Seguro hipotecario: tu guía rápida sobre los diferentes tipos y costos

Comprar una casa y asumir una hipoteca es una gran responsabilidad. Debes considerar todos los costos de ser propietario de una vivienda, no solo el costo del pago del principal e intereses de tu hipoteca. También debes tomar en cuenta gastos como mantenimiento, servicios públicos y seguros.

Un costo que podrías tener que pagar, especialmente si obtienes un préstamo con un pago inicial bajo, es el seguro hipotecario. Hablaremos sobre qué es el seguro hipotecario, cómo funciona y cómo podrías evitar este costo adicional.

¿Qué es el seguro hipotecario?

El seguro hipotecario reembolsa a los prestamistas por sus pérdidas si el prestatario incumple el préstamo. Ten en cuenta que el seguro hipotecario protege a los prestamistas, no a ti como prestatario.

El tipo más frecuente de seguro hipotecario es el seguro hipotecario privado, que se necesita cuando obtienes un préstamo convencional con un pago inicial inferior al 20%.

Los programas con respaldo del gobierno, como los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos, de la Administración Federal de Vivienda y el Departamento de Agricultura de los EE. UU. pueden exigir que los prestatarios paguen otros tipos de seguro hipotecario.

Explicación del seguro hipotecario privado

El PMI es necesario cuando obtienes un préstamo convencional con un pago inicial inferior al 20% del precio de compra. El PMI se aplica tanto a los préstamos para compra de vivienda como a los préstamos de refinanciamiento.

Por ejemplo, si compras una casa por $500,000 con un pago inicial de $50,000, tendrías un 10% de capital de la vivienda y necesitarías pagar PMI. Si más adelante decides refinanciar y tu casa vale $550,000, y debes $375,000 de tu hipoteca original, tendrías aproximadamente un 32% de capital en el nuevo préstamo y no necesitarías pagar PMI.

Solo tienes que pagar PMI siempre que tengas menos del 20% de capital. Puedes solicitar a tu prestamista que cancele tu pago de PMI tan pronto como reduzcas tu relación préstamo-valor al 80%. Tu prestamista también cancelará automáticamente el PMI cuando tengas un 22% de capital en tu vivienda o cuando llegues al punto medio del plazo de tu préstamo.

¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario?

El PMI generalmente cuesta entre el 0.1% y el 1% de la cantidad prestada cada año. Por ejemplo, si obtienes una hipoteca de $240,000, puedes esperar pagar entre $240 y $2,400 al año por PMI. Esa cantidad se paga mensualmente, por lo que agregaría entre $12 y $120 al mes a tu pago hipotecario.

Alguien con buen historial crediticio que haga un pago inicial más alto, como del 10%, probablemente pagará menos PMI porque representa menos riesgo.

Cómo pagan el PMI los prestatarios

La mayoría de los prestamistas agregarán el pago de PMI a tu pago hipotecario mensual. Es importante considerar el costo del PMI al calcular el pago de tu hipoteca.

En casos poco comunes, podrías pagar el PMI por adelantado, pero el costo puede ser alto.

También vale la pena señalar que comparar diferentes opciones generalmente no te ahorrará dinero en el PMI, pero todavía así es importante preguntarle a tu prestamista cuál será el costo del PMI antes de aceptar un préstamo.

Los 4 tipos de PMI

Aunque todos los tipos de seguro hipotecario tienen como objetivo proteger al prestamista frente al incumplimiento del prestatario, existen diferentes tipos de pólizas. Las diferencias generalmente se reflejan en la forma en que se pagan.

1. PMI pagado por el prestatario

El seguro hipotecario que paga el prestatario es el tipo más frecuente de PMI. Este tipo de PMI lo paga quien obtiene el préstamo y se agrega al pago mensual de la hipoteca.

Por ejemplo, si el pago de principal e intereses del préstamo es de $3,000 y el PMI cuesta $300 al año, el prestatario tendría que pagar $3,025 al mes.

2. PMI de prima única

El seguro hipotecario de prima única también lo paga el prestatario. La diferencia es que el costo total del PMI se paga por adelantado en el cierre. Eso significa que no hay pagos mensuales.

Esto puede ser útil para quienes quieren reducir sus pagos mensuales, aunque exige un pago potencialmente mayor en el momento del cierre. Podrías perder dinero si vendes la vivienda rápidamente, ya que pagaste por adelantado toda la duración de la póliza de PMI en lugar de hacerlo mes a mes.

3. PMI de prima dividida

El seguro hipotecario de prima dividida es una combinación entre el PMI que pagan el prestatario y el PMI de prima única. Pagas una parte de la póliza por adelantado en el cierre y el resto como una cantidad reducida agregada mensualmente a tu pago hipotecario.

Esta puede ser una buena opción si no tienes la cantidad completa para pagar una póliza de prima única, pero todavía así quieres reducir tu pago mensual.

4. El PMI que paga el prestamista

El seguro hipotecario que paga el prestamista, como su nombre lo indica, es un tipo de PMI en el que el prestamista, y no el prestatario, paga la póliza. Normalmente, los prestamistas compensan esto aumentando la tasa de interés de la hipoteca.

Por ejemplo, podrías obtener un préstamo al 7% con PMI pagado por el prestatario, pero si eliges un seguro hipotecario pagado por el prestamista, podrías pagar una tasa hipotecaria de 7.5%. La tasa más alta, que pagarías durante todo el tiempo que tengas el préstamo, probablemente terminaría costando más que pagar el PMI tú mismo.

Cómo evitar el PMI

El PMI aumenta tu pago hipotecario mensual, pero no te ayuda a pagar el préstamo más rápido. Lo más conveniente es eliminar el PMI o evitarlo desde el principio, si es posible.

Haz un pago inicial más grande

Se exige el PMI cuando obtienes una hipoteca convencional con un pago inicial inferior al 20% del valor de la vivienda. Eso significa que hacer un pago inicial más grande es la manera más evidente de evitar pagar el PMI.

Obtén un préstamo que no necesite seguro hipotecario

Otra opción es obtener un préstamo que no necesite seguro hipotecario. La mayoría de estos préstamos son préstamos gubernamentales diseñados para prestatarios específicos.

Por ejemplo, los préstamos del VA y los préstamos del USDA no tienen requisitos de seguro hipotecario. Sin embargo, para ser elegible para un préstamo del VA, debes ser miembro activo de las Fuerzas Armadas, veterano o cónyuge sobreviviente de uno. Para un préstamo USDA, debes ser un prestatario de ingresos bajos o moderados que compre una vivienda en un área rural específica.

Estos préstamos también tienen cargos que los préstamos convencionales no tienen. Los préstamos del VA pueden exigir que el prestatario pague una tarifa de financiamiento, los préstamos del USDA necesitan una tarifa de garantía. Rocket Mortgage® no ofrece préstamos del USDA en este momento.

Cancela el PMI cuando tengas un 20% de capital

Si obtienes un préstamo con PMI, puedes pedirle al prestamista que cancele los pagos una vez que tengas un 20% de capital. Los prestamistas generalmente cancelan el PMI automáticamente cuando alcanzas un 22% de capital basado en el precio de compra de la vivienda. Si tu vivienda aumenta de valor, podrías cancelar el PMI antes refinanciando en un nuevo préstamo.

Revisa la declaración de PMI de tu prestamista, la cual debe describir los pasos que puedes seguir para solicitar la cancelación del PMI. Normalmente, necesitarás proporcionar evidencia de que alcanzaste el 20% de capital, por ejemplo, mediante una tasación profesional que muestre que el valor de tu vivienda aumentó lo suficiente como para colocarte en un 20% de capital o más.

PMI vs. seguro de protección hipotecaria

Es importante entender la diferencia entre el PMI, que protege al prestamista si incumples el préstamo, y el seguro de protección hipotecaria, que protege al prestatario y a su familia.

El MPI es una póliza voluntaria que puedes comprar. Normalmente, el MPI paga el saldo restante de la hipoteca si falleces, permitiendo que tu familia sobreviviente permanezca en la vivienda. Algunas pólizas también ofrecen pagos parciales en caso de pérdida de empleo o discapacidad.

Al igual que con el PMI, los costos del MPI variarán según la cantidad del préstamo y otros factores de riesgo.

Aunque el MPI puede proporcionar tranquilidad a tu familia, representa un costo y un pago mensual adicional que debes considerar. Tampoco es tan flexible como otras formas de seguro que tu familia podría usar para cubrir los costos de la hipoteca, como el seguro de vida o el seguro por discapacidad.

Prima del seguro de hipoteca FHA

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) ayudan a compradores por primera vez y a otros prestatarios a calificar para préstamos con una puntuación de crédito y un pago inicial más bajos. Estos préstamos exigen que los prestatarios paguen una prima de seguro hipotecario inicial y otra anual.

Todos los préstamos de FHA exigen un pago inicial de prima de seguro hipotecario del 1.75%. El pago anual de MIP se basa en la cantidad del pago inicial y la del préstamo.

Los pagos continuos de MIP duran un período determinado según el tamaño del pago inicial que hayas hecho. Si tu pago inicial es inferior al 10%, pagas MIP durante toda la vigencia del préstamo. Si es superior al 10%, lo pagas durante 11 años. La única manera de eliminar el MIP antes de la fecha programada es refinanciar.

Cómo funciona el MIP

Imagina que quieres usar un préstamo de FHA para comprar una vivienda. Planeas pedir prestados $400,000, eliges un plazo de 30 años y puedes hacer un pago inicial del 10%.

Todos los préstamos de FHA tienen un pago inicial de MIP del 1.75%, por lo que necesitarías hacer un pago inicial de $7,000. Puedes hacer este pago al cierre o incorporarlo al saldo inicial del préstamo.

Según el tamaño de tu pago inicial y la cantidad de la hipoteca, el MIP continuo sería del 0.5% del valor del préstamo cada año. Durante el primer año, eso costaría $2,000 al año o $166.67 al mes. Los pagos de MIP terminarían después de 11 años de pagos.

Dependiendo de cuánto estés pidiendo prestado y del tamaño del pago inicial, el MIP continuo puede variar desde un mínimo del 0.15% de la cantidad del préstamo hasta un máximo del 0.75%, aunque normalmente se encuentra en un rango de entre 0.4% y 0.55% del valor del préstamo.

Preguntas Frecuentes: Otras preguntas sobre el seguro hipotecario

¿Por cuánto tiempo debo tener seguro hipotecario?

La buena noticia del PMI es que, en la mayoría de los casos, no tendrás que seguirlo pagando por el plazo completo del préstamo. La mayoría de los planes de seguro hipotecario te permiten cancelar la póliza una vez hayas pagado más del 20% de la cantidad total del préstamo de tu casa.

Por lo general, el prestamista te permitirá eliminarlo cuando tengas un capital del 22%. Sugerimos que veas hacia adelante para saber cuándo habrás llegado a la marca del 20% para pedir que cancelen el PMI y así evitar pagar primas innecesarias.

Algunos tipos de seguro hipotecario piden pagos iniciales que también son reembolsables cuando se cancela el seguro hipotecario.

¿Piden los préstamos del USDA un seguro hipotecario?

Los préstamos para vivienda del USDA son para compradores que compran una casa en un área rural. Estos préstamos se financian mediante el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos y no necesitan un seguro hipotecario privado, sin importar cuál sea la cantidad del down payment. Debes pagar un cargo inicial del 1% de la cantidad de tu préstamo y un cargo anual del 0.35% que servirá como reemplazo de los pagos del seguro hipotecario.

¿Piden los préstamos del VA un seguro hipotecario?

Los préstamos para vivienda del VA son para compradores que son veteranos militares, que actualmente sirven en las Fuerzas Armadas o para sus cónyuges calificados. Estos préstamos no tienen opciones de down payment ni requisitos de seguro hipotecario.

Es importante mencionar que hay un cargo de financiamiento del 1.4 – 3.6% de la cantidad del préstamo que existe para financiar el programa de préstamos del VA. El porcentaje depende de varios factores, incluyendo si es una compra o un refinanciamiento Streamline, del estado del servicio, del down payment y de si es la primera vez que la persona obtiene un préstamo del VA.

El VA hace excepciones del cargo de financiamiento para los veteranos y militares que son elegibles para o que ya reciben remuneración por una discapacidad relacionada con el servicio, para los cónyuges sobrevivientes que cumplen los requisitos de elegibilidad y para los militares en servicio activo que han sido condecorados con el Purple Heart.

Conclusión: el seguro hipotecario hace que ser propietario sea más accesible

El seguro hipotecario reduce el riesgo que enfrentan los prestamistas, permitiéndoles ofrecer préstamos a personas que no pueden pagar grandes pagos iniciales. Eso hace que la compra de vivienda sea más accesible para muchas personas, pero es importante entender que el PMI aumenta el costo de tu préstamo y tomarlo en cuenta al calcular cuánto puedes pagar.

Si estás listo para comprar una vivienda, empieza a tu solicitud con Rocket Mortgage.