No caigas en estos 7 mitos sobre las hipotecas: lo que los compradores deben saber

Si te estás preparando para comprar una vivienda, es fundamental conocer el proceso y distinguir entre mitos y realidad. Por ejemplo, contrario a lo que muchos creen, la precalificación y la preaprobación hipotecaria no son lo mismo. De igual manera, una solicitud de hipoteca no reducirá significativamente tu puntuación de crédito ni lo hará por mucho tiempo.

A continuación, se desmienten siete mitos sobre las hipotecas, lo que ayudará a aclarar el proceso para quienes compran vivienda por primera vez.

Mito 1: No me alcanza el dinero para comprar una casa

Aunque comprar una vivienda puede ser un desafío, es probable que esté al alcance de la mayoría de las personas. Muchas personas creen que no cumplen los requisitos de crédito o que no pueden pagar el pago inicial.

La realidad es que existen programas de préstamos que ofrecen opciones con poco o ningún pago inicial, y que permiten calificar a prestatarios con puntuaciones de crédito más bajos. Explorar tus opciones probablemente te mostrará que comprar una vivienda es más asequible de lo que crees.

Para ver cuánto dinero necesitas para comprar una casa, ingresa tus datos financiero en esta calculadora gratuita de capacidad de pago de Rocket Mortgage.

Considera tus necesidades y tus deseos

Si no puedes pagar la vivienda unifamiliar que quieres a largo plazo, considera una opción más asequible, como una vivienda inicial, un condominio, o una casa adosada. Ser propietario de cualquier tipo de vivienda puede ayudarte a generar capital, que luego puedes utilizar para dar el salto a una vivienda más costosa.

Mito 2: Necesitas dar un 20% de enganche para comprar una casa

Muchos compradores de vivienda por primera vez creen que necesitas al menos el 20% del precio de compra como pago inicial. Sin embargo, puedes obtener una hipoteca convencional de tasa fija con un 3% de pago inicial y un préstamo de la Administración Federal de Vivienda con un pago inicial del 3.5%.

Además, con One+ de Rocket Mortgage, puedes comprar una casa con un 1% de enganche¹.

Los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) y del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) normalmente no requieren enganche, aunque los prestamistas hipotecarios privados que otorgan estos préstamos pueden imponer uno.

El mito del 20% se originó antes de 1956, cuando un pago inicial del 20% era la norma.

Hoy en día, dar menos del 20% de enganche al comprar una casa con una hipoteca convencional significa que tendrás que pagar seguro hipotecario privado. El PMI reembolsa a los prestamistas si incumples con tu préstamo, y debes pagarlo hasta que tengas un 20% de capital acumulado en tu vivienda.

Mito 3: Necesitas una puntuación de crédito perfecto para calificar para una hipoteca

Aunque el crédito juega un papel importante para calificar para una hipoteca, no necesitas una puntuación de crédito perfecto para comprar una casa.

Por ejemplo, si tu puntuación de crédito es demasiado baja para calificar para un préstamo convencional, aún podrías  calificar para un préstamo de FHA. Con un préstamo de FHA, puedes comprar una casa con una puntuación de crédito entre 500 y 579 y un pago inicial del 10%. Una puntuación de crédito de al menos 580 te permite obtener un préstamo de FHA con un pago inicial del 3.5%.

Rocket Mortgage exige una puntuación de crédito de 580 para los préstamos de FHA.

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda anunció recientemente que Fannie Mae y Freddie Mac ahora aceptarán préstamos de prestatarios cuyas puntuaciones de crédito se calcularon utilizando VantageScore® 4.0. Debido a que este sistema evalúa el crédito de manera diferente al Puntaje FICO® tradicional, podría ayudar a los prestatarios a calificar para una hipoteca que de otro modo no podrían obtener, especialmente a aquellos sin un historial crediticio prolongado.

Mito 4: Tener deudas o préstamos estudiantiles es un obstáculo insalvable

La mayoría de las personas tiene algún tipo de deuda, ya sea por préstamos estudiantiles, un préstamo de auto o saldos de tarjetas de crédito. Por ejemplo, entre los compradores recientes de vivienda, casi una cuarta parte de todos los compradores y el 37% de los compradores por primera vez tienen deuda estudiantil, con una cantidad típica de $30,000.

Eso no significa que la deuda no influya, pero los prestamistas la evalúan en relación con tus ingresos. Tu relación deuda-ingreso (DTI) compara tus obligaciones mensuales de deuda con tus ingresos para determinar cuánto margen tienes para otros gastos. Para calcular tu DTI, suma tus pagos mínimos mensuales de deuda, divide el total entre tu ingreso mensual bruto y multiplica el resultado por 100 para obtener un porcentaje. Cuanto menor sea tu DTI, más margen tendrás en tu presupuesto para gastos distintos de las deudas.

Veamos un ejemplo. Ganas $5,000 al mes antes de impuestos. Tus pagos mensuales de deuda incluyen $1,000 de tu hipoteca, $250 de préstamos estudiantiles y $250 de tarjetas de crédito, para un total de $1,500. Para calcular tu DTI, divide tus pagos mensuales de deuda ($1,500) entre tu ingreso bruto ($5,000) y luego multiplícalo por 100 para obtener una relación del 30%.

Los prestamistas suelen seguir la regla 28/36, que establece que tus gastos de vivienda no deben superar el 28% de tus ingresos y que el total de tus pagos de deuda no debe exceder el 36%.

Un DTI más alto no te descalifica para obtener una hipoteca. Fannie Mae acepta préstamos convencionales con una relación DTI de hasta el 50%.

Mito 5: Nunca deberías obtener una hipoteca de tasa de interés ajustable

Las hipotecas con tasa de interés ajustable tienen una tasa de interés que cambia con el tiempo. Así es como funcionan:

• Tu préstamo tiene una tasa de interés fija durante un número determinado de años. Esta tasa suele ser más baja que la de una hipoteca de tasa fija comparable. El período introductorio puede durar desde unos meses hasta 5, 7 o incluso 10 años.
• Una vez que termine este período, tu tasa de interés se ajustará, normalmente una vez al año. Tu tasa puede aumentar o disminuir, lo que afecta tu pago mensual de la hipoteca.
• Las ARM suelen tener límites de ajuste de tasa que limitan cuánto puede variar tu tasa en cada ajuste. También establecen un límite máximo para tu tasa hipotecaria.

Muchos compradores evitan las ARM porque les preocupa que su pago hipotecario aumente y no puedan pagarlo. Aunque las tasas pueden subir, los límites de ajuste evitan que superen un nivel determinado. Asegúrate de poder pagar la cantidad máxima que podrías tener que pagar con una ARM. La tasa introductoria baja puede ahorrarte dinero en comparación con una hipoteca de tasa fija, siempre que esta permanezca vigente.

Dicho esto, las ARM no son adecuadas para todos. Si crees que vivirás en tu casa durante mucho tiempo y prefieres un pago mensual fijo, una hipoteca de tasa fija podría ser una mejor opción. Sin embargo, si crees que pagarás tu préstamo anticipadamente o planeas vender o refinanciar antes de que tu tasa comience a ajustarse, una ARM puede ayudarte a ahorrar dinero.

Mito 6: Necesitas pagar tu hipoteca lo más rápido posible

Aunque pagar tu hipoteca anticipadamente te permitirá ahorrar dinero en intereses, no siempre es la mejor decisión financiera. Por ejemplo, si pagar tu hipoteca antes de tiempo implica sacrificar ahorros, inversiones o tu fondo de emergencia, puede que no valga la pena. También podrías tener que pagar una penalización por pago anticipado. Además, los propietarios de vivienda a menudo pueden deducir los intereses hipotecarios de su ingreso gravable².

En lugar de eso, equilibra los pagos hipotecarios con tus otros objetivos financieros. Esta suele ser la estrategia más saludable de largo plazo.

Rocket Mortgage ofrece una calculadora de amortización que te permite ver qué parte de tu pago hipotecario se destina al principal y cuál a los intereses cada mes, para que puedas planificar en consecuencia.

Mito 7: Alquilar siempre es más barato que comprar

El mito de que alquilar siempre es más barato que pagar una hipoteca pasa por alto los beneficios económicos de largo plazo de ser propietario de una vivienda. Por ejemplo, incluso si encuentras una vivienda con un alquiler más bajo que el pago hipotecario de una vivienda comparable, no estarás acumulando capital. En Estados Unidos, la renta promedio es de $1,406, mientras que el pago hipotecario mensual promedio es de $1,904.

Además, los propietarios suelen aumentar el alquiler periódicamente, mientras que el pago de una hipoteca de tasa fija se mantiene constante durante toda la vigencia del préstamo. Como resultado, ser propietario puede resultar más rentable a largo plazo.

Rocket Mortgage ofrece una calculadora gratuita para alquilar vs. comprar para ayudarte a determinar qué tiene más sentido financiero en tu situación.

Conclusión: conoce la verdad sobre comprar una casa

Cuando se trata de comprar una casa, el conocimiento es poder. Es fundamental entender el proceso y qué necesitas realmente para calificar para una hipoteca. Tomarte el tiempo para entender cómo funciona el proceso puede ayudarte a trazar un camino exitoso hacia la propiedad de una vivienda.

Si estás listo para dar el siguiente paso hacia la compra de tu primera casa, comienza tu solicitud con Rocket Mortgage hoy mismo.

[1] El cliente deberá hacer un pago inicial del 1%, con una capacidad de pago de un máximo del 3% y Rocket Mortgage cubrirá un 2% más del precio de compra del cliente como pago inicial, o $2,000. La cantidad máxima de la subvención es de $7,000. Oferta válida únicamente para productos de préstamo convencionales destinados a la residencia principal. La cantidad máxima del préstamo es de $350,000. El costo de la prima del seguro hipotecario se transferirá al cliente a partir del 2 de enero de 2024. La oferta es válida únicamente para compradores de vivienda cuyos ingresos sujetos a calificación sean iguales o inferiores al 80 % del ingreso promedio del área según el condado en el que esté situada la propiedad. No está disponible junto con ningún otro descuento o promoción y no se puede aplicar retroactivamente a préstamos ya cerrados o a préstamos con tasa inmodificable. Esto no es un compromiso de préstamo. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar o modificar esta oferta en cualquier momento. Puede haber más restricciones o condiciones.