Qué deben saber los compradores de viviendas sobre las brechas de tasación

La tasación es un paso esencial para obtener una hipoteca y comprar una vivienda. Implica que un profesional independiente revise la vivienda y el mercado para proporcionar un cálculo imparcial de su valor. Los prestamistas hipotecarios exigen una tasación de la vivienda para confirmar que el valor de la vivienda justifica el monto del préstamo. Si la vivienda se valora por debajo de lo esperado, se conoce como brecha de tasación, lo que puede detener el proceso de compra de vivienda. Comprender el concepto de brecha de tasación y sus implicaciones puede hacer que comprar una casa sea más fácil y menos estresante.

¿Qué es una brecha de tasación?

Una brecha de tasación ocurre cuando el valor de mercado justo de la vivienda es menor que la cantidad que has acordado pagar por la vivienda. El valor de mercado justo se basa en una evaluación imparcial y objetiva del estado y las características de la propiedad, y en los precios históricos de venta de otras viviendas en el vecindario.

Una brecha de tasación puede interrumpir la venta de una vivienda, pero puede superarse. Lo más probable es que necesites buscar una manera de cubrir la diferencia, ya que tu prestamista hipotecario no te prestará más de lo que la vivienda haya sido tasada.

Por ejemplo, si acordaste pagar $450,000 por una vivienda y se tasó en $425,000, tendrás que buscar la manera de cubrir la diferencia de $25,000.

Otra opción es trabajar con el vendedor para llegar a un acuerdo en el que ambos estén satisfechos.

¿Qué es la cláusula de garantía de tasación?

Una cláusula de garantía de tasación es una estipulación en el contrato de compraventa que establece que es responsabilidad del comprador financiar la diferencia si la tasación resulta más baja que el precio de compra aceptado. Los compradores pueden estipular un porcentaje específico o una cantidad en dólares que estén dispuestos a pagar si existe una brecha de tasación.

Esta cláusula es frecuente en un mercado de vendedores, donde los compradores pueden necesitar presentar ofertas más competitivas para ganar una guerra de ofertas por una vivienda.

Cómo funciona el proceso de tasación de una vivienda

El proceso de tasación implica que un tasador autorizado evalúe las características de la vivienda, su estado y el mercado local para estimar el valor de mercado justo.

Al evaluar el valor de mercado justo de una vivienda, el tasador realizará una inspección completa de la propiedad. Este paso implica determinar las características de la vivienda, incluidas el número de dormitorios y baños, la superficie en pies cuadrados y el exterior de la propiedad. Luego, el tasador investigará el vecindario y examinará los precios de venta de viviendas comparables en el área.

La tasación es una parte importante del proceso de cierre de la vivienda, ya que los prestamistas hipotecarios generalmente la exigen. Los prestamistas quieren estar seguros de que, en caso de incumplir el préstamo, puedan recuperar el costo.

Una tasación de vivienda también te ayuda a protegerte como comprador. Leer el informe de tasación te ofrecerá información sobre si la cantidad que has acordado pagar por la vivienda está a la altura del valor de mercado justo.

Piénsalo: si pagas de más por una vivienda, corres el riesgo de tener un capital negativo. Puede que necesites trabajar más para establecer un capital positivo o la parte de la vivienda que es de tu propiedad total.

¿Qué evalúan los tasadores?

Un tasador se centra en el estado de la vivienda y en las ventas comparables, también conocidas como comps, al determinar un valor de mercado justo.

Este profesional examinará el interior y el exterior de la vivienda y anotará las características, incluyendo:

• Edad y condición general
• Material de construcción utilizados en la vivienda
• Daños en la vivienda
• Ubicación de la vivienda y servicios
• Número de dormitorios y baños
• Cualquier característica especial aplicable, como si es una vivienda histórica o tiene una piscina
• Mejoras realizadas en la vivienda, como un techo nuevo, ventanas de eficiencia energética y plomería nueva
• Tamaño del lote
• Superficie en pies cuadrados
• Restricciones de zonificación

Un tasador también compartirá datos públicamente disponibles de viviendas similares en el área que se hayan vendido aproximadamente en los últimos seis meses. Las viviendas comparables tienen características similares, lo que ayuda al tasador a evaluar un valor de mercado justo.

La mayoría de los informes completados siguen el Informe de tasación residencial uniforme de Fannie Mae. El informe describe los pasos que el tasador tomó para completar su evaluación, incluyendo la revisión de las condiciones del mercado local de la vivienda.

El inicio del documento mostrará la dirección de la vivienda y su valor tasado. El resto de las páginas mostrará en detalle cómo el tasador llegó al valor final. Por ejemplo, el tasador puede haber ajustado el valor en función del sótano de la vivienda o de su utilidad funcional.

Cobertura ante brecha de tasación versus contingencia de tasación

La cobertura ante la brecha de tasación es una cláusula de tu contrato de compraventa que estipula que comprarás la vivienda incluso si la tasación resulta baja. Una contingencia de tasación es una cláusula que te permite cancelar la compra de la vivienda si existe una brecha de tasación y conservar tu depósito de buena fe.

Supongamos que el precio de compra es de $500,000 y que la vivienda fue tasada en $425,000. Si tu contrato de compra incluye cobertura ante brecha de tasación, tú eres responsable de la diferencia de $75,000. Si tu contrato tiene una contingencia de tasación, puedes cancelar la venta si no estás dispuesto a cubrir la diferencia o si el vendedor no está dispuesto a renegociar el precio.

Puedes incluir tanto la cobertura ante la brecha de tasación como una contingencia de tasación en tu contrato de compra y venta. El acuerdo podría estipular que tú, el comprador, estás dispuesto a pagar hasta cierta cantidad de la diferencia entre el precio de compra y el valor tasado. Si la diferencia supera la cantidad especificada, tienes derecho de retirarte legalmente del trato.

¿Qué debes hacer cuando la tasación es inferior a la oferta?

Cuando una tasación resulta menor que el precio de compra, tienes varias opciones, entre ellas renegociar el precio, pagar la diferencia o retirarte por completo de la compraventa de la vivienda. Entender qué opción es la mejor para ti significa que no te comprometes con una decisión que podría costarte más de lo que puedes permitirte o estás dispuesto a pagar.

Renegocia la oferta

El vendedor puede estar dispuesto a negociar contigo un precio de compra más bajo. Habla con tu agente de bienes raíces para presentar una solicitud para que el vendedor baje el precio al valor de mercado justo. Hacerlo eliminará la brecha de tasación y te ayudará a asegurar el financiamiento con tu prestamista hipotecario. Otro punto a favor es que no tendrás que hacer malabares para cubrir la diferencia.

Considera cuidadosamente cuánto deseas pagar por la vivienda, ya que es de que el vendedor no esté dispuesto a bajar el precio de compra. Podrías llegar a un punto intermedio ofreciéndote a pagar una cantidad mayor que el valor tasado.

En un mercado de vendedores, puede que tengas menos margen para negociar. Los contratos de compra que tienen una cláusula de expulsión significan que el vendedor podría aceptar otra oferta de compra si no le gusta la tuya después de que hayas quitado tu contingencia de tasación.

Paga la diferencia

Si realmente quieres la vivienda, puede tener sentido pagar la diferencia de tu bolsillo, además de tu pago inicial. Supongamos que la brecha de tasación es de $25,000 y el pago inicial es de $10,000. Necesitarás reunir $35,000. Esta cantidad no incluye ningún otro costo de cierre que tu prestamista pueda necesitar.

Estos otros costos significan que tu efectivo para el cierre, o la cantidad total de dinero que necesitarás, será mucho más alto.

Tienes varias opciones, entre ellas recurrir a tus cuentas de jubilación.  Los compradores de vivienda por primera vez pueden retirar hasta $10,000 de su Roth IRA sin incurrir en multas si cumplen ciertos requisitos. Si está disponible, podrías pedir prestado de tu cuenta de 401(k).

Retirar fondos de tus cuentas de jubilación puede tener consecuencias significativas. Una de las principales es perder la posibilidad de que los saldos de tus cuentas de jubilación crezcan con el tiempo. También es posible que tengas que pagar impuestos sobre la cantidad que retires.

Tu familia puede querer ayudarte proporcionándote fondos para cubrir la diferencia. Si es así, asegúrate de que redacten una certificación del obsequio para que el prestamista sepa exactamente de dónde provienen los fondos.

Impugna la tasación

Es posible que puedas impugnar el informe de tasación si no estás de acuerdo con el resultado y pedir al tasador que reevalúe el valor de mercado justo. El proceso de disputa se llama reconsideración de valor.

Para solicitar una ROV, necesitarás aportar evidencia de que el tasador utilizó datos inexactos. Algunos ejemplos incluyen el uso de ventas comparables inapropiados o no incluir características o mejoras valiosas en el cálculo del valor de la vivienda.

También podría ser que hayas encontrado errores en el reporte, lo que pudo haber llevado a una tasación inexacta.

Envía tu disputa por escrito e incluye por qué estás impugnando la tasación y documentación que la respalden.

Aléjate de la compra

Si tienes una contingencia de tasación en tu contrato de compraventa, puedes retirarte de la compra. Tal vez el vendedor no estuvo dispuesto a ajustar el precio de compra, o no quieres pagar más por una vivienda de lo que vale.

Aunque parezca que has perdido tiempo en el proceso, puede ser mejor que continuar con una compra que no puedes pagar de manera realista.

Todavía puedes retirarte de una oferta de compra de vivienda incluso si no tienes una contingencia de tasación. Sin embargo, podrías perder tu depósito de arras. Aunque es raro, un vendedor podría emprender acciones legales.

Conclusión: prepárate para enfrentar las brechas de tasación

Parte de navegar con éxito el proceso de compra de vivienda es aprender con antelación sobre posibles obstáculos. Una brecha de tasación es uno de ellos. La realidad es que la vivienda que quieres comprar podría terminar tasada por debajo del precio de compra. Quieres saber cómo puedes proteger tus mejores intereses si eso sucede.

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