¿Puedes usar un préstamo sobre la plusvalía para comprar otra casa?

Un préstamo sobre la plusvalía es una forma conveniente de hacer un préstamo sobre el capital de tu vivienda sin tener que refinanciar. Puedes usar el dinero que pides prestado para cualquier cosa que quieras, incluyendo comprar otra casa o una propiedad de inversión. En esta guía, explicaremos cómo funciona, cuándo tiene sentido y los riesgos para tener en cuenta, para luego comparar alternativas como una línea de crédito garantizada por la plusvalía, o HELOC, o un refinanciamiento con desembolso de efectivo para elegir el camino correcto.¹

¿Qué es un préstamo sobre la plusvalía?

El capital de la vivienda es la diferencia entre el valor de tu casa y lo que debes por ella.² Por ejemplo, si tu casa vale $350,000 y el saldo de tu hipoteca es $200,000, tienes $150,000 en capital acumulado.

Un préstamo sobre la plusvalía es una segunda hipoteca que usa el capital como colateral. Recibes una suma total y haces pagos durante un plazo establecido, generalmente a una tasa de interés fija.

“Un préstamo sobre la plusvalía es una de las formas más fáciles de sacar partido de lo que suele ser el activo más grande de un propietario: su casa”, comenta Tim Choate, experto en finanzas personales y profesional de bienes raíces en Petaluma, California.

Puedes usar un préstamo sobre la plusvalía para el down payment de otra propiedad.

“Aunque cada prestamista tiene sus propios estándares, la mayoría de los préstamos sobre la plusvalía se pueden usar para cualquier propósito, incluyendo dar el down payment para una segunda casa”, explica Todd Christensen, asesor de vivienda en Pocatello, Idaho. “Sin embargo, el crédito, los ingresos y la cantidad de capital que quede en tu primera hipoteca son factores que afectan a la hora de determinar el tamaño de tu préstamo sobre la plusvalía”.

Ventajas de un préstamo sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía es una forma conveniente de pedir dinero prestado a tasas de interés bajas para comprar otra propiedad. Otros beneficios incluyen:

• Puedes aumentar tu down payment. Con un préstamo sobre la plusvalía, recibes un pago de suma total. Usar ese dinero como down payment para una propiedad de inversión puede reducir tu pago mensual y tu tasa de interés.
• Puedes resolver los problemas de financiamiento. Comprar una segunda propiedad suele ser más difícil porque los prestamistas tienen requisitos de crédito y de down payment más estrictos. Un préstamo sobre la plusvalía puede ser una solución relativamente sencilla y asequible para los propietarios interesados en comprar una propiedad de inversión.
• Tu tasa de interés probablemente será más baja. Puedes evitar las tasas de interés altas con un préstamo sobre la plusvalía porque tu casa sirve como colateral. También es posible que los prestamistas ofrezcan cargos y costos de cierre más bajos. “Disfrutas de tasas estables y pagos uniformes cada mes, y del acceso a una cantidad de dinero grande a tasas más baratas que los préstamos personales o las tarjetas de crédito si lo necesitas”, explica Choate.
• Es posible que puedas acceder a los fondos más rápidamente. Un préstamo sobre la plusvalía puede cerrarse en tan solo 2 semanas.

“Además, para cualquier propietario que haya tenido problemas con gastos de consumo, un préstamo sobre la plusvalía tiene la ventaja de requerir el reembolso y evitar préstamos adicionales, comparado con una línea de crédito garantizada por la plusvalía”, dice Christensen. “Esto minimiza la posibilidad de endeudarse demasiado”.

Por el momento, Rocket Mortgage^® no ofrece HELOC.

Desventajas de un préstamo sobre la plusvalía

A pesar de los beneficios de usar un préstamo sobre la plusvalía para comprar una propiedad de inversión, hay algunos riesgos.

• Estás cambiando un activo por deuda. Cuando haces un préstamo sobre la plusvalía, estás cambiando capital por deuda.
• Eres vulnerable a los cambios en el mercado inmobiliario. Si los valores de mercado caen, el capital de tu vivienda también podría disminuir. Esto puede reducir el valor de tu casa y afectar tu rendimiento cuando la vendas.
• Podrías tener tres hipotecas para dos casas. Un préstamo sobre la plusvalía es una segunda hipoteca sobre una residencia principal. También necesitas otra hipoteca para financiar tu segunda casa. Eso significa que probablemente tendrás tres hipotecas para dos propiedades.
• Es posible que tus pagos de intereses no sean deducibles de impuestos. Se recomienda consultar con un contador con experiencia antes de tomar cualquier decisión. Los cambios en el código tributario debido a la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2018 y las normas sobre deducciones detalladas versus deducciones estándar pueden afectar la posibilidad de deducir los pagos de intereses de los préstamos sobre la plusvalía.
• Tu residencia principal está en riesgo. Esto se debe a que tendrás que dar tu casa como garantía para el préstamo sobre la plusvalía. “Si no puedes pagar, tu vivienda principal corre peligro”, dice Choate.

Métodos alternativos a usar el capital de la vivienda para comprar una segunda vivienda

Hay otras opciones de financiamiento que puedes considerar para comprar otra propiedad.

• Préstamos de dinero duro: son préstamos de alto interés generalmente garantizados por la propiedad y financiados por inversionistas y compañías privadas. “Suelen ser préstamos a corto plazo de prestamistas privados que tienen tasas de interés más altas”, dice Stephanie Goldstein, abogada y socia de Schorr Law en Los Ángeles.
• Financiamiento del vendedor: el vendedor ocupa el lugar de un prestamista hipotecario tradicional y financia la compra él mismo. Tú le pagas al vendedor en cuotas hasta liquidar el total del préstamo. El financiamiento del vendedor generalmente ofrece términos más flexibles, pero tiene tasas de interés más altas y un down payment más grande.
• Préstamo entre pares (P2P): los préstamos P2P son préstamos personales y no se necesita un colateral para garantizarlos. Los financian personas individuales o grupos de inversionistas en lugar de instituciones financieras tradicionales. Puedes obtener una tasa de interés más baja y términos más flexibles si tienes un crédito excelente. “Sin embargo, la cantidad que puedes pedir prestada suele ser limitada comparado con los prestamistas tradicionales”, comenta Christensen.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre cómo usar un préstamo sobre la plusvalía para comprar otra casa.

¿Cuándo puedo vender mi casa después de tramitar un préstamo sobre la plusvalía?

Puedes vender en cualquier momento. No hay un límite de tiempo establecido para vender tu casa después de hacer un préstamo sobre la plusvalía. Sin embargo, debes liquidar todos los gravámenes sobre la vivienda antes de poder cerrar la venta. Esto incluye tu préstamo sobre la plusvalía, ya que tu casa actúa como colateral para el préstamo.

¿Hará un préstamo sobre la plusvalía que mi hipoteca se devalúe?

Una hipoteca devaluada ocurre cuando el saldo de principal de un préstamo hipotecario excede el valor de tasación de la vivienda. Este escenario suele ocurrir cuando el valor de una propiedad cae durante el período en que el propietario paga la hipoteca. Un préstamo sobre la plusvalía por sí solo normalmente no hace que una hipoteca se devalúe, pero si pides prestada una cantidad muy alta, eso puede contribuir a estar en esa situación.

Conclusión: Puedes usar tu capital para comprar otra casa

Puedes usar tu capital para comprar una segunda vivienda o una propiedad de inversión. Siempre que pides un préstamo, hay beneficios y riesgos que debes considerar cuidadosamente. Un préstamo sobre la plusvalía puede proporcionar una suma total para inversión a tasas razonables, pero hacerlo aumenta tu deuda y pone en riesgo tu casa si no pagas.

Si estás listo para explorar tus opciones de préstamo, haz hoy mismo tu solicitud con Rocket Mortgage.

¹ Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.

  El producto de préstamo sobre la plusvalía exige documentación completa de ingresos y activos, puntuación de crédito y las relaciones máximas de préstamo-valor (LTV), préstamos combinados-valor (CLTV) y préstamos combinados y capital-valor (HCLTV). Los requisitos se actualizaron el 2/5/2024 y están escalonados de la siguiente manera: puntuación FICO mínima de 680 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 80%, puntuación FICO mínima de 700 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 85% y puntuación FICO mínima de 740 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 90%. Tu relación deuda-ingresos (DTI) debe ser del 50% o menos. Válido para cantidades del préstamo entre $45,000.00 y $500,000.00 (la cantidad mínima del préstamo para las propiedades en Michigan es $10,000.00). El producto es un segundo gravamen independiente y no se puede usar para transacciones piggyback. El producto no está disponible para productos Schwab. Las directrices pueden variar para las personas que trabajan por cuenta propia. Algunas hipotecas pueden considerarse de “mayor precio” según la prueba de diferencia con la APOR. Los préstamos de mayor precio no están permitidos para las propiedades en Nueva York. Se aplican otras restricciones. No disponible en Texas. Esto no es un compromiso de préstamo.