¿Cuánto debes gastar en una casa? Una mirada a los ingresos, gastos y pagos de hipoteca

Comprar una casa es un gran paso. Una parte importante del proceso es calcular tu presupuesto y cuánto puedes gastar. La buena noticia es que con un poco de conocimiento y algunas reglas generales populares, puedes calcular fácilmente cuánto puedes gastar en una casa.

Paso 1: Determina cuánto puedes gastar en una casa

Lo primero que debes hacer cuando intentes determinar si debes comprar una casa es hacer evaluar tus ingresos. Suma todo el dinero que ganas de tu trabajo y cualquier trabajo adicional, y después suma los ingresos de tu pareja si vas a comprar una casa con alguien más.

Una vez que lo sepas, puedes comenzar a pensar en cuánto de tus ingresos puedes dedicar al pago de la vivienda.

Una buena manera de comenzar es usar una regla general: la regla del 28/36.

La regla del 28/36

La regla del 28/36 es una regla general que usan los expertos financieros para asesorar a las personas sobre sus gastos y deudas. La regla se refiere a dos porcentajes. Recomienda que las personas no gasten más del 28% de sus ingresos antes de impuestos en gastos de vivienda y el 36% de sus ingresos totales antes de impuestos en el servicio de la deuda, que incluye la vivienda y otros préstamos, como préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles o tarjetas de crédito.

Otros recomiendan mantener los gastos de vivienda en el 33% de tus ingresos.

Si estás en el mercado en busca de una casa, esta regla puede ser una forma sólida de tener una idea rápida de cuánto puedes gastar en una casa. Por ejemplo, si ganas $7,000 al mes, debes intentar gastar no más de $1,960 al mes en vivienda, lo que incluye tu hipoteca, seguro, impuestos sobre la propiedad y PMI. También debes intentar no gastar más de $2,520 en el servicio total de la deuda.

Si gastas más en tu hipoteca cada mes, corres el riesgo de volverte pobre por tu casa, con una gran parte de tus ingresos mensuales destinados a tu casa.

Ten en cuenta que esto es simplemente una regla general. En algunos casos, puedes extenderte de manera segura más allá de estos límites, y en otros, debes intentar mantenerte por debajo de ellos. Todo depende de tu situación particular.

Estas reglas generales están estrechamente relacionadas con la idea de tu relación deuda-ingresos. Tu relación DTI es una representación numérica de cuánto de tus ingresos gastas en deudas recurrentes cada mes.

Cuando revisan tu solicitud de hipoteca, los prestamistas ven tu relación DTI para determinar si puedes endeudarte más. Tu relación DTI también puede ayudarte a decidir si debes alquilar o comprar en este momento.

Paso 2: Calcula tu relación deuda-ingresos

Calcular tu relación DTI no es difícil, pero querrás dedicar un poco de tiempo a reunir la información necesaria.

Para empezar, suma todos tus pagos de deuda mensuales actuales en tu cálculo de deuda. Tus obligaciones de deuda pueden incluir:

• Alquiler
• Deuda de préstamo estudiantil
• Pagos de préstamos de vehículos
• Pagos de préstamos personales
• Pagos mínimos de cualquier tarjeta de crédito que tengas
• Pagos de manutención de los hijos o pensión alimenticia

No necesitas incluir comestibles, facturas de servicios públicos e impuestos, que pueden ser más variables.

Después de sumar tus pagos de deuda mensuales, divide el resultado entre tus ingresos brutos mensuales de tu grupo familiar. Luego, multiplica ese número por 100 para convertir el resultado a un porcentaje.

Por ejemplo, supón que tus deudas mensuales totales equivalen a $2,000 y los ingresos brutos mensuales de tu grupo familiar son de $5,000. Para encontrar tu DTI, simplemente divide $2,000 entre $5,000. En este ejemplo, tu DTI es 0.40, o 40%.

Cuando compres una casa, reemplazarás la parte del alquiler de tu DTI con un pago de hipoteca, por lo que vale la pena hacer el cálculo con el posible pago de hipoteca incluido. Sin embargo, recuerda que la renta no incluye algunos costos de ser propietario de una vivienda, como el seguro hipotecario privado o el mantenimiento.

En general, cuanto menor sea tu relación DTI, mejor. Si tu DTI es mayor que 50%, tendrás dificultades para encontrar un préstamo. Aunque no es imposible obtener una hipoteca con una relación DTI alta, puede ser recomendable tomarte un tiempo para reducir tu deuda antes de presentar la solicitud.

Paso 3: Estima cuánto puedes gastar en una casa

Si eres observador, quizás hayas notado que hasta ahora solo hemos discutido el costo mensual de tu hipoteca y cómo encaja en tu presupuesto. Sin embargo, cuando estás buscando casas, harás una oferta por una cantidad fija en dólares en lugar de un pago mensual.

Necesitas alguna forma de convertir el precio de una casa en un costo mensual para ver si puedes pagarlo. Los tres factores principales que afectan el costo mensual del pago de una hipoteca son la cantidad que pides prestada, el plazo de reembolso de la hipoteca y la tasa de interés.

Calcula tu down payment y la cantidad del préstamo

El primer factor que influye en el pago mensual de tu hipoteca es la cantidad que pides prestada. Esto se ve afectado por dos factores: el precio de la casa y tu down payment.

El pago inicial es la cantidad inicial que pagas al comprar una casa, generalmente usando efectivo u otros activos líquidos que hayas ahorrado. La mayoría de las hipotecas requieren algún down payment, siendo el 3% el mínimo en un préstamo convencional conforme. Un down payment más grande significa pedir prestado menos dinero, lo que te hace más atractivo para los prestamistas y facilita la calificación para un préstamo.

Si puedes ofrecer un down payment del 20%, generalmente puedes evitar el PMI, lo que reduce aún más el costo de ser propietario de una vivienda.

Para determinar cuánto necesitarás pedir prestado para comprar una casa, resta el monto de tu down payment del precio.

Verifica el plazo de reembolso de la hipoteca

El plazo de reembolso de tu hipoteca es la duración de tu hipoteca en años. Si tienes un plazo de 30 años en tu préstamo, harás un pago todos los meses durante 30 años. Después de eso, habrás terminado de pagar el préstamo y serás dueño de tu casa ya sin deudas.

Los plazos de reembolso de las hipotecas más populares son de 15 y 30 años. Sin embargo, los prestamistas pueden crear plazos personalizados. En Rocket Mortgage®, puedes obtener un plazo de tan solo 8 años.

Un plazo más largo reduce tus pagos mensuales, lo que posiblemente te permita comprar una casa más cara. Sin embargo, pagarás más intereses con el tiempo.

Compara tasas de interés

Tu tasa de interés depende de varios factores, incluyendo tu puntuación de crédito, la estructura de tu préstamo y las condiciones de mercado actuales. Mientras más baja es la tasa de interés de tu préstamo, pagarás menos cada mes.

Con el tiempo, incluso una diferencia de una décima de punto en el interés puede significar pagar miles más por tu préstamo, por lo que vale la pena comparar precios para recibir la mejor tasa posible.

Una vez que hayas determinado las tres cosas: cuánto necesitarías pedir prestado, el plazo de reembolso de la hipoteca y la tasa de interés del préstamo, puedes usar una calculadora de hipotecas para determinar el pago mensual.

Paso 4: Considera todos los costos de tener tu propia casa

El pago mensual de la hipoteca es muy importante y una de las cosas más importantes para tener en cuenta al decidir si puedes pagar una casa, pero existen otros costos muy importantes que pueden determinar si una casa es asequible o no.

Costos de cierre

Los costos de cierre son gastos únicos que pagas cuando cierras tu préstamo. Incluyen la tasación, la inspección de la vivienda, el seguro de título y honorarios de abogado, entre otros costos. Pagarás entre el 2% y el 6% de la cantidad del préstamo en costos de cierre.

Seguro hipotecario

Si usas una hipoteca convencional y compras una casa con menos del 20% de down payment, debes pagar PMI, que protege a tu prestamista si incumples con el préstamo.

Por lo general, puedes cancelar el PMI cuando llevas al 20% de capital en tu casa.

Si usas un préstamo de la FHA en lugar de un préstamo convencional, serás responsable de pagar las primas del seguro hipotecario (MIP) durante al menos 11 años después de obtener el préstamo. Si hiciste un down payment de menos del 10%, estarás obligado a pagar el MIP durante la vida del préstamo.

Ambas formas de seguro hipotecario aumentan tu pago mensual, lo que debes tener en cuenta al decidir si una casa es asequible.

Seguro de la vivienda

El seguro de la vivienda no es un requisito legal para ser propietario de una casa. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas hipotecarios piden que los prestatarios compren una póliza.

El seguro de la vivienda te protege contra daños a tu casa por peligros como incendios, robos y tormentas eléctricas.

La tarifa del seguro de la vivienda varía según tus circunstancias individuales, pero puedes esperar que el pago de tu prima sea entre $93 y $246 mensuales, dependiendo del tamaño y la ubicación de tu casa.

Impuestos sobre la propiedad

Todos los propietarios de vivienda deben pagar impuestos sobre la propiedad a su gobierno local para financiar establecimientos como escuelas públicas, bibliotecas públicas y servicios de emergencia. Tu tasa de impuestos sobre la propiedad variará según el lugar donde vivas.

Si estás buscando una casa en una ciudad o condado específico, averigua la tasa impositiva efectiva para calcular tu obligación fiscal.

Mantenimiento

Cuando eres propietario de una casa, eres responsable de hacer el mantenimiento. Aunque puedes hacerlo tú mismo si eres hábil, querrás reservar algo de dinero para pagar reparaciones y arreglos más extensos.

Electrodomésticos, techos, pisos y pintura son solo algunas de las cosas que deberás recordar mejorar, reparar o reemplazar regularmente para mantener tu casa en buenas condiciones.

Una regla general popular es presupuestar del 1% al 4% del valor de tu casa para mantenimiento cada año, dependiendo de factores como la antigüedad, la ubicación y el estado de tu propiedad.

Imagina que tienes una casa que vale $300,000. Eso significa que debes presupuestar entre $3,000 y $12,000 por año, o entre $250 y $1,000 por mes, para el mantenimiento.

Ten en cuenta que estos son promedios. Algunos años podrías gastar menos si solo haces el mantenimiento y cuidado de rutina. Otros años con proyectos de mantenimiento más grandes, como reemplazar un techo o un sistema HVAC, podrías gastar más.

Servicios públicos

Los servicios públicos son otro costo mensual para tener en cuenta. Deberás pagar cosas como calefacción, electricidad, agua, recolección de basura, internet y más. Es fácil olvidarse de estos costos, pero pueden acumularse rápidamente, por lo que es importante tenerlos en cuenta al decidir si una casa es asequible.

En general, espera gastar entre $200 y $400 al mes en servicios públicos, dependiendo de dónde vivas, el tamaño de tu casa y la eficiencia energética de la vivienda. Puedes reducir estos costos un poco haciendo mejoras de eficiencia energética, como agregar aislamiento a tu ático.

Cargos de la asociación de propietarios de vivienda

Algunas casas forman parte de una asociación de propietarios de vivienda. Estas organizaciones son comunes en condominios, cooperativas y comunidades cerradas, aunque también pueden existir en barrios de casas unifamiliares.

Las HOA prestan servicios valiosos, como el mantenimiento del entretenimiento como piscinas y espacios recreativos, el cuidado del césped y la remoción de nieve, o el mantenimiento del exterior y el techo de un condominio de varias unidades.

Si tu casa forma parte de una HOA, deberás pagar la cuota de HOA asociada. Estas tarifas varían ampliamente según la HOA y los servicios que presta, desde menos de $100 al año hasta cientos al mes para las HOA que ofrecen mucho entretenimiento.

Paso 5: Compara los costos de propiedad contra tu presupuesto

Ahora que conoces el costo total de ser propietario de vivienda y tienes una idea aproximada de cuánto puedes gastar al mes, considera los gastos del grupo familiar. Antes de comprometerte con una hipoteca, debes asegurarte de que puedes pagar tu hipoteca, el seguro y los impuestos.

Si aún no tienes un presupuesto del grupo familiar, tómate un tiempo para registrar tus gastos durante unos meses y ver a dónde se está yendo tu dinero. Observa cuánto ingresa y compáralo con el costo de ser propietario. Recuerda, como regla general, tus gastos de ser propietario no deberían ser más del 28% de tu presupuesto mensual.

Si tus gastos anticipados equivalen a más del 28% de tu presupuesto mensual, deberás ajustar tu elección de hipoteca. Un plazo de reembolso de la hipoteca más largo o comprar una casa menos costosa pueden reducir tu pago mensual.

Conclusión: Consejos para comprar una casa

Comprar una casa es un compromiso grande y es importante que sientas que la casa que estás comprando es la casa de tus sueños. Aunque es importante ser realista sobre lo que puedes pagar, hay cosas que puedes hacer para encontrar una buena casa y mantenerte en tu presupuesto.

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