Propiedades de la escritura fiscal: qué son y cómo invertir

¿Buscas comprar una casa a un precio de ganga? Una venta por escritura fiscal puede ayudarte. Las ventas por escritura fiscal te permiten adquirir una vivienda cuyos propietarios no han pagado sus impuestos sobre la propiedad.

Sin embargo, comprar una casa mediante una venta por escritura fiscal presenta más desafíos que la compra tradicional de una casa unifamiliar o un condominio.

¿Qué es un escritura fiscal?

Una escritura fiscal es un documento legal que transfiere la propiedad de un inmueble cuando una vivienda entra en ejecución hipotecaria. Las ventas de escrituras fiscales son subastas que ocurren cuando las casas embargadas se ponen a la venta para recuperar la cantidad adeudada en impuestos por parte del recaudador de impuestos.

Por ejemplo, si compras una vivienda, debes pagar impuestos sobre la propiedad al condado en el que se encuentra. Estos impuestos se distribuyen y se destinan a varias organizaciones, incluyendo escuelas públicas, departamentos de bomberos, departamentos de policía, bibliotecas públicas, y las calles y los departamentos de saneamiento. Los propietarios de vivienda suelen pagar estos impuestos una o dos veces al año, y la cantidad depende del estado en el que residen.

Sin embargo, si no pagas los impuestos sobre la propiedad, tu vivienda podría estar sujeta a ejecución hipotecaria por deuda de impuestos y se venderá mediante subasta pública de escritura fiscal.

Cómo funciona la escritura fiscal

Una venta de escritura fiscal ocurre solo después de que los propietarios de vivienda no pagan sus impuestos sobre la propiedad, pero cómo funciona el proceso depende del estado en el que se encuentra la propiedad.

En todos los estados que permiten estas ventas, un organismo gubernamental, generalmente el condado en el que se encuentra la propiedad debe obtener primero una escritura fiscal. Este es el documento legal que le da al organismo gubernamental el derecho de vender una propiedad para recaudar los impuestos pendientes que se deben.

Una vez que la agencia gubernamental tiene su escritura fiscal, puede poner la propiedad en venta durante una subasta pública. El condado generalmente establecerá una oferta mínima para las casas que está vendiendo. Los compradores luego pujan por las propiedades y el postor más alto gana.

Si el postor ganador paga más por la casa de lo que se debe en impuestos, lo que sucede con frecuencia, la cantidad excedente puede pagarse al antiguo propietario de la propiedad. Sin embargo, los antiguos propietarios deben pedir esos fondos. Los propietarios generalmente tienen un límite de tiempo para pedir estos fondos excedentes, un límite que depende del estado.

Otros gastos después de una venta de escritura fiscal

Después de comprar en una venta de escritura fiscal, todavía hay más gastos. Tendrás que pagar para obtener un título libre de gravámenes de la casa que acabas de comprar. Las casas vendidas en subastas de escritura fiscal tienen lo que se conoce como una "nube" en su título. No podrás vender esa propiedad hasta que se limpie esta nube.

Puedes hacerlo de dos maneras. Puedes presentar una acción de aclaración de título, una demanda legal que te da el título oficial de tu nueva propiedad, si tienes éxito. Este tipo de demanda legal recibe su nombre porque al hacer esto, se eliminan todos los reclamos anteriores sobre el título de la casa, incluyendo los reclamos de prestamistas hipotecarios.

También puedes ordenar una certificación de título que validará la venta de la escritura fiscal y el proceso de ejecución hipotecaria. Un consultor trabajará con un agente de seguros de título para aclarar el título de la propiedad para ti.

Períodos de rescate durante una venta de escritura fiscal

Incluso si presentas la oferta ganadora durante una venta de escritura fiscal, es posible que no llegues a ser el propietario de la casa. Esto se debe al período de rescate.

En algunos estados, los propietarios de propiedades que se venden en subastas de escritura fiscal pueden pagar los impuestos sobre la propiedad que deben (más los cargos y multas) para recuperar la propiedad de la casa. Deben hacerlo en un período de tiempo determinado llamado período de rescate, que varía según el estado.

Si un propietario de vivienda paga sus impuestos durante este período de rescate, no podrás tomar posesión de la propiedad. No perderás dinero porque no comprarás realmente la casa, pero perderás la oportunidad de inversión.

Usualmente, si los propietarios pagan sus impuestos a la propiedad pendientes antes de que hagas tu pago final por la propiedad, pueden recuperar la propiedad.

También es importante notar que en los estados que permiten ventas de escrituras fiscales, no solo los propietarios de la casa pueden pagar los impuestos no pagados durante el período de redención. Cualquier persona con un interés legal en la propiedad, como una compañía de préstamos hipotecarios, también puede pagar los impuestos adeudados para detener la venta.

¿Cuál es la diferencia entre un gravamen y un título fiscales?

Las ventas de títulos fiscales y los embargos fiscales pueden parecer similares, pero tienen significados diferentes.

Un embargo fiscal es un reclamo legal contra una propiedad que ocurre cuando los impuestos sobre la propiedad no se pagan, mientras que un título fiscal es un documento legal que transfiere la propiedad de un inmueble.

Cuando los propietarios de una casa no pagan sus impuestos a la propiedad, el gobierno local coloca un gravamen sobre su propiedad. Los propietarios ya no pueden vender ni refinanciar su propiedad hasta que paguen los impuestos adeudados y quiten el gravamen.

Si los propietarios de la casa no pagan sus impuestos en un período determinado, el organismo gubernamental puede vender el embargo fiscal en una subasta pública. El gobierno de la ciudad o del condado que generó el gravamen solo puede hacer esto después de informar públicamente a los propietarios de la propiedad.

Los inversionistas pueden pujar por el embargo fiscal en la subasta pública, y los ganadores recibirán un certificado de gravamen fiscal, que les permite cobrar los impuestos a la propiedad adeudados más los intereses y multas de los propietarios de la vivienda. Si eres el postor ganador, pagas el total de la factura fiscal de la propiedad al municipio. Luego, obtienes tus ganancias cuando los propietarios de la casa te devuelven sus impuestos adeudados más intereses. Son los intereses los que te dan tus ganancias.

Compra de un embargo fiscal

Comprar un embargo fiscal no te proporciona la propiedad de la vivienda. Solo te da el derecho de cobrar los impuestos impagos.

El beneficio de comprar embargos fiscales es que generalmente puedes adquirirlos sin gastar mucho dinero. El tiempo que los propietarios de la propiedad tienen para pagar sus impuestos pendientes y eliminar el gravamen varía según el estado y probablemente incluirá intereses.

Sin embargo, existe un riesgo. Si los propietarios no pagan sus impuestos dentro de este período, tienes derecho a iniciar un proceso de ejecución hipotecaria sobre la propiedad y tomar posesión de ella. Sin embargo, es posible que no quieras asumir esa responsabilidad.

Cómo invertir en una propiedad de título fiscal

El primer paso para invertir en una propiedad de título fiscal es encontrar las ventas de títulos fiscales en tu condado. Los condados de todo el país manejan estas ventas de manera diferente, y algunos las hacen con mayor frecuencia que otros.

Si encuentras una subasta y ganas una puja en una venta de título fiscal, ahora tienes opciones sobre qué hacer con tu nueva propiedad. Puedes decidir rehabilitar la casa, renovarla y venderla para obtener una ganancia. También podrías convertirla en una propiedad de alquiler, recibiendo pagos mensuales de los inquilinos mientras esperas que la propiedad aumente su valor antes de venderla.

O, si compraste la casa por el precio más bajo posible, podrías venderla inmediatamente en su condición actual. Esto significa que puedes vender la propiedad sin tener que hacer reparaciones. Los compradores en este caso podrían ser inversionistas que quieren renovar la casa y luego venderla a un precio de venta más alto.

Ejemplo de venta de título fiscal

Aquí tienes un ejemplo de cómo podría funcionar una venta de título fiscal. Supongamos que has ahorrado dinero y te gustaría invertir en bienes raíces. Después de revisar la lista de ventas de títulos fiscales de tu condado, buscas una propiedad que te interesa. El siguiente cuadro desglosa cómo podrían funcionar los números.

Conclusión: Las ventas por escritura fiscal pueden generar ganancias rápidamente

Comprar propiedades mediante ventas por escritura fiscal puede darte ganancias, pero recuerda que existen riesgos. Es posible que otros postores te superen, que los antiguos propietarios paguen los impuestos adeudados antes de que tomes posesión o que no logres vender tu nueva inversión al precio que esperabas.

Sin embargo, si investigas bien, estudias las ventas de casas en los barrios y adquieres una propiedad a un precio lo suficientemente bajo mediante una subasta fiscal, podrías obtener una ganancia considerable.

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