Proceso paso a paso para un préstamo de la FHA

La Administración Federal de Vivienda (FHA) ayuda a los aspirantes a propietarios a comprar una vivienda ayudando a los prestamistas a ofrecer hipotecas a compradores que no tienen buen crédito. Sin embargo, el proceso de obtener un préstamo de la FHA puede resultar abrumador para los nuevos compradores de vivienda. Aprender cómo funcionan los préstamos de la FHA y los pasos que debes tomar para obtener uno puede servirte de guía en el proceso y así comprar una casa que puedas pagar.

Aspectos clave:

• Los préstamos de la FHA facilitan el acceso a la compra de una vivienda: estas hipotecas respaldadas por el gobierno permiten a los prestamistas trabajar con prestatarios que no tienen buen crédito.
• Las calificaciones básicas de la FHA ayudan a verificar la estabilidad del crédito y de los ingresos: generalmente necesitarás un número de Seguro Social, empleo estable, una relación deuda-ingresos inferior al 43%, una puntuación de crédito mínima de 580 y fondos suficientes para los costos de cierre, además de cumplir los requisitos de límites de préstamo de la FHA.
• El proceso para un préstamo de la FHA sigue pasos de aprobación claros: trabajarás con un prestamista aprobado por la FHA para obtener la preaprobación, enviar la documentación, comparar las estimaciones de préstamo, completar una tasación de la FHA, pasar por el proceso de evaluación de riesgo y cerrar el préstamo.

¿Qué es un préstamo de la FHA?

Los préstamos de la FHA son hipotecas respaldadas por el gobierno que facilitan el acceso a la compra de vivienda. ¿Cómo? La FHA asegura estos préstamos, lo que permite reembolsar a los prestamistas por sus pérdidas si el prestatario no cumple con hacer el pago. Eso permite que los prestamistas ofrezcan préstamos que cumplen las normas de la FHA a prestatarios que quizás no califiquen para un préstamo convencional.

Requisitos para préstamos de la FHA

Veamos más detalladamente los requisitos de un préstamo de la FHA.

Requisitos de la FHA para el prestatario

Aunque son más flexibles, hay requisitos específicos que deberás cumplir para calificar para un préstamo de la FHA. Los establece la FHA, pero los prestamistas individuales pueden agregar sus propios requisitos adicionales. Pero en general, necesitarás:

• Un número de Seguro Social y residencia legal en los EE. UU.
• Al menos 2 años de historial de ingresos o empleo estable.
• Una relación deuda-ingresos (DTI) de menos del 43%, aunque algunos prestamistas permiten una relación más alta.
• Una puntuación de crédito de al menos 580 para un down payment del 3.5%, que es lo que se necesita para un préstamo de la FHA por medio de Rocket Mortgage®. Otros prestamistas pueden ofrecer préstamos de la FHA a prestatarios con una puntuación de crédito de 500–579 y un down payment del 10%.
• Debes pagar los costos de cierre, que usualmente suman entre el 3% y el 6% del precio de compra. Estos incluyen los cargos del prestamista, seguro de título, impuestos y más.
• Presentar pruebas de que la casa será tu residencia principal.

Cantidades máximas de préstamo

Hay límites para la cantidad que puedes pedir prestada. Los límites de los préstamos de la FHA se establecen cada año y varían según el tipo de vivienda y el condado. Para 2025, los límites para una casa unifamiliar oscilan entre $524,225 y $1,209,750. Puedes consultar los límites de las hipotecas FHA en el condado donde te interesa comprar una casa.

Primas del seguro hipotecario

Los prestatarios de la FHA deben pagar primas de seguro hipotecario (MIP) para financiar el programa de préstamos. Hay dos tipos de MIP:

• MIP inicial: esta es una prima de una sola vez que se paga en el cierre de préstamo de la FHA. Equivale al 1.75% de la cantidad de tu préstamo.
• MIP anual: este es un cargo anual y es un porcentaje del saldo restante de tu préstamo. Generalmente se paga en cuotas mensuales que se suman al pago de la hipoteca. El MIP anual se basa en el down payment, la cantidad del préstamo y el plazo del préstamo, y oscila entre el 0.45% y el 1.05%. Deberás pagar el MIP durante la vida del préstamo si tu down payment es menos del 10%. Si es el 10% o más, dejas de pagar MIP después de 11 años.

¿Qué casas califican para un préstamo de la FHA?

Los préstamos de la FHA se pueden usar para comprar una casa hasta de cuatro unidades, siempre que vivas en una de ellas. También puedes comprar condominios aprobados por la FHA y algunas casas prefabricadas sobre cimientos permanentes.

Las viviendas deben cumplir los estándares de tasación de la FHA, que garantizan que sean seguras y estructuralmente sólidas. También existen préstamos especiales para remodelación, como el préstamo FHA 203(k).

Proceso para un préstamo de la FHA: paso a paso

Ahora que conoces los requisitos generales para un préstamo de la FHA, estos son 7 pasos que debes tomar para comprar una casa con uno.

1. Busca un prestamista aprobado por la FHA

Cuando estés listo para comprar una casa, deberás buscar un prestamista aprobado por la FHA. Un buen lugar para comenzar es la herramienta de búsqueda de prestamistas del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. También puedes buscar en línea o preguntar a tu banco o cooperativa de crédito si ofrecen préstamos de la FHA. Rocket Mortgage también ofrece préstamos de la FHA.

2. Obtén la preaprobación para la hipoteca

Cuando estés listo para buscar una casa, considera obtener la preaprobación hipotecaria. Presentarás tus documentos financieros al prestamista, que te dará una carta donde dice cuánto espera que puedas pedir prestado. Esto te da una idea de cuánto puedes gastar en una casa. También puede hacerte más competitivo ante los vendedores, ya que puedes demostrar que estás listo para obtener un préstamo.

3. Envía tu solicitud de préstamo y documentación

Al igual que con cualquier tipo de préstamo, los préstamos de la FHA requieren mucha documentación. Cada prestamista tiene su propia forma de hacer las cosas, pero esto es lo que generalmente tendrás que presentar:

• Recibos de pago, formularios W-2 o declaraciones de impuestos si trabajas por cuenta propia.
• Estados de cuenta bancarios recientes.
• Identificación con foto emitida por el gobierno y número de Seguro Social.
• Prueba de activos para el down payment y costos de cierre.

4. Compara las estimaciones de préstamo de múltiples prestamistas

En el plazo de 3 días hábiles después de recibir tu solicitud de préstamo de la FHA, el prestamista te dará una estimación de préstamo. En este documento se detallan las condiciones del préstamo, incluyendo la cantidad aprobada, la tasa de interés, la APR, el pago mensual y los costos de cierre previstos. Es importante revisar tu estimación de préstamo detenidamente. También se recomienda enviar solicitudes a varios prestamistas y comparar las estimaciones de préstamo para asegurarte de obtener los mejores términos.

5. El prestamista ordena una tasación e inspección de la FHA

El prestamista que elijas ordenará una tasación e inspección de la FHA obligatoria, que confirma el valor de mercado de la propiedad y verifica que la propiedad cumpla los estándares de seguridad de la FHA. Se deben cumplir ambos estándares para que el préstamo sea aprobado. El tasador verificará que los servicios públicos funcionen, que el techo no tenga filtraciones y que la casa sea segura para vivir en ella.

6. Procesamiento y evaluación de riesgo

Después de la tasación, tu solicitud de préstamo pasa a la evaluación de riesgo, etapa durante la cual el prestamista verifica tus finanzas, incluyendo tu puntuación de crédito, empleo y relación DTI. No te sorprendas si el prestamista pide más documentos.

7. Cierra tu préstamo de la FHA

Una vez que el evaluador de riesgo aprueba el préstamo, pasas al cierre. Al menos 3 días antes del cierre, recibirás una declaración de cierre del prestamista donde detalla todos los términos finales de tu préstamo, incluyendo los costos de cierre. En el cierre, firmarás muchos documentos, pagarás los costos de cierre y cualquier cargo pendiente, y recibirás las llaves de tu nueva casa.

Tasación vs. inspección de la FHA: qué esperar

Para todos los préstamos de la FHA necesitas una tasación, que incluye un componente de inspección.

Proceso de tasación de la FHA

La tasación de la FHA es tanto una tasación como una inspección. Con la tasación se determina el valor de la propiedad para garantizar que la casa valga lo suficiente para justificar el préstamo.

Requisitos de la FHA para la inspección

El tasador también hace una revisión de salud y seguridad para asegurarse de que la propiedad cumpla los requisitos mínimos para propiedades de la FHA. Los sistemas principales de la casa deben funcionar bien, y la casa debe ser segura para vivir y no debe haber peligros y olores.

A partir de junio de 2025, la FHA eliminó el requisito de que el tasador indique la vida útil prevista de la vivienda, por lo que puede ser recomendable hacer una inspección de la vivienda estándar para determinar la condición general. Esto permitirá detectar cualquier defecto o problema que tenga la vivienda, para que sepas lo que estás comprando.

Línea de tiempo: ¿cuánto tiempo toma el proceso de un préstamo de la FHA?

En general, toma de 30 a 45 días comprar una casa usando un préstamo de la FHA. A continuación, se presenta un resumen del proceso de compra de una vivienda con un préstamo típico de la FHA. Ten en cuenta que algunos de estos pasos pueden superponerse.

• Preaprobación: 1-3 días
• Oferta y aceptación: 1-7 días
• Tasación de la FHA: hasta 14 días
• Solicitud y procesamiento del préstamo: hasta 30 días
• Evaluación de riesgo del préstamo: 7-14 días
• Investigación de títulos y seguro: 7-14 días
• Cierre: 1-2 días

Préstamos convencionales vs. préstamos de la FHA: diferencias clave

De cara al futuro: opciones de refinanciamiento

Cuando tu situación económica cambia, puede tener sentido refinanciar tu hipoteca para reducir tu tasa de interés hipotecaria, bajar tu pago mensual o pedir prestado contra tu capital para hacer frente a gastos grandes. Estas son tus opciones de refinanciamiento para un préstamo de la FHA.

Refinanciamiento Streamline de la FHA

Un refinanciamiento Streamline de la FHA te permite refinanciar tu hipoteca con requisitos mínimos de documentación y papeleo. No es necesario hacer una tasación. A menudo puede reducir tu tasa de interés o pago mensual, pero no puedes retirar más de $500 en efectivo.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA te permite pedir prestado del capital de tu casa refinanciando en un nuevo préstamo que excede el saldo pendiente de tu préstamo actual. Pagas tu préstamo actual y te quedas con la diferencia en efectivo para pagar reparaciones, consolidar deudas o financiar una compra importante.

Típicamente, puedes pedir prestado hasta el 80% del valor tasado de tu casa, menos la cantidad pendiente del préstamo. También deberás pagar costos de cierre.

Refinancia a un préstamo convencional

Si calificas, refinanciar a un préstamo convencional puede ahorrarte dinero. Si tienes más del 20% de capital, puedes dejar de pagar el seguro hipotecario.

Preguntas frecuentes sobre el proceso para préstamos de la FHA

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre los pasos para obtener un préstamo de la FHA.

¿Cuánto tiempo toma el proceso de un préstamo de la FHA?

El proceso completo puede tomar de 30 a 45 días.

¿Qué te descalifica para un préstamo de la FHA?

Varias cosas podrían descalificarte. Las frecuentes incluyen una puntuación de crédito baja o una relación DTI alta, o una bancarrota. También hay estándares específicos que la propiedad debe cumplir. Y, por supuesto, tu historial de ingresos y empleo debe cumplir los requisitos del prestamista.

Conclusión: 7 pasos para obtener un préstamo de la FHA

Tendrás que seguir varios pasos para solicitar y comprar una vivienda con un préstamo de la FHA. Deberás cumplir los umbrales de puntuación de crédito e ingresos, y la propiedad debe cumplir estándares específicos. Entender el proceso puede ayudarte a solicitar y obtener un préstamo de la FHA y alcanzar tu objetivo de convertirte en propietario de una vivienda.

Si estás listo para explorar un préstamo de la FHA como parte de tus opciones de préstamo, considera presentar una solicitud ahora con Rocket Mortgage.

La opción de down payment del 3% solamente se aplica a ciertos préstamos convencionales y no está disponible en todos los estados. Puede haber otras condiciones y restricciones.