¿Qué salario necesito para permitirme una casa de 1 millón de dólares?

Si estás pensando en comprar una casa de un millón de dólares, considera ingresos anuales de aproximadamente 277,000 dólares, con un down payment del 20%, asumiendo un préstamo a 30 años con tasa fija, impuestos y seguros habituales de la propiedad, y súmale otra deuda mínima. Si tienes un down payment más pequeño, y le sumas impuestos y seguros más altos, las cuotas de la comunidad de vecinos (HOA) y otras deudas mensuales, el salario necesario para permitirse una vivienda de un millón de dólares puede oscilar entre 300,000 y 350,000 dólares o más. La tasa de interés y si necesitas un préstamo jumbo o conforme también afectarán cuánto puedes permitirte en la vivienda.

Aspectos clave:

• Para permitirse una vivienda de 1 millón de dólares, la mayoría de los compradores deberían planificar ganar unos 277,000 dólares al año con un down payment del 20%, una hipoteca con tasa fija a 30 años, impuestos y seguros moderados, y una deuda mínima extra.
• El salario necesario para comprar una vivienda de un millón de dólares puede subir a 300,000–350,000 dólares o más si tienes un down payment menor, y le sumas el PMI, impuestos sobre la propiedad más altos, cuotas de la comunidad de propietarios o deudas mensuales existentes.
• Una vivienda de 1 millón de dólares no siempre exige un préstamo jumbo; si lo necesitas depende del monto del préstamo, el down payment y el límite local para préstamos conformes.

Necesitas ganar unos 277,000 dólares al año para permitirte una casa de un millón de dólares

Para una vivienda de 1 millón de dólares, con un down payment del 20%, una tasa de interés del 6.53% e impuestos sobre la propiedad y seguro de la vivienda moderados, el pago mensual asciende a unos 6,474 dólares. Usando la regla del 28/36, que establece que los costos de la vivienda en general no deben superar el 28% del ingreso bruto mensual, el estimado realista para la planificación es de aproximadamente 277,000 dólares al año.

Ese estimado supone que no existen deudas mensuales importantes, ni cuotas de la comunidad de vecinos y que los impuestos y seguros son moderados. Con un down payment menor, seguro hipotecario privado (PMI), impuestos más altos, cuotas de la comunidad de vecinos u otra deuda mensual, el salario necesario para permitirse una vivienda de 1 millón de dólares puede acercarse a 300,000–350,000 dólares o más.

Cómo funciona la regla 28/36

La regla 28/36, también conocida como la relación entre los gastos de la vivienda y los ingresos brutos, es una regla general que puede ayudarte a preparar tu presupuesto de vivienda.

Esta regla dice:

• No más del 28% de tus ingresos brutos mensuales debe destinarse al pago hipotecario para el principal, los intereses, los impuestos y los seguros.
• No más del 36% de tus ingresos brutos mensuales debería destinarse al pago de todas tus deudas, incluidos los gastos de vivienda, las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles y los préstamos para automóviles.

El salario necesario para calificar para una vivienda de 1 millón de dólares no siempre es el mismo que el necesario para permitírsela cómodamente, especialmente si tienes gastos mensuales elevados, ingresos variables u objetivos de ahorro agresivos.

Así es como todo eso puede repercutir en el presupuesto mensual. Por ejemplo, si tienes un ingreso mensual de 25,000 dólares, la norma establece que deberías intentar gastar 7,000 dólares o menos en el pago de la vivienda y 9,000 dólares o menos en el total de la deuda combinada. Si ya tienes 2,500 dólares al mes en pagos de auto y préstamos estudiantiles, tu presupuesto de vivienda se reduce efectivamente a unos 5,500 dólares, lo que podría afectar cuánto puedes permitirte cómodamente en la vivienda. Una calculadora hipotecaria puede ayudarte a tener una idea de cuáles podrían ser tus costos de vivienda.

¿Cuánto down payment necesito para una casa de 1 millón de dólares?

La cantidad que aportes tiene un impacto significativo en el salario que necesitarás para acceder a una vivienda de mayor costo. Un down payment mayor reduce el monto total del préstamo y el pago mensual. Un down payment menor puede aumentar tu pago mensual y hacer que tengas que pagar el PMI.

El tipo de préstamo también determina el mínimo de down payment exigido. Si tu préstamo no supera el límite para un préstamo conforme de tu condado, podrías tener que aportar un down payment de tan solo el 3% en un préstamo convencional, o del 5% en algunas hipotecas de tasa ajustable. Para los préstamos jumbo, muchos prestamistas exigen al menos un 10% de down payment.

Ejemplos de down payment para comprar una vivienda de un millón de dólares

Tu down payment afecta qué tan asequible es una vivienda de 1 millón de dólares.

Supongamos un precio de compra de 1 millón de dólares, una hipoteca a tasa fija a 30 años al 6.53%, impuestos mensuales estimados sobre la propiedad de 1,042 dólares, seguro de la vivienda mensual estimado de 360 dólares, sin cuotas de la comunidad de propietarios y sin otras deudas mensuales.

Así es como se calcula el pago para las distintas cantidades de down payment. Para los down payments inferiores al 20%, los estimados incluyen un costo de muestra del PMI del 0.5% del monto anual del préstamo.

Estos números son solo ejemplos. Tu pago real puede ser mayor o menor según tu tasa, el tipo de préstamo, la ubicación, la tasa de impuesto sobre la propiedad, la prima del seguro de la vivienda, el PMI, las cuotas de la comunidad de propietarios y otras deudas.

Una calculadora de down payment puede ayudarte a calcular cuánto efectivo necesitas para comprar una vivienda, según el precio, el down payment y los costos de cierre.

¿Qué factores influyen en el salario que necesito para permitirme una casa de 1 millón de dólares?

Los prestamistas consideran muchos factores para calcular cuánto puedes pagar por una casa. Tu salario importa, pero es solo una parte de la aprobación de tu hipoteca. Otros factores que influyen en tus resultados incluyen:

• Tasa hipotecaria. Una tasa de interés hipotecario más alta aumenta tu pago mensual y los ingresos que podrías necesitar para calificar. Una tasa más baja puede reducir el pago mensual.
• Down payment. Un down payment mayor reduce el monto del préstamo. También te ayuda a evitar el PMI en un préstamo convencional.
• Plazo del préstamo. Un plazo de préstamo más corto, como una hipoteca a 15 años, implica un pago mensual más alto que el de un préstamo a 30 años. Un plazo más largo reduce tu pago mensual, pero aumenta los intereses totales a lo largo de la vida del préstamo.
• Impuestos sobre la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad varían según la ubicación y pueden sumar cientos o incluso miles de dólares a tus costos mensuales de vivienda.
• Seguro de la vivienda. Los costos del seguro dependen de tu vivienda, su ubicación, el valor de la cobertura, el deducible y otros factores de riesgo.
• Cuotas de HOA. Si la vivienda pertenece a una asociación de propietarios de vivienda, las cuotas mensuales o anuales de la HOA pueden afectar la capacidad de pago.
• PMI. Si usas un préstamo convencional y pagas menos del 20% de down payment, tendrás que pagar el PMI, lo que aumentará tus costos mensuales de vivienda.
• Relación deuda-ingreso (DTI): Tu DTI compara tus pagos mensuales de deuda con tus ingresos brutos mensuales. Los prestamistas usan el DTI para ayudar a determinar si puedes permitirte razonablemente un pago hipotecario. Cuantas más deudas tengas, menos ingresos tendrás disponibles para afrontar el pago mensual de la hipoteca.

¿Qué requisitos debo cumplir para una vivienda de 1 millón de dólares?

En general, prepárate para que los prestamistas revisen:

• Puntuación de crédito. Los prestamistas revisan tu historial y puntuación de crédito al decidir si te conceden un préstamo y a qué tasa; si tienes un perfil más sólido, tendrás mejores opciones. La puntuación mínima estándar para muchos préstamos convencionales es de 620, pero una puntuación de 700 o superior puede ayudarte a acceder a tasas de interés y opciones de préstamo más favorables, incluidos los préstamos jumbo. Fannie Mae y Freddie Mac ya no establecen una puntuación de crédito mínima universal para algunos préstamos, por lo que los requisitos de crédito pueden variar según el prestamista.
• Down payment. Tu down payment afecta el monto del préstamo, el pago mensual y si tienes que pagar el PMI. Algunos prestamistas jumbo pueden exigir un down payment mayor que los programas de préstamos conformes.
• DTI. Tu DTI compara tus pagos mensuales de deuda con tus ingresos brutos mensuales. Para préstamos conformes y de saldo alto, los prestamistas normalmente prefieren un DTI no superior al 45% y pueden ser más estrictos debido al mayor monto del préstamo. El prestamista establece los límites del DTI para los préstamos Jumbo; Rocket Mortgage establece un DTI máximo del 50% para préstamos Jumbo Smart a tasa fija y del 45% para los Jumbo Smart ARM.
• Relación préstamo-valor (LTV): Tu LTV compara el monto del préstamo con el valor tasado de la vivienda. Los prestamistas lo usan para evaluar riesgos, por lo que un LTV más bajo puede ayudar a fortalecer tu solicitud y podría ayudarte a calificar a una tasa de interés mejor. Para una vivienda de 1 millón de dólares, dar un 20% de down payment resulta en un LTV del 80%, que también es el umbral que permite a la mayoría de los prestatarios convencionales evitar el PMI.
• Reservas de efectivo. Con montos de préstamo mayores, especialmente en los préstamos jumbo, los prestamistas pueden querer asegurarse de que te quede dinero después del cierre, en algunos casos, suficiente para cubrir entre 6 y 12 meses de pagos hipotecarios. Esto es independiente de tu down payment y de los costos de cierre, y pretende mostrar que puedes cubrir los pagos hipotecarios si tu situación financiera cambia.
• Ingresos y empleo. Los prestamistas deberán verificar tus ingresos, tu historial laboral y tu estabilidad financiera para confirmar que puedes pagar la hipoteca con el tiempo.
• Costos de cierre. Debes pagar los costos de cierre además del down payment. Estos normalmente oscilan entre el 3% y el 6% del monto del préstamo y deben pagarse en el momento del cierre.

Como prestatario, puedes usar estos factores para decidir qué pago mensual te resulta manejable según tu presupuesto. No tienes que comprar una casa en el límite máximo de tu cantidad aprobada. Antes de decidir cuánto gastar, analiza tu situación económica completa, incluyendo los gastos diarios, las deudas existentes, los ahorros de emergencia y los objetivos de ahorro en el largo plazo.

Tipos de hipoteca para una vivienda de 1 millón de dólares

Una casa de un millón de dólares ya no siempre significa una mansión. Dependiendo del mercado, ese precio podría darte una casa familiar modesta, un condominio en la ciudad o una propiedad en una zona de alto costo.

Una vivienda de 1 millón de dólares puede calificar para más de un tipo de hipoteca, dependiendo del monto del préstamo, la ubicación, la elegibilidad del prestatario y el tipo de propiedad.

• Préstamo convencional conforme: Una hipoteca convencional conforme sigue las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac y debe estar por debajo del límite de préstamo conforme para el condado donde se sitúa la vivienda. Si el monto del préstamo está por debajo del límite local para préstamos conformes, esta puede ser una opción.
• Préstamos jumbo: Un préstamo jumbo es un préstamo para la vivienda que se usa para financiar una propiedad de mayor valor cuando la cantidad de la hipoteca supera los límites de préstamos conformes. Los préstamos jumbo pueden ayudar a los compradores a financiar viviendas de mayor precio, pero pueden tener requisitos más estrictos de crédito, down payment, DTI y reservas de efectivo.
• Préstamo de la FHA: Los préstamos de la FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration) y tienen límites de préstamo que varían según el condado. Una vivienda de 1 millón de dólares puede superar los límites de préstamos de la FHA en muchas zonas. Aun así, el financiamiento de la FHA puede ser posible en algunos mercados de alto costo dependiendo del monto del préstamo y de la ubicación de la propiedad.
• Préstamo del VA¹: Disponible para personal militar, veteranos y cónyuges supervivientes elegibles. Pueden permitir que los prestatarios calificados compren una vivienda sin down payment, pero deben alcanzar los requisitos del VA y del prestamista. Para viviendas de mayor precio, los límites de préstamo, los derechos del VA y las normas de préstamos jumbo también pueden influir en lo que está disponible.

¿Necesito un préstamo jumbo para una casa de un millón de dólares?

No siempre. Si necesitas un préstamo jumbo o no, depende del monto del préstamo, no solo del precio de la vivienda. Como los préstamos jumbo no están respaldados por el gobierno y no pueden venderse a Fannie Mae o Freddie Mac, los prestamistas establecen sus propios límites y requisitos de préstamo.

Para 2026, el límite de préstamos conformes para la mayoría de las propiedades de una sola unidad es de 832,750 dólares. En zonas de alto costo, el límite puede alcanzar 1,249,125 dólares. Eso significa que una vivienda de 1 millón de dólares puede o no requerir un préstamo jumbo, dependiendo de tu down payment y de dónde esté situada la vivienda.

Puedes consultar el límite de préstamos conformes para tu condado en el sitio web de la FHFA.

Por ejemplo, si compras una vivienda de 1 millón de dólares con un down payment del 20%, el monto del préstamo sería de 800,000 dólares. En la mayoría de los condados, eso estaría por debajo del punto de referencia para préstamos conformes en 2026. Pero si pones un down payment del 10%, el monto del préstamo sería de 900,000 dólares, lo que superaría el límite de referencia conforme en la mayoría de los condados y podría requerir un préstamo jumbo.

¿Qué exige Rocket Mortgage para los préstamos Jumbo Smart?

El préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage está disponible para cantidades que superen el límite local de préstamos conformes hasta 3.5 millones de dólares. Los requisitos varían según el tipo de préstamo, el tipo de propiedad, la ocupación, el monto del préstamo y si se trata de una compra o de un refinanciamiento.

Para los préstamos Jumbo Smart a tasa fija, los prestatarios normalmente necesitan:

• Puntuación de crédito: Puntuación de crédito mínima promedio de 680 para un préstamo jumbo a 30 años con tasa fija. Para un préstamo jumbo a 15 años con tasa fija, el mínimo normalmente es de 680 para cantidades de hasta 2 millones de dólares y 700 para préstamos de más de 2 millones y hasta 3.5 millones de dólares.
• Down payment: Desde el 10.01% para una propiedad de 1 o 2 unidades, con un monto del préstamo de hasta 2 millones de dólares, y del 20% para préstamos de 2 millones a 3.5 millones de dólares.
• Relación deuda-ingresos: El DTI máximo es del 50%.
• Seguro hipotecario: Los préstamos Jumbo Smart no exigen PMI, incluso con un down payment inferior al 20%.
• Reservas de efectivo: Seis meses para préstamos de hasta 1 millón de dólares; 12 meses para préstamos de entre 1 millón y 2.5 millones de dólares; y 18 meses para préstamos superiores a 2.5 millones de dólares.

Para los préstamos Jumbo Smart ARM, los prestatarios normalmente necesitan:

• Puntuación de crédito: Puntuación de crédito mínima de 740.
• Down payment: Mínimo del 20%.
• Relación deuda-ingresos: 45% o menos.
• Reservas de efectivo: Seis meses para préstamos de hasta 1 millón de dólares; 12 meses para préstamos de entre 1 millón y 2.5 millones de dólares; y 18 meses para préstamos superiores a 2.5 millones de dólares.

Conclusión: El salario es solo una parte de poder pagar una casa de 1 millón de dólares

Un salario de 277,000 dólares puede ser suficiente para permitirse una vivienda de 1 millón de dólares en un caso estándar con un down payment del 20%, pero tu capacidad real depende de tu down payment, deuda, tasa hipotecaria, impuestos, seguros, tipo de préstamo y reservas de efectivo.

Como pequeños cambios en estos factores pueden afectar significativamente la capacidad de pago, obtener la preaprobación es la mejor manera de ver para qué puedes calificar según tu situación económica personal.

Aviso legal importante:

Cualquier cifra, tasa de interés, ejemplo de préstamos y datos de mercado referenciados en este artículo son hipotéticos o agregados únicamente con fines educativos. No pretenden reflejar precios actuales, condiciones disponibles ni opciones de préstamo personalizadas para ningún consumidor. Este contenido no constituye publicidad de términos de crédito, ni una solicitud u oferta para conceder crédito, ni una cotización de tasas de interés, según las leyes federales o estatales de préstamos. Las tasas y condiciones reales de la hipoteca se determinan por las calificaciones crediticias individuales, las características de la propiedad, las condiciones del mercado y otros factores, y pueden cambiar sin aviso.

Si buscas información actualizada y en tiempo real sobre tasas hipotecarias, consulta la información oficial sobre tasas vigentes e información de productos publicados en RocketMortgage.com/rates, donde se muestran precios actuales y diversas opciones de términos de préstamo.

¹Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA, no está respaldado ni patrocinado por el Departamento de Asuntos de Veteranos ni por ninguna agencia gubernamental.