Propiedades con escritura fiscal: qué son y cómo invertir en ellas

Si cada vez que piensas en comprar una propiedad inmobiliaria te llevas un susto al ver los precios, no eres el único. Entonces, si eres aspirante a inversionista en bienes raíces o remodelador de casas, o solo quieres una forma más asequible de volverte propietario de vivienda, quizás te estés preguntando: ¿Hay alguna forma de comprar una propiedad sin gastar una fortuna?

Las propiedades con escritura fiscal podrían ser la respuesta que estás buscando. Se trata de viviendas que han sido embargadas por los gobiernos locales debido a que sus dueños no pagaron los impuestos sobre la propiedad. Estas propiedades se venden en una subasta pública, a menudo por una fracción de su valor de mercado, para ayudar al gobierno a recuperar parte de la deuda pendiente. Si ganas la subasta, podrías conseguir una propiedad por mucho menos de lo que habrías pagado en el mercado libre.

Pero si bien comprar una propiedad con escritura fiscal puede ser una forma inteligente de obtener un activo que puedes revender, alquilar o disfrutar, como cualquier inversión, estas propiedades conllevan retos únicos. Estos incluyen obstáculos legales y logísticos, además de riesgos financieros. Por eso es vital que entiendas completamente los detalles de las ventas por escritura fiscal y cómo pueden ayudarte a obtener ganancias.

¿Qué es una escritura fiscal?

Una escritura fiscal es un documento legal que otorga la propiedad de un inmueble a un gobierno local, u otra entidad, después de que la propiedad ha sido ejecutada debido a la falta del pago de impuestos sobre la propiedad. El gobierno local hace una subasta pública, llamada subasta fiscal o venta por ejecución hipotecaria fiscal, en la que cualquiera puede pujar por la propiedad.

Por eso, no pagar los impuestos a la propiedad puede ser devastador para un propietario. Normalmente, los propietarios pagan impuestos a la propiedad anualmente o mensualmente por medio del pago de la hipoteca. Sin embargo, si esos pagos se interrumpen por mucho tiempo, la propiedad podría ser ejecutada, haciendo que el propietario la pierda.

Básicamente, la falta de pago de los impuestos sobre la propiedad conduce a la ejecución hipotecaria, lo que lleva a una subasta pública para que el gobierno pueda recuperar parte o la totalidad de la deuda pendiente. El ganador de la subasta recibe entonces la escritura de la propiedad.

Cómo funcionan las ventas por escritura fiscal

El proceso de las ventas por escritura fiscal, y los pasos previos y posteriores a ellas, varían por estado. Sin embargo, hay algunos procedimientos generales y comunes que tienen lugar cuando un propietario deja de pagar los impuestos sobre la propiedad hasta el punto de la ejecución hipotecaria.

Por ejemplo, generalmente se necesita más de 1 año de impuestos sobre la propiedad no pagados para que se inicien medidas legales serias. Al propietario también se le da un amplio aviso de los peligros de los impuestos sobre la propiedad no pagados. Además, se le da tiempo para pagar los impuestos atrasados, generalmente con intereses y multas, antes de que la propiedad sea embargada o subastada.

Esta es una lista de pasos frecuentes:

• El gobierno local solicita la escritura fiscal. Esto le da al gobierno permiso para vender la propiedad en subasta.
• El gobierno informa al dueño de la propiedad. Esto se hace por correo, publicando un aviso en la propiedad o poniendo un aviso en el periódico.
• La propiedad se ofrece en subasta pública. Hay un monto de oferta mínimo que refleja los impuestos adeudados, las multas y los costos.
• Los asistentes a la subasta pujan por la propiedad. Las subastas son en línea o en persona, y la escritura fiscal se otorga al mejor postor.
• El postor ganador paga la propiedad. Por lo general, hay una fecha límite de unos pocos días a unas pocas semanas después de la subasta.
• Se produce un período de redención. Una vez que la propiedad se vende en subasta y la escritura fiscal se emite al postor ganador, el antiguo propietario muchas veces (dependiendo de las reglas del estado) tiene una cierta cantidad de tiempo para redimir su propiedad pagando los impuestos y las multas.
• El antiguo dueño de la propiedad recibe el dinero sobrante. La diferencia entre la oferta y lo que se debía por impuestos atrasados se devuelve al antiguo dueño.

Gastos adicionales después de una venta por escritura fiscal

Cualquiera que sea la opción que elijas, es probable que necesites un abogado de bienes raíces, un especialista en títulos o una compañía de custodia (escrow company). Si bien suman costos a tu presupuesto, es esencial obtener un título limpio, especialmente si planeas vender la propiedad en algún momento.

Períodos de redención durante una venta por escritura fiscal

En muchos estados, al antiguo dueño de una propiedad que ha sido víctima de una subasta por escritura fiscal se le otorga un período de redención. Este es un tiempo determinado que tiene para pagar los impuestos atrasados, intereses y multas para recuperar la propiedad. La cantidad de tiempo puede variar dependiendo de las leyes estatales. Estos son algunos ejemplos:

• Georgia: los antiguos dueños tienen 1 año a partir del momento de la venta por escritura fiscal para reclamar su propiedad pagando la deuda.
• Hawái: los antiguos dueños tienen 1 año para reclamar su propiedad pagando la deuda.
• Tennessee: a menos que se renuncie expresamente, los antiguos dueños tienen 2 años para redimir su propiedad.

¿Cuál es la diferencia entre un embargo fiscal y una escritura fiscal?

Aunque los embargos fiscales y las escrituras fiscales pueden sonar similares, hay algunas distinciones muy importantes entre los dos.

Un embargo fiscal es un reclamo financiero contra una propiedad hecho por el gobierno local porque los impuestos a la propiedad no han sido pagados. Un embargo fiscal no transfiere la propiedad del inmueble, pero impide que el dueño lo venda o refinancie hasta que el embargo se haya borrado.

Por otro lado, una escritura fiscal es un poco más seria. Es una transferencia de propiedad después de la ejecución hipotecaria debido a la falta de pago de los impuestos sobre la propiedad. El dueño ha perdido su título de propiedad, con la excepción de un posible período de redención, dependiendo de la ley estatal.

Al igual que las escrituras fiscales, los embargos fiscales se pueden subastar. Los compradores adquieren certificados que representan la deuda pendiente. Ganan intereses sobre la deuda, y si el dueño de la propiedad no paga el embargo, con intereses, en un plazo específico, el titular del embargo fiscal puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria para quedarse con la propiedad.

En una subasta por escritura fiscal, tú estás comprando la propiedad directamente, sujeto, por supuesto, a cualquier período de redención o defectos de título.

Compra de un embargo fiscal

Cuando compras un embargo fiscal, no estás comprando bienes raíces. En cambio, estás comprando el derecho a cobrar los impuestos sobre la propiedad atrasados adeudados por el dueño de la propiedad, más intereses. Básicamente, le estás dando al gobierno los fondos para cubrir los impuestos sobre la propiedad, por lo que ahora te los deben a ti. Suena bien, ¿verdad? Bueno, definitivamente tiene algunas ventajas, pero también algunas desventajas.

Ventajas

• Bajo costo inicial: los embargos fiscales suelen costar solo cientos de dólares.
• Tasa de interés potencialmente alta: los estados fijan el interés que puedes cobrar, pero a menudo puede ser alto; algunos estados tienen tasas de interés del 24% o incluso más altas.
• Ingresos pasivos: como no eres dueño de la propiedad, no hay mantenimiento ni costos.

Desventajas:

• Ejecución hipotecaria: si el propietario no te paga, para asegurar la propiedad y obtener beneficios de ella, tendrás que iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, que puede ser largo y costoso.
• No hay un activo: a menos y hasta que completes una ejecución hipotecaria exitosa, los embargos fiscales no son un activo tangible.
• No hay ganancias garantizadas: Si el dueño no te paga o se declara en bancarrota, otras entidades, como los prestamistas hipotecarios, podrían estar por delante de ti en la fila para recibir un reembolso.

Cómo invertir en una propiedad con escritura fiscal

Comprar una propiedad con escritura fiscal puede ser un poco más complicado —o como mínimo menos habitual— que comprar una propiedad en una venta de bienes raíces tradicional. Estos son los pasos generales a seguir:

• Busca ventas por escritura fiscal del condado. Consulta los sitios web de las autoridades fiscales del condado o comunícate con los secretarios locales para encontrar listas de ventas próximas.
• Asiste y puja por una propiedad. Regístrate con tiempo, inspecciona la propiedad si es posible, establece un monto máximo de oferta firme y mantente la disciplina.
• Paga la propiedad. Ten los fondos listos. En la mayoría de las subastas debes pagar con cheque de caja o transferencia bancaria a los pocos días de haber hecho una oferta ganadora.
• Decide qué hacer después de ganar. Una vez que ganas una propiedad, tendrás que decidir qué es lo mejor para tus objetivos. Generalmente hay tres opciones:
  • Usarla como propiedad de alquiler: consérvala a largo plazo para obtener flujo de caja.
    • Ventajas: Ingresos constantes, deducciones fiscales y potencial apreciación.
    • Desventajas: Ahora eres un administrador de propiedades y tienes la obligación de darle mantenimiento.
  • Venderla “como está”: ideal si quieres obtener una ganancia rápida.
    • Ventajas: Venta rápida con un mínimo de trabajo.
    • Desventajas: si juzgas mal el valor de la propiedad, podrías perder dinero.
  • Remodelarla y venderla: renueva rápidamente, publica con un agente.
    • Ventajas: retorno relativamente rápido de tu inversión.
    • Desventajas: si te encuentras con sorpresas, las renovaciones pueden costar más de lo esperado.

Ejemplo de venta por escritura fiscal

Imagina un escenario en el que alguien asiste a una subasta por escritura fiscal y hace una oferta ganadora de $30,000 por una propiedad que luego planea vender. Así es como podrían verse los números en un ejemplo simplificado:

Este es un ejemplo hipotético y no toma en cuenta gastos importantes como comisiones de agentes de bienes raíces, costos de cierre, reparaciones, mantenimiento o costos de tenencia. En realidad, las ventas por escritura fiscal pueden implicar riesgos como problemas de título, embargos concurrentes o dificultades para revender.

Conclusión: Las ventas por escritura fiscal pueden generar ganancias rápidamente

Si te interesa la inversión inmobiliaria, pero no puedes pagar el alto costo de comprar propiedades en el mercado abierto, las subastas por escritura fiscal son una opción viable. Las propiedades con escritura fiscal, que son bienes raíces que han sido embargados por falta de pago de impuestos a la propiedad, a menudo se venden en subasta por bastante menos de su valor de mercado.

Pero estas propiedades también a menudo están descuidadas y tienen problemas con gravámenes y títulos, por lo que es importante investigar a fondo las reglas de la subasta, los mercados objetivo y los riesgos potenciales. También es aconsejable presupuestar cualquier obstáculo imprevisto antes de hacer una oferta por una propiedad.