Inspección de la vivienda completada: ¿qué sigue para los compradores?

Si eres un comprador de vivienda y un inspector profesional acaba de evaluar la propiedad que quieres comprar, quizá te preguntes cómo manejar los resultados y qué implicaciones tienen para tus negociaciones con el vendedor.

Debes revisar cuidadosamente los resultados, asegurarte de entender qué reparaciones recomienda el inspector, decidir cómo se harán esas reparaciones y quién pagará por ellas. También debes conocer tus derechos como comprador y saber cuándo ejercerlos. Te guiaremos paso a paso en este proceso para que puedas decidir qué es lo más conveniente en tu situación particular.

¿Por qué es importante la inspección de la vivienda?

Una inspección profesional de la vivienda ayuda a los compradores a identificar posibles problemas en la propiedad y a entender qué reparaciones podrían ser necesarias. La inspección de la vivienda consiste en una evaluación no invasiva de las estructuras físicas y los sistemas de la casa. La evaluación debe cubrir los elementos que normalmente aparecen en una lista de verificación de inspección de vivienda.

“Nadie disfruta enfrentar gastos inesperados con su nueva casa. Una inspección de vivienda exhaustiva puede reducir significativamente los costos imprevistos”, dice Bud Rozell, inspector certificado por ASHI de Good Home Inspection. “Un informe sólido de inspección de vivienda también puede convertirse en una poderosa herramienta de negociación durante el período de opción”.

Una vez que tengas los resultados, puedes usar el reporte de inspección de la vivienda para determinar si debes negociar con el vendedor y cómo hacerlo. Como es posible que no sepas con certeza qué encontrará el inspector profesional durante el proceso de inspección, generalmente conviene no renunciar a la contingencia de inspección de vivienda, en caso de que los problemas de la propiedad resulten costosos o complejos.

“La inspección es crucial porque revela problemas que los compradores podrían no notar por sí solos, como problemas eléctricos o daños en el techo. Además, el reporte de inspección que entrega el inspector profesional incluye un programa de mantenimiento futuro para el propietario”, dice Dennis Shirshikov, profesor de finanzas y economía en City University of New York/Queens College.

¿Quién es responsable de cubrir las reparaciones?

La responsabilidad de reparar los problemas que el inspector haya detectado es negociable. Tú, como comprador, puedes solicitar una reducción del precio, pedir créditos para reparaciones o que el vendedor se encargue de ciertas reparaciones. En algunos casos, tanto el comprador como el vendedor pueden acordar dividir el costo de las reparaciones. Puedes trabajar con tu agente inmobiliario para formular solicitudes razonables después de la inspección de la vivienda.

El vendedor puede ser responsable de reparar problemas estructurales, de salud o de seguridad, como moho o incumplimientos del código de construcción, según las leyes estatales o los requisitos de ciertos programas hipotecarios. Puedes trabajar con tu agente de bienes raíces y con tu prestamista para comprender mejor qué se exige.

“Muchos prestamistas, como los prestamistas de FHA, exigirán que se realicen ciertas reparaciones para garantizar que la garantía del préstamo sea suficiente”, señala Mike Otranto, inversionista inmobiliario y experto en finanzas personales.

Si el vendedor ha puesto la casa en venta “as-is” (tal como está), ten en cuenta que eso significa que la está ofreciendo en su condición actual. Esto puede implicar desde problemas estéticos hasta problemas más costosos. Aun así, puedes solicitar reparaciones o correcciones, pero debes estar preparado para que el vendedor se niegue. Además, ten presente que un mercado de vendedores puede hacer que el vendedor sea menos flexible ante estas solicitudes, porque hay muchos compradores dispuestos.

7 pasos para seguir después de completar una inspección de la vivienda

Una vez que un inspector profesional complete la inspección, debes seguir varias acciones para asegurarte de que cualquier problema señalado en el informe se atienda adecuadamente. Veamos cada uno de estos pasos en orden.

1. Revisa cuidadosamente el reporte de inspección de la vivienda

Tómate el tiempo para revisar a fondo el reporte de inspección que proporciona el inspector de viviendas autorizado. Parte del trabajo de los agentes de bienes raíces consiste en ayudar a sus clientes a analizar este informe, así que asegúrate de hacer preguntas sobre cualquier preocupación que tengas.

Eric Fernwood, agente de bienes raíces de Keller Williams en Las Vegas, dice que ha visto demasiados compradores ansiosos por seguir adelante sin revisar detenidamente información importante del reporte de inspección.

“Es fundamental revisar el reporte cuidadosamente para que entiendas cualquier problema significativo y los posibles costos antes de continuar con la compra”, afirma.

Presta especial atención a cualquier señal de alerta importante que aparezca en el informe, incluyendo:

• Problemas en los cimientos de la casa, como erosión
• Fallas en el sistema HVAC
• Problemas en los sistemas de plomería o electricidad
• Pisos dañados
• Daños en el techo
• Electrodomésticos defectuosos
• Daños causados por plagas
• Riesgos de seguridad (como un cerrojo defectuoso o detectores de humo faltantes)

“Aunque debes señalar los detalles estéticos menores, debes reparar de inmediato los defectos graves. Dependiendo de los contratos locales, normalmente los compradores tienen entre cinco y diez días desde que reciben el reporte para expresar cualquier preocupación, negociar reparaciones o desistir de la compra según la contingencia de inspección”, dice Shirshikov.

2. Decide qué problemas priorizar

Conviene clasificar y priorizar los problemas descubiertos y centrarte en los que es razonable pedir al vendedor que solucione, como problemas estructurales, fallas importantes en los sistemas y preocupaciones de seguridad.

“Yo priorizaría problemas como moho, daños en los cimientos, problemas eléctricos, fallas en la plomería y reparaciones del techo. En estos casos, el vendedor debería hacerse cargo porque el costo real no puede conocerse de antemano”, dice Fernwood. “Por ejemplo, una vez tuvimos una casa según contrato donde la inspección reveló varias tejas del techo dañadas. El vendedor inicialmente ofreció $500 en lugar de hacer las reparaciones. Rechazamos la oferta y finalmente aceptó hacer el trabajo, que terminó costándole más de $3,500 reemplazar las tejas y reparar el techo”.

Los defectos estéticos, como gabinetes de cocina antiguos o alfombras viejas, y otros detalles menores, como un cobertizo inclinado o un jardín poco atractivo, normalmente no son reparaciones razonables que debas pedir al vendedor. Muchos expertos recomiendan que los compradores solucionen estos pequeños problemas por su cuenta.

“Todas las casas tienen defectos. Muchos de ellos tienen un costo bajo de reparación o puedes arreglarlos tú mismo. Si notas un interruptor de luz roto o un ventilador que no funciona, no vale la pena pedirle al vendedor que lo repare”, agrega Fernwood.

Recuerda revisar también cualquier reparación obligatoria según las leyes de tu estado y las reglas del programa de préstamo hipotecario que estés utilizando. Por ejemplo, hay estándares mínimos de propiedad para los que tienen un préstamo de FHA . Si tienes dudas, puedes consultar con tu agente de bienes raíces o con tu prestamista para obtener más información.

3. Obtén estimaciones de reparación

Si determinas que se necesitan reparaciones y quieres negociarlas con el vendedor, conviene obtener varios presupuestos de diferentes proveedores o contratistas.

“Esto le da al vendedor la seguridad de que las solicitudes de reparación se basan en costos reales y evita sobreestimar los gastos, lo cual podría estancar las negociaciones”, dice Shirshikov.

Pide presupuestos detallados por escrito que indiquen el alcance de las reparaciones, incluyendo costos de mano de obra y materiales, y los plazos estimados. Trabaja con especialistas si existen problemas que necesitan experiencia técnica, como defectos en los cimientos.

4. Envía las solicitudes al vendedor

Trabaja de cerca con tu agente inmobiliario para decidir la mejor forma de presentar tus solicitudes al vendedor. Debes enviarlas por escrito durante el período de diligencia debida establecido en tu contrato de compra. Tus opciones incluyen:

• Que el vendedor realice y pague las reparaciones antes del cierre. La ventaja es que la casa estará lista para mudarte sin necesidad de arreglos importantes y tú no asumirás esos costos. La desventaja es que el vendedor podría elegir métodos baratos para las reparaciones, tendrás menos control sobre la mano de obra y el material utilizado, y las reparaciones podrían retrasar el cierre si toman más tiempo del previsto.
• Los compradores pueden negociar una reducción en el precio de vivienda en lugar de reparaciones. Con esta opción puedes mudarte sin retrasos, a menos que decidas reparar los problemas antes de ocupar la casa. Además, pagar menos por la vivienda reduce la cantidad que necesitas financiar, lo que puede ahorrarte dinero en el largo plazo. Sin embargo, los gastos inesperados podrían superar el descuento obtenido si las reparaciones resultan más costosas de lo previsto.
• Pide concesiones. En lugar de pedir que el vendedor haga reparaciones, puedes pedir concesiones, como un crédito para los costos de cierre, un crédito de reparación aplicado en el cierre, una retención en depósito para reparaciones futuras, o un contrato de servicio o garantía que cubre al propietario por desperfectos en la vivienda pagado por adelantado. Las concesiones pueden reducir tus costos de cierre y liberar dinero que necesitarás para las reparaciones más adelante. Sin embargo, las reparaciones serán tu responsabilidad, las concesiones no reducirán el precio de venta de la vivienda y algunos programas de préstamo pueden limitar la cantidad que el vendedor puede aportar.

5. Espera la respuesta del vendedor

Después de enviar una solicitud al vendedor, puedes esperar una de tres respuestas. Este es un desglose de cada una:

El vendedor acepta

El resultado ideal es que el vendedor acepte tu solicitud, ya sea haciendo las reparaciones, reduciendo el precio de la vivienda o dando las concesiones que solicitaste. Si acepta hacer reparaciones, asegúrate de especificar cómo se realizarán y cuándo deberán completarse en el calendario de la compra (antes o después del cierre).

“Las reparaciones normalmente se hacen antes del cierre si el vendedor acepta. Para asegurarte de que el trabajo esté terminado y cumpla los estándares acordados, debes programar una inspección final”, dice Shirshikov.

Además, solicita recibos de cualquier trabajo que hagan y pide a tu agente que confirme que las reparaciones las hizo un profesional.

El vendedor rechaza

El peor escenario es que el vendedor rechace tu solicitud. Esto puede ocurrir si ignora completamente tu petición o si envía una respuesta por escrito negándose.

“Si el vendedor dice que no, puedes decidir retirarte de la compra bajo la cláusula de inspección de tu contrato y recuperar tu depósito de garantía, renegociar con el vendedor o aceptar la casa como está. Sin embargo, debes evaluar la capacidad de pago de largo plazo frente al costo y las consecuencias de los problemas no resueltos”, dice Shirshikov.

Pide a tu agente que recuerde al agente del vendedor que también comparte la responsabilidad de las divulgaciones y los problemas de reparación. Tu agente también puede recordarle que el comprador puede retirarse de una oferta aceptada, dependiendo de las contingencias.

“Al ejercer presión sobre el agente inmobiliario del vendedor, podrías tener menos problemas para que se corrijan los asuntos más importantes”, dice Fernwood.

El vendedor hace una contraoferta

Otra posibilidad es que el vendedor te haga una contraoferta. Por ejemplo, podría ofrecer dividir los costos de reparación contigo al 50%, solucionar solo algunos problemas de la propiedad (pero no todos) o conceder beneficios, como créditos para costos de cierre, una retención en depósito para reparaciones o un precio más bajo de la vivienda.

“Esto es muy frecuente. Un vendedor puede aceptar algunas reparaciones y rechazar otras. A veces solucionará algunos problemas y ofrecerá un crédito para los costos de cierre”, dice Fernwood.

Otranto señala que probablemente puedes esperar al menos dos rondas de oferta y contraoferta.

Puedes prepararte para una contraoferta considerando tu presupuesto, tu línea de tiempo y las contingencias que son importantes para ti, entre otros factores. También puedes consultar con tu agente inmobiliario y tu prestamista.

“La compra de una vivienda es una transacción compleja y sujeta a negociación, así que ten paciencia. Evalúa si la contraoferta es un trato justo. Si el vendedor ofrece una concesión razonable, podría ser mejor que empezar de nuevo. Céntrate en el valor neto, no solo en la reacción inicial”, dijo.

No tienes que aceptar la contraoferta del vendedor. Puedes rechazarla o seguir negociando. Consulta con tu agente de bienes raíces y, si es necesario, con un abogado especializado en bienes raíces.

6. Actualiza el contrato de compra de la vivienda

Si decides continuar con la venta, debes actualizar el contrato/acuerdo de compra para reflejar cualquier reparación u otros términos negociados con el vendedor.

“Cualquier reparación acordada, ajuste de precio, crédito o condición negociada debe documentarse en un anexo al contrato de compra. Esto protege a ambas partes y garantiza la responsabilidad”, dice Otranto.

Recuerda revisar cuidadosamente el contrato actualizado y hacer preguntas sobre cualquier punto que no entiendas antes de firmar.

7. Continúa con los pasos finales para el cierre

Una vez que llegas a este punto, ya casi terminas y el cierre está muy cerca. Aún tendrás que hacer lo siguiente:

• Asegúrate de que el vendedor complete las reparaciones acordadas. Esto debe hacerse antes del cierre. Pueden ser necesarios una reinspección y recibos para confirmar que el trabajo se hizo correctamente.
• Completar la tasación de la vivienda. Si estás financiando la vivienda, tu prestamista exigirá y ordenará una tasación una vez aceptada tu oferta. Esto confirma que el valor de la propiedad coincide con la cantidad del préstamo; este paso debe completarse antes de que se otorgue la aprobación final del préstamo.
• Finaliza la solicitud de la hipoteca y el estudio de títulos. Tu prestamista debe completar la evaluación de riesgo, y la compañía de títulos debe verificar que la propiedad tenga titularidad clara. Ambos asuntos deben resolverse antes del cierre.
• Haz una inspección final de la propiedad. Por lo general, esta se completa en las 24 horas previas al cierre; la inspección final te permite verificar el estado de la propiedad y comprobar que se hayan hecho las reparaciones necesarias.
• Asiste a la reunión de cierre. Antes de programar la reunión de cierre, te informarán que estás listo para cerrar, lo que significa que cumpliste todos los requisitos para cerrar tu préstamo. En la reunión de cierre, prepárate para firmar los documentos de título y la documentación final del préstamo, y para pagar los gastos de cierre y formalizar la transferencia de la propiedad.
• Toma posesión de la vivienda. Una vez que el cierre haya finalizado y se haya registrado la escritura, recibirás las llaves de la vivienda y podrás mudarte de acuerdo con los términos de tu contrato de compraventa.

Preguntas frecuentes

¿Qué influye en que un vendedor acepte hacer reparaciones?

Distintos factores, como si se trata de un mercado de compradores o de vendedores, el tipo y la gravedad de las reparaciones necesarias, las condiciones de la oferta y las motivaciones del vendedor pueden influir en que el vendedor acepte cubrir las reparaciones. Si la propiedad ha estado en el mercado durante un tiempo o el vendedor planea mudarse rápidamente, puede mostrarse más flexible y dispuesto a hacer concesiones o reducir el precio. La manera en que presentes tu solicitud también puede ser importante.

¿Puede la inspección de la vivienda ayudarte a planificar el mantenimiento?

La información contenida en el informe de inspección de la vivienda es valiosa, incluso si no solicitas reparaciones para algunos problemas. Esto se debe a que los elementos señalados en el reporte te ayudarán a saber qué podría necesitar renovación o remodelación en los próximos años. Por ejemplo, el reporte puede señalar un calentador de agua oxidado que quizá deba reemplazarse pronto o un ventilador de techo inestable que necesite mantenimiento o reparación.

¿Puede un vendedor retirarse después de la inspección?

Existen algunas situaciones en las que un vendedor puede retirarse legalmente de un contrato de compraventa. Los resultados de un reporte de inspección de la vivienda no pueden utilizarse con ese propósito. En algunos casos, un vendedor también puede incluir una “cláusula de salida", que le permite seguir comercializando la vivienda y aceptar una oferta más sólida bajo ciertas condiciones especificadas.

¿Cuándo deberías retirarte después de la inspección?

Puede ser prudente retirarte del acuerdo en determinadas circunstancias, como cuando el informe de inspección profesional revela señales de alerta, especialmente problemas relacionados con la seguridad o la salud, o cuando el vendedor no está dispuesto a atender tus solicitudes de reparación. Retirarte de la compraventa de una vivienda después de haber firmado un contrato puede implicar la posible pérdida de tu depósito de arras, la pérdida de las tarifas de inspección o tasación e incluso enfrentar acciones legales, como una demanda por incumplimiento de contrato, si te retiras sin contar con contingencias claramente establecidas en tu contrato de compraventa. Redactar una carta al vendedor, con la guía de tu agente de bienes raíces, podría ayudar.

¿Puedes solicitar otra inspección de la vivienda después de que se hagan las reparaciones?

Tú, como comprador, puedes optar por que un profesional inspeccione nuevamente la vivienda, después de que el vendedor haga las reparaciones solicitadas. El inspector puede verificar que las reparaciones se hayan completado correctamente y que la propiedad cumpla los códigos o normas de seguridad. Los resultados de esta segunda inspección pueden ayudarte a tomar una decisión más informada sobre si solicitar más reparaciones o créditos, negociar el precio de la vivienda, continuar hacia el cierre o abandonar el acuerdo (si tu contrato lo permite).

Conclusión: no descuides los pasos posteriores a la inspección

Después de que se complete una inspección profesional de la vivienda, es buena idea revisar cuidadosamente el reporte de inspección con tu agente de bienes raíces. Si se identifican problemas, decide si pedir reparaciones, negociar un precio más bajo o pedir concesiones o créditos al vendedor. Prepárate para reunir estimaciones de reparación, presentar tus solicitudes al vendedor y esperar su respuesta, que podría ser una contraoferta, una aceptación o una negativa.

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