Uso de una calculadora de capacidad de pago para estimar los costos de una hipoteca

Usar una calculadora de capacidad de pago para estimar los costos de una hipoteca es útil, pero ¿cómo sabes si realmente puedes permitírtelo? ¿Cómo sabes cuánto necesitarás para el pago inicial o para los costos de cierre? La respuesta está en comprender cuánto cuesta comprar una vivienda y en elaborar un presupuesto realista para ello. Todo comienza por aprender el proceso de compra de una vivienda y por preparar tus finanzas para costearla.

Aspectos clave:

• Un presupuesto realista para comprar una vivienda comienza con un panorama completo de tus finanzas. Entender tus ingresos, deudas, puntuación de crédito y hábitos de gasto te ayuda a determinar cuánto puedes pagar cómodamente cada mes.
• Los costos iniciales y continuos importan tanto como el precio de compra. Un presupuesto inteligente considera el down payment, los costos de cierre, el pago mensual de la hipoteca, el seguro, los impuestos sobre la propiedad, los servicios públicos y cargos por HOA.
• Planificar con anticipación te ayuda a proteger tu estabilidad de largo plazo. Dejar margen para el mantenimiento, las emergencias y los gastos imprevistos puede hacer que ser propietario de vivienda sea más sostenible y menos estresante.

Determina tu capacidad económica

Si vas a comprar una vivienda por primera vez, comienza evaluando tus finanzas personales y determinando qué porcentaje de tus ingresos netos puedes destinar al pago de una hipoteca.

Evalúa tus ingresos brutos mensuales

Tus ingresos brutos mensuales son tus ganancias antes de impuestos y otras deducciones. Por otro lado, tus ingresos netos son el dinero que efectivamente recibes después de aplicar esas deducciones.

Los ingresos brutos se utilizan para calcular la relación deuda-ingreso y tu relación de gastos de vivienda. Estos valores muestran qué proporción de tus ingresos se destina a cubrir los gastos de vivienda. Generalmente se expresan en porcentajes y ayudan tanto a los compradores como a los prestamistas hipotecarios a determinar si una hipoteca es asequible.

Haz un desglose de tus gastos

Tener un presupuesto te ayuda a comprender cuánto de tus ingresos se destina al pago de deudas, facturas y otros gastos. Es importante determinar cuánto puedes destinar razonablemente a la hipoteca y a otros gastos relacionados con la vivienda.

Un método popular es la regla 50/30/20, que consiste en asignar 50% de tus ingresos después de impuestos a necesidades, 30% a gastos discrecionales o deseos, 20% al ahorro y al pago de deudas.

Revisa tu puntuación de crédito

Los prestamistas hipotecarios revisarán tu puntuación de crédito para evaluar tu solvencia.

Una puntuación más alta indica que tienes un historial confiable de pago de deudas. Los prestamistas suelen ofrecer tasas de interés más favorables a los prestatarios con puntuaciones crediticias altas. Las puntuaciones más bajas indican que eres un prestatario de mayor riesgo. Los prestamistas suelen cobrar tasas de interés más altas a los prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas.

Puedes solicitar una copia gratuita de tu informe de crédito a cada una de las tres principales agencias de crédito: Experian®, Equifax®, and TransUnion® en AnnualCreditReports.com.

Si necesitas mejorar tu puntuación de crédito, paga tus facturas a tiempo, reduce tus deudas y evita abrir nuevas líneas de crédito.

Preparación del presupuesto de costos iniciales

Aunque obtengas una hipoteca para financiar la compra de una vivienda durante 15 o 30 años, existen gastos iniciales que debes pagar al comprarla. Esto es lo que debes tener en cuenta.

Ahorro para el pago inicial

El pago inicial es uno de los gastos más importantes al comprar una vivienda. Según la National Association of REALTORS®, el pago inicial promedio actual de los compradores de vivienda por primera vez es del 9%.

Para ahorrar para el pago inicial, deberás establecer un objetivo. Puedes usar una calculadora de pago inicial para determinar cuánto necesitarás.

Luego, analiza tus ahorros, ingresos y cualquier otro recurso disponible. Podrías calificar para programas de asistencia para el pago inicial, o tal vez tengas familiares o amigos cercanos dispuestos a ayudarte con dinero para cubrirlo.

También es importante explorar tus opciones de financiamiento, ya que los distintos tipos de préstamos tienen requisitos de pago inicial diferentes.

Los préstamos del VA y del USDA no requieren un pago inicial.¹ Sin embargo, los préstamos del VA están disponibles únicamente para miembros elegibles de las fuerzas armadas, veteranos y sus cónyuges sobrevivientes. Los préstamos del USDA están disponibles únicamente para prestatarios de ingresos bajos a moderados que compran una vivienda en determinadas zonas rurales. Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos del USDA en este momento.

El tipo de préstamo más frecuente es el préstamo convencional conforme. Necesitas un pago inicial mínimo del 3% para un préstamo conforme de tasa fija y del 5% para un préstamo conforme de tasa ajustable. Ten en cuenta que deberás pagar seguro hipotecario privado si tu pago inicial es inferior al 20% en un préstamo convencional.

Los préstamos de FHA están dirigidos a prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas. En el caso de prestamistas FHA como Rocket Mortgage, se necesita un pago inicial mínimo del 3.5% si tu puntuación de crédito es de 580 o superior. Otros prestamistas ofrecen préstamos de FHA a prestatarios con puntuaciones entre 500 y 579 que puedan aportar un pago inicial de al menos el 10%.

Si estás comprando una vivienda más costosa y necesitas pedir prestada una cantidad superior al límite de los préstamos conformes, necesitarás un préstamo jumbo. Los prestamistas establecen sus propios requisitos para este tipo de préstamo, pero generalmente puedes esperar un pago inicial entre el 10% y el 20%.

Cálculo de costos de cierre

Además del pago inicial, también debes cubrir los costos de cierre. Estos son los cargos que debes pagar para financiar tu hipoteca y transferir legalmente la propiedad del vendedor a tu nombre. Esto incluye los cargos por emisión, los honorarios de los abogados, los costos de tasación y los gastos de inspección.

Estos gastos deben pagarse al cierre y, en general, oscilan entre el 3% y el 6% del valor del préstamo. Tus costos de cierre dependerán de varios factores, como el tipo de préstamo que obtengas y la ubicación de la vivienda que estás comprando.

Planifica los gastos desde el primer día

Estos son algunos de los gastos más frecuentes que tendrás que pagar desde el primer día como propietario de una vivienda.

Pagos de la hipoteca

Tu pago mensual de una hipoteca lo determinan factores como la tasa de interés y la cantidad que estás financiando para la compra de la vivienda. Si estás tratando de determinar cuánto puedes pagar, las calculadoras hipotecarias pueden ayudarte a estimar tus pagos mensuales.

Seguro de la vivienda

Los prestamistas hipotecarios exigen que los prestatarios mantengan un seguro de vivienda.

Según la NAR, la prima promedio nacional del seguro de la vivienda es de $2,377, lo que equivale aproximadamente a $215 al mes.

Muchos propietarios de vivienda establecen una cuenta de depósito en garantía con su prestamista para incluir el costo del seguro de vivienda en su pago mensual de la hipoteca.

Para ayudarte a obtener la mejor tarifa posible y hacer que ser propietario sea más asequible, puedes comparar pólizas de diferentes compañías de seguros.

Impuestos sobre la propiedad

Los gobiernos estatales y locales cobran impuestos sobre la propiedad, también conocidos como impuestos inmobiliarios. Estos fondos se utilizan para financiar servicios como carreteras, escuelas, transporte público, bomberos, parques y fuerzas policiales.

Para calcular cuánto podrías pagar en impuestos sobre la propiedad, es recomendable investigar los valores de las propiedades y las tasas impositivas del área donde planeas comprar una vivienda. Al igual que ocurre con el seguro de vivienda, muchos propietarios utilizan una cuenta de depósito en garantía y agregan los pagos de impuestos sobre la propiedad a su pago mensual de la hipoteca.

Cuotas de la HOA y servicios públicos

Si compras una vivienda que forma parte de una asociación de propietarios, deberás pagar cuotas periódicas. Las cuotas de la HOA cubren el costo de servicios y mantenimiento para toda la comunidad, como recolección de basura, estacionamiento, mantenimiento de áreas comunes, mantenimiento exterior de edificios de condominio.

También deberás pagar los servicios públicos, entre ellos electricidad, agua, gas natural e internet.

Planifica para lo inesperado

Ser propietario de una vivienda también implica gastos imprevistos. Te mostramos cómo prepararte para cubrir los costos cuando la vida te presente imprevistos.

Establece un fondo para emergencias

Ser propietario de una vivienda también implica gastos imprevistos. A continuación, te mostramos cómo prepararte para cubrir los costos cuando la vida te presente imprevistos.

Es recomendable establecer un fondo de emergencia separado exclusivamente para tu vivienda. La cantidad ideal dependerá de tu situación y de lo que puedas ahorrar de manera razonable. Una sugerencia es destinar entre $5,000 y $10,000 adicionales a tus ahorros de emergencia generales o reservar esa cantidad para un objetivo de ahorro independiente.

Anticipa los gastos de mantenimiento

Aunque nos gustaría que nuestras viviendas permanecieran en perfectas condiciones para siempre, es importante prepararse y ahorrar para cubrir los futuros gastos de mantenimiento. Estos pueden incluir desde la sustitución del techo o las ventanas hasta el control de plagas.

Según Forbes, los costos de mantenimiento de las viviendas se encuentran en niveles históricamente altos. Para tener una mejor idea de los gastos de mantenimiento que podrías enfrentar en los próximos años, asegúrate de solicitar una inspección de la vivienda al momento de comprarla. Esta puede alertarte sobre posibles reparaciones, como un techo que podría necesitar reemplazo en unos años.

Las garantías para una vivienda pueden ayudar a compensar estos costos. Se trata de contratos renovables anualmente que cubren parte de los gastos de reparación o de reemplazo de sistemas o electrodomésticos de la vivienda.

Explora opciones de ayuda económica

Las opciones de ayuda económica para el pago inicial pueden ayudarte a obtener un préstamo hipotecario en condiciones más favorables. Ya mencionamos algunas alternativas de ayuda económica anteriormente, pero ahora profundizaremos en la información.

Comprende los programas de asistencia para el pago inicial

Los programas de asistencia para el pago inicial están diseñados para hacer más asequibles los costos iniciales de la compra de una vivienda.

Para calificar para esta asistencia, deberás cumplir los requisitos específicos del programa. Estos pueden incluir vivir en un determinado condado, ser comprador de vivienda por primera vez, tener una puntuación de crédito mínima o comprometerte a vivir en la vivienda durante un número determinado de años.

Entre los programas de asistencia para el pago inicial se encuentra One+ de Rocket Mortgage, que cubre el 2% de tu pago inicial cuando tú aportas un 1%, permitiéndote contar con un 3% para el pago inicial.²

Si puedes ahorrar el 3% para tu pago inicial, los programas HomeReady y Home Possible pueden ofrecerte un crédito para ayudarte con los gastos que debes pagar de tu propio bolsillo.^3,4

Preguntas frecuentes

Veamos algunas de las preguntas más comunes sobre cómo establecer un presupuesto al comprar una vivienda.

¿Cuánto puedo pagar por una casa según mi salario?

Para determinar cuánto puedes pagar por una casa según tu salario, puedes usar la regla del 28/36. Esto significa que tu pago mensual de vivienda, que incluye el principal, los intereses, los impuestos y el seguro, no debe superar el 28% de tus ingresos brutos mensuales. Además, el total de tus pagos de deuda no debe superar el 36% de esos ingresos. Puedes usar la calculadora de capacidad de pago de Rocket Mortgage® para calcular cuánto puedes pagar por una casa.

¿Qué pasa si no puedo hacer un pago inicial del 20%?

Aunque un pago inicial del 20% significa que no tendrás que pagar un PMI, es posible obtener un préstamo hipotecario con un pago inicial mucho menor. Por ejemplo, los préstamos de FHA permiten pagos iniciales de tan solo el 3.5%, mientras que los préstamos del USDA y de VA no exigen ningún pago inicial.

Conclusión: considera todos los costos al comprar una vivienda

Crear un presupuesto realista para la compra de una vivienda implica comprender los gastos que puedes esperar al adquirirla. Esto comienza con los costos iniciales, como el pago inicial y los costos de cierre, y continúa con el pago mensual de la hipoteca y otros gastos recurrentes, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda, las cuotas de la HOA, los servicios públicos y el mantenimiento.

Si estás listo para explorar tus opciones de financiamiento para comprar una vivienda, puedes comenzar con Rocket Mortgage.

Este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de proporcionar asesoramiento financiero, de inversión o fiscal. Debes consultar a un profesional financiero o fiscal calificado antes de tomar decisiones relacionadas con tus fondos de jubilación o tu hipoteca.

¹Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no tiene el respaldo ni el patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna agencia gubernamental.

²El cliente deberá hacer un pago inicial del 1%, con una capacidad de pago máxima del 3% y Rocket Mortgage cubrirá un 2% más del precio de compra del cliente como pago inicial, o $2,000. La cantidad máxima de la subvención es de $7,000. Oferta válida únicamente para productos de préstamo convencionales destinados a la residencia principal. La cantidad máxima del préstamo es de $350,000. El costo de la prima del seguro hipotecario se transferirá al cliente a partir del 2 de enero de 2024. La oferta es válida únicamente para compradores de vivienda cuyos ingresos sujetos a calificación sean iguales o inferiores al 80 % del ingreso promedio del área según el condado en el que esté situada la propiedad. No está disponible junto con ningún otro descuento o promoción y no se puede aplicar retroactivamente a préstamos ya cerrados o a préstamos con tasa inmodificable. Esto no es un compromiso de préstamo. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar o modificar esta oferta en cualquier momento. Puede haber más restricciones/condiciones.

³La opción de pago inicial del 3% solo está disponible para ciertos préstamos convencionales y no en todos los estados. Puede haber otras condiciones y restricciones.