¿Qué es una solicitud de reparación razonable a pedir después de una inspección de la vivienda?

Cuando compras una casa, una de las partes más importantes del proceso es que un profesional autorizado haga una inspección de la vivienda. Una inspección de la vivienda es una revisión minuciosa de la propiedad y te da un reporte detallado del estado de la casa. Si la inspección revela problemas que hay que resolver, los compradores pueden pedir que el vendedor complete las reparaciones como una condición para la venta.

Tu capacidad para negociar que se hagan las reparaciones dependerá del tipo y la magnitud del problema, los términos de tu contrato de compraventa y las condiciones del mercado. Veamos veremos qué sucede después de una inspección de la vivienda, qué problemas justifican y cuáles no una solicitud de reparaciones razonables y algunos consejos para negociar con los vendedores.

Qué hacer después de una inspección de la vivienda

Una inspección de la vivienda es una revisión visual de la estructura física y los sistemas de una casa con el fin de descubrir cualquier problema oculto que a los compradores se les podría pasar por alto. Si una inspección revela que hay reparaciones necesarias en la propiedad, el comprador puede usar esto para negociar el precio de la casa con el vendedor o para coordinar que las reparaciones se hagan antes del cierre.

Después de la inspección, el comprador lee el reporte para determinar si quiere comprar la casa. Si el daño es considerable, el comprador puede elegir si cancela la venta por completo, o puede iniciar negociaciones con el vendedor.

La inspección de la vivienda no se debe confundir con una tasación. Mientras que en la inspección se examina el estado de la casa, la tasación es una evaluación de su valor justo de mercado. El prestamista pide la tasación para confirmar que la cantidad del préstamo es apropiada en relación con el valor de la vivienda. La inspección protege la inversión del comprador para que no compre una casa llena de problemas costosos que descubrirá hasta después de mudarse.

El reporte de la inspección de la vivienda incluye información clave sobre:

• La estructura exterior
• El terreno donde está la propiedad
• Habitaciones interiores
• Baños
• Cocina
• Sistemas eléctricos
• Sistemas de calefacción y enfriamiento
• Plomería
• Ático
• Sótano

Aprende sobre el estado del mercado

Lo que hagas con los resultados de la inspección de la vivienda puede verse afectado por el estado del mercado inmobiliario en el momento de la compra. Si la oferta actual de casas disponibles supera la demanda, se le llama mercado de compradores. Cuando esto sucede, los vendedores compiten por los compradores, lo que te da una ventaja al negociar. Puede ser más fácil lograr que el vendedor acepte cubrir el costo de las reparaciones en un mercado de compradores.

Por otro lado, un mercado de vendedores ocurre cuando la demanda de viviendas supera la oferta, y los compradores tienen que competir entre sí. En un mercado de vendedores, un vendedor puede recibir múltiples ofertas de diferentes compradores. Cuando esto sucede, es menos probable que un vendedor negocie basándose en los resultados de la inspección de la vivienda.

Cuando el mercado cambia, las expectativas sobre las inspecciones y reparaciones pueden variar significativamente, por lo que es crucial que entiendas si es un mercado de vendedores o de compradores. Considera estos cambios del mercado cuando revises el reporte de la inspección para asegurarte de que las reparaciones que pidas están en línea con las reglas de la oferta y la demanda.

Las condiciones económicas también pueden afectar lo que haces con el reporte de la inspección. Cuando la inflación es alta, los precios suben. Aunque esto generalmente aumenta el valor de las viviendas, también significa costos más altos para los materiales de construcción. Esto hace que los costos de cualquier reparación necesaria sean más caros.

Cómo solicitar reparaciones después de una inspección de la vivienda

Después de la inspección, puede haber una lista de elementos que requieren atención y reparación. Tendrás que determinar cuáles de estas reparaciones son razonables de solicitar y cómo planeas hablar del tema con el vendedor. Tu agente de bienes raíces jugará un papel importante en este proceso, ya que puede darte consejos y negociar con el agente del vendedor o directamente con el vendedor.

Quizás el motivo más importante para solicitar reparaciones es mitigar cualquier riesgo para la seguridad o la salud que podría surgir por vivir en la casa con esos problemas sin resolver. Si pagaste el precio completo por una casa y luego, al mudarte, te das cuenta de que tienes que conseguir $10,000 solo para reemplazar el techo, no sentirás que obtuviste un trato justo. Si el vendedor no está dispuesto a hacer ese trabajo antes del cierre, al menos podrías lograr que reduzca el precio de compra en $10,000 para cubrir ese costo. Asegúrate de presentar esas solicitudes de reparación poco tiempo después de recibir los resultados de la inspección. Si esperas demasiado para pedirlas, podrías retrasar tu cierre.

Ten en cuenta que es importante tener una contingencia de inspección en tu contrato de compraventa con el vendedor. Esto significa que la compra de la casa es contingente a los resultados de la inspección. Si descubres problemas durante la inspección y el vendedor se niega a hacer las reparaciones o a dar un descuento en el precio de compra, la contingencia te permitirá retirarte de la venta y recibir el reembolso de tu depósito de buena fe.

¿Qué es una solicitud razonable de reparaciones de la vivienda?

Es razonable pedir reparaciones para cualquier problema en la casa que genere preocupaciones de salud o seguridad, o problemas que requerirían arreglos costosos.

Considera los sistemas de plomería y electricidad de la casa y el techo, los cimientos principales y la estructura. Si un problema pudiera suponer un riesgo para la seguridad o requerir que gastes una gran cantidad de dinero para arreglarlo, es probable que sea una solicitud de reparación razonable. En caso de duda, un agente de bienes raíces o un REALTOR® podrá guiarte por el proceso de inspección y ayudarte a identificar qué reparaciones pedir.

Reparaciones frecuentes necesarias después de una inspección de la vivienda

Las reparaciones más frecuentes después de una inspección de la vivienda están relacionadas con los sistemas clave y la estructura general de la casa. Esta es una lista de algunas de las reparaciones más solicitadas.

Daños en el techo

Las tejas rotas, las filtraciones y otros daños en el techo pueden ser una solicitud de reparación razonable, especialmente porque no arreglarlos puede provocar más daños en la casa. La reparación del techo suele costar entre $400 y $2,000, mientras que reemplazarlo por completo puede costar entre $6,000 y $13,000.

Problemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC)

Los problemas de HVAC suelen ser una prioridad. Dependiendo del clima donde vivas, puede ser francamente peligroso vivir en una casa sin calefacción o aire acondicionado. Tener un sistema de HVAC moderno y eficiente puede ahorrarte dinero en costos de energía, mientras que uno más antiguo puede costarte caro, especialmente en invierno y verano. El costo de reparar un sistema de HVAC puede variar desde unos cientos hasta varios miles de dólares. Reemplazar un sistema de HVAC anticuado por completo puede costar entre $5,000 y $12,500.

Peligros eléctricos y de incendio

Los riesgos eléctricos y de incendio son particularmente preocupantes. Quieres sentirte seguro en tu nueva casa, así que es necesario revisar y reparar cosas como enchufes que echan chispas lo antes posible. Este tipo de problemas también puede dar lugar a fugas de gas y otras situaciones peligrosas, por lo que está en tus derechos pedir que se solucionen. El costo de las reparaciones eléctricas puede variar desde unos cientos de dólares para trabajos pequeños hasta varios miles para una reforma importante.

Problemas con la plomería

Los problemas de plomería pueden ser más que la simple molestia de un grifo que gotea. Los problemas más serios en las tuberías o en tu sistema de alcantarillado o fosa séptica pueden causar grandes dolores de cabeza y arreglos costosos. Los problemas de plomería no son algo que quieras dejar pasar mucho tiempo sin solucionar. Las reparaciones de plomería pueden costar desde unos cientos de dólares hasta varios miles, dependiendo del daño.

Infestación de plagas

Ningún vendedor razonable esperaría que el comprador se mude a una casa recién comprada solo para tener que vivir con plagas. Los problemas de plagas no solo son asquerosos, sino que también pueden presentar riesgos para la salud y ser costosos de solucionar. Los inspectores de viviendas calificados también podrán reconocer señales de infestación de plagas, aunque en algunos casos es posible que tengas que contratar a un profesional por separado para identificar daños por plagas. Puedes pedir una inspección de plagas por separado, que ofrece una búsqueda especializada de insectos, roedores y otros seres vivos en la casa que pueden causar daños y problemas de salud.

El costo del control de plagas puede variar mucho según el tipo de plaga, la extensión de la infestación, el número de visitas necesarias y el tipo de tratamiento. Por ejemplo, el costo para deshacerse de las cucarachas generalmente oscila entre $100 y $600, mientras que puede costar entre $1,000 y $4,000 exterminar las chinches.

Problemas estructurales

Los problemas estructurales cubren cualquier problema que afecte la integridad estructural de tu casa.

Por ejemplo, si notas pisos desnivelados, paredes combadas o daño por agua en el sótano, podría haber un problema con los cimientos.

Si no se solucionan, los problemas de cimientos pueden afectar la seguridad y estabilidad de tu casa y reducir significativamente el valor de la propiedad. Si notas alguna de estas señales, podría valer la pena solicitar una inspección de cimientos aparte para ver si los cimientos están comprometidos.

¿Qué es una solicitud de reparación irrazonable?

Aunque algunas solicitudes son habituales y completamente justificables, también existen solicitudes de compradores que son irrazonables después de una inspección. Hacer solicitudes de reparación irrazonables puede perjudicar tus posibilidades como comprador, especialmente si es un mercado de vendedores donde te enfrentas a la competencia de otros compradores. Algunos contratos de compraventa incluso incluyen explícitamente que el vendedor no es responsable de ciertas reparaciones menores. Estas son algunas solicitudes de reparación que quizás no valga la pena hacer:

Asuntos cosméticos

Las manchas de grasa, las manchas antiguas y la pintura descascarillada pueden resultar desagradables a la vista, pero se trata de problemas estéticos que el comprador puede corregir fácilmente. Pedir cambios cosméticos menores puede poner en peligro la venta de la casa si el vendedor tiene otras ofertas. Considera arreglar estos problemas menores tú mismo después del cierre de la venta.

Garajes, cobertizos y construcciones adicionales

Pedir la reparación de un garaje, un cobertizo u otro tipo de construcción adicional en la propiedad también se considera una solicitud irrazonable. Esto se debe a que la estructura principal de la propiedad es la razón por la que hiciste una oferta. Cualquier estructura adicional se considera un extra respecto a la casa principal y, por lo tanto, estas reparaciones no son una prioridad.

Grietas pequeñas en el sótano o el camino de entrada

Trata de no preocuparte por las cosas pequeñas. Si algo tan pequeño como una grieta en el camino de entrada o en el sótano te disuadiría de comprar una casa, probablemente no deberías comprar esa casa en primer lugar. Estas reparaciones también caen en la categoría de problemas cosméticos y no son una solicitud de reparación razonable.

Elementos flojos

Las perillas de las puertas, los pasamanos u otros elementos flojos pueden ser inconvenientes, pero no son tan complicados de arreglar. Proporcionar una lista corta de reparaciones cruciales es la mejor manera de llegar a un acuerdo con el vendedor, así que evita ser quisquilloso y considera arreglar estos problemas tú mismo.

¿Quién paga las reparaciones?

Como cada caso es diferente, distintos factores determinan quién pagará las reparaciones de la vivienda después de la inspección. El vendedor no está obligado a pagar dichas reparaciones, pero puede ser de su interés hacerlo si eso significa asegurar la venta. En algunos casos, el vendedor puede aportar dinero para las reparaciones, mientras que otros vendedores prefieren negociar un precio de venta más bajo. Conoce los factores principales que influirán en quién paga las reparaciones.

El contrato

El contrato de compraventa que el comprador y el vendedor firmaron puede incluir contingencias. Una contingencia de inspección significa que, si la inspección revela que hay problemas con la casa, el comprador puede retirarse sin perder el depósito. Si el vendedor sabe que el comprador podría cancelar el trato sin penalización, quizás esté más dispuesto a cubrir el costo de las reparaciones.

El tipo de reparación

El tipo de reparación que solicitas también puede determinar quién cubre los costos. Las reparaciones cruciales relacionadas con la estructura y los sistemas de la casa generalmente las cubre el vendedor, ya que se consideran esenciales para que la casa funcione correctamente. Otras reparaciones menos urgentes pueden recaer en el comprador.

Regulaciones y leyes estatales

Algunos estados tienen leyes específicas e innegociables en lo que respecta a las reparaciones de viviendas. Por ejemplo, algunos estados exigen que el vendedor repare los problemas que plantean riesgos para la salud o la seguridad, como moho, daños severos por agua o violaciones al código de construcción. En California, todos los calentadores de agua deben estar fijados y sujetados para evitar movimientos durante un terremoto. Consulta con tu agente de bienes raíces sobre las reglas en tu estado.

Consejos para hacer solicitudes de reparación

Si tienes algunas reparaciones que te gustaría pedirle al vendedor, lee estos consejos sobre cómo hacerlo.

1.  Asegúrate de documentarlo todo. La primera pregunta que tendrá el vendedor al recibir tu solicitud de reparación será cuánto   le va a costar. Un contratista puede darte un presupuesto para que se lo presentes al vendedor.
2.  Comunica la solicitud claramente. Trabaja mediante tu agente inmobiliario, quien probablemente tendrá experiencia   manejando solicitudes posteriores a la inspección.
3.  Sé realista. Pedir reparaciones cosméticas que no son esenciales podría perjudicar tus negociaciones con el vendedor.   Centrarte solo en los problemas principales, que presentan retos de seguridad, le mostrará al vendedor que eres razonable y   mantendrá el trato en marcha.
4.  Considera créditos en el cierre. Puedes pedirle al vendedor que complete las reparaciones para el día del cierre, o   simplemente puedes obtener el dinero para encargarte de ellas tú mismo. En muchos casos, el dinero de la reparación puede   ser un crédito que reduce tus costos de cierre.
5.  Trabaja con tu agente de bienes raíces. Tu agente podrá ayudarte a negociar con el vendedor y aconsejarte sobre qué   reparaciones pueden parecer razonables de solicitar.
6.  Asiste al recorrido final. Justo antes del día de cierre, harás el recorrido final de la casa. Este es el momento de confirmar que   se han completado las reparaciones solicitadas.
7.  Retírate si es necesario. Si la inspección de la vivienda reveló problemas graves con la casa y tú y el vendedor no logran llegar   a un acuerdo, puedes retirarte del trato.

Conclusión

Recuerda: no te preocupes por las cosas pequeñas. A menos que estés comprando una casa de nueva construcción, es probable que haya algunos problemas y reparaciones que tendrás que resolver tú mismo como comprador. Al considerar qué reparaciones son solicitudes razonables, pregúntate: ¿Es un problema de salud o seguridad? ¿Qué tan grave es el daño? ¿Cuánto costaría arreglar el problema por mi cuenta?

Y recuerda, tu agente de bienes raíces está ahí para hacerte el proceso lo más fácil posible. Tiene muchos conocimientos que puede compartir, así que, en caso de duda, apóyate él para que te guíe.

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