Guía para alquilar tu casa

¿Se ha enfriado el mercado inmobiliario local, haciendo que sea casi imposible vender tu casa? O tal vez necesitas reubicarte temporalmente por trabajo, pero planeas regresar una vez que el proyecto termine. En cualquier caso, alquilar tu casa es una opción que vale la pena explorar. Arrendar tu casa no solo ofrece una situación de vida más flexible, sino que también puede ayudarte a cubrir tu hipoteca y, potencialmente, incluso generar algunos ingresos extra.

Pero de la misma manera que administrar cualquier alquiler —incluso si es tu propia casa—, es necesario planificar y prepararse. Por eso, para ayudarte a maximizar tus ganancias, lee esta guía paso a paso sobre cómo alquilar tu casa.

10 pasos importantes para alquilar una casa

Convertir tu casa en una propiedad alquiler es una tarea compleja, sin importar tu nivel de experiencia. Y no se trata de una propiedad de inversión cualquiera: es tu hogar, tu lugar seguro. Por eso es importante asegurarse de manejar todo el proceso con cuidado. Antes de poner tu casa en el mercado, dale un vistazo a nuestro proceso detallado y entérate de qué puedes esperar.

1. Aprende sobre las leyes para propietarios e inquilinos

Cuando alquilas una propiedad, hay reglas y reglamentaciones que propietarios e inquilinos deben cumplir. Cada estado y municipio local suele tener su propio conjunto de leyes para propietarios e inquilinos, así como códigos de construcción y seguridad. Por lo tanto, es importante estar familiarizados antes de ponerse manos a la obra.

Normalmente, las leyes de alquiler cubren aspectos como cuánto puedes exigir por un depósito de seguridad, los términos que debes incluir en tu contrato de arrendamiento y qué pasa si un inquilino ya no puede hacer los pagos de alquiler. Los códigos de construcción y seguridad, por otro lado, garantizan que las propiedades sean habitables y seguras.

Además, deberás entender los términos del préstamo que tienes y si existen reglas de la asociación de propietarios (HOA) que se apliquen a los alquileres de propiedades. Por ejemplo, si tienes un préstamo del VA, generalmente debes vivir en la propiedad durante al menos 12 meses antes de alquilarla (a menos que te desplieguen). O tal vez tu comunidad tiene una HOA. En este caso, asegúrate de revisar cualquier restricción sobre el alquiler de tu casa, como prohibiciones sobre alquileres a corto plazo o límites sobre cuántas casas en la comunidad pueden arrendarse a la vez.

2. Compra seguro de arrendador

Similar al seguro de la vivienda, el seguro para propietarios los cubre a ti y a tu casa ante los imprevistos de la vida, pero está diseñado específicamente para alquileres. La mayoría de las pólizas estándar de seguro de la vivienda no cubren daños o responsabilidad civil una vez que los inquilinos se mudan, por lo que probablemente necesitarás una póliza de arrendador para asegurarte de que tu casa esté debidamente protegida.

Dependiendo de tu compañía de seguros, es posible que tengas la opción de añadir un endoso para aumentar tu cobertura si solo planeas hacer un alquiler ocasional a corto plazo. Sin embargo, si planeas usar tu casa para alquileres regulares o de largo plazo, normalmente necesitarás una póliza de seguro de propietario por separado.

Recuerda, si no tienes la cobertura adecuada, eres económicamente responsable de cualquier problema que surja.

El seguro de arrendador usualmente combina varios tipos de cobertura, incluyendo:

• Cobertura de daños a la propiedad: si tu propiedad alquilada sufre daños por un evento cubierto, como un incendio, una tormenta, vandalismo o robo, mientras hay inquilinos viviendo en ella, este tipo de cobertura te ayuda a pagar las reparaciones (hasta los límites de la póliza).
• Cobertura de responsabilidad civil: cubre gastos si una visita se lastima en tu propiedad o si tu inquilino daña accidentalmente la propiedad de otra persona. También puede ayudarte a cubrir tus costos legales y judiciales si alguien te demanda como resultado de un problema cubierto (hasta los límites de la póliza).
• Cobertura de pérdida de ingresos: te reembolsa el alquiler perdido si un evento cubierto, como un incendio, hace que tu propiedad sea temporalmente inhabitable hasta que se completen las reparaciones (hasta los límites de la póliza).

Una póliza de seguro del arrendador proporciona una capa de protección financiera frente a imprevistos y tranquilidad al saber que tu alquiler está cubierto incluso cuando no estás allí.

Obtén una estimación gratuita de la tasa o mira para cuánto precalificas para poder calcular tu presupuesto.

3. Determina tu precio de alquiler

Fijar el precio de tu alquiler va más allá de las matemáticas simples: se trata de lograr el equilibrio adecuado entre las ganancias y la demanda. Según la reciente encuesta de inquilinos de Apartments.com, el 82% de los inquilinos dijo que el precio es uno de los tres factores principales que consideran al elegir un alquiler. Cuando fijas el precio correctamente, puedes reducir las vacantes y mantener un flujo constante de ingresos.

Para encontrar este equilibrio, comienza mirando las tendencias del mercado de alquiler local y calculando todos tus costos mensuales.

• Revisar comparables (comps) del barrio: consulta alquileres similares en tu barrio, especialmente aquellos con el mismo número de habitaciones, baños y características. Esto te dará una idea de lo que los inquilinos están pagando en la zona.
• Calcula tus gastos mensuales: suma tus gastos mensuales, incluyendo tu hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguros, marketing y mantenimiento continuo. A partir de ahí, puedes ver lo que el mercado permite y aspirar a cobrar una cantidad ligeramente por encima de tus gastos operativos totales.

Por ejemplo, supongamos que tus costos mensuales suman $1,500. Si añades aproximadamente un 10%, eso eleva tu alquiler a $1,650, dándote aproximadamente $150 en ingresos mensuales.

Dependiendo de tu ubicación, la condición de la propiedad y la demanda del mercado es posible que puedas ajustar el alquiler al alza. Pero recuerda, como mínimo, asegúrate siempre de que tus gastos estén cubiertos.

4. Busca un administrador de propiedades

Administrar las responsabilidades diarias del alquiler puede consumir mucho tiempo y ser agotador. Por lo tanto, si no quieres asumir las responsabilidades, contratar a un administrador de propiedades puede ser una buena decisión.

Un buen administrador de propiedades se encarga de muchas de las tareas engorrosas que van de la mano con ser propietario, como cobrar los pagos de alquiler, manejar las solicitudes de mantenimiento y reparación, y servir como el principal punto de contacto para los inquilinos.

Ten en cuenta, sin embargo, que la mayoría de los administradores de propiedades cobran una tarifa, que suele ser un porcentaje de tus ingresos por alquiler. En promedio, los administradores de propiedades cobran entre el 8% y el 12%.

5. Redacta un contrato de arrendamiento

En pocas palabras, un contrato de arrendamiento es un contrato entre tú y tu inquilino que define claramente los términos y condiciones del alquiler de tu propiedad. Debe adaptarse a tu alquiler específico y explicar las reglas que se espera que sigan los inquilinos.

Antes de redactar tu contrato de arrendamiento, piensa en tu posición sobre los términos del alquiler, como:

• Requisitos del depósito de garantía
• Duración del arrendamiento
• Cómo hacer los pagos del alquiler
• Qué pasa si un inquilino necesita incumplir el arrendamiento
• Pasos para el desahucio
• Políticas de mascotas
• Directrices de estacionamiento
• Solicitudes de mantenimiento

Tu contrato de alquiler debe describir claramente todas tus políticas de alquiler para que los inquilinos entiendan las expectativas antes de mudarse. Además, asegúrate de que el contrato cumpla todas las leyes para inquilinos. Si no estás seguro de dónde empezar o cómo crear un contrato, hay plantillas de contratos disponibles en línea, o considera contratar a un abogado. Trabajar con un profesional legal puede ayudar a asegurar que tu acuerdo sea detallado, claro y proteja los mejores intereses de todos.

6. Decide cómo cobrar el alquiler

Ganar dinero alquilando tu casa es más que un simple trabajo secundario, es esencialmente tu propia operación de pequeña empresa. Y al igual que cualquier negocio, mantenerse organizado y llevar registros detallados de los pagos no es solo una recomendación, es una necesidad para que sepas en qué situación se encuentra tu negocio en todo momento.

Una de las mejores formas de crear un registro documental es pedir a los inquilinos que paguen el alquiler utilizando un método rastreable, como cheques de caja, giros bancarios, cheques certificados o una plataforma de pago en línea como:

• DoorLoop
• Avail
• AppFolio
• Rentec Direct
• Zelle
• Venmo
• PayPal

Establecer un proceso de pago constante te ayuda a evitar disputas legales, agiliza la declaración de impuestos y mantiene organizados tus documentos financieros.

Yendo un paso más allá, es una buena idea proporcionar recibos de alquiler a tus inquilinos. En algunos estados, como Nueva York, los propietarios tienen obligación de entregar recibos de alquiler cuando los inquilinos pagan con efectivo u órdenes de pago. Incluso si esto no es obligatorio donde vives, emitir recibos puede facilitar mucho el seguimiento de los pagos.

De esa manera, si alguna vez hay duda sobre un pago de alquiler, tendrás un rastro documental claro para verificar el historial de pagos. Si decides usar recibos, asegúrate de que cada uno incluya detalles como el nombre del inquilino, la dirección del alquiler, el número de teléfono, la fecha de pago y la cantidad.

7. Anuncia tu alquiler

Ahora que tu casa está lista, es hora de empezar a generar ingresos encontrando a los inquilinos adecuados. De la misma manera que los compradores de viviendas buscan anuncios para encontrar la opción perfecta, tú puedes crear un anuncio de alquiler que muestre lo que hace que tu vivienda sea especial.

Debe incluir:

• Información básica: comienza con los detalles esenciales de la propiedad como el número de habitaciones y baños, el alquiler mensual, los términos del arrendamiento y otra información clave como si se permiten mascotas.
• Características destacadas: comparte las características y comodidades de tu casa que la hacen especial. Tal vez sea un patio trasero cercado perfecto para las noches de verano, restaurantes locales a poca distancia, o nuevas mejoras de casa inteligente que hayas añadido recientemente.
• Fotos llamativas: y no olvides incluir fotos de alta calidad que muestren tanto el interior como el exterior de tu casa.

Muchos sitios web de alquiler, como Rent.com, Zumper y Redfin, te permiten publicar tu listado de forma gratuita. Usar estos sitios puede ayudarte a ampliar tu visibilidad en línea para que más personas vean tu propiedad.

Estas son algunas otras formas en las que puedes promocionar tu casa para alquilar:

• Aprovecha tu red de contactos: usa las recomendaciones de boca en boca para llegar a tus familiares, amigos o compañeros de trabajo que podrían estar buscando un lugar para vivir o conocen a alguien que necesite un lugar para alquilar ahora mismo.
• Rótulos: pon un letrero de “Se alquila” en tu jardín para captar la atención de las personas que pasen por allí.
• Usa redes sociales: crea contenido de video y fotos corto y atractivo, como recorridos virtuales, y añade etiquetas de ubicación y hashtags para ayudar a los posibles inquilinos locales a encontrar fácilmente tu propiedad. Puedes compartir publicaciones en sitios como TikTok, reels de Instagram y cortos de YouTube.

8. Evalúa a los posibles inquilinos

Evaluar a los posibles inquilinos cuidadosamente puede parecer engorroso, pero es un paso importante para asegurarte de encontrar inquilinos responsables que hagan los pagos a tiempo, cumplan los términos del contrato de arrendamiento y cuiden tu propiedad.

Dicho esto, antes de firmar un contrato de arrendamiento, se recomienda revisar los antecedentes de tu posible inquilino. Dependiendo del tipo de evaluación que elijas, las verificaciones de antecedentes suelen incluir:

• Historial crediticio
• Referencias
• Empleo e ingresos
• Historial delictivo
• Historial de alquileres y desahucio

Para ahorrar tiempo, puedes usar un servicio de evaluación como SmartMove de TransUnion®, E-Renter o RentSpree. Aunque suele haber un pequeño cargo, puede ahorrarte dinero a largo plazo ayudándote a evitar inquilinos problemáticos que podrían causar estrés o problemas financieros en el futuro.

9. Haz una inspección de mudanza

Antes de que tu nuevo inquilino se mude, asegúrate de que tú y tu inquilino estén de acuerdo sobre la condición de la casa. Este proceso, conocido habitualmente como inspección de la propiedad de alquiler, garantiza que tanto tú como tu inquilino estén de acuerdo en cuanto a las condiciones de la propiedad, de modo que, si algo se daña durante el alquiler, se pueda responsabilizar al inquilino. Por ejemplo, ¿funcionan todos los electrodomésticos? ¿Hay una abolladura en la nevera o un rayón en el suelo de madera?

Tómate el tiempo para recorrer la propiedad con tu inquilino y haz una lista detallada de cualquier daño o desgaste que veas. Documenta cualquier problema que encuentres con fotos o videos para tener un registro claro de lo que descubras.

Durante tu inspección, asegúrate de tomar nota de cosas como:

• Las condiciones de los electrodomésticos y sistemas como la calefacción y el aire acondicionado
• El estado de y daños en puertas y ventanas
• Manchas o marcas en el suelo y la alfombra
• Infestaciones de plagas
• Peligros para la seguridad
• Problemas de plomería como fugas
• Daños en el exterior de la casa

Si quieres asegurarte de que tu propiedad reciba un mantenimiento adecuado durante el contrato de arrendamiento de tu inquilino, también puedes programar inspecciones periódicas para verificar. Solo asegúrate de avisarle a tu inquilino al menos 24 a 48 horas antes de llegar.

10. Firma el contrato de arrendamiento y cobra el depósito de seguridad

Después de haber hecho todas las inspecciones, es hora de firmar el contrato de arrendamiento, cobrar el depósito de seguridad del inquilino, confirmar una fecha de mudanza y entregar un juego de llaves a tus nuevos inquilinos.

Este es también un buen momento para animar a tu inquilino a comprar un seguro del arrendatario. Al igual que el seguro de la vivienda, el seguro del arrendatario ayuda a cubrir a los inquilinos de daños, robos o reclamaciones de responsabilidad. Pero también te beneficia a ti como propietario reduciendo la posibilidad de disputas o pérdidas financieras, como por ejemplo si tu inquilino inicia accidentalmente un incendio en la cocina o inunda la unidad y daña la propiedad de al lado. Sin él, tú podrías ser responsable de los daños a la propiedad de terceros.

Como propietario, puedes exigir que los inquilinos mantengan la cobertura como parte del contrato de arrendamiento, aunque no siempre es obligatorio. Del mismo modo, tu prestamista hipotecario puede pedirte que mantengas un seguro para propietarios para proteger tu propia propiedad.

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Ventajas y desventajas de alquilar tu casa

Tan gratificante como puede ser alquilar tu casa, también conlleva riesgos. Al entender ambas cosas, puedes decidir si este es el paso correcto para ti.

Ventajas

• Ingresos extra: uno de los mayores beneficios de alquilar tu casa es la oportunidad de generar ingresos extra todos los meses. Además, si tienes múltiples propiedades, esos ingresos extra pueden acumularse.
• Flexibilidad: como eres el dueño de la propiedad, tienes la libertad de vivir en ella siempre que no esté alquilada. Muchos propietarios optan por quedarse en su propiedad de alquiler entre inquilinos o durante la temporada baja. De esta manera, si necesitas mudarte por trabajo o quieres explorar diferentes ciudades antes de poner tu casa en el mercado, no te sentirás apurado ni presionado para vender tu casa.
• Deducciones fiscales: cuando ganas dinero alquilando tu casa, generalmente se considera un tipo de negocio bajo las reglas del IRS. Por lo tanto, como propietario de un negocio, es posible que puedas deducir gastos habituales como los intereses hipotecarios, la depreciación de la propiedad de alquiler, el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y los costos de reparación relacionados con el arrendamiento de tu espacio. Si no estás seguro de para qué deducciones calificas, habla con un profesional de impuestos que pueda guiarte.

Desventajas

• Consume mucho tiempo: desde encontrar inquilinos responsables hasta mantenerse al día con el mantenimiento de la propiedad, ser propietario puede ocupar una gran parte de tu tiempo. Esto es especialmente cierto si también estás administrando la propiedad tú mismo.
• Costos de mantenimiento: como cualquier propiedad, el pago de mantenimiento y las reparaciones es simplemente parte de tener bienes raíces. Ya sea que tú o tus inquilinos vivan en la casa, es inevitable que las cosas se rompan o que haya que hacer alguna, y estos costos pueden acumularse con rapidez, especialmente si necesitas contratar contratistas o profesionales para las reparaciones.
• Inquilinos poco confiables: crear un proceso de evaluación minucioso antes de firmar un contrato de arrendamiento con un inquilino puede ayudarte a evitar problemas. Sin él, podrías enfrentar problemas como daños a la propiedad o falta de pagos de alquiler.

Conclusión: Aprende cómo alquilar tu casa correctamente

Ya sea que busques una forma de ganar dinero extra mientras viajas o que necesites mudarte por trabajo, pero no estás listo para vender tu casa, alquilarla puede ser una buena opción. Pero, aunque ofrece muchos beneficios diferentes, convertirse en propietario también implica invertir tiempo, más responsabilidades y costos adicionales. Entonces, antes de empezar a crear tu listado de alquiler, asegúrate de entender los pormenores de alquilar tu casa. Hacerlo puede ayudarte a aprovechar al máximo tu experiencia de alquiler.

Si tu mente está en algo completamente diferente, como comprar una casa nueva o una segunda propiedad para alquilar, comienza una solicitud para un préstamo de vivienda hoy mismo.

Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no cuenta con el respaldo ni el patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna otra agencia del gobierno.

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