Compra de una vivienda de venta corta con un préstamo de FHA

Imagina que estás buscando una nueva casa y encuentras una vivienda de venta corta a un precio bajo. ¿Cuáles son tus opciones de financiamiento?

Una de ellas podría ser un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Estos son préstamos respaldados por el gobierno para los que podrías calificar con un enganche tan bajo como el 3.5% y una puntuación de crédito desde 580. Dicho esto, tanto tú como la propiedad deben cumplir requisitos adicionales para ser elegibles.

Si te interesa financiar una vivienda de venta corta con un préstamo de FHA, sigue leyendo. Aquí te explicamos los requisitos, el proceso, las ventajas y desventajas y más, para ayudarte a decidir si esta es la opción adecuada para ti.

¿Cómo afectan las viviendas de venta corta a las opciones de financiamiento?

Una venta corta ocurre cuando un propietario de vivienda en dificultades económicas vende su vivienda por menos de lo que debe en su hipoteca.

Aunque no es la situación ideal, una venta corta suele ser preferible a una ejecución hipotecaria, ya que afecta menos el historial crediticio del prestatario y puede reducir las pérdidas del prestamista. Sin embargo, el prestamista debe aprobar la venta corta, ya que es quien tiene el pagaré hipotecario.

Como comprador, obtener un préstamo para financiar una vivienda de venta corta puede resultar complicado. Por un lado, el prestamista y cualquier otro titular de gravamen negocian las ofertas en nombre del propietario. Cuantos más actores estén involucrados, más tiempo puede tomar llegar a un acuerdo.

Además, la mayoría de las ventas cortas exigen que compres la vivienda “tal como está”, lo que implica que la propiedad puede presentar defectos o daños importantes. Y dado que los préstamos de FHA tienen estándares estrictos en cuanto a la condición y habitabilidad de la vivienda, esto puede perjudicar tus posibilidades de calificar para financiamiento de FHA.

Requisitos de los préstamos de FHA para comprar viviendas de venta corta

Veamos con más detalle tanto los requisitos de la propiedad como los del prestatario para los préstamos de FHA.

Requisitos de la propiedad para préstamos de FHA

• Ocupación: La propiedad debe ser tu residencia principal. En otras palabras, no puedes alquilarla ni usarla como casa de vacaciones.
• Tipo de propiedad: La propiedad debe ser una vivienda unifamiliar, una casa prefabricada, una adosada, un condominio u otra propiedad residencial de hasta cuatro unidades.
• Estándares de seguridad: La propiedad debe ser segura, protegida y estructuralmente sólida conforme a los estándares del HUD. Por ejemplo, no puede tener el techo ni los cimientos dañados.
• Tasación: Un tasador aprobado por FHA debe verificar la condición y el valor de la propiedad.

Requisitos del prestatario para préstamos de FHA

• Puntuación de crédito: Debes tener una puntuación de crédito de al menos 500 si das un 10% de enganche; sin embargo, Rocket Mortgage® exige una puntuación mínima de 580.
• Pago inicial: Debes dar al menos un 3.5% de enganche (o 10% si quieres calificar con una puntuación de crédito inferior a 580). Para calcular tu pago inicial, ingresa la información de tu préstamo en nuestra calculadora de pago inicial.
• Relación deuda-ingreso (DTI): Tu DTI no debe superar el 43%, aunque algunos prestamistas, incluido Rocket Mortgage®, permiten DTI de hasta el 57%.
• Prima del seguro hipotecario (MIP): Este es un cargo que protege a FHA en caso de que el prestatario incumpla el pago del préstamo. Incluye una prima inicial del 1.75% de la cantidad del préstamo y una prima anual de entre 0.15% y 0.75%.
• Costos de cierre: Los costos de cierre de un préstamo de FHA varían según el prestamista y el mercado, pero por lo general oscilan entre el 2% y el 6% del precio de compra de la vivienda.

Ventajas y desventajas de comprar una vivienda de venta corta con un préstamo de FHA

Ahora que entiendes lo que se necesita para calificar para un préstamo de FHA, estas son algunas ventajas y desventajas que debes considerar antes de usarlo para financiar una vivienda de venta corta.

Ventajas

• Precio de compra de la vivienda más bajo: Los propietarios y prestamistas que recurren a una venta corta suelen estar muy motivados a vender. Como resultado, puedes asegurar una vivienda con descuento, lo que puede reducir la barrera para adquirirla si eres comprador por primera vez.
• Requisitos de puntuación de crédito más flexibles: Las hipotecas convencionales generalmente exigen una puntuación de crédito mínima de 620. Sin embargo, puedes calificar para un préstamo de FHA con una puntuación tan baja como 580 (o incluso 500 en algunos casos).
• Pago inicial bajo: Puedes obtener un préstamo de FHA con un pago inicial de tan solo el 3.5%. En una casa de $300,000, eso equivale a solo $10,500.
• Potencial de general plusvalía: Debido a que las viviendas de venta corta suelen tener un precio por debajo del valor de mercado para fomentar una venta rápida, podrías generar plusvalía rápidamente si el valor de la propiedad aumenta después de la compra.
• Posiblemente menos competencia: Debido a que las ventas cortas representan un pequeño porcentaje del total de ventas de viviendas y son relativamente complejas, es probable que enfrentes menos competencia de otros compradores.

Desventajas

• Posibles problemas en la propiedad: Debido a que la mayoría de las viviendas de venta corta se venden “tal cual”, existe más riesgo de que necesiten reparaciones y renovaciones costosas.
• Estándares estrictos del HUD para la propiedad: Las propiedades financiadas con préstamos de FHA deben cumplir estrictos estándares del HUD, lo que podría impedirte comprar una vivienda de venta corta.
• Proceso de compra más largo: Las ventas cortas suelen tardar más que las ventas tradicionales, ya que el prestamista y cualquier otro acreedor con gravamen deben aprobar la venta.
• Mayor riesgo para el comprador: Cuando optas por una vivienda de venta corta, existe más riesgo de que la operación no se concrete. Por ejemplo, el prestamista del vendedor podría no aprobar la venta, o la propiedad podría no cumplir los requisitos de un préstamo de FHA.
• Estrés emocional e incertidumbre: Comprar una vivienda es una decisión importante en la vida. Puede ser difícil involucrarte emocionalmente en una operación que podría no concretarse, especialmente si es tu primera vez.

¿Deberías usar un préstamo de FHA para una vivienda de venta corta?

Usar un préstamo de FHA para comprar una vivienda de venta corta puede ser una buena opción si eres comprador por primera vez con ahorros limitados o si no tienes prisa. Sin embargo, si necesitas mudarte con rapidez o no quieres asumir reparaciones, es recomendable considerar otras opciones.

Antes de comprar una vivienda de venta corta con un préstamo de FHA, evalúa cuidadosamente los beneficios y riesgos.

Cómo comprar y financiar una vivienda de venta corta

Así puedes comprar y financiar una vivienda de venta corta con un préstamo FHA:

1. Obtén una preaprobación con un prestamista de FHA. Una carta de aprobación previa te indica cuánto puedes pedir prestado y demuestra a los vendedores que hablas en serio.
2. Busca un agente de bienes raíces experimentado. Puede ayudarte a encontrar propiedades de venta corta solicitando referencias en su red profesional.
3. Haz una oferta y negocia. Tu oferta debe ser lo suficientemente alta como para ser competitiva, pero lo suficientemente baja como para compensar el riesgo adicional.
4. Solicita una inspección de la vivienda de venta corta. La inspección es un paso importante que los prestamistas exigen. Revela la condición de la propiedad y las posibles señales de alerta.
5. Espera la aprobación del prestamista. La venta debe ser aprobada tanto por tu prestamista como por el prestamista del vendedor.
6. Cierra la compra de la propiedad. Una vez que todas las partes hayan acordado los términos, finaliza la operación firmando los documentos de cierre.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda de venta corta con un préstamo de FHA.

¿Es buena idea comprar una vivienda de venta corta?

Comprar una vivienda de venta corta puede ser una opción rentable para compradores que conocen los riesgos, investigan para entender la condición de la propiedad, y tienen la paciencia para manejar un proceso más largo y una transacción más compleja.

¿Qué puedo hacer si la vivienda de venta corta no cumple los requisitos de FHA?

Por lo general, no se te exigirá hacer reparaciones para que la propiedad cumpla los estándares de la FHA. En su lugar, puedes explorar otras opciones de financiamiento, como los préstamos FHA 203(k) (no disponibles por medio de Rocket Mortgage®), hipotecas convencionales y otros programas respaldados por el gobierno.

¿Qué pasa si el prestamista del vendedor no aprueba la venta corta?

Si el prestamista del vendedor no aprueba la venta corta, puedes presentar otra oferta. De lo contrario, probablemente tendrás que buscar otra propiedad. Consulta con un abogado de bienes raíces para ayudarte a manejar esta situación.

¿Puedo usar una vivienda de venta corta financiada con FHA como propiedad de alquiler?

Por lo general, no. Sin embargo, puedes usar una propiedad de venta corta financiada con FHA como alquiler si vives en una de las unidades y alquilas las otras (hasta un máximo de cuatro unidades). Alternativamente, puedes ocupar la propiedad durante un año (cumpliendo así con el requisito de ocupación de la FHA) y luego mudarte para convertirla en alquiler.

¿Cuánto tiempo tarda en comprar una vivienda de venta corta con un préstamo de FHA?

Una venta corta puede tardar entre 3 y 6 meses. Sin embargo, la aprobación del prestamista, los problemas con la tasación de FHA y la existencia de múltiples acreedores con gravamen pueden retrasar el proceso.

Conclusión: considera un préstamo FHA para comprar una vivienda de venta corta

Comprar una vivienda de venta corta con un préstamo de FHA puede abrirte la puerta a adquirirla a un precio más bajo, pero conlleva retos particulares.

Aunque los préstamos de FHA ofrecen requisitos más flexibles en cuanto a crédito y pago inicial, tanto tú como la propiedad deben cumplir criterios de elegibilidad estrictos, lo que puede complicar la operación. Antes de avanzar, evalúa cuidadosamente las ventajas y desventajas para determinar si este camino se alinea con tus objetivos y tu cronograma.

Si estás listo para dar el siguiente paso, ¡inicia tu solicitud de hipoteca FHA con Rocket Mortgage!