Agencia dual: Lo que debes saber antes de comprar

En la mayoría de las transacciones de bienes raíces, suele haber un agente del comprador y un agente del vendedor. Sin embargo, en algunos casos, el mismo agente de bienes raíces representa a ambas partes. A esto se le conoce como agencia dual.

¿Es una buena idea trabajar con un agente dual? ¿Es siquiera legal? Veamos más de cerca las ventajas y desventajas.

¿Qué es una agencia dual?

La agencia dual ocurre cuando un agente de bienes raíces actúa en beneficio del comprador y del vendedor de una vivienda. En la mayoría de las transacciones de bienes raíces, es mucho más frecuente que cada parte tenga su propio agente, ya que esto ayuda a evitar conflictos de interés que pueden surgir cuando un mismo agente negocia en nombre de ambas partes.

Puedes optar por trabajar con un agente dual, especialmente si te enamoras de una vivienda que tu agente de bienes raíces tiene en venta. Sin embargo, no estás obligado a hacerlo si te resulta incómodo trabajar con alguien que representa tanto al vendedor como al comprador cuando estás listo para comprar la casa. En algunos estados, la agencia dual es ilegal.

¿Quién se beneficia de una agencia dual?

Como comprador, puede que te atraiga la facilidad que ofrece un arreglo con un agente dual. Cuando solo un agente participa en la transacción, es posible que puedas agilizar las comunicaciones entre tú y el vendedor. Aunque hay algunos beneficios para el comprador, la persona que más se beneficia de este tipo de acuerdo es el agente dual.

El agente dual estará interesado en cerrar el trato sin demasiada preocupación por los detalles de la negociación. ¿Por qué? Recibirá una comisión tanto del comprador como del vendedor, por lo que es de su interés cerrar la venta lo más cerca posible del precio inicial de venta. Esto dificulta que el agente de bienes raíces cumpla con su deber fiduciario y actúe en el mejor interés de ambos clientes. Esto pone en riesgo a los compradores y vendedores de pagar más de lo que deberían en comisiones.

Desventajas de la agencia dual

Si estás considerando una situación de agencia dual, debes ser consciente de algunas desventajas. Estos incluyen:

• Intereses desalineados entre el agente y el comprador. Debido a que la comisión del agente está basada en el precio de venta, un agente dual puede no sentirse inclinado a ayudar al comprador a negociar un mejor precio.
• Intereses desalineados entre el agente y el vendedor. Aunque tanto el agente como el vendedor quieren obtener el mejor precio, el agente puede sentir presión para cerrar el trato más rápidamente.
• Conflictos de interés. Los agentes duales no pueden asesorar a ninguna de las partes que representan sin crear un conflicto de interés.
• Mayor carga de trabajo para el agente, lo que significa disponibilidad limitada. Los agentes duales asumen el doble de trabajo comparado con un agente exclusivo, lo que significa que compradores y vendedores deben competir por la atención del agente.

¿Son ilegales los agentes duales en ciertos estados?

Aunque quieras trabajar con un agente dual, no es posible en todos los estados. La agencia dual es ilegal en los siguientes estados:

• Alaska
• Colorado
• Florida
• Kansas
• Maryland (a menos que firmes un documento dando permiso al agente de bienes raíces)
• Texas
• Vermont
• Wyoming

Aunque los agentes duales son legales en la mayoría de los estados, puede haber límites en los poderes de la agencia dual. Los compradores y vendedores deberán proporcionar su consentimiento por escrito al agente para avanzar si la agencia dual entra en escena. Sin el consentimiento por escrito de ambas partes, un agente dual no puede representar a ambas partes.

¿Cómo funciona la comisión con la agencia dual?

El vendedor pagará la comisión en un escenario de agencia dual. Aunque la cantidad exacta de la comisión varía, está entre el 5% y el 6% del precio de compra.

Cuando el comprador y el vendedor tienen su propia representación, los agentes deben dividir la comisión. Cada agente recibiría solo el 2.5% - 3% del precio de compra.

Un agente dual tiene un incentivo económico para llevar a cabo toda la transacción y quedarse con la comisión. Por lo tanto, es importante ser cauteloso al considerar un escenario de agencia dual, porque los intereses del vendedor no se alinean con los del comprador.

¿Qué es un agente dual vs. un agente designado?

Es fácil confundir los agentes duales con los agentes designados. A diferencia de un agente dual, los agentes designados son dos personas separadas que representan al comprador o al vendedor. Sin embargo, los agentes designados pueden trabajar para el mismo corredor inmobiliario o agencia de bienes raíces.

Con los agentes designados, sabrás que tienes a alguien que realmente vela por tus intereses trabajando contigo. Por eso, muchos compradores y vendedores prefieren trabajar con un agente designado para asegurarse de que su REALTOR^®️ tiene en cuenta sus mejores intereses.

¿Es trabajar con un agente dual la decisión correcta para ti?

La agencia dual puede ahorrar tiempo y frustración a compradores y vendedores durante el proceso de compraventa de una vivienda. Sin embargo, no es un acuerdo que debas tomar a la ligera.  Antes de decidir, deberías considerar cómo afectará tu experiencia trabajar con un agente dual. Aquí te explicamos cómo saber si este tipo de acuerdo es adecuado para tu transacción inmobiliaria.

Para los compradores

Los agentes duales pueden ser más beneficiosos para los compradores que para los vendedores. Trabajar con un agente dual puede aumentar la cantidad de viviendas disponibles que puedes visitar fácilmente y simplificar la comunicación con los vendedores, ya que el agente ya está trabajando directamente.

Los agentes duales pueden ganar una comisión más alta al representar tanto al comprador como al vendedor. Normalmente, la comisión se divide entre el agente del comprador y el agente del vendedor. En el caso de los agentes duales, toda la comisión es para ellos.

Si te preocupa la comunicación con los vendedores o quieres poder visitar la mayor cantidad posible de viviendas antes de hacer una oferta, trabajar con un agente dual puede ser una buena idea.

Para los vendedores

Los agentes duales pueden simplificar el proceso de venta, ayudándote a vender tu casa más rápido y con menos complicaciones. Sin embargo, como también representan al comprador, es posible que tu agente de bienes raíces no esté tan dispuesto a negociar un precio más alto con el comprador. Esto puede reducir tus ganancias y dificultar que consigas las condiciones que quieres.

Trabajar con un agente dual puede ser una opción aceptable si tienes prisa por vender y no te preocupa tanto maximizar tus ganancias potenciales.

Conclusión: La agencia dual puede ser difícil de manejar

Aunque no hay nada de malo en trabajar con un agente dual, en los estados donde es legal, puede ser complicado confirmar que el agente de bienes raíces realmente está actuando a tu favor. Podría ser más fácil trabajar con tu propio agente para asegurarte de que tus intereses estén bien representados.

Tómate tu tiempo para evaluar las ventajas y desventajas antes de trabajar con un agente dual. Una vez que estés listo para empezar a ver casas y encontrar un agente inmobiliario de confianza, inicia el Proceso hipotecario. Así podrás hacer una oferta tan pronto encuentres una casa que te encante.