocket Mortgage dependerán del propósito del préstamo. Habla con un experto en préstamos para vivienda sobre tus opciones.

En general, los préstamos jumbo existen fuera de los programas de hipotecas respaldados por el gobierno, con una excepción: la Administración de Veteranos. La VA ofrece préstamos jumbo para miembros del servicio que califican. De hecho, la mayor parte del tiempo la VA no establece límites para préstamos. El único límite que hay en muchos casos se basa únicamente en la tolerancia al riesgo del prestamista.

Requisitos para préstamos

En el caso de préstamos jumbo del VA, es posible obtener un préstamo sin down payment, pero solo con un puntaje FICO^® medio de 640 o más para un préstamo hasta de $1.5 millones. Con una puntuación media de 680 o mejor, puedes obtener una hipoteca hasta por $2 millones con un down payment del 10 %.

La VA también permite que miembros del servicio militar califiquen para un préstamo jumbo con DTI hasta del 60 %.

Estos son los requisitos para Rocket Mortgage, pero otros prestamistas pueden tener establecidas diferentes políticas.

Estándares de tasación de VA

Los estándares para propiedades de VA son los mismos para un préstamo jumbo que para un préstamo de VA estándar. La vivienda tiene que estar “limpia y en buenas condiciones” antes de que te mudes. Aunque otros préstamos también tienen revisiones de seguridad, la revisión de VA es ligeramente más meticulosa, además de que consideran el valor de reventa de la propiedad.

Puedes preguntarte cómo puede ser que una vivienda que se compra con un préstamo jumbo no cumpla los estándares de habitabilidad, pero aun viviendas cuestionables en los mercados con los precios más altos pueden alcanzar precios de siete cifras.

Tarifa de financiamiento al VA

La tarifa de financiamiento al VA será más alta en un préstamo jumbo basado en el aumento de la cantidad del préstamo, por lo que es algo que se debe incluir en la planificación. De acuerdo con los factores, incluyendo tu down payment y si es la primera vez que usas un préstamo del VA, la tarifa de financiamiento estará entre 1.4 % y 3.6 % de la cantidad del préstamo. La buena noticia es que, además de cubrirlo tú, puedes pedir una concesión del vendedor, o tal vez puedas incluirlo en el financiamiento del préstamo.

Tipos de propiedades

Debes tener la intención de vivir en tu casa como residencia principal. No puedes comprar una casa de vacaciones ni una propiedad de inversión con un préstamo jumbo del VA. El límite del préstamo para préstamos jumbo del VA en Rocket Mortgage es $1.5 millones.

Cuando se les pide a los prestamistas que asuman riesgos mayores, van a ser exigentes en cuanto a quiénes les dan préstamos.

Los prestamistas pueden exigir reservas de efectivo

Los prestamistas necesitan saber que puedes hacer pagos regulares y constantes en un préstamo jumbo. Tu prestamista te pedirá estados de cuenta bancarios para comprobar que tienes dinero en el banco para hacer los pagos. No es inusual que los prestamistas les pidan a los prestatarios jumbo que tengan en reserva el valor equivalente a gastos hasta de 12 meses antes de que puedan obtener un préstamo.

Tener dinero en tu cuenta bancaria no es la única manera de cumplir los requisitos de reserva. Los prestamistas también pueden considerar hasta el 70 % de tu cuenta de jubilación, por lo que no necesitas retirar todos tus fondos para cumplir la norma de reserva. En algunos casos, los fondos de negocios y de regalos también pueden destinarse a los requisitos de reserva.

Los costos de cierre son más altos

Los costos de cierre suelen estar entre el 3 % y el 6 % del valor total de la casa, pero los préstamos jumbo tienen costos de cierre mucho más altos que las hipotecas convencionales. Para una hipoteca de $700,000, es posible que debas pagar entre $35,000 y $53,000 en efectivo en el cierre.

Ingresos constantes

Los prestamistas solo ofrecen préstamos jumbo a los compradores que tienen un ingreso previsible y regular. Con frecuencia los prestamistas piden ver hasta 2 años o más de formularios W-2, documentos de impuestos y formularios 1099 cuando solicitas un préstamo convencional. Con un préstamo jumbo, tu prestamista puede pedirte más documentación y pruebas de que es poco probable que cambien tus ingresos después de obtener un préstamo.

Evaluación de riesgo manual

Los préstamos jumbo se evalúan manualmente con frecuencia. Un experto en finanzas revisará tu informe de crédito, tus bienes y tus estados de cuenta bancarios en detalle y pondrá al descubierto cualquier error del pasado. Si tienes una quiebra o una ejecución hipotecaria en tu informe, será más difícil que obtengas un préstamo jumbo.

Si quieres comprar una casa en un mercado de precios altos, necesitarás un préstamo jumbo. La buena noticia es que cada vez es más fácil acceder en línea y calificar para estos préstamos.

Si ya estás listo para empezar, puedes hacer tu solicitud ahora mismo. Si tienes preguntas, comunícate con uno de nuestros expertos en préstamos para vivienda o llama al (800) 718-8233 para hablar sobre tus necesidades particulares.