Cómo invertir en bienes raíces con poco o ningún dinero

Los bienes raíces pueden ser una inversión inteligente y lucrativa, independientemente de si planeas vivir en la propiedad. La forma más frecuente de invertir en bienes raíces es comprar tu residencia principal, pero también puedes invertir en otras propiedades para alquilarlas y generar ingresos.

Para comprar una propiedad, generalmente debes dar suficiente dinero para cubrir un down payment y los costos de cierre, pero hay otras maneras de invertir en bienes raíces sin pagar una suma grande de dinero por adelantado. Hemos reunido algunas estrategias alternativas de inversión en bienes raíces que requieren poco o cero capital para comenzar.

Aspectos básicos de la inversión en bienes raíces

Cuando compras una casa, acumulas capital con cada pago de la hipoteca que hacer. Sin embargo, normalmente tendrás que hacer un down payment de por lo menos el 3% y pagar costos de cierre que pueden oscilar entre el 3% y el 6% del precio de compra.

Si compras una propiedad y la alquilas, puedes acumular capital al mismo tiempo que obtienes ingresos por alquiler. La desventaja es que para las propiedades de alquiler también debes cubrir costos de cierre y un down payment aún mayor, del 15% al 25%.

La buena noticia es que hay otras formas de invertir en bienes raíces que no requieren que inviertas tanto dinero por adelantado.

8 tácticas creativas de inversión en bienes raíces que requieren poco o ningún capital

Si quieres invertir en bienes raíces sin agotar tus ahorros, aquí tienes algunas alternativas a considerar:

1. Usa el financiamiento del vendedor

Con el financiamiento del vendedor, pides prestado al vendedor en lugar de obtener un préstamo de un prestamista. En lugar de obtener una hipoteca tradicional de un prestamista, haces pagos mensuales. Una vez que hayas pagado la cantidad total, la propiedad se transferirá del vendedor a tu nombre.

El financiamiento del vendedor puede ser una opción útil si no tienes suficiente ahorrado para el down payment o para cubrir los costos de cierre. Esto también puede permitirte comprar una casa si tu puntuación de crédito no te permite calificar para una hipoteca.

El financiamiento del vendedor también puede tener desventajas, como menos protecciones para el comprador, ya que no hay un prestamista que establezca los términos del acuerdo. Es recomendable obtener asesoramiento de un abogado de bienes raíces u otro experto antes de celebrar un acuerdo utilizando este método.

2. Aprovecha el capital de la vivienda

A medida que pagas el principal de tu préstamo, acumulas capital. Para calcular el capital, toma el valor de mercado actual de tu casa y resta la cantidad que aún debes de la hipoteca. Una vez que has acumulado suficiente capital, puedes usarlo como garantía para pedir dinero prestado.

Una forma de pedir prestado contra tu plusvalía es a través de una segunda hipoteca, ya sea como un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC). Un préstamo sobre la plusvalía te lo entregan como un pago total, mientras que una HELOC es una línea de crédito de la que puedes pedir prestado más de una vez según sea necesario.

Recuerda que Rocket Mortgage® no ofrece HELOC por ahora.

Si una segunda hipoteca te parece demasiado arriesgada, podrías hacer un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Con esta opción, pagas tu hipoteca con dinero de un nuevo préstamo más grande y retiras la diferencia en efectivo. Supongamos que todavía debes $200,000 de tu hipoteca y necesitas $25,000 para cubrir el down payment y los costos de cierre de una propiedad de inversión. Podrías hacer un refinanciamiento con desembolso de efectivo por $225,000. Aunque no tendrás que hacer un segundo pago mensual, aumentarás la cantidad que debes, lo que puede dar lugar a pagos mensuales más elevados.

3. Considera estrategias de vivir donde alquilas

“Vivir donde alquilas”, también conocido como house hacking, es cuando compras una propiedad de varias unidades para vivir en una unidad y alquilar las demás. Si la propiedad tiene 4 unidades o menos y será tu residencia principal, esto te permite comprar una propiedad de alquiler con un préstamo residencial. Los ingresos que generas al alquilar las otras unidades pueden cubrir la hipoteca, por lo que potencialmente puedes vivir sin pagar alquiler y acumular capital.

Sin embargo, convertirte en propietario implica más responsabilidades. Tendrás que buscar inquilinos, administrar la propiedad y cubrir el mantenimiento y las reparaciones. En los períodos de vacancia, perderás esos ingresos y tendrás que cubrir la diferencia en la hipoteca.

4. Invierte en fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT)

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces es una empresa que tiene y opera propiedades residenciales y comerciales y las alquila. Cuando inviertes en un REIT, te conviertes en un propietario parcial, y el REIT paga los ingresos que genera a sus inversionistas como dividendos. Los REIT pueden ser una forma accesible para que los nuevos inversionistas ganen dinero con bienes raíces porque no tienes que comprar ni administrar una propiedad tú mismo. También es posible invertir pequeñas cantidades, incluso tan solo una acción.

También hay otros tipos de REIT. Los REIT hipotecarios (o mREIT) son inversiones en hipotecas compradas u originadas y títulos respaldados por hipotecas (MBS), que son un tipo de bono que los inversionistas pueden comprar en el mercado de bonos. Las personas que invierten en hipotecas pueden elegir respaldar hipotecas comerciales o residenciales. Pueden comprar acciones en un mREIT, que se cotizaría en las principales bolsas de valores.

Según un estudio de 2024 de CEM Benchmarking, los REIT tienen un rendimiento anual promedio del 9.74%. Los REIT se cotizan típicamente en bolsas de valores, por lo que puedes comprar y vender acciones en cualquier momento. Sin embargo, esto también significa que se ven afectados por la volatilidad del mercado. También pagarás impuestos sobre los dividendos.

5. Forma una sociedad de capital (equity partnership)

Las sociedades de capital son una forma en la que puedes agrupar tus recursos con otros inversionistas inmobiliarios para comprar propiedades comerciales y obtener ingresos. Juntos, pueden compartir los costos iniciales de la compra de la propiedad, alquilarla y ganar dinero con la apreciación. Las sociedades de capital te permiten compartir responsabilidades, costos y riesgos, pero también significa que tienes que compartir ganancias, decisiones y responsabilidades.

Hay dos tipos principales de sociedades de capital:

• Sociedades generales: cada socio tiene la misma propiedad y comparte tareas, toma de decisiones y responsabilidad ilimitada.
• Sociedad limitada: los socios generales tienen autoridad de administración y responsabilidad ilimitada, mientras que los socios limitados son inversionistas pasivos con responsabilidad limitada.

Debido a que en las sociedades de capital debes trabajar con otros socios, es importante trabajar con un abogado de bienes raíces cuando formes el acuerdo. Un abogado puede ayudarte a establecer la estructura, los términos y las expectativas de la sociedad para ayudar a mitigar posibles conflictos.

6. Aprovecha los prestamistas privados

Los prestamistas privados son organizaciones o personas privadas que ofrecen préstamos fuera del sistema bancario tradicional. Puedes usar un préstamo de dinero privado para comprar una casa de alquiler, una propiedad de Airbnb o una propiedad de inversión. Estos tipos de préstamos pueden ser beneficiosos para los prestatarios que no cumplen los requisitos de elegibilidad establecidos por los prestamistas tradicionales. La desventaja es que los préstamos de dinero privado a menudo vienen con tasas de interés más altas y cargos adicionales. Los préstamos de dinero privado pueden ser riesgosos si no investigas a fondo al prestamista. Asegúrate de revisar cuidadosamente el acuerdo del préstamo y entender todos los términos para no terminar con un préstamo que no puedes pagar.

7. Explora opciones de préstamo de dinero duro

Un préstamo de dinero duro es un préstamo emitido por un prestamista privado que te permite usar tu casa como garantía para pedir dinero prestado. Los préstamos de dinero duro tienen períodos de pago más cortos. Solo pagas intereses durante el período de reembolso, pero luego deberás hacer un pago global cuando venza el préstamo.

Los préstamos de dinero duro suelen tener tasas de interés más altas, usualmente del 10% al 18%, y requisitos de down payment más altos, a menudo del 20% al 35%. Estos préstamos tienen costos iniciales más altos, pero los usan inversionistas que buscan remodelar y vender una propiedad y confían en que podrán venderla antes de que venza el préstamo.

Si decides intentar usar un préstamo de dinero duro para renovar y vender una propiedad, es importante que sepas que podrás venderla con relativa rapidez para pagar al prestamista. Si no puedes pagar el préstamo, podrías correr el riesgo de perder tu residencia principal. Algunos remodeladores usan la regla del 70%, que sugiere que el precio de compra no debe ser superior al 70% del valor después de las reparaciones de la propiedad. La idea es que esto deja suficiente margen para obtener ganancias cuando se venda la casa. Comprar una casa para remodelar puede ser estresante y lleno de sorpresas, por lo que los inversionistas deben proceder con precaución y consultar con expertos del mercado inmobiliario antes de comprar una propiedad.

8. Explora plataformas de crowdfunding inmobiliario

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario son otra forma en que los inversionistas pueden agrupar su dinero para invertir en bienes raíces comerciales. Las plataformas como Fundrise, Realty Mogul y Concreit pueden ayudarte a comenzar a invertir en bienes raíces con poco costo inicial y te permiten diversificar tu portafolio. Estas oportunidades de inversión también conllevan menos riesgo y responsabilidad porque no estás asumiendo una hipoteca y estás compartiendo el costo con otros.

Ten en cuenta que siempre hay un riesgo adicional cuando compartes tu inversión con extraños.

Otras estrategias creativas

Si ninguna de las opciones anteriores es para ti, todavía hay otras formas de comenzar a invertir en bienes raíces:

• Arrendamientos: algunos propietarios están dispuestos a alquilar una propiedad con la opción de comprarla más tarde a un precio predeterminado, lo que también se conoce como alquiler con opción a compra. Algunos inversionistas también construyen casas con el objetivo de alquilarlas. Estas se conocen como casas construir para alquilar (B2R) o propiedades construidas para alquilar (BFR).
• Asumir la hipoteca del vendedor: una hipoteca asumible te permite comprar una casa asumiendo el préstamo del vendedor con la misma tasa de interés y términos, potencialmente sin un down payment. Los préstamos convencionales no son asumibles, pero los préstamos respaldados por el gobierno generalmente sí lo son.
• Préstamos del gobierno: como estos préstamos están respaldados por el gobierno, los prestamistas ofrecen requisitos de elegibilidad más flexibles. Los préstamos del VA y los préstamos del USDA no piden un down payment, pero sí tienen costos de cierre, requisitos de crédito y solo están disponibles para ciertos prestatarios. Los préstamos del VA se ofrecen a miembros de las fuerzas armadas, veteranos elegibles y sus cónyuges sobrevivientes. Los préstamos de la FHA tienen requisitos de down payment menos exigentes si cumples sus condiciones.

Conclusión: Crea un portafolio inmobiliario sin capital inicial

Para invertir en bienes raíces, no siempre hay que pagar costos iniciales altos. Al igual que con otros tipos de inversión, siempre existe algún riesgo. Comprar y alquilar una propiedad de inversión tiene otros costos y responsabilidades, y tienes que estar preparado para el potencial de flujo de caja negativo antes de ganar dinero con tu inversión. Las empresas conjuntas y las sociedades de capital pueden darte la oportunidad de juntar recursos, pero asegúrate de establecer los términos por escrito antes de invertir cualquier dinero.

Para obtener más información sobre cómo puedes comenzar a invertir en bienes raíces, consulta nuestros consejos de inversión inmobiliaria. Si estás pensando en hacer un préstamo contra tu capital para invertir en bienes raíces, comienza con un refinanciamiento con desembolso de efectivo con Rocket Mortgage®.