Las propiedades reposeídas (REO) como oportunidades de inversión

Para los compradores de vivienda con un presupuesto ajustado y los inversionistas en bienes raíces más nuevos que están en busca de una buena oferta, las propiedades reposeídas (REO) pueden parecer una opción atractiva porque suelen tener precios más bajos que propiedades similares.

Aunque existen excelentes oportunidades para la persona adecuada, las propiedades reposeídas son un poco más complicadas que las viviendas típicas, por lo que es importante que te asegures de saber en qué te estás metiendo antes de dar el paso.

¿Qué es una propiedad reposeída?

Una propiedad reposeída (REO) es una propiedad que pertenece a un banco o a un prestamista hipotecario. Por lo general, esto sucede cuando la propiedad no se vende en una subasta durante el proceso de ejecución hipotecaria, por lo que los prestamistas toman posesión de la vivienda.

La ejecución hipotecaria ocurre cuando un prestatario hipotecario incumple en el pago de su préstamo. Si el prestatario no puede ponerse al día con los pagos atrasados, el prestamista puede tomar posesión de la propiedad. Normalmente, esto solo sucede cuando un prestatario se atrasa considerablemente en sus pagos y no logra llegar a una solución con el prestamista.

Lo que debes saber sobre las propiedades reposeídas

Los prestamistas suelen tomar posesión de las propiedades reposeídas después de que un comprador de vivienda deje de pagar su préstamo. Esto significa que muchas propiedades reposeídas comparten una serie de características.

• Precios de venta flexibles. La mayoría de los prestamistas buscan deshacerse de las propiedades reposeídas lo más rápido posible, dado que no se vendieron durante una subasta de ejecución hipotecaria. Eso significa que los precios pueden ser muy flexibles.
• Las propiedades suelen estar en mal estado. Las personas que se atrasan en los pagos de su hipoteca probablemente no puedan pagar el mantenimiento de una propiedad, por lo que la casa puede estar en mal estado y ser lo que se conoce como una propiedad deteriorada. Esto puede ser especialmente cierto si el proceso de ejecución hipotecaria fue largo.
• A menudo son ventas en corto. Una venta en corto ocurre cuando alguien vende una casa por menos de la cantidad que se debe en la hipoteca.
• Los prestamistas y bancos son los dueños de la propiedad. No le comprarás la casa a otra familia o persona. Las propiedades reposeídas pertenecen a los bancos o prestamistas y son ellos quienes las venden, por lo que no habrá una persona al otro lado de la transacción con quien trabajar. Eso significa que la casa normalmente se venderá “como está”, y el propietario no estará dispuesto a hacer ninguna reparación.
• Espera trabajar con un especialista en propiedades reposeídas. Las propiedades reposeídas y las transacciones relacionadas son diferentes a la mayoría de las ventas de viviendas. Encontrar y trabajar con alguien que se especialice en este tipo de transacciones te hará la vida mucho más fácil.

¿Cómo adquiere una propiedad su estatus de reposeída?

Hay varios pasos que deben ocurrir antes de que una casa se convierta en una propiedad reposeída. El proceso comienza cuando el propietario original incumple su préstamo y termina una vez que la casa entra en ejecución hipotecaria y no se vende en la subasta. Estos eventos suelen ocurrir tras bastidores y tienen como objetivo ayudar a los prestamistas a evitar una pérdida.

El propietario original incumple la hipoteca

Cuando un propietario se vuelve moroso en su hipoteca, lo que significa que deja de hacer los pagos mensuales, el préstamo entra en una fase de preejecución hipotecaria.

En este punto, los propietarios todavía pueden evitar la ejecución hipotecaria, ya sea consiguiendo el dinero para pagar lo que deben o trabajando con el prestamista para modificar su hipoteca y hacerla asequible.

En algunos casos, los prestatarios eligen otras opciones, como entregarle al prestamista la escritura de la casa en lugar de la ejecución hipotecaria, pero es posible que los prestamistas no estén dispuestos a aceptar la escritura en lugar de ejecución hipotecaria, especialmente si la casa vale mucho menos que el saldo de la hipoteca.

Normalmente, los prestamistas preferirán que el propietario venda la casa y pague la deuda, ya que eso limitará las pérdidas del prestamista.

La propiedad entra en ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria ocurre una vez que el prestamista toma medidas contra el prestatario por no pagar la deuda. El proceso varía de un estado a otro. Algunos estados requieren un procedimiento judicial para la ejecución hipotecaria, mientras que otros permiten que el prestamista ejecute la hipoteca sin necesidad de ir a juicio.

La mayoría de los estados tienen un calendario obligatorio de notificaciones que se deben enviar y procedimientos que se deben seguir durante todo el proceso.

Al final del proceso, la propiedad se subasta y la puede comprar el mejor postor. Los ocupantes de la casa deben desahuciar la propiedad o llegar a un acuerdo con el nuevo propietario para convertirse en inquilinos legales, o pueden enfrentarse a un desalojo.

La casa pasa a ser una propiedad posejecución

En algunos casos, es posible que una casa en ejecución hipotecaria no se venda en una subasta. Por ejemplo, una casa que está muy deteriorada y necesita muchas reparaciones quizás no sea atractiva para los compradores potenciales, lo que lleva a que nadie presente una oferta.

Los bancos y prestamistas pueden quedarse con una propiedad ejecutada, pero generalmente buscan venderla lo más rápido posible para recuperar el dinero perdido. Esta motivación para vender a veces puede generar buenas ofertas para las personas dispuestas a comprar casas ejecutadas. La compra de este tipo de viviendas tiene ventajas y desventajas.

Ventajas de comprar propiedades REO

Si buscas comprar una casa a un precio bajo, las propiedades reposeídas pueden parecerte una opción atractiva. Sin embargo, existen riesgos, por lo que los posibles propietarios o las personas que buscan una propiedad de inversión barata deben pensarlo detenidamente.

Precio bajo

Los prestamistas están más motivados a vender propiedades reposeídas para recuperar sus pérdidas de la ejecución hipotecaria, por lo que es más probable que vendan la propiedad por debajo del valor de mercado para deshacerse de ella rápidamente.

Ten en cuenta que las propiedades reposeídas no se vendieron en una subasta, por lo que es probable que tengas un buen margen para negociar un precio más bajo. Investiga y busca registros de la propiedad que digan el valor fiscal de la vivienda, que a veces puede ser inferior al valor de mercado, y usa esos datos para hacer tu oferta.

Rara vez hay impuestos pendientes de pago

Querrás hacer una investigación de títulos y ver qué tipo de garantías te dará un prestamista, pero algo bueno para los compradores es que generalmente no tendrás que preocuparte por cosas como embargos fiscales u otros pagos pendientes.

A diferencia de una venta de escritura fiscal, donde el gobierno local vende una casa cuyos impuestos sobre la propiedad no se han pagado, los prestamistas que venden casas ejecutadas deben asegurarse de que los impuestos estén pagados para evitar que el gobierno local venda la propiedad por su cuenta.

Aun así, es una buena idea hacer una investigación de títulos y comprar un seguro de título para asegurarte de conocer cualquier gravamen que exista sobre la propiedad.

Negociarás con bancos motivados

Los bancos no suelen estar en el negocio de la inversión en bienes raíces. Prefieren usar su capital para ofrecer hipotecas a los compradores de viviendas. Ser propietario de una casa significa tener mucho dinero invertido en una propiedad que el banco no está preparado para convertir en un activo productivo que genere ingresos.

Eso significa que los bancos generalmente quieren vender estas propiedades lo más rápido posible para recuperar su dinero, que luego puede usarse productivamente para futuros préstamos.

No tengas miedo de negociar forma agresiva. Intenta usar datos concretos sobre el valor de las viviendas en la zona, los costos de reparaciones de la casa y cualquier otra cosa que puedas encontrar para obtener el mejor trato posible.

Desventajas de comprar propiedades REO

Aunque las propiedades reposeídas te parezcan atractivas por su bajo precio, no son para todos. Es importante pensar si estás dispuesto a hacer el trabajo necesario para convertir una propiedad reposeída en una buena vivienda o en una propiedad de inversión.

Se venden “como está”

La mayoría de las propiedades reposeídas se venden “como están”. Eso significa que el propietario no estará dispuesto a hacer ninguna reparación ni ajuste antes de que la compres. Lo que ves es lo que obtienes.

Si compras una casa “como está” y luego descubres que necesita reparaciones significativas, podrías tener que invertir decenas de miles de dólares en reparaciones.

Estatus del título incierto

En algunos casos, el estatus del título de la casa puede ser incierto. Por ejemplo, la ejecución hipotecaria a menudo ocurre en situaciones donde un propietario fallece y no está claro quiénes son los herederos, sin dejar a nadie que pague la hipoteca. Más tarde, podrían aparecer y reclamar la propiedad, incluso después de que la hayas comprado.

Esto puede dar lugar a costosas batallas legales y, en el peor de los casos, a perder una casa por la que pagaste un buen dinero.

Asegúrate de trabajar con un abogado de títulos y una compañía de seguros de título para comprar un seguro de título cuando adquieras una propiedad reposeída.

Pueden necesitar reparaciones costosas

Como inversionista, las reparaciones de la vivienda pueden suponer un gasto elevado para la rentabilidad de una propiedad. Una desventaja de las casas reposeídas es que pueden estar en mal estado y necesitar mucho dinero en reparaciones, incluso si ese hecho no es evidente de inmediato.

Por lo general, es una buena idea que los propietarios ahorren anualmente del 1% al 3% del precio de compra de la casa para su mantenimiento. Sin embargo, una casa ejecutada puede superar fácilmente esta cifra. Podrías pensar que estás comprando una inversión sólida para remodelar o alquilar cuando, en realidad, terminas comprando un pozo sin fondo.

Lo mejor que puedes hacer para evitar este riesgo es contratar a un buen inspector de viviendas. Este te ayudará a identificar problemas potenciales que podrían costar mucho dinero.

Pueden estar ocupadas

Dependiendo de la naturaleza de la ejecución hipotecaria, es posible que los ocupantes anteriores de la casa no se hayan mudado. Eso significa que podrías estar comprando una propiedad reposeída con gente viviendo en ella.

Si quieres desahuciar a los ocupantes, la Ley de Protección de los Inquilinos en Caso de Ejecución Hipotecaria exige dar un aviso de 90 días a los inquilinos. En algunos casos, es posible que debas respetar los términos del contrato de arrendamiento existente. Las leyes en algunos estados pueden otorgar derechos adicionales a los inquilinos. Consulta a un abogado de bienes raíces local si tienes alguna pregunta.

En resumen, es posible que tengas que esperar bastante tiempo y lidiar con mucho papeleo legal antes de poder usar la casa.

Cómo comprar propiedades reposeídas como inversión en bienes raíces

Las propiedades reposeídas son una alternativa única al proceso tradicional de compra de vivienda. Las casas suelen ser más baratas y provienen de vendedores motivados, pero pueden requerir mucho esfuerzo y determinación para convertirlas en viviendas habitables o propiedades de inversión.

Si crees que estás a la altura del reto, sigue estos pasos para comprar una casa reposeída.

1. Busca un agente de bienes raíces con experiencia en propiedades reposeídas

Un agente de bienes raíces es un profesional que puede ayudarte en el proceso de compra de una casa. Por lo general, los agentes te ayudan a visitar casas, negociar con los vendedores y presentar ofertas. En resumen, trabajar con un buen agente puede hacer que el proceso de compra sea mucho más fluido.

En el caso de las propiedades reposeídas, se necesitan conocimientos especializados que no son necesarios para la mayoría de las transacciones. Contratar a un agente con experiencia en propiedades reposeídas significa tener a alguien que puede ayudarte a encontrar buenas oportunidades de inversión, negociar con los bancos y, al final, conseguir un buen trato.

2. Obtén una carta de preaprobación

Luego, debes intentar obtener una preaprobación para una hipoteca y conseguir una carta de preaprobación. Esta es una carta de un prestamista que indica que tienes una buena probabilidad de calificar para una hipoteca y describe la cantidad que podrías pedir prestada.

Ten en cuenta que los términos del préstamo pueden diferir dependiendo de si estás comprando una residencia principal o una propiedad de inversión, así que asegúrate de que tu prestamista sepa qué planeas comprar.

La preaprobación les dice a los vendedores que eres un comprador serio, lo cual es especialmente importante dada la motivación de los dueños de propiedades reposeídas para vender.

Algunos inversionistas de bienes raíces omiten este paso y eligen comprar una casa en efectivo. Las ofertas en efectivo son atractivas porque evitan los largos procesos de evaluación de riesgo de la hipoteca.

Un préstamo de portafolio, que es una hipoteca que el prestamista no venderá en el mercado abierto, es otra opción para quienes buscan financiar una casa. Pueden ofrecer condiciones de evaluación y plazos de pago únicos, lo que los hace más flexibles y atractivos para los inversionistas.

3. Encuentra una propiedad REO

Una vez que tengas tu preaprobación, es hora de empezar a buscar una propiedad. Puedes encontrar propiedades reposeídas en línea usando varios sitios web.

Si la propiedad reposeída es propiedad del inversionista, puedes encontrarlas en portales de los principales inversionistas hipotecarios:

• HomePath de Fannie Mae
• HomeSteps de Freddie Mac
• Viviendas propiedad de la Administración Federal de Vivienda (FHA) vendidas en la Homestore del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)

Si el inversionista hipotecario no es quien administra la propiedad reposeída, entonces lo hace el prestamista hipotecario. En estos casos, habría que contactar al prestamista para comprar mediante la plataforma de subastas o del agente del vendedor.

Las propiedades reposeídas pueden estar etiquetadas como tal en los servicios de listados múltiples (MLS). Estos servicios, comúnmente integrados en los sitios de búsqueda de viviendas, pueden incluir formas de filtrar por propiedades reposeídas, y probablemente podrás averiguar quién es el agente de la propiedad.

4. Presenta una oferta

Una vez que encuentres una casa que te interese, trabaja con tu agente para presentar una oferta. Por lo general, las casas reposeídas se venden “como están”, por lo que tu preocupación principal será el precio.

A menudo puede tomar algún tiempo obtener una respuesta a una oferta por una casa reposeída porque las ofertas pasan por múltiples rondas de revisión. También es posible que tengas que lidiar con períodos de espera obligatorios. Por ejemplo, si planeas comprar una propiedad de HomePath, que es una casa ejecutada propiedad de Fannie Mae, debes esperar al menos unas semanas antes de poder comprarla, a menos que seas un comprador por primera vez.

5. Contrata a un inspector de viviendas

Un inspector de viviendas es un profesional capacitado que puede examinar una casa e identificar posibles problemas. Por ejemplo, un inspector puede ayudarte a identificar problemas con los cimientos de una casa cuya reparación podría costar decenas de miles de dólares.

Las casas reposeídas generalmente se venden “como están”, por lo que el vendedor no estará dispuesto a hacer ninguna reparación, incluso si un inspector encuentra un problema. Por eso, algunos vendedores de propiedades reposeídas no siempre están dispuestos a permitirte hacer una inspección.

Debido a eso, puede ser difícil asegurar una contingencia de inspección durante el cierre, pero vale la pena hacerlo si el vendedor está dispuesto.

Una contingencia de inspección te da el derecho de inspeccionar una casa antes de comprarla y te da el derecho de retirarte de la venta si se encuentran reparaciones costosas. Una buena contingencia de inspección puede ahorrarte miles o decenas de miles de dólares pues te ayuda a no comprar una casa en mal estado.

Conclusión: Las propiedades reposeídas pueden ser de alto riesgo y alta recompensa

Ya seas un comprador que busca una propiedad barata o un inversionista que quiere una buena oferta, las propiedades reposeídas ofrecen una opción de alto riesgo y alta recompensa. Haz tu diligencia debida en cada paso del camino y no tengas miedo de retirarte de un mal negocio, y podrías recompensarse con una casa a buen precio.

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