¿Deberías hacer una oferta de respaldo por una casa?

Encontraste la casa de tus sueños, pero por una cruel jugada del destino, ya alguien hizo una oferta. Aunque podría ser que solo tengas que aceptar la pérdida y continuar con tu búsqueda, no pierdas la esperanza.

Las transacciones de compra de viviendas fracasan por muchas diferentes razones, desde contingencias que no se cumplieron hasta problemas de financiación, por lo que no puede hacerte daño ponerte en una posición en la que potencialmente recogerás las piezas de un negocio roto y quedarte con la casa en la que tenías puesto el ojo.

Es aquí donde la oferta de respaldo entra en juego.

En la compra de viviendas, una oferta de respaldo se hace sabiendo que ya existe una oferta, y garantiza un contrato con el vendedor si esa primera oferta no se concreta. Es un contrato legalmente vinculante que, si lo acepta el vendedor, serás el siguiente en la fila para comprar la casa en caso de que el primer comprador se retracte.

Si la oferta original se cierra con éxito, serás liberado de tu contrato y te devolverán cualquier dinero de buena fe que hayas dado como depósito en garantía. Adicionalmente, deberías poder retirar tu oferta de respaldo mientras la primera oferta sigue activa si decides avanzar; sin embargo, debes verificar con tu agente inmobiliario para asegurarte, y es importante que sepas que solo debes hacer una oferta de respaldo por una casa que realmente quieres comprar. Si la primera oferta fracasa, tu oferta pasará a la primera posición y comenzará el proceso para cerrar el negocio de la casa.

Hacer una oferta de respaldo es parecido a hacer una oferta regular. Un vendedor considera y acepta una oferta de respaldo de la misma forma que lo hace con una oferta principal, por lo que es importante hacerlo de forma estratégica si quieres que acepten la tuya.

Poner un precio en tu oferta de respaldo puede ser un poco complicado. Después de todo, quieres ofrecer un precio que tenga posibilidad de que el vendedor lo acepte. Tu oferta depende del mercado de bienes raíces de tu área.

Si estás comprando en un mercado más estático donde las casas generalmente pasan más tiempo que el promedio en el mercado antes de que se vendan, podrías ofrecer el precio de lista o un poco menos. El razonamiento detrás de esto es que tu oferta de respaldo le da al vendedor una red de seguridad que evita que tenga que regresar al mercado si su oferta principal fracasa. Esa seguridad puede valer la pena aceptar un precio levemente más bajo que la oferta actual.

Por el otro lado, tal vez tengas que ofrecer más. Si estás comprando en un mercado dinámico, donde las guerras de ofertas son frecuentes, querrás hacer una oferta competitiva para tener la mejor probabilidad de que acepten tu oferta de respaldo. En algunos mercados realmente dinámicos con propiedades muy cotizadas, es posible que un vendedor acepte varias ofertas de respaldo, alineadas en el orden en que fueron aceptadas. Sin embargo, es poco probable que la primera oferta de respaldo logre entrar en juego, por lo que es prácticamente improbable que las demás ofertas de respaldo lleguen a la primera posición.

Trabaja con un agente de bienes raíces con experiencia para negociar un precio aceptable, pues el agente es el experto en tu mercado local y tiene una mejor idea de cómo se ve una oferta competitiva.

Demuestra compromiso para cerrar

Justo como lo harías con una oferta principal, asegúrate de que tu oferta de respaldo sea sólida. Tener comprobante de la preaprobación hipotecaria lista y limitar las contingencias que pides muestra que realmente te interesa la propiedad y que estás dispuesto a cerrar si la oportunidad surge.

Si estás considerando hacer una oferta de respaldo, hay algunas ventajas y desventajas que debes tomar en cuenta primero.

1. Que te acepten significa que estás bajo contrato

El beneficio de hacer una oferta de respaldo es que, si te acepta, automáticamente estás bajo contrato con el vendedor si el primer comprador se retracta. Esto significa que la casa no regresará al mercado y que no tendrás que luchar con otros ofertantes para tener la oferta ganadora.

2. La probabilidad de que te acepten es baja

Las ofertas de respaldo también pueden ser un obstáculo en tu búsqueda de una casa. La mayoría de los contratos de compra de vivienda llegan al cierre exitoso. Lo más probable es que tu oferta de respaldo no entre en juego, y el tiempo que pases esperando para saber podría invertirse mejor buscando casas que todavía no tienen ofertas.

3. Puede ser difícil retractarse de una oferta de respaldo

Si continúas la búsqueda de una casa mientras esperas el veredicto de la casa por la que hiciste una oferta de respaldo, podrías terminar en una posición delicada si encuentras una que te gusta más. Incluso si puedes retractarte de la oferta, podría pasar un tiempo para que te devuelvan tu dinero de buena fe. Si necesitas ese dinero para hacer otra oferta, podrías tener dificultades para actuar lo suficientemente rápido para asegurar la casa que quieres.

4. Las contingencias de inspección son esenciales

Si la primera oferta fracasa y tu oferta pasa a estar bajo contrato, también debes considerar por qué no funcionó la primera oferta. Si hubo problemas por el lado del comprador, como que no le dieron el financiamiento, eso es menos preocupante que si el comprador se retractó porque la propiedad tenía problemas.

Aunque quieres ser cuidadoso y no incluir demasiadas contingencias, la contingencia de inspección —que le da al comprador la capacidad para que inspeccionen la casa y desligarse del contrato si no se pueden hacer las reparaciones— es vital para la mayoría de contratos de bienes raíces. Es especialmente importante cuando haces una oferta de respaldo, para asegurarte de no quedar atrapado bajo contrato en una casa que tiene problemas significativos.

Como ya mencionamos, tener una oferta de respaldo en la casa que están vendiendo puede ser muy beneficioso para el vendedor, pero también hay algunos posibles peligros a los que debes estar atento.

Por qué deberías aceptar

Cuando tienes una oferta de respaldo en tu casa, no tendrás que regresar al largo y estresante proceso de intentar vender tu casa si tu primer comprador se retracta, porque ya tendrás otro comprador esperando tomar su lugar.

Adicionalmente, tener una oferta de respaldo puede hacer que tu comprador actual se motive para cerrar porque sabe que hay otros compradores interesados en la casa que están compitiendo por la oportunidad de comprarla.

Por qué deberías pensarlo dos veces

Siempre deberías pensarlo detenidamente antes de aceptar una oferta de respaldo, porque es posible que tengas que terminar viviendo con ello. Si no te gusta la oferta y prefieres volver a poner tu casa en el mercado si la primera oferta fracasa, no te sientas obligado a aceptar solo porque está ahí.

Hacer una oferta de respaldo puede ayudar a los compradores de vivienda expertos a conseguir la casa que realmente quieren incluso si aparentemente ya la tomó alguien más, pero los compradores deben tomarse el tiempo para considerar las ventajas y desventajas de hacer una oferta en una casa que ya está bajo contrato. El hecho de que esta táctica tenga sentido para ti depende del tiempo que tengas para comprar una casa y de qué tan flexible estás dispuesto a ser.