Cómo la ocupación económica puede ayudarte a maximizar los ingresos por alquiler

Para ganar dinero como arrendador, necesitas inquilinos. Pero maximizar tus ingresos como propietario no depende solo de encontrar personas que vivan en tu propiedad. También exige optimizar la ocupación económica, que muestra cuánto de tu potencial total de ingresos por alquiler estás realmente cobrando. Calcular tu ocupación económica puede ayudarte a identificar fugas de ingresos y mejorar el rendimiento de tu inversión inmobiliaria.

¿Qué es la ocupación económica?

La ocupación económica compara el alquiler que estás cobrando con el alquiler potencial que podrías obtener. En las propiedades de alquiler, bien administradas, la tasa de ocupación económica se sitúa en el 90% o más. Una proporción por debajo del 90% puede indicar problemas de administración.

Ocupación económica vs. ocupación física

Mide el porcentaje de unidades de alquiler ocupadas por inquilinos; básicamente, indica qué tan llena está tu propiedad y si tienes vacantes. Es un indicador útil para evaluar la demanda y el desempeño del arrendamiento.

La ocupación económica mide cuánto alquiler estás cobrando comparado con el alquiler bruto potencial, que es el máximo ingreso de alquiler que podría generar la propiedad. Se utiliza para evaluar la rentabilidad del portafolio e identificar posibles fuentes de escape de ingresos.

¿Cómo se calculan la ocupación económica y la ocupación física?

Estas son las fórmulas básicas de ocupación física y económica:

Tasa de ocupación física (%) = unidades ocupadas (en el período) / total de unidades rentables (en el período)

Tasa de ocupación económica (%) = alquiler real cobrado (en el período) / alquiler bruto potencial (en el período de mercado y 100% de ocupación)

Cálculo mensual de ocupación física y económica

Imagina que tienes una propiedad en alquiler con cuatro unidades. El alquiler estándar de cada unidad es de $1,000 al mes. Tres unidades están ocupadas y una está vacante este mes. Con un 25% de la propiedad vacante, la ocupación física es del 75%.

Si todos los inquilinos pagaran el alquiler completo del mercado, la ocupación económica sería igual a la física. Pero en este ejemplo, uno de los inquilinos tiene un alquiler con un descuento de $800 como oferta inicial.

Para calcular la ocupación económica, primero debes sumar el alquiler total que cobras durante el mes.

$1,000 + $1,000 + $800 = $2,800

Luego, divide el alquiler cobrado entre el alquiler potencial total si todas las unidades pagaran el precio de mercado:

$2,800 / $4,000 = 0.7 o 70% de ocupación económica

Este ejemplo muestra cómo calcular la ocupación física y económica mensualmente, pero la misma fórmula puede aplicarse para determinar las tasas anuales de ocupación.

Cálculo anual de ocupación física y económica

Para comenzar, calcula tu ocupación máxima anual multiplicando el ingreso mensual máximo por 12.

$4,000 x 12% = $48,000

Luego, incorpora la ocupación física. En este ejemplo, diremos que, en promedio, una unidad estuvo vacante durante 4 meses.

$48,000 – ($1,000 x 4) = $44,000

$44,000 / $48,000 = 91.6% de ocupación física

Después, considera el alquiler con el descuento otorgado a un inquilino. Este inquilino recibió $200 de descuento durante tres meses, es decir, $600 en concesiones.

$44,000 – $600 = $43,400

$43,400 / $48,000 = 90.5% de ocupación económica

Como puedes ver, el descuento tuvo un efecto mínimo en la tasa anual de ocupación económica. Otro factor que reduciría esta tasa sería que un inquilino dejara de pagar el alquiler, lo que generaría una deuda incobrable.

¿Qué significa si mi ocupación económica es inferior al 90%?

El indicador clave de la ocupación económica es el 90%. Ese nivel sugiere que la propiedad está bien administrada, que los precios son justos y que los inquilinos están satisfechos. Aunque una ocupación económica del 100% es poco común, debería ser el objetivo.

Todas las empresas, incluyendo las propiedades en alquiler, tienen períodos de ingresos más bajos. Una tasa de ocupación económica inferior al 90% durante unos meses o un año es poco probable que signifique un desastre para ti como propietario.

Aunque esto no siempre está bajo tu control, aquí tienes algunos motivos por los que tu ocupación puede bajar y qué puedes hacer para solucionarlo.

Alquiler demasiado alto

Un alquiler demasiado alto puede reducir tu tasa de ocupación al desalentar a nuevos inquilinos de mudarse y al motivar a los actuales a irse. Si sospechas que tu alquiler es demasiado alto, compara lo que cobras con el de propiedades similares cercanas. Aunque reducir el alquiler disminuye tus ingresos potenciales, podría aumentar tus ingresos totales por alquiler al ayudarte a ocupar unidades vacías.

Demasiadas unidades vacantes

Tener demasiadas unidades vacantes reducirá tu tasa de ocupación base y limitará la cantidad de alquiler que puedes cobrar. Por ejemplo, si el 30% de tus unidades están vacías, solo puedes recaudar alquiler del 70% restante. Investiga la tasa promedio de vacantes en tu mercado para ver si las vacantes son el problema. Si es así, trabaja en mejorar tu mercadeo, tu mantenimiento y tus relaciones con tus inquilinos.

Demasiados incentivos

Algunos propietarios ofrecen incentivos o concesiones, como un descuento temporal en el alquiler. Aunque esto puede ser una manera importante de atraer nuevos inquilinos, ofrecer demasiados incentivos puede disminuir tu tasa de ocupación económica y afectar tu rentabilidad. Antes de ofrecer concesiones, mira si puedes llenar las unidades sin ellas. Puede que te sorprendas de lo bien que tu propiedad puede atraer inquilinos a precio de mercado.

Los inquilinos no están dispuestos o no pueden pagar

A veces las tasas de ocupación económica bajan porque los inquilinos no están dispuestos o no pueden pagar el alquiler. La mejor manera de evitarlo es mediante una selección exhaustiva de inquilinos. Antes de aprobar a un solicitante, debes hacer una verificación de antecedentes penales, revisar su historial de desahucio y verificar su crédito.

Si todavía así terminas con un inquilino que se niega a pagar el alquiler o que atraviesa dificultades y no puede hacerlo, considera establecer un plan de pago o dirigirlo a recursos de ayuda económica. Si estas opciones fallan, puede que tengas que recurrir al desahucio para poder ocupar la unidad con un inquilino que sí pague.

Conclusión: la ocupación económica puede ayudarte a medir la rentabilidad

Medir la ocupación económica te permite identificar el alquiler que estás perdiendo debido a una cuota demasiado alta, vacantes excesivas, incentivos excesivos e inquilinos que no pagan. Supervisar y mejorar tu ingresos puede ayudarte a mantener un flujo de efectivo saludable.