Cómo determinar una buena propiedad de inversión: esto es lo que debes buscar

Si estás empezando a considerar la compra de una propiedad de inversión, es posible que te sientas abrumado por la cantidad de decisiones que debes tomar, desde cuánto cobrar de alquiler hasta si la propiedad está ubicada en un área atractiva.

Debido a que las propiedades de inversión necesitan recursos económicos significativos, es importante investigar y aprender sobre el acuerdo comercial para aumentar tus probabilidades de éxito de largo plazo.

Aquí tienes algunos consejos para decidir si es conveniente para ti una propiedad adquirida con fines de inversión, y las señales de alerta que debes identificar y evitar.

¿Qué hace que una propiedad sea una buena inversión?

Aunque podrías comprar una vivienda basándote en tus preferencias personales, lo mejor es evaluar las propiedades de inversión desde una perspectiva económica objetiva. El criterio principal para determinar si una propiedad de inversión vale tu tiempo y dinero es su rentabilidad.

Algunas de las características clave que debes buscar en una propiedad adquirida con fines de inversión incluyen:

• Flujo de caja constante
• Costos de mantenimiento bajos
• Potencial de apreciación del mercado de bienes raíces
• Ubicación de la propiedad de inversión
• Alta demanda de alquiler

Alta demanda de alquiler y buena ubicación

Comprar una propiedad en una zona atractiva para los inquilinos puede ayudarte a evitar vacantes y generar ingresos constantes.

Las propiedades con alta demanda suelen ubicarse en áreas con alta concentración de inquilinos, bajas tasas de desempleo y alquileres en aumento. Otra señal positiva es que las propiedades se venden rápidamente.

Puedes apoyarte en diversas fuentes para investigar el mercado, como plataformas de listados inmobiliarios, registros públicos, reportes del gobierno local y bases de datos del servicio de listado múltiple (MLS).

La seguridad del barrio también es un factor clave. Los arrendatarios quieren vivir en un lugar seguro. Busca áreas con bajos índices de criminalidad o propiedades cercanas a estaciones de bomberos o centros de atención médica.

Flujo de efectivo positivo desde el inicio

Un flujo de efectivo positivo significa que tus ingresos por alquiler superan todos los gastos de la propiedad, incluyendo el pago mensual de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y el mantenimiento. También deberías considerar reservar dinero para reparaciones imprevistas y otros gastos que puedan surgir.

Para determinar tu flujo de efectivo, resta todos tus gastos de tus ingresos estimados por alquiler. Considera incluir un margen adicional o proyectar aumentos en el alquiler para cubrir el incremento en los costos de mantenimiento.

ROI alto y tasa de capitalización

Al evaluar propiedades de inversión inmobiliaria, no te limites al precio. Debes considerar el rendimiento que puedes obtener. Cuanto mayor sea tu rendimiento sobre la inversión (ROI), mayores serán las probabilidades de generar ganancias mientras enfrentas los retos de ser propietario.

La tasa de capitalización, o cap rate, es una medida que puedes usar para calcular la tasa de rendimiento esperada de una propiedad de inversión. Para calcularla, divides tu ingreso operativo neto (NOI) entre el valor de mercado actual de la propiedad. El resultado se expresa como porcentaje. Tu NOI es la cantidad que obtienes después de restar los gastos a tus ingresos estimados por alquiler.

Por ejemplo, si el valor de mercado de la propiedad es de $300,000 y tu NOI es de $15,000,  la tasa de capitalización es del 5%. La mayoría de los inversionistas en bienes raíces busca una tasa de entre 4% y 8% o más. Cuanto mayor sea la tasa de capitalización mayor será el riesgo, pero también la tasa de rendimiento que podrías recibir.

Bajas necesidades de mantenimiento continuo

Al evaluar cualquier propiedad de inversión, considera aquellas que estén bien mantenidas. También revisa los componentes principales de la vivienda y su estado general.

Por ejemplo, si estás considerando una vivienda que necesitará un techo nuevo en unos años, deberás incluir ese costo en tus cálculos. Otros factores para considerar incluyen la antigüedad de los sistemas HVAC y la durabilidad de los acabados exteriores.

Es importante calcular cuánto tendrás que invertir en la propiedad y si podrás recuperar esa inversión.

Gran atractivo para inquilinos

Aunque encuentres una propiedad en una zona con alta demanda de alquiler, puede ser difícil arrendarla si la vivienda en sí no resulta atractiva. Tómate el tiempo para evaluar la propiedad desde la perspectiva de un inquilino.

Piensa en la vivienda: ¿Tiene buena iluminación natural? ¿Cuenta con área de lavandería? ¿Cuánto espacio de almacenamiento hay disponible? ¿Dónde podrán estacionar los inquilinos?

Otro factor clave es el barrio. Además de la seguridad, considera los servicios cercanos, como transporte público, parques, supermercados y restaurantes.

Si no estás seguro de qué características pueden atraer a los inquilinos, revisa anuncios actuales de propiedades en alquiler para ver qué están ofreciendo otros.

Potencial de apreciación del mercado

Seleccionar propiedades en áreas en crecimiento puede aumentar tus probabilidades de encontrar y retener inquilinos. Algunos indicadores incluyen la expansión de industrias, un fuerte crecimiento del empleo y proyectos de infraestructura en desarrollo.

Por ejemplo, si en un área se están construyendo escuelas, hospitales o rutas de transporte público, es probable que esté creciendo y que aumente la demanda de viviendas en alquiler.

Errores frecuentes que debes evitar al elegir una propiedad de inversión

Seleccionar una propiedad que te ofrezca potencial de ingresos de largo plazo es una parte clave de tu camino como inversionista en bienes raíces. Evitar errores es tan importante como analizar los factores que aumentan tus probabilidades de éxito.

Cinco errores frecuentes al elegir propiedades de inversión inmobiliaria incluyen:

• No considerar la demanda local de alquiler. Ignorar este factor clave puede hacer que tu propiedad permanezca vacía por más tiempo, reduciendo tus ganancias.
• Subestimar los costos de reparación. Las reparaciones costosas pueden afectar tu rentabilidad y tu flujo de efectivo.
• Comprar una propiedad basándote en tus emociones Tomar decisiones solo por lo que sientes puede significar que no evaluaste correctamente el ROI de tu inversión.
• Omitir la inspección. No hacer una inspección de la vivienda puede hacer que pases por alto problemas que necesitan reparaciones, lo que podría generar gastos inesperados más adelante.
• No investigar las leyes entre propietarios e inquilinos. Algunas áreas, como aquellas con asociaciones de propietarios de vivienda, pueden limitar si puedes alquilar la propiedad.

Opciones de financiamiento para propiedades de inversión

Tienes varias opciones para financiar una propiedad de alquiler como inversión. La mejor opción para ti dependerá de tu solvencia crediticia, la cantidad del préstamo y la cantidad de efectivo que tengas disponible.

Una de las opciones más frecuentes es un préstamo convencional. Estos préstamos te permiten comprar una vivienda multifamiliar de hasta 4 unidades. A diferencia de un préstamo para una residencia principal, es posible que necesites un pago inicial más grande y una puntuación de crédito más lata para calificar.

Otras formas populares de financiar una propiedad de inversión incluyen obtener un préstamo sobre el capital  de otra propiedad que ya poseas o solicitar un préstamo basado en la relación de cobertura del servicio de la deuda. Con un préstamo DSCR, calificas en función del potencial de ingresos de la propiedad de inversión que quieres comprar.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre cómo encontrar una buena propiedad de inversión.

¿Dónde puedo buscar una propiedad de inversión?

Puedes encontrar propiedades de inversión en sitios de subastas inmobiliarias, trabajando con agentes inmobiliarios locales y por medio del MLS.

¿Cuál es el mejor tipo de propiedad de inversión para principiantes?

En la mayoría de los casos, las propiedades multifamiliares o las viviendas unifamiliares en mercados de bienes raíces estables son las mejores opciones para principiantes.

¿Debería comprar una propiedad para remodelar como inversión?

A menos que tengas amplia experiencia invirtiendo, trabajes con un contratista de confianza o puedas hacer tú mismo trabajo de nivel profesional, puede que no sea la mejor opción, especialmente si es tu primera propiedad de inversión.

¿Cómo sé si la propiedad será rentable?

Puedes calcular si una propiedad será rentable restando tus gastos previstos de mantenimiento de los ingresos por alquiler proyectados.

Conclusión: ser selectivo puede valer la pena

Buscar propiedades en ubicaciones con alta demanda, bajos costos de mantenimiento y flujo de efectivo positivo es una estrategia inteligente para encontrar una inversión con potencial de ingresos de largo plazo. Antes de comprar, investiga a fondo la propiedad, analiza los números y trabaja con profesionales de confianza para determinar si es una buena inversión.

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Este artículo tiene fines informativos únicamente y no sustituye el asesoramiento profesional de un proveedor médico, abogado autorizado, asesor financiero o profesional tributario. Los consumidores deben verificar de forma independiente que cualquier servicio mencionado cubra sus necesidades.