Cómo comprar una vivienda en Nueva York

¿Estás pensando en comprar una vivienda en Nueva York? El mercado inmobiliario del estado sigue siendo competitivo, con una mejora de la oferta en muchas zonas y precios que se sitúan por encima de la mediana de Estados Unidos, especialmente en la Ciudad de Nueva York y sus alrededores. Esta guía cubre las últimas tendencias inmobiliarias, las ciudades más destacadas de Nueva York y cada uno de los pasos del proceso de compra de una vivienda en un mercado en el que predominan los abogados, incluyendo las cooperativas, la información que debe proporcionar el vendedor y los costos de cierre.

El mercado inmobiliario de Nueva York: resumen

Conoce las tendencias del mercado inmobiliario en Nueva York

Es importante comprender el mercado inmobiliario de Nueva York y conocer las principales tendencias antes de comprar una vivienda. Los precios se sitúan un 26% por encima de la mediana de Estados Unidos, y la demanda sigue siendo fuerte: el 39.8% de las viviendas se venden por encima del precio de venta, según Redfin. La oferta ha mejorado en todo el estado, pero es más escasa en la Ciudad de Nueva York.

Precios de la vivienda

Según Redfin, el precio medio de la vivienda en Nueva York, que asciende a $550,200, es un 26% superior a la mediana nacional de Estados Unidos, que se sitúa en $433,261. Los precios han aumentado un 5.2% comparado con el año pasado.

Un factor fundamental a la hora de comprar una vivienda en Nueva York es la ubicación. Las viviendas de la Ciudad de Nueva York y sus alrededores van a ser mucho más caras que las de otras zonas del estado. Por ejemplo, Buffalo y Albany tienen precios medios de la vivienda de $210,000 y $285,000, mientras que el precio medio de la vivienda en la Ciudad de Nueva York es de $860,000.

Además de la ubicación, hay otros factores que pueden influir en el valor de una vivienda son su tipo de inmueble, su tamaño, sus características, los costos de construcción y la normativa sobre la asequibilidad de la vivienda. Además, en muchas viviendas es obligatorio pagar las cuotas de la asociación de propietarios o cuotas de la cooperativa.

Para calcular qué tipo de vivienda puedes pagar, usa la calculadora de asequibilidad de vivienda de Rocket Mortgage®. Deberás proporcionar información básica, como la ubicación de la vivienda que quieres comprar, tus ingresos, la cantidad que has ahorrado para el down payment y los costos de cierre, tus deudas y tu perfil crediticio.

Demanda y oferta de vivienda

El mercado inmobiliario de Nueva York es muy competitivo: el 39.8% de las viviendas se venden por encima del precio de venta. Entre las ciudades en las que el mercado inmobiliario es especialmente competitivo se encuentran Chili, East Rochester y Perinton.

Aunque la oferta de viviendas en el estado ha seguido mejorando, sigue siendo muy escasa en la Ciudad de Nueva York. La falta de oferta de viviendas y las leyes de zonificación restrictivas agravan la escasez de viviendas.

Dada la complejidad y las dificultades que entraña la compra de una vivienda en el estado de Nueva York, es recomendable buscar un agente de bienes raíces que te ayude a comprender el mercado y te guíe a lo largo del proceso. Los agentes conocen a la perfección las previsiones de mercado y los indicadores de mercado. Pueden ayudarte a reducir tu búsqueda y a comprender las complejidades de la búsqueda y la compra de una vivienda en Nueva York.

Temporadas para comprar vivienda

En Nueva York, a finales de primavera y principios de verano se registran los picos de oferta y de anuncios activos. Sin embargo, comprar una vivienda en otoño e invierno también puede tener sus ventajas, como unos precios potencialmente más bajos y menos competencia.

La mejor época del año para comprar una vivienda en Nueva York depende de tus objetivos, tu capacidad, tu presupuesto y tus consideraciones económicas. Si quieres aprovechar las ventajas de disponer de una mayor oferta de viviendas entre las que elegir —aunque también de más competencia—, quizá te convenga más la temporada de calor. No obstante, si quieres conseguir una buena oferta y no te importa que haya menos oferta inmobiliaria y que las visitas a las viviendas sean durante los meses más fríos, tal vez te convenga buscar vivienda en los últimos meses del año.

Las mejores ciudades para comprar una vivienda en Nueva York

La mejor Ciudad de Nueva York para comprar una vivienda depende de tu situación económica, tu trabajo y tu educación, tus objetivos a corto y largo plazo, y el estilo de vida que quieras llevar. A la hora de decidir dónde te gustaría vivir, quizá te interese explorar las siguientes ciudades:

Ciudad de Nueva York

• Población: 8.48 millones
• Renta media por grupo familiar: $79,713
• Precio medio de la vivienda: $860,000

Hay muchas cosas que me encantan de vivir en la Ciudad de Nueva York. El entretenimiento, las experiencias gastronómicas, los lugares de interés cultural y las oportunidades laborales pueden atraerte a la Gran Manzana. Sin embargo, también te resultará caro, ya que hay una gran concentración de inmuebles de lujo y una escasa disponibilidad de opciones de vivienda a precio asequible.

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Nueva York ha registrado un aumento del 6.2% en los precios de la vivienda comparado con el año anterior. La mediana de los días que una vivienda permanece en el mercado es 71.

Albany

• Población: 101,200
• Renta media por grupo familiar: $61,390
• Precio medio de la vivienda: $285,000

Si buscas el encanto de una pequeña localidad, una arquitectura pintoresca, y actividades al aire libre y paisajes de gran belleza, Albany es el lugar ideal.

Aunque en la capital del estado se ha registrado un aumento del 3.6% en los precios de la vivienda durante el último año, este sigue siendo un lugar más asequible para vivir, con precios por debajo de la media. No obstante, ten en cuenta que los inviernos son nevados, que en verano hay mucha humedad y que las opciones de transporte público son limitadas.

Buffalo

• Población: 274,686
• Renta media por grupo familiar: $46,458
• Precio promedio de la vivienda: $210,000

En esta ciudad del norte del estado de Nueva York podrás disfrutar de una escena artística muy dinámica, una rica historia y una arquitectura impresionante. Aunque el mercado inmobiliario de Buffalo es competitivo, sigue siendo lo suficientemente asequible como para resultar atractivo para los compradores de vivienda por primera vez, siempre que no les supongan un problema el clima invernal, el tráfico y las menores oportunidades laborales comparado con las ciudades más grandes.

Rochester

• Población: 207,264
• Ingreso promedio del grupo familiar: $48,618
• Precio promedio de la vivienda: $174,900

Con su ambiente de pueblo pequeño, su facilidad para desplazarse a pie, su emergente centro tecnológico y su proximidad a las principales instituciones académicas, es posible que Rochester te haya llamado la atención a la hora de comprar una vivienda. Y aunque su mercado inmobiliario es muy asequible —y se sitúa muy por debajo de la media nacional—, sigue siendo competitivo. Si eres un comprador de vivienda por primera vez, te encanta disfrutar del aire libre y eres un profesional del sector tecnológico, quizá te interese considerar esta pintoresca ciudad.

Syracuse

• Población: 145,573
• Ingreso promedio del grupo familiar: $47,525
• Precio promedio de la vivienda: $210,500

¿Te apasionan los deportes de invierno y las actividades al aire libre? La ciudad universitaria de Syracuse podría ser una buena opción a la hora de plantearte la compra de una vivienda. Aunque el mercado inmobiliario es muy asequible —y se sitúa muy por debajo de las medias nacionales y estatales—, sigue siendo bastante competitivo. No obstante, ten en cuenta que el transporte público es limitado y que los inviernos son fríos en Syracuse.

Pasos para comprar una vivienda en Nueva York

Comprender el proceso de compra de una vivienda en Nueva York puede ayudarte a adquirir una vivienda en el Estado de Nueva York con mayor facilidad y confianza.

1. Prepárate económicamente

Te conviene poner tus finanzas en orden antes de empezar a buscar vivienda. Esto te ayudará a saber qué tipo de vivienda puedes permitirte pagar y a establecer tus criterios.

Empieza por revisar tu presupuesto para calcular cuánto puedes permitirte gastar en las distintas ciudades de Nueva York. Puedes usar una calculadora hipotecaria para calcular cuál sería tu pago mensual si compraras una vivienda con un precio específico.

También te conviene hacer lo siguiente:

• Revisar tu crédito. Tu historial crediticio es importante, incluso si solicitas un préstamo para el que no se exige una puntuación de crédito mínima específica. Los préstamos convencionales han eliminado recientemente el requisito de una puntuación de crédito mínima. No obstante, cuanto mejor sea tu historial crediticio, mayores serán tus posibilidades de obtener los montos de préstamo y las condiciones favorables que deseas.
• Conocer tu ratio deuda-ingresos (DTI). Esta cifra compara los pagos mensuales de tus deudas con tus ingresos brutos. Por lo general, necesitarás una DTI que no supere el 36%, aunque cuanto más baja sea, mejor.
• Planificar para un down payment. Esto puede ser especialmente notable en áreas metropolitanas grandes y caras, como la Ciudad de Nueva York. Además, cuanto mayor sea tu down payment, menos dinero tendrás que pedir prestado y más asequibles serán los pagos de tu hipoteca.

2. Explora los programas de préstamos hipotecarios

Como comprador de vivienda, puedes elegir entre varios programas de préstamos convencionales y respaldados por el gobierno:

• Préstamos de la FHA. Muy usados entre los compradores de vivienda por primera vez, los préstamos de la FHA se caracterizan por un down payment de tan solo el 3.5% y unos bajos costos de cierre.
• Préstamos del USDA. Los préstamos hipotecarios respaldados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos están disponibles para prestatarios con ingresos bajos y moderados que adquieran una vivienda en zonas rurales designadas. Para calificar para un préstamo del USDA, debes cumplir los requisitos de ingresos y vivir en la vivienda como tu residencia principal.
• Préstamos convencionales. Las hipotecas convencionales no forman parte de un programa respaldado por el gobierno. Y, aunque generalmente son más económicos que los préstamos de la FHA, puede resultar más complicado calificar para obtenerlos.
• Préstamos del VA. Disponibles para veteranos, personal militar y sus cónyuges supervivientes, los préstamos del VA no requieren un down payment, ofrecen tasas de interés bajas, tienen costos de cierre reducidos y no exigen seguro hipotecario privado.¹ Estos préstamos están respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos.
• Préstamos jumbo. Los préstamos jumbo son hipotecas que superan los límites de préstamo, lo que permite a los prestamistas venderlas a Fannie Mae y Freddie Mac. Los requisitos variarán en función del prestamista.

Además, existen programas locales de ayuda para el down payment para los compradores elegibles.

Por ejemplo, el programa HomeFirst de asistencia para el down payment de la Ciudad de Nueva York ofrece a los compradores de vivienda por primera vez hasta $100,000 para la adquisición de su primera vivienda en uno de los cinco distritos. Deberás calificar.

Además, la State of New York Mortgage Agency (SONYMA) ofrece hipotecas a bajo interés y programas para ayudarte a comprar una vivienda.

3. Obtén la preaprobación para la hipoteca

Preaprobación hipotecaria significa que un prestamista hipotecario ha revisado tu información financiera y tu historial crediticio para determinar si cumples los requisitos para obtener una hipoteca. A su vez, ha aceptado, con ciertas condiciones, prestarte dinero. La carta de preaprobación incluye el monto del préstamo que está dispuesto a ofrecer y la tasa de interés, que es válida en el momento.

Esto te hace parecer un comprador más serio, que tiene sus finanzas bien organizadas y está listo para hacer una compra, y puede ayudarte a destacar frente a la competencia.

También es recomendable consultar las tasas de interés hipotecario en Nueva York. Esto permite hacerse una idea más precisa de cuánto podría costar una vivienda. De este modo, podrás evaluar si has obtenido una preaprobación por la cantidad que necesitas.

4. Elige al agente de bienes raíces adecuado en Nueva York

El proceso de compra de una vivienda puede parecer una tarea hercúlea. Por eso es importante contar con un agente de bienes raíces con una dilatada trayectoria y conocimientos sobre los distintos mercados de Nueva York puede ayudarte a superar los obstáculos.

En la actualidad, hay más de 82,000 agentes inmobiliarios en activo en el Empire State, por lo que no te faltarán opciones a la hora de elegir con quién trabajar. No obstante, te conviene encontrar uno que se adapte bien a tus necesidades. Puede estar especializado en áreas específicas o en determinados tipos de viviendas. Puedes buscar un agente en una plataforma inmobiliaria en línea, como Redfin.

En el estado de Nueva York, la agencia dual está permitida. Esto significa que un agente puede representar tanto al comprador como al vendedor en una transacción. Esto puede agilizar el proceso en ciertos aspectos, pero también puede dar lugar a un conflicto de intereses. Hay que tener en cuenta una cosa: se exige a ambas partes la plena divulgación de la información y el consentimiento por escrito.

5. Busca casas

Nueva York y las oportunidades que ofrece para comprar una vivienda pueden parecer infinitas, pero tu tiempo es limitado. Para comprar de forma eficaz, selecciona una zona del estado que se adapte a tus necesidades.

Lo ideal es que colabores con tu agente de bienes raíces. Puedes examinar detenidamente los anuncios en páginas web como Redfin y el servicio de listados múltiples, y asistir a open houses. Si no puedes desplazarte hasta la vivienda que te interesa, programa una visita virtual.

En tu búsqueda, ten en cuenta lo siguiente:

• Oportunidades educativas y laborales
• Índices de delincuencia y seguridad
• Información básica sobre el vecindario
• El clima
• Atracciones culturales y entretenimiento
• Recreación y servicios
• Opciones de transporte
• Cuotas de HOA o de cooperativas
• Impuestos sobre la propiedad

6. Haz una oferta por una vivienda y negocia

Para presentar una oferta por una vivienda en Nueva York, deberás decir la cantidad que estás dispuesto a ofrecer, y las tasaciones, las inspecciones y otras condiciones que quieras incluir. Quizá también te interese hacer un depósito de garantía.

Una particularidad del estado de Nueva York es que, según la Ley de declaración del estado de la propiedad (Property Condition Disclosure Act), los vendedores deben facilitar información sobre los daños o defectos conocidos. Informarte de cualquier problema conocido puede ayudarte a tomar una decisión fundamentada sobre si quieres seguir adelante con la oferta.

Y, aunque no es obligatorio por ley, podría ser una buena idea recurrir a un abogado de bienes raíces para que revise la divulgación, de modo que comprendas perfectamente qué incluye un documento tan importante.

7. Procede a formalizar la compraventa de tu vivienda en Nueva York

La última etapa del proceso de compra de una vivienda en Nueva York consiste en formalizar el proceso de cierre. El día del cierre, firmarás los documentos definitivos, recibirás las llaves y liquidarás cualquier saldo pendiente con el efectivo disponible. Si hay una hipoteca de por medio, el cierre puede tardar entre 30 y 60 días. Los pagos en efectivo generalmente son más rápidos.

En Nueva York, el proceso generalmente es más largo: hay que contar con unos 60 a 90 días para formalizar la compra de una vivienda. Esto se debe a que las leyes de Nueva York son más complejas y el procedimiento habitual puede resultar más extenso.

Los costos de cierre en el estado de Nueva York pueden oscilar entre el 3% y el 6% del precio de compra de la vivienda. Una vivienda con un precio de $300,000 puede suponerle un gasto de entre $9,000 a $18,000, mientras que una vivienda vendida por $800,000 puede oscilar entre $24,000 y $48,000.

Los costos de cierre generalmente incluyen los honorarios de tasación, los gastos de inspección, el cargo por emisión del préstamo, los gastos de tramitación del préstamo, los gastos del estudio de títulos y de seguro, las primas del seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad prorrateados y las cuotas de la HOA.

Además, existen gastos especiales, como el impuesto sobre las mansiones de la Ciudad de Nueva York, que consiste en un gravamen adicional del 1% del precio de venta para los inmuebles valorados en $1 millón o más.

Es posible que también tengas que pagar las cuotas de la cooperativa y los honorarios de los abogados.

Preguntas frecuentes

A continuación, te ofrecemos respuestas a las preguntas más frecuentes sobre la compra de una vivienda en Nueva York.

¿Es mejor alquilar o comprar una vivienda en Nueva York?

Por lo general, resulta más económico alquilar que comprar una vivienda en Nueva York, sobre todo a corto plazo. No tendrás que preocuparte por los gastos iniciales, como el down payment, los costos de cierre, el seguro, los impuestos sobre la propiedad y los gastos de reparación y mantenimiento. Puedes usar la calculadora de Rocket Mortgage calculadora de alquilar vs. comprar para evaluar la situación. Más allá de los aspectos económicos, es fundamental tener en cuenta factores clave, como tu estilo de vida, tus objetivos a corto y largo plazo, y el compromiso que prevé asumir con la zona.

¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda en Nueva York?

Hay muchas ventajas de comprar una vivienda en Nueva York, incluyendo:

• Posible apreciación elevada del valor de la propiedad
• Estabilidad y control
• Ventajas fiscales
• Excelente acceso al transporte público en muchas zonas
• Diversidad de instituciones educativas, opciones laborales y cultura

Sin embargo, lo más importante es valorar basándote en las características y los factores que sean más importantes para ti. Además, conviene que tengas en cuenta los posibles inconvenientes, como un elevado costo de vida, unos impuestos sobre la propiedad elevados y problemas relacionados con la calidad del aire y la contaminación.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de compra de una vivienda en Nueva York?

En el estado de Nueva York, el tiempo que toma encontrar y comprar una vivienda varía, pero puedes contar con que el proceso dure entre dos semanas y tres meses. Sin embargo, el plazo habitual desde la aceptación de la oferta hasta el cierre es más largo de lo habitual. Puede oscilar entre 60 y 90 días. Entre los factores que pueden influir en los plazos de la compra de una vivienda se encuentran la oferta del mercado, tu grado de preparación y tu capacidad para gestionar el proceso de forma eficaz. Además, las condiciones del mercado y la época del año también pueden influir en la línea de tiempo.

¿Cuánto dinero tengo que ganar para comprar una vivienda en Nueva York?

Necesitarás un sueldo de unos $150,000 para poder pagar el precio medio actual de una vivienda en el estado de Nueva York, que es de $569,500 . Además de tus ingresos, también influyen tu relación deuda-ingresos, tu perfil crediticio, la cantidad de los ahorros para el down payment, las tasas de interés hipotecario, los costos de cierre y los gastos recurrentes. Es importante que calcules tu hipoteca mensual para evaluar tu viabilidad económica.

¿Puedo comprar una vivienda en Nueva York si tengo un historial crediticio negativo?

Cuando se tiene un historial crediticio negativo, esto generalmente se traduce en menos opciones hipotecarias. Dicho esto, un préstamo de la FHA o del VA podría ser una opción si tu puntuación de crédito es de al menos 580.²

Conclusión: Empieza a buscar una vivienda en Nueva York

Para delimitar la búsqueda de la vivienda de tus sueños en Nueva York, es necesario tener en cuenta diversos factores del mercado, como la ubicación ideal, el tipo de vivienda, las condiciones actuales del mercado y el proceso general de compra de una vivienda en el estado. Es fundamental comprender las posibles ventajas e inconvenientes de mudarse —o de pasar de ser inquilino a propietario— en el Empire State.

Si estás pensando en comprar una vivienda en Nueva York, solicita una hipoteca hoy mismo.

¹Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no tiene el respaldo ni patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna agencia del gobierno.