Viviendas unifamiliares vs. multifamiliares: ¿cuál es la diferencia?

La diferencia entre las viviendas unifamiliares y las multifamiliares es bastante sencilla: una tiene una unidad de vivienda, mientras que la otra tiene múltiples unidades de vivienda. Sin embargo, las diferencias van más allá de eso.

Continúa leyendo para aprender cómo difieren los dos tipos de propiedad en cuanto a el potencial de retorno, el mantenimiento necesario, opciones de financiamiento y más.

Unifamiliar y multifamiliar: definición

Primero, definamos las viviendas unifamiliares y multifamiliares.

¿Qué es una vivienda unifamiliar?

Una vivienda unifamiliar es una propiedad residencial diseñada para un solo grupo familiar. Es una estructura independiente con su propia entrada, servicios públicos y terreno.

Las viviendas unifamiliares son ideales para familias o personas que prefieren los beneficios de privacidad de no tener que compartir el espacio habitable con otros y quieren tener el control total sobre su hogar. También pueden ser propiedades de inversión adecuadas para aspirantes a arrendadores que quieran alquilarlas.

¿Qué es una vivienda multifamiliar?

Una vivienda multifamiliar es una propiedad con más de una unidad. Esto puede ser cualquier cosa, desde un dúplex hasta un complejo de apartamentos grande.

Por lo general, los edificios con dos a cuatro unidades de vivienda se consideran multifamiliares residenciales, y cualquier cosa con cinco o más unidades es una propiedad multifamiliar comercial. Esta distinción puede afectar las opciones de financiamiento y zonificación.

Las viviendas multifamiliares casi siempre están ocupadas por inquilinos. Sin embargo, los propietarios pueden vivir en una unidad mientras alquilan las otras, una práctica conocida como house hacking. De cualquier manera, invertir en viviendas multifamiliares puede proporcionar flujo de caja regular y apreciación a largo plazo.

Unifamiliar vs. multifamiliar: ¿cuáles son las diferencias clave?

Considera las diferencias clave entre las viviendas unifamiliares y multifamiliares:

Zonificación

Las leyes de zonificación locales limitan dónde se pueden ubicar ciertos tipos de propiedades. Por ejemplo, muchas ciudades designan algunas áreas para viviendas unifamiliares y otras para edificios comerciales. Antes de comprar una propiedad, asegúrate de que su zonificación corresponda con el uso previsto.

Financiamiento

Desde la perspectiva de un prestamista, las propiedades unifamiliares y multifamiliares conllevan diferentes niveles de riesgo. Como resultado, tus opciones de préstamo dependen del tipo de propiedad.

Por ejemplo, un préstamo convencional se puede usar para financiar una vivienda unifamiliar o una multifamiliar hasta de cuatro unidades. Si eliges ocupar una de las unidades en un edificio de dos a cuatro unidades, podrías calificar para financiamiento de propietario-ocupante, incluyendo los préstamos de la FHA y el VA respaldados por el gobierno.

Sin embargo, para los edificios multifamiliares comerciales necesitas un préstamo comercial. Normalmente necesitas un down payment más grande y pagarás una tasa hipotecaria más alta porque los préstamos comerciales se perciben como una inversión más riesgosa.

Por lo tanto, antes de buscar financiamiento, determina cómo planeas usar la propiedad.

Potencial de ingresos de alquiler

Los ingresos potenciales por alquiler de una inversión unifamiliar vs. una multifamiliar varían según el mercado y la propiedad. Las viviendas multifamiliares vienen con múltiples flujos de ingresos: uno por cada inquilino. Las viviendas unifamiliares dependen de un solo inquilino, lo que puede generar mayores costos por desocupación durante los cambios de inquilino.

Para estimar los ingresos por alquiler, analiza alquileres similares cercanos junto con las tasas de vacancia locales. A partir de ahí, puedes restar tus gastos operativos esperados para calcular el ingreso operativo neto (NOI) y el retorno de la inversión (ROI).

Valor de reventa

Los valores de reventa para las viviendas unifamiliares y multifamiliares también varían según el mercado y la propiedad. Las viviendas multifamiliares generalmente se venden por más porque son estructuras más grandes y tienen el potencial de generar más ingresos.

Las viviendas unifamiliares tienen un grupo de compradores más grande, lo que puede permitirte vender tu propiedad más rápido. En julio de 2025, hubo 3.64 millones de ventas de viviendas unifamiliares, y las casas listadas tardaron un promedio de 58 días en venderse.

Mantenimiento y cuidado

Cuando compras una vivienda unifamiliar, el cuidado se limita a una unidad de vivienda. Con las viviendas multifamiliares, eres responsable de dar mantenimiento a múltiples unidades y espacios compartidos, lo que significa mucho más tiempo y recursos.

Es por eso que muchos propietarios de viviendas multifamiliares contratan empresas que administran propiedades de alquiler para que se encarguen del mantenimiento diario, especialmente en edificios o complejos más grandes. En algunos casos, una asociación de propietarios o una asociación comunitaria se encarga del mantenimiento de las áreas compartidas.

Cargos habituales

Diferentes tipos de propiedades pueden estar sujetos a otros cargos. Por ejemplo, si compras una vivienda multifamiliar, puedes ser responsable de pagar más cargos por administración de la propiedad, estacionamiento y servicio de basura. Esto se debe a que es más probable que sea necesario contratar un administrador de propiedades dedicado para las propiedades multifamiliares.

¿Debo comprar una vivienda unifamiliar o una multifamiliar?

Antes de comprar una vivienda unifamiliar o multifamiliar, considera tus objetivos financieros y tu estilo de vida. Hazte estas preguntas:

• ¿Ocuparé la propiedad a tiempo completo o parcial?
• ¿Cuál es mi estrategia inmobiliaria?
• ¿Administraré la propiedad yo mismo o contrataré ayuda?
• ¿Cómo financiaré la compra de la propiedad?
• ¿Quiero maximizar la ocupación económica o reservar la propiedad para uso personal en ocasiones?

Tus respuestas te ayudarán a determinar qué es mejor para ti.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a las preguntas frecuentes sobre viviendas unifamiliares y multifamiliares:

¿Puede una vivienda multifamiliar calificar como residencia principal?

Sí, si vives en una de las unidades. Esta es una estrategia de inversión frecuente para principiantes llamada house hacking.

¿Qué viviendas se venden más rápido, las unifamiliares o las multifamiliares?

Las viviendas unifamiliares tienden a venderse más rápido que las multifamiliares porque hay un grupo más grande de compradores.

¿Qué es la regla del 1% para viviendas multifamiliares?

La regla del 1% dice que los ingresos mensuales por alquiler de una vivienda multifamiliar deben ser al menos el 1% de su precio de compra para que el propietario no tenga pérdidas.

¿Puedo vivir en una unidad de una vivienda multifamiliar?

Sí, puedes. A esto se le llama house hacking.

Conclusión: Analiza tu inversión

Al final, elegir entre una vivienda unifamiliar y una multifamiliar depende de tus objetivos, estilo de vida y estrategia de inversión.

Las viviendas unifamiliares proporcionan simplicidad y una reventa más rápida. Al mismo tiempo, las propiedades multifamiliares pueden generar un mayor flujo de caja y una apreciación a largo plazo.

Antes de decidir, piensa en cómo usarás la propiedad, cómo gestionarás el mantenimiento y para qué tipo de financiamiento calificas.

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Este artículo tiene fines informativos únicamente y no sustituye el asesoramiento profesional de un proveedor médico, abogado autorizado, asesor financiero o profesional tributario. Los consumidores deben verificar de forma independiente que cualquier servicio mencionado cubra sus necesidades.