8 excelentes consejos para refinanciar tu hipoteca

Cuando refinancias una hipoteca, reemplazas tu préstamo hipotecario existente por uno nuevo. La mayoría de las veces lo haces para obtener mejores condiciones, como una tasa de interés o un pago mensual más bajos. Sin embargo, también puedes refinanciar para retirar parte del capital acumulado de tu vivienda en efectivo.

Para aprovechar al máximo el refinanciamiento de tu hipoteca, asegúrate de entender los requisitos y seguir las mejores prácticas. De lo contrario, lo que parece un buen trato podría terminar siendo uno malo. Lee nuestros mejores consejos para asegurar que tu próximo refinanciamiento sea una transacción fluida y rentable:

1. Decide por qué vas a refinanciar

Cuando sabes por qué vas a refinanciar, puedes juzgar mejor los términos del préstamo, comparar ofertas y elegir un tipo de préstamo que cubra tus necesidades. Estos son algunos motivos frecuentes para refinanciar:

• Quiero reducir mi pago mensual. Reducir el pago de tu hipoteca puede liberar flujo de caja para otros gastos o inversiones. Piensa en gastos de manutención, pago por estudios universitarios o ahorros para la jubilación.
• Quiero reducir mi tasa de interés. La tasa de interés de tu préstamo determina tu costo de endeudamiento. Al bajarla, podrías ahorrar miles de dólares a lo largo de la vida del préstamo.
• Quiero cambiar el plazo de mi préstamo. Reducir el plazo del préstamo a menudo significa pagos más altos, liquidar el préstamo más rápido y costos totales de interés más bajos. Aumentar el plazo significa pagos más bajos, liquidar el préstamo más despacio y costos totales de intereses más bajos.
• Quiero usar el capital acumulado en mi casa. Dejar el capital en tu casa puede ser como dejar dinero sobre la mesa. Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo puedes desbloquear el capital y usarlo para renovaciones u otras inversiones.
• Quiero deshacerme del seguro hipotecario privado (PMI). La mayoría de los prestamistas cobran un PMI si das un down payment de menos del 20% en una hipoteca. Sin embargo, incluso después de haber superado el 20% en capital, es posible que todavía tengas que pagar el PMI (como en el caso de los préstamos de la FHA). Refinanciar a un nuevo préstamo puede eliminar este costo adicional.

2. Revisa tu puntuación y tu informe de crédito

Los prestamistas usan tu puntuación de crédito para determinar qué tasa de interés y términos de préstamo ofrecerte. Como resultado, es importante saber dónde estás parado revisando tu informe de crédito.

Las tres principales agencias de informes crediticios son Equifax®, Experian™ y TransUnion®. Aunque cada agencia mantiene un informe de crédito sobre ti, es posible que su información no coincida. Algunas compañías no reportan la actividad de préstamos o tarjetas de crédito a las tres agencias. Por lo tanto, tu puntuación con una agencia puede ser más alta o más baja que tu puntuación con las otras.

Antes de solicitar un refinanciamiento, revisa los informes de crédito para ver si tienen errores. Incluso los errores leves pueden bajar tu puntuación y perjudicar tus posibilidades de calificar para un refinanciamiento. Si encuentras algún error, avisa inmediatamente a la agencia de crédito correspondiente. Quizás también quieras obtener un informe de crédito tri-merge que combine la información de las tres agencias de crédito.

Qué hacer si tu puntuación es baja

Las puntuaciones de crédito oscilan entre 300 y 850, y cualquier valor por debajo de 580 se considera mal crédito. Si tu puntuación cae en el rango “malo”, tu prestamista puede negarte un préstamo o exigirte que aceptes una tasa de interés más alta, aumentando el costo del préstamo.

Sin embargo, puedes aumentar tus probabilidades de un refinanciamiento con una mala puntuación de crédito compensándola con un down payment más grande, un cofirmante u otros factores mitigantes. Además, siempre puedes trabajar en reparar tu crédito antes de refinanciar para mejorar tus opciones de un préstamo.

3. Calcula cuánto capital acumulado tienes

El capital es la parte del valor de tu casa que te pertenece. Un refinanciamiento con desembolso de efectivo te ayuda a aprovechar este capital reemplazando tu hipoteca actual por una más grande y permitiéndote quedarte con la diferencia en efectivo.

Antes de hacerlo, sin embargo, calcula cuánto capital acumulado tienes restando el saldo de tu hipoteca del valor de mercado actual de tu casa:

Tu capital acumulado = Valor de mercado actual de tu casa – saldo de tu hipoteca

Si no sabes cuál es el saldo de tu hipoteca, solicita a tu prestamista tu estado de cuenta hipotecario más reciente. Allí aparece cuánto debes todavía por el préstamo.

Determina cuánto capital está disponible para pedir prestado

A partir de ahí, puedes determinar cuánto efectivo puedes pedir prestado manteniendo el requisito de relación préstamo-valor (LTV) de tu prestamista. La mayoría de los prestamistas establecen un límite de LTV para asegurar que dejes algo de capital en la propiedad como garantía.

Por ejemplo, estos son los límites de LTV para diferentes tipos de préstamos de refinanciamiento:

Averigua cuál es el requisito de LTV de tu prestamista y luego úsalo para calcular cuánto efectivo podrías retirar. Por ejemplo, si el límite de LTV es del 80% y tu casa vale $300,000, lo máximo que podrías pedir prestado es $240,000 ($300,000 x 80%) menos el saldo de tu hipoteca.

4. Prepárate para los costos de cierre

El refinanciamiento genera costos de cierre al igual que las hipotecas nuevas. Tenlos en cuenta al decidir si refinanciar y por cuánto. Estos son los costos de cierre frecuentes que debes considerar:

• Cargo por solicitud: tu prestamista puede cobrar un cargo por solicitar el préstamo de refinanciamiento. Pagarás este cargo sin importar si tu solicitud de préstamo es aprobada o no.
• Cargo por tasación: tu prestamista normalmente requerirá una tasación de la vivienda antes de que refinancies. Las tasaciones les aseguran a los prestamistas que el valor de una propiedad no ha bajado desde que el propietario la compró, y que no están prestando más dinero de lo que vale la propiedad.
• Cargo por inspección: en algunos estados, debes programar una inspección especial, como una inspección de plagas, antes de cerrar un refinanciamiento. Ciertos préstamos gubernamentales también pueden requerir una inspección para calificar.
• Cargo por revisión y cierre de abogado: algunos estados requieren que los prestatarios contraten a un abogado para revisar sus documentos de refinanciamiento antes del cierre. Un abogado de bienes raíces cobrará sus propios honorarios.
• Investigación de títulos y seguro: es posible que debas pagar por otra investigación de títulos si el prestamista con el que estás refinanciando no es quien administró tu préstamo original. Es posible que tengas que volver a pagar un seguro de título para protegerlos a ti y a tu prestamista de reclamos contra la propiedad.

5. Ten cuidado con los refinanciamientos sin costos de cierre

Dicho esto, algunos refinanciamientos no tienen costos de cierre. Se llaman refinanciamientos sin costos de cierre. El truco es que normalmente tienen tasas de interés más altas, así que revisa cuidadosamente los términos del préstamo y el costo total antes de elegir esta opción.

Ejemplo de refinanciamiento sin costos de cierre

Supongamos que quieres refinanciar un préstamo de $150,000 con un plazo de 30 años y una tasa de interés del 6%, y $4,500 en costos de cierre por adelantado. Al final del plazo de tu préstamo, habrás pagado $173,757 en intereses.

Con un refinanciamiento sin costos de cierre, pagas $0 en costos de cierre, pero obtienes una tasa de interés del 6.5%. En este escenario, habrías pagado $191,317 en intereses al final del plazo del préstamo. Esa diferencia de medio punto porcentual te costaría más de $17,500 adicionales en intereses.

6. Explica cualquier mejora al tasador

Antes de aprobar tu refinanciamiento, el prestamista querrá una tasación profesional para confirmar el valor de tu casa, ya que la propiedad sirve como garantía para el préstamo. Para asegurar un proceso de tasación fluido, prepárate para señalar cualquier mejora o trabajo de remodelación que eleve el valor de tu propiedad y proporciona los recibos o fotos relevantes como prueba.

7. Prepárate para una tasación exitosa

Durante la tasación, un profesional autorizado evaluará el valor de tu casa basándose en el precio por el que se vendieron recientemente propiedades similares cercanas (también llamadas “comps”), haciendo ajustes por cualquier diferencia en el tamaño, edad, condición, características de la propiedad, etc.

Al final, lo que quieres es que la tasación sea lo suficientemente alta como para justificar la cantidad del préstamo. Con ese fin, estas son algunas maneras de prepararte para la tasación:

• Mejora el atractivo exterior. Un exterior bien cuidado crea una primera impresión fuerte que puede mejorar la percepción del tasador sobre tu casa. Piensa en jardinería podada, caminos limpios y pintura fresca.
• Ordena. Un interior limpio y sin desorden ayuda a mostrar la condición de la casa y es una señal de que la propiedad ha recibido el mantenimiento necesario.
• Asegura un acceso fácil. Asegúrate de que todas las áreas de la casa —incluyendo el sótano, el ático, el garaje y los espacios de servicios públicos— sean accesibles para que el tasador pueda hacer una inspección detallada sin problemas.

8. Responde rápido a las preguntas del prestamista

Un refinanciamiento generalmente toma de 30 a 50 días. Para evitar atrasos, responde pronto a tu prestamista cuando tenga preguntas o te pida más documentos. Por ejemplo, puede ser que necesite más pruebas sobre tus ingresos o empleo para finalizar su proceso de evaluación de riesgo.

Una vez esté completa esa evaluación de riesgo, el prestamista te enviará una declaración de cierre que detalla las condiciones finales del préstamo. Por ley, debes recibirla al menos 3 días hábiles antes del cierre, lo que te da tiempo para revisar los detalles cuidadosamente.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre el refinanciamiento:

¿Cómo puedo saber si refinanciar es una buena idea?

Considera tus objetivos. El refinanciamiento puede ser la solución adecuada si quieres convertir el capital acumulado de tu vivienda en efectivo, reducir tu pago mensual, conseguir una tasa de interés más baja o acortar el plazo de tu préstamo para pagar tu hipoteca más rápido.

¿El refinanciamiento siempre ahorra dinero?

No siempre. Dependiendo de las tasas de interés actuales, tu pago mensual puede ser más alto. Sin embargo, refinanciar puede seguir teniendo sentido si te ayuda a cumplir otros objetivos financieros importantes. Revisa los términos de tu préstamo existente para ver si refinanciar a una nueva hipoteca tiene sentido para tu presupuesto.

¿Necesito un abogado para refinanciar?

En algunos estados, los prestatarios deben tener un abogado que revise los documentos antes de finalizar un refinanciamiento hipotecario. Incluso si vives en un estado donde no es obligatorio, considera contratar uno. El abogado puede proteger tus intereses y guiarte por el proceso de refinanciamiento.

¿El refinanciamiento afecta mi crédito?

El refinanciamiento implica una consulta de crédito dura, que normalmente resulta en una caída temporal de tu puntuación de crédito. Pero el refinanciamiento puede beneficiar tu puntuación con el tiempo. Puedes minimizar el impacto de la caída temporal haciendo pagos a tiempo y pagando deudas existentes.

Si bien una consulta de crédito dura permanece en tu informe de crédito durante 2 años, su impacto en tu puntuación de crédito normalmente dura 1 año.

¿Afectará mi puntuación de crédito si comparo prestamistas?

Solicitar información para encontrar el prestamista adecuado no perjudicará tu puntuación de crédito, pero si solicitas con varios prestamistas para comparar tasas y términos, envía tus solicitudes en un período corto para que los prestamistas envíen sus consultas de crédito casi al mismo tiempo. Las agencias de crédito suelen agrupar varias consultas como una sola si se producen en un plazo de entre 14 y 45 días. Varias consultas duras repartidas en un período más largo probablemente bajen tu puntuación drásticamente.

Conclusión: La preparación es clave cuando refinancias tu hipoteca

El refinanciamiento puede ser una decisión financiera inteligente, pero debes prepararte. Aclarando tus objetivos, revisando tu crédito, entiendo tu capital acumulado y planificando los costos, puedes estar en una mejor posición para obtener condiciones que te beneficien. Ya sea que quieras reducir tu pago mensual, acortar el plazo de tu préstamo o aprovechar tu capital, con la estrategia de refinanciamiento adecuada puedes lograrlo.

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Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.

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