¿Con qué frecuencia se vienen abajo las ofertas contingentes? Lo que deberías saber

Comprar o vender una casa puede ser emocionante, pero también implica muchos detalles por resolver, y las ofertas contingentes suelen ser una de las partes más confusas del proceso de compra de vivienda.

Si las cosas no salen según lo planeado y no se cumplen las condiciones establecidas en la oferta del comprador, este tiene derecho a cancelar el acuerdo. Agregar una contingencia puede hacer que el comprador se sienta más seguro, pero también introduce cierto riesgo y estrés tanto para el comprador como para el vendedor.

Por ejemplo, en un mercado de vendedores, donde las casas se venden rápidamente, los propietarios pueden mostrarse reacios a aceptar ofertas contingentes, ya que temen perder tiempo en una transacción que podría no concretarse, especialmente si hay otros compradores listos para comprar sin condiciones. Por otro lado, los compradores pueden preocuparse por perder la casa de sus sueños si algo no resulta como esperaban.

Aunque solo un pequeño porcentaje de las ventas inmobiliarias fracasan debido a contingencias, es importante entender cómo pueden afectar el proceso de compra, tanto si eres comprador como vendedor.

¿Cuántas ofertas contingentes se caen?

Solo un pequeño porcentaje de las transacciones no llegan a concretarse. De hecho, según una encuesta de 2024 de la National Association of REALTORS^®, únicamente el 5% de los contratos de compraventa se cancelaron, y solo el 13% experimentaron retrasos antes del cierre.

En otras palabras, aunque algunos acuerdos pueden fallar, no es algo habitual. Tanto si estás comprando como vendiendo, estas cifras pueden ofrecerte tranquilidad, ya que la mayoría de los contratos sí llegan al cierre, incluso si hay algunos contratiempos en el camino.

Ofertas contingentes de inspección de vivienda

Las ofertas contingentes son frecuente en bienes raíces. Cuando una vivienda aparece como “contingente”, significa que un comprador ha hecho una oferta y el vendedor la ha aceptado, pero todavía deben cumplirse ciertas condiciones antes de que la venta sea definitiva. A continuación, se explican algunos de los tipos de contingencias más frecuentes que los compradores pueden incluir en sus ofertas.

Contingencia de inspección de la vivienda

Las inspecciones de vivienda desfavorables son uno de los motivos más frecuentes por las que una venta puede fracasar. Una contingencia de inspección permite al comprador contratar a un inspector profesional para revisar la propiedad antes del cierre. Si el inspector detecta problemas como un techo dañado o tuberías defectuosas, el comprador puede cancelar el acuerdo y conservar su depósito, lo que le da protección ante reparaciones costosas que desconocía.

Aunque la mayoría de las viviendas presentan problemas menores durante una inspección, como una baranda suelta o electrodomésticos antiguos, algunos inconvenientes pueden ser lo suficientemente graves como para cancelar la venta. Problemas estructurales como grietas en los cimientos, sistemas eléctricos obsoletos o inseguros, goteras en el techo o el sótano, y daños significativos por agua pueden ser señales de alerta. Las fallas en el HVAC o plomería también pueden influir en la decisión del comprador de seguir adelante.

Por este motivo, es una buena idea que tanto compradores como vendedores conozcan qué podría revelar una inspección y cómo esto puede afectar la venta de la vivienda.

Así que, si estás pensando en vender tu casa, hacer una preinspección puede ayudarte a detectar a tiempo cualquier 

problema importante. De esta manera, es menos probable que enfrentes grandes sorpresas justo antes del cierre.

Contingencia de venta de la vivienda

La compraventa de una vivienda no solo es estresante para el comprador, sino que también suele ser muy exigente desde el punto de vista económico, especialmente si el comprador puede terminar pagando dos hipotecas. Aquí es donde una cláusula de contingencia por venta de vivienda puede resultar útil, ya que permite al comprador incluir una contingencia en su oferta que le concede un período determinado para vender su vivienda actual antes de cerrar la compra de la nueva.

Si la casa no se vende en ese plazo, el comprador y el vendedor pueden optar por extender la línea de tiempo o desistir del acuerdo. El comprador también puede decidir continuar con la compra y asumir ambas hipotecas, independientemente de la venta de su vivienda actual.

Desde la perspectiva del vendedor, este tipo de contingencia puede parecer riesgoso. Añade un grado más de incertidumbre al trato, especialmente en un mercado de vendedores, cuando otros compradores podrían estar listos para cerrar con menos condiciones.

Una contingencia por venta de vivienda puede ofrecer al comprador tranquilidad y facilitar una transición más fluida entre propiedades. Por otro lado, los vendedores asumen un mayor riesgo y, a menudo, dudan en aceptar esta condición a menos que el mercado esté más lento o que la vivienda del comprador ya tenga contrato.

Contingencia de tasación

Después de que el comprador y el vendedor negocian y acuerdan un precio para la vivienda, el prestamista del comprador normalmente solicita una tasación para confirmar que la propiedad realmente vale la cantidad acordada. Si la tasación resulta inferior al precio de venta, el acuerdo puede verse afectado. Esto sucede porque la mayoría de los prestamistas no aprueban un préstamo hipotecario por una cantidad superior al valor tasado de la propiedad.

Para contar con una protección más, los compradores pueden incluir una cláusula de contingencia de tasación en su oferta. Esta cláusula les permite retirarse del contrato sin perder el depósito de garantía si la tasación resulta más bajo de lo esperado.

Si el vendedor no reduce el precio, el comprador puede optar por pagar la diferencia de su propio bolsillo para cubrir la brecha de financiamiento. Sin embargo, algunos compradores pueden preferir no pagar más de lo que la vivienda realmente vale.

Las tasaciones bajas suelen ser más frecuentes en mercados competitivos, donde hay guerras de ofertas, precios que suben rápidamente o pocas ventas comparables. Según una encuesta de la National Association of REALTORS^® de 2024, los problemas relacionados con la tasación provocaron retrasos en el 6% de las ventas recientes de viviendas y, en algunos casos, llegaron a frustrar el acuerdo por completo.

Contingencia por título de propiedad

Una investigación de títulos es similar a una verificación de antecedentes, pero aplicada a la vivienda que estás comprando. En este proceso, una compañía de títulos de propiedad revisa los registros públicos para asegurarse de que el vendedor sea realmente el propietario legítimo de la propiedad y de que no existan problemas ocultos, como deudas impagas o disputas sobre la titularidad.

Por ejemplo, si el vendedor debe impuestos sobre la propiedad o tiene una factura pendiente con un contratista. Si eso pasa el condado o el contratista pueden imponer lo que se llama un gravamen sobre la propiedad, lo que les da un derecho legal sobre ella.

Si la oferta del comprador incluye una contingencia por título de propiedad y surge algún problema de este tipo, el vendedor deberá resolverlo antes del cierre o, de lo contrario, el comprador podrá cancelar la operación sin penalización. Aunque los problemas de título no son muy comunes, pueden ocurrir. Por eso, incluir esta cláusula en el contrato ayuda a reducir el riesgo de conflictos sobre la propiedad en el futuro.

¿Qué pasa si el comprador no obtiene la aprobación de la hipoteca?

Las contingencias no son lo único que puede hacer que una compraventa de vivienda se complique: los problemas de financiamiento son otra causa frecuente. Incluso si un comprador ya tiene una preaprobación, la aprobación final de la hipoteca puede fallar en el último momento.

Una vez que el vendedor acepta la oferta, el prestamista del comprador inicia el proceso final de evaluación de riesgo. En esta etapa, el banco o entidad financiera analiza a fondo la situación económica del comprador y revisa aspectos como:

• Puntuación de crédito
• Informe de crédito
• Comprobante de ingresos
• Relación deuda-ingresos (DTI)

Como la compra de una vivienda puede tomar tiempo, estos factores financieros pueden cambiar rápidamente. Por ejemplo, si el comprador empieza a comprar muebles a crédito, su relación deuda/ingreso aumentará, ya que estará asumiendo más deuda.

O supongamos que el comprador pierde su empleo o no realiza un pago a tiempo; cualquiera de estas situaciones puede alertar al prestamista y afectar sus posibilidades de obtener la aprobación final del préstamo hipotecario.

Si la oferta no incluye una contingencia por financiamiento y algo sale mal con el préstamo, el vendedor podría cancelar la venta. Por eso es tan importante que los compradores sean muy cuidadosos con sus finanzas durante el proceso de compra. Puede resultar tentador empezar a comprar muebles, pero las grandes compras o nuevas deudas pueden poner en riesgo la aprobación del préstamo. En resumen, lo mejor es mantener la prudencia y esperar hasta después del cierre para hacer esos gastos grandes.

¿Qué pasa si una oferta contingente se viene abajo?

Si haces una oferta y las contingencias no se cumplen, la venta no se cerrará. En casos poco comunes, el comprador podría decidir renunciar a una contingencia en el último momento, pero eso no es lo habitual.

Las ofertas contingentes se usan con frecuencia en el sector inmobiliario para proteger a los compradores de riesgos como perder su depósito en garantía o terminar con una vivienda que no pueden pagar.

Para los vendedores, es importante tener presente que las ofertas con contingencias implican cierto grado de incertidumbre y riesgo. Por eso, los vendedores pueden optar por añadir medidas de protección, como solicitar un depósito mayor o aceptar ofertas de respaldo en caso de que la venta principal se caiga.

Preguntas frecuentes

Dado que el proceso de compra de una vivienda implica muchos pasos y factores, es importante entender cómo las contingencias pueden hacer que un acuerdo se desmorone por completo. Estos son algunos puntos para tener en cuenta.

¿Puede un vendedor retractarse de una oferta contingente?

Sí, pero depende de la información del contrato de compraventa. Si el comprador no puede cumplir una contingencia, como conseguir financiamiento o cerrar la venta de su otra vivienda, el vendedor puede optar por cancelar el trato y pasar a la oferta de respaldo. En algunos casos, el comprador puede incluir una cláusula de sustitución en el contrato si está intentando vender su vivienda al mismo tiempo. Esta cláusula permite que el vendedor siga mostrando la propiedad. Si llega otra oferta, el comprador deberá eliminar su contingencia o permitir que se cancele la venta.

¿Puede un vendedor aceptar otra oferta mientras su propiedad está bajo contingencia?

Sí, los vendedores pueden aceptar una oferta de respaldo. Sin embargo, no pueden actuar sobre ella a menos que la primera oferta se caiga o el comprador no cumpla con un plazo importante.

¿Cuánto duran la mayoría de las ofertas con contingencias?

En términos generales, las contingencias otorgan a los compradores entre 30 y 60 días para cumplir sus condiciones. En algunos casos, el comprador puede recibir un poco más de tiempo, por ejemplo, si necesita vender su vivienda actual antes de cerrar la compra de la nueva.

¿En qué momento suelen fracasar la mayoría de las compraventas?

La mayoría de las ventas que se caen lo hacen por problemas de financiamiento o por deficiencias detectadas durante la inspección. Generalmente, esto ocurre cuando surgen problemas inesperados, como reparaciones costosas o complicaciones con la aprobación del préstamo hipotecario del comprador. Si esos problemas no pueden resolverse, el comprador o el vendedor pueden decidir no continuar con el contrato.

Conclusión: oferta contingente, pero con confianza

Al principio, las contingencias pueden parecer un poco intimidantes. Sin embargo, en realidad están ahí para proteger tus intereses, tanto si compras como si vendes una vivienda. Para los compradores, ofrecen tranquilidad, ya que les proporcionan una forma de retirarse del contrato si algo importante no sale según lo planeado, por ejemplo, si la inspección de la vivienda revela problemas estructurales graves. Para los vendedores, las contingencias pueden implicar cierto nivel de riesgo e incertidumbre, pero también existen formas de proteger sus intereses, como aceptar ofertas de respaldo en caso de que el acuerdo se cancele.