¿Qué es una cláusula de expulsión y deberías incluirla?

En un mercado de compradores, puedes endulzar una oferta contingente por una casa con una cláusula de expulsión. Esto le permite al vendedor seguir mostrando la casa y recibiendo ofertas. Si recibe otra oferta sin contingencias, tú puedes renunciar a tus contingencias para deshacerte de la otra oferta o retirarte de la venta sin penalización. Esta puede ser una estrategia útil si estás vendiendo y comprando una casa al mismo tiempo.

¿Qué es una cláusula de expulsión?

Una cláusula de expulsión les permite a los vendedores continuar mostrando y solicitando ofertas por su casa después de aceptar una oferta con contingencias. Las contingencias son condiciones que deben cumplirse para que la venta se concrete.

Si el vendedor acepta una oferta de expulsión con contingencias y luego recibe una segunda oferta sin contingencias, hay dos resultados posibles: el ofertante original puede renunciar a su contingencia y comprar la casa, o el vendedor puede “expulsar” la oferta original e ir con la segunda oferta sin contingencias.

Una cláusula de expulsión a menudo se usa cuando la oferta del comprador está condicionada a que venda su casa actual antes de comprar otra. Si llega una segunda oferta y el postor original no ha podido vender su casa, puede retirarse del trato sin penalización. Pero si vende su casa o espera venderla a tiempo para cumplir la contingencia, puede renunciar a ella y continuar con la venta.

¿Cómo funciona una cláusula de expulsión?

Este es un ejemplo de cómo puede funcionar una cláusula de expulsión:

• Un vendedor acepta una oferta de un comprador que necesita vender su casa primero. En el contrato de compraventa incluyen una cláusula de expulsión basada en una contingencia de venta de vivienda.
• Llega una oferta más alta y sin contingencias de un segundo comprador.
• El vendedor activa la cláusula.
• El primer comprador ahora tiene un período predeterminado, generalmente 72 horas, para renunciar a la contingencia y comprar la casa o retirarse del trato.
• Si el comprador cancela el trato, recupera su depósito de buena fe y el vendedor procede con la oferta sin contingencias.

¿Por qué un vendedor aceptaría una oferta contingente con cláusula de expulsión?

Los vendedores podrían aceptar una oferta contingente con una cláusula de expulsión si les gustan algunos aspectos de la oferta del comprador, por ejemplo, si ofrece más que el precio inicial o incluye un depósito de buena fe grande. También pueden esperar que la contingencia se resuelva rápidamente. Otra razón para aceptar una oferta con una cláusula de expulsión es si el vendedor no tiene prisa por vender.

Una cláusula de expulsión protege al vendedor de un mercado inmobiliario que se está enfriando de tener que volver a listar su casa si la venta fracasa. Una cláusula de expulsión también le da al vendedor cierta flexibilidad mientras le da al comprador tiempo para vender su casa.

¿Quién debería considerar proponer una cláusula de expulsión?

Las personas que buscan comprar una casa podrían considerar una cláusula de expulsión en un mercado de compradores. Puede darte algo de tiempo para decidir si realmente quieres comprar una propiedad específica. Las cláusulas de expulsión también pueden beneficiar a los compradores que tienen una casa para vender o que pueden necesitar más tiempo para obtener una hipoteca.

¿Afectan a los compradores las cláusulas de expulsión?

Una cláusula de expulsión generalmente no perjudica a un comprador, especialmente en un mercado de compradores. De hecho, una cláusula de expulsión podría ayudar a un comprador a que acepten sus contingencias porque el vendedor no estaría en riesgo de perderse una mejor oferta.

En un mercado de vendedores, las posibilidades son escasas de que un vendedor acepte una oferta con una contingencia de venta de vivienda, con o sin una cláusula de expulsión. La contingencia de venta de vivienda también se está volviendo menos común en general, aunque podría regresar si el mercado inmobiliario se enfría.

¿Debería hacer una oferta por una propiedad activa con cláusula de expulsión?

Si encuentras una casa listada con una cláusula de expulsión activa, eso significa que puedes recorrer la casa, pero hasta que se resuelvan las contingencias en la primera oferta o se cancele el contrato de bienes raíces, solo podrás hacer una oferta de respaldo. Algunos compradores no tienen problema con eso, pero puede crear un problema para otros.

Todo depende de cuánto te gusta la casa y cuánto tiempo has presupuestado para comprar una. Si estás perfectamente feliz en tu casa actual y haces una oferta solo porque quieres comprar esa casa específica, podrías estar dispuesto a hacer una oferta con una cláusula de expulsión como algo atípico.

Sin embargo, estarás limitado al presentar una oferta de respaldo si estás considerando más de una casa simultáneamente en un mercado competitivo. Antes de hacer una oferta de respaldo, asegúrate de entender el derecho del ofertante actual a contrarrestar tu oferta.

Si el ofertante tiene las 72 horas estándar para eliminar las contingencias o alejarse, no podrás hacer otras ofertas durante ese período. También tendrás que ofrecer un depósito de buena fe para asegurar tu oferta.

¿Implica riesgos incluir una cláusula de expulsión?

Las cláusulas de expulsión conllevan algunos riesgos únicos. Asegúrate de considerar las posibles desventajas de una cláusula de expulsión.

Riesgos para los compradores

El mayor riesgo para un comprador es que tu oferta sea rechazada y no puedas comprar la casa. Podrías ser expulsado por una oferta sin contingencias o una oferta con un mejor precio. Por lo tanto, incluir el texto de “derecho de preferencia”, que te permitiría igualar cualquier oferta posterior, puede proteger a los compradores de este riesgo.

Riesgos para los vendedores

Un riesgo para los vendedores que aceptan una oferta con una cláusula de expulsión es que siempre existe el riesgo de que la oferta del comprador fracase. Otro posible riesgo es que otros posibles compradores no quieran hacer una oferta de respaldo si hay una oferta aceptada existente con una cláusula de expulsión, especialmente si deben esperar una respuesta a su oferta durante las 72 horas que el comprador inicial tiene para decidir cómo quiere proceder.

Para que los vendedores eviten este riesgo, es aconsejable que consideren solicitar que el primer comprador tenga un plazo de 24 horas. Esto puede ayudar a que los compradores que están haciendo la segunda oferta se sientan más cómodos. Recuerda, un vendedor puede decidir no aceptar una oferta con contingencias, o puede negociarlas antes de aceptar una oferta.

Conclusión: Una cláusula de expulsión protege a los vendedores y ayuda a los compradores

Una cláusula de expulsión puede ayudar a un posible comprador a poner una oferta contingente por una nueva casa mientras le da un tiempo para resolver las contingencias. Los propietarios de vivienda que están tratando de vender su casa en un mercado de compradores podrían estar más dispuestos a aceptar una oferta contingente débil si pueden seguir buscando una mejor oferta.