Una guía para el refinanciamiento sin costos de cierre

Muchos propietarios de vivienda subestiman exactamente cuánto deben pagar en costos de cierre durante el refinanciamiento de una hipoteca. ¿Te impiden los costos de cierre obtener un refinanciamiento? Si es así, el refinanciamiento sin costos de cierre (refi para abreviar) puede ser adecuado para ti.

En este artículo veremos el verdadero costo del refi sin costos de cierre, explicaremos un poco más los costos de cierre y hablaremos de la razón por la que sería conveniente que elijas un refinanciamiento sin costos de cierre para tu casa.

Como sugiere el nombre, el refinanciamiento sin costos de cierre es una opción de refinanciamiento en la que no tienes que pagar los costos de cierre cuando obtienes un nuevo préstamo. Pero solo porque no hay costos pagados por adelantado no significa que el prestamista hipotecario para la factura gratuitamente. En los refinanciamientos sin costos de cierre no se eliminan los gastos del prestatario, solo se trasladan al principal o se cambian por una tasa de interés más alta.

El refinanciamiento sin costos de cierre más simple toma la cantidad que habrías tenido que pagar en el cierre y la agrega a la nueva hipoteca. En otras palabras, el prestamista agrega el saldo de tus costos de cierre del refinanciamiento a el principal, el saldo sin pagar de tu préstamo. Esto aumenta tus pagos mensuales, pero no afecta tu tasa de interés.

El prestamista también te puede permitir una tasa de interés más alta a cambio de no aplicar los costos de cierre. La tasa de interés es la cantidad mensual que le pagas a tu prestamista por pedirle dinero prestado. Las tasas de interés de refinanciamiento dependen de muchos factores diferentes. Una tasa de interés más alta no cambia la cantidad del principal, pero aún pagarás más cada mes.

De la misma manera que cuando compraste tu casa, hay diversos costos por refinanciar una hipoteca del prestamista que tendrás que pagar. En la mayoría de los casos, estos cargos pueden llegar a ser entre el 2 % y el 6 % del saldo restante del préstamo. Algunos de los costos de cierre que puedes ver cuando refinancias incluyen:

Cargo por emisión del préstamo

Debes pagar un cargo por emisión (de un préstamo) al prestamista para preparar tu préstamo. El cargo por emisión (de un préstamo) promedio es entre 0.5 y 1 % de la cantidad del préstamo y cubre el cargo por solicitud, evaluación de riesgo y otros costos administrativos. Esto está en la misma sección de cargos de emisión de la estimación de tu préstamo como puntos de descuento.

Cargo por tasación

Durante una tasación, un profesional llega a tu propiedad para avaluarla. Cuando refinancias, necesitas obtener otra tasación u otra forma de valoración de la vivienda para asegurarte de que el valor de la propiedad no haya cambiado drásticamente desde que la compraste. Los prestamistas usarán la tasación para calcular tu relación préstamo-valor (LTV) para ayudarlos a determinar el riesgo financiero del refinanciamiento.

La mayoría de los tasadores cobran entre $300 y $500 por sus servicios. El costo puede ser más alto dependiendo de la superficie en pies cuadrados, el número de unidades y la distancia que el tasador tiene que viajar, entre otros factores.

Cargos del título (de la propiedad)

Recibiste un documento llamado título de inmueble, entre otros documentos del cierre, cuando compraste un bien inmueble. Un título de inmueble muestra que el vendedor te transfirió la propiedad legal, o título, de la casa. El seguro de título te protege contra errores en los expedientes de propiedad de tu casa o propiedad. Debes pagar la investigación de títulos y comprar una nueva póliza de seguro de título del prestamista cuando refinancies tu préstamo hipotecario porque el refinanciamiento es un nuevo préstamo. La mayoría de compañías de seguro de título ofrecen descuentos significativos para los clientes recurrentes que ya habían adquirido una póliza cuando compraron la casa.

Tarifa de financiamiento al VA

Si estás refinanciando un préstamo del VA, tendrás que pagar un porcentaje de tu nuevo préstamo al Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). La cantidad que pagues por la tarifa de financiamiento al VA depende del tipo de refinanciamiento que se esté haciendo y de la cantidad de capital que tendrás después de refinanciar, y si es la primera vez que usas un préstamo del VA.

Si esta es tu primera vez usando un préstamo del VA y estás refinanciando de un tipo de préstamo diferente, la tarifa de refinanciamiento es hasta del 2.15 %. Si vienes de un tipo de hipoteca diferente, pero has tenido un préstamo del VA en el pasado, la tarifa de refinanciamiento es hasta del 3.3 % de la cantidad del préstamo.

Si estás haciendo un refinanciamiento en el que vas de un préstamo del VA a otro, un Préstamo para refinanciamiento con reducción de tasa de interés (IRRRL) del VA, también conocido como refinanciamiento VA Streamline, la tarifa de financiamiento es solo el 0.5 % de la cantidad del préstamo.

Algunos prestatarios están exentos de pagar la tarifa de financiamiento al VA, incluyendo los que reciben discapacidad del VA. Además, los cónyuges sobrevivientes que reciben Compensación por Dependencia e Indemnización (DIC) están exentos. Finalmente, la exención se aplica a los que recibieron el Corazón Púrpura que están en servicio activo.

Seguro hipotecario

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) tiene una prima del seguro hipotecario (MIP) del 1.75 % de la cantidad del préstamo si estás refinanciando de otro tipo de préstamo ha un préstamo de FHA. Si estás haciendo un FHA Streamline (de un préstamo de FHA a otro), la tarifa de financiamiento es del 0.01 % de la cantidad del préstamo. En cualquiera de los dos casos, se pueden incluir en el saldo del préstamo.

Los préstamos convencionales tienen la opción de lo que se llama seguro hipotecario de pago único. En vez de pagar el seguro hipotecario privado (PMI) cada mes hasta que llegues a tener por lo menos el 20 % de capital o que optes por la tasa más alta asociada con el seguro hipotecario privado (PMI) pagado por el prestamista, puedes pagar algo o toda la póliza de seguro hipotecario en el cierre para disminuir la tasa por el resto de la vida del .

Cargo por informe de crédito

Los prestamistas necesitan asegurarse de que tu puntuación de crédito no haya bajado desde que compraste inicialmente tu casa. También revisarán si hay asuntos financieros como préstamos de estudiante sin pagar o deudas de tarjeta de crédito. Algunos prestamistas te pasan la tarifa de revisar la puntuación de crédito de nuevo en el cierre. Los cargos por el informe de crédito generalmente están entre $25 y $50 dependiendo del prestamista y de tu estado de residencia.

Puntos de descuento

Los puntos de descuento son opcionales. Son la tarifa que le pagas al prestamista a cambio de una tasa de interés más baja. Cada punto cuesta 1 % de la cantidad total del préstamo y puedes comprar múltiples puntos. Por ejemplo, un punto en un refinanciamiento de $100,000 podría costar $1,000. También puedes ver estos llamados interés prepagado o puntos de hipoteca.

Si tiene sentido comprar puntos de hipoteca depende de la cantidad que ahorres en tus pagos mensuales comprándolos ahora y cuánto tiempo piensas vivir en la casa.

Digamos que estás considerando si compras 2 puntos en un préstamo de $300,000 para ahorrar $75 por mes. Los puntos te costarían $6,000 y la clave es calcular el punto de equilibrio. En este caso, eso es 80 meses ($6,000/$75 igual a 80).

Si tienes planeado vivir en la casa por lo menos 6 años y 8 meses, entonces tiene sentido comprar los puntos para reducir la tasa de refinanciamiento. Si no tienes planeado quedarte tanto tiempo, entonces no compres los puntos o compra menos cantidad.

Puedes elegir entre dos opciones diferentes con el refinanciamiento sin costos de cierre: ya sea un porcentaje de intereses más alto o un saldo de préstamo más alto. No todos los prestamistas ofrecen los dos tipos de refinanciamientos sin costos de cierre, así que asegúrate de que tu prestamista ofrezca la opción que quieres.

Tasas hipotecarias mayores

Tendrás que aceptar una tasa de interés más alta si tu prestamista te ofrece un refinanciamiento sin costos de cierre que no aumente el principal. Una tasa de interés más alta no cambia la cantidad del principal del préstamo. Aun un pequeño cambio en la tasa de interés puede significar que pagarás mucho más con el tiempo.

Digamos que refinancias tu casa de $150,000 con una tasa de interés del 3.5 % durante un plazo de 15 años. Los costos de cierre generalmente estarían entre 2 % y 6 % de la cantidad total del préstamo. Si los costos de cierre con $6,000, terminarás pagando un gran total de $43,018.31 en intereses a lo largo del refinanciamiento con esta tasa de interés. El total será un poco más de $49,000 cuando sumes los costos de cierre.

Ahora, tu prestamista te ofrece no cobrar los costos de cierre si aceptas el mismo préstamo, pero con una tasa de interés del 4.1 %. En este caso, la cantidad total que terminarás pagando en intereses cuando hayas pagado el préstamo es $51,071.47. Eso quiere decir que pagarías más de $2,000 por tu préstamo.

A medida que aumenta la tasa de interés, aumenta la cantidad que terminas pagando. Analiza los números antes de aceptar un préstamo con tasa de interés más alta.

Saldo del préstamo más alto

Cuando eliges incluir los costos de cierre, el saldo total del préstamo aumenta. Por ejemplo, digamos que estás refinanciando un préstamo de $150,000 con costos de cierre de $5,000. Tu pago mensual sería mayor de lo que sería con un préstamo de $150,000.

Comparemos la diferencia entre un refinanciamiento de $150,000 y uno de $155,000 con una tasa de interés del 3.5 %. También supongamos que el plazo del préstamo es 15 años. Para el refinanciamiento de $150,000, tu pago mensual sería $1,072.32, incluyendo el principal e intereses. Con un refinanciamiento de $155,000, tu pago mensual sería $1,108.07. Hay una diferencia de $36 al mes aproximadamente. Debido a que hay un saldo más alto, también pagarías $1,443.89 más en intereses de lo que pagarías en el préstamo de $150,000, aunque el aumento no es tanto como lo que vimos por tener la tasa de interés más alta por la misma cantidad del préstamo.

Antes de incluir los costos de cierre, asegúrate de que puedes cubrir el pago mensual más alto.

¿Qué beneficios tiene un refinanciamiento sin costos de cierre?

Un refinanciamiento sin costos de cierre puede permitirte mantener tus planes de refinanciamiento según lo planeado. Si estás planeando refinanciar y necesitas dinero para cubrir una factura repentina, un refinanciamiento sin costos de cierre podría realmente ahorrarte dinero.

Las tasas de interés en las hipotecas generalmente son más bajas que las de los préstamo sobre la plusvalía, lo que quiere decir que si tomas una tasa de interés ligeramente más alta, puedes terminar pagando menos comparado con otro tipo de préstamo.

¿Cuándo tiene sentido refinanciar una casa sin costos de cierre?

Los refinanciamientos sin costos de cierre funcionan mejor si tienes planeado vivir en tu casa por menos de 5 años. Esto te permite evitar el pago de la suma total de los costos de cierre y venderás la casa antes de pagar miles más en intereses durante la vida del préstamo.

Entre menos tiempo tengas planeado vivir en tu casa, más sentido tiene elegir un refinanciamiento sin costos de cierre.

¿Cuándo no funcionaría un refinanciamiento sin costos de cierre?

Si tu casa actual es tu casa "para siempre", generalmente terminarás pagando más con el tiempo con un refinanciamiento sin costos de cierre de lo que sería si hubieras pagado los costos de cierre al principio.

Elegir un refinanciamiento sin costos de cierre puede tener sentido si no tienes planeado vivir mucho tiempo en la casa. Pero si planeas vivir en ella por mucho tiempo, terminarías pagando miles más en intereses con un préstamo sin costos de cierre. Saber si un refinanciamiento sin costos de cierre funcionaría para ti depende de tus finanzas personales y la situación de vivienda actual.

Si te sientes preparado para refinanciar, sin costos de cierre o con, envía tu solicitud en línea hoy y empieza con Rocket Mortgage^® o llámanos al (800) 718-8233.