Reglas para comprar una casa: 9 pasos esenciales para los compradores

La compra de una casa es una de las decisiones financieras más importantes que la mayoría de las personas toman en su vida, e implica una serie de reglas complejas. Desenredar el proceso y entender tus derechos y las leyes de propiedad te ayudará a evitar o resolver cualquier problema que pueda surgir.

Estos son 9 pasos esenciales que debes conocer cuando consideres comprar una casa.

1. Revisa tus finanzas y establece un presupuesto

Es fundamental que definas un presupuesto. Necesitas saber cuánto puedes pagar razonablemente cada mes y cuánto dinero necesitarás por adelantado para obtener una hipoteca.

Si prevés recibir ayuda económica de familiares o amigos, también deberás tenerlo en cuenta.

Las cifras principales a las que debes prestar atención son tu puntuación de crédito y tu relación deuda-ingresos (DTI). Deberás cumplir una puntuación de crédito mínima y una relación DTI máxima, dependiendo del tipo de hipoteca que solicites y de tu prestamista.

Puedes pedir un informe de crédito gratuito a cada una de las tres principales agencias de crédito en  AnnualCreditReport.com. Asegúrate de que sea exacto y corrige cualquier error que encuentres.

2. Investiga las leyes y derechos de propiedad

Debes investigar sobre las leyes y los derechos específicos de los propietarios en las áreas donde te interesa comprar. Esto te ayudará a entender mejor el proceso de compra.

Puedes consultar con abogados y agentes de bienes raíces para entender mejor tus derechos legales, como:

• El derecho a elegir qué agentes, corredores, inspectores y prestamistas vas a usar.
• Recibir copias de documentos legales y que un profesional los revise.
• El derecho a hacer un último recorrido de la casa antes del cierre.
• Obtener información previa sobre los impuestos sobre la propiedad.
• El derecho a revisar el título de la casa y conocer cualquier gravamen o cargo sobre la propiedad.
• Protección contra la discriminación según la Ley de Vivienda Justa y las leyes de igualdad de oportunidades en la vivienda.
• Tus derechos de propiedad y cualquier restricción en la escritura u otras limitaciones de la propiedad, como las cuotas y reglas de la asociación de propietarios (HOA).

3. Obtén la preaprobación para la hipoteca

Cuando estés listo para comenzar a buscar vivienda, solicita una preaprobación hipotecaria. Esta es una carta de un prestamista que ha revisado tu información financiera básica y dice cuánto piensa que puedes pedir prestado.

Aunque una preaprobación no garantiza que te aprueben la hipoteca, les muestra a los agentes y vendedores que estás listo para obtener financiamiento para comprar una casa.

Deberás presentar documentos como identificación emitida por el gobierno, comprobante de ingresos y activos, e información de tus deudas y gastos.

Cuando estés en busca de un prestamista, ten cuidado con las estafas hipotecarias. Desconfía de las ofertas de hipotecas con tasas de interés “demasiado buenas para ser ciertas”, casas sobrevaloradas o promesas de marketing de que tu puntuación de crédito no importa.

4. Haz una oferta por una casa

Una vez que hayas encontrado la casa que quieres comprar, es hora de hacer una oferta. Considera cuidadosamente la cantidad de la oferta de compra porque podrías estar compitiendo con otros posibles compradores. Además, prepárate para que el vendedor haga una contraoferta o rechace del todo tu oferta.

Aquí es donde ayuda tener un agente con experiencia. Puedes hacer una oferta sin un agente de bienes raíces, pero trabajar con uno te da acceso a su amplio conocimiento del mercado y a sus capacidades de negociación profesional. Además, ellos pueden encargarse de la documentación necesaria para comprar una casa.

Considera también la posibilidad de contratar a un abogado de bienes raíces. Un abogado puede redactar y finalizar los contratos de compra, revisar los acuerdos de compraventa y ayudar con el proceso de cierre.

5. Negocia y firma un contrato de compraventa

Una vez que tu oferta haya sido aceptada, tú y el vendedor deberán negociar y firmar un contrato de compraventa de bienes raíces para finalizar los términos de la venta. Este documento debe incluir todos los detalles de la venta, incluyendo el precio de compra, la cantidad de cualquier depósito de arras, las contingencias que deben cumplirse para cerrar la venta y la fecha de cierre.

Depósito de arras

También conocido como depósito de buena fe, un depósito de arras se paga al vendedor para demostrar que realmente te interesa comprar la casa.

Las arras pueden ser una cantidad fija, un porcentaje del valor de la casa o un precio establecido. La cantidad varía entre el 1% y el 10% del precio de compra de la casa, pero lo más frecuente es que sea del 1% al 2%

Si puedes permitírtelo, es una buena idea dar más. Esto te hace más competitivo y atractivo a los ojos del vendedor.

Cuando se cierra la venta, el depósito de arras normalmente se aplica a tu down payment o a los costos de cierre.

Contingencias

Una contingencia es una condición que se debe cumplir para cerrar el negocio. Si una contingencia no se cumple, se puede cancelar la venta.

Las contingencias habituales incluyen:

• Contingencia de la hipoteca. También conocida como contingencia de préstamo o contingencia de financiamiento, esta le permite al comprador cancelar la venta si no obtiene el financiamiento.
• Contingencia de tasación. Los prestamistas no te permitirán pedir prestado más de lo que una casa vale. Por eso piden una tasación para hacer la evaluación de riesgo de una hipoteca. Si la tasación es por menos de lo esperado, eso puede poner en peligro la capacidad del comprador para pedir prestado lo suficiente para comprar la casa. La contingencia de tasación le permite al comprador cancelar la venta si la tasación es por menos de lo esperado.
• Contingencia de inspección de la vivienda. Esta contingencia requiere una inspección satisfactoria de la casa. Si un inspector de viviendas profesional encuentra defectos graves en la casa que la hacen insegura para vivir o requieren reparaciones costosas, el comprador puede cancelar la venta.

Fecha de cierre

También conocida como fecha de pago, la fecha de cierre es el plazo para completar la venta. Es recomendable dejar tiempo suficiente para resolver todas las contingencias y obtener la aprobación de la hipoteca antes de esta fecha.

6. Procede con la aprobación de la hipoteca

Con un contrato de compraventa firmado, es hora de solicitar oficialmente una hipoteca. Deberás presentar una solicitud completa y todos tus documentos financieros para el proceso de evaluación de riesgo del préstamo.

El en plazo de 3 días después de recibir tu solicitud, el prestamista te entregará un documento estandarizado de estimación de préstamo donde están calculados todos los costos de tu préstamo, incluyendo tu tasa de interés y todos los costos de cierre.

Tres días antes del cierre programado, recibirás una declaración de cierre con todas las condiciones finales de tu préstamo y tus costos de cierre finales, que deberán pagarse en el cierre.

7. Haz una inspección de la vivienda

Una inspección de la vivienda es una revisión visual de la estructura física y los sistemas de una propiedad. Si el inspector encuentra defectos que es necesario reparar, los enumerará en su reporte. Si tienes una contingencia de inspección y el reporte muestra que la casa necesita reparaciones extensas, puedes pedirle al vendedor que haga las reparaciones o renegociar el precio como compensación. Si el vendedor no está de acuerdo, puedes retirarte de la venta.

8. Paga los costos de cierre

Deberás pagar costos de cierre, que normalmente suman del 3% al 6% de la cantidad del préstamo e incluyen gastos como la inspección de la casa, la tasación, el informe de crédito, el levantamiento de planos y los honorarios del notario.

Los costos de cierre opcionales incluyen el seguro de título, que puede protegerte de cualquier reclamación contra la propiedad que no aparezca en la investigación de títulos. Esto incluye gravámenes pendientes, impuestos atrasados, juicios, cuotas de la HOA, testamentos conflictivos, hipotecas, arrendamientos y servidumbres.

Ten cuidado con el fraude de transferencias hipotecarias. Esto ocurre cuando un impostor se hace pasar por tu agente de bienes raíces y te convence para que transfieras tus costos de cierre a una cuenta falsa. Asegúrate siempre de pagar tus costos de cierre a la cuenta correcta.

9. Cierra la venta

El cierre de la venta es el último paso del proceso. Es cuando finalizas la venta y resuelves todas las obligaciones entre el vendedor y el comprador.

El día del cierre, firmarás muchos documentos. Además de ti y cualquier coprestatario, el día del cierre posiblemente veas al vendedor, a tu agente de bienes raíces y al del vendedor, al encargado del depósito en garantía y al agente de cierre.

Una vez que hayas recibido la escritura de la casa, eres el propietario legal.

Conclusión: Entiende tus derechos y las reglas para comprar una casa

Al comprar una casa, es importante conocer las diversas reglas de cada paso del proceso de compra. También querrás tener en cuenta los derechos y leyes específicos de tu ubicación. Te sentirás más seguro y tranquilo en cada etapa.

Si estás listo para explorar tus opciones de préstamo, solicita una hipoteca con Rocket Mortgage® hoy mismo.