Guía para usar un préstamo sobre la plusvalía para comprar otra casa

¿Puedes usar un préstamo sobre la plusvalía para comprar otra casa? La respuesta corta es sí, aunque las ventajas y desventajas de hacerlo puede depender del uso que le darás a la segunda propiedad. También podría ser una buena opción para los interesados en comprar una propiedad de inversión.

En este artículo, exploraremos los préstamos sobre la plusvalía, cómo se pueden usar para obtener una propiedad y los beneficios e inconvenientes de usar tu capital para comprar una segunda casa.

Para entender cómo usar el capital de tu vivienda para tu siguiente compra de un inmueble, primero debes entender cómo funciona un préstamo sobre la plusvalía. Un préstamo sobre la plusvalía es un tipo de segunda hipoteca que te permite acceder al capital que has acumulado en tu vivienda.

El capital de la vivienda es la diferencia entre lo que vale tu casa y lo que le debes al prestamista, también conocido como la cantidad de tu casa de la que realmente eres propietario. A medida que haces los pagos de la hipoteca y reduces el saldo de tu préstamo, acumulas capital. Con un préstamo sobre la plusvalía, puedes recibir el dinero en una suma total que luego le pagas al prestamista en cuotas fijas en un período establecido.

Si estás considerando usar el capital de tu vivienda para comprar una segunda casa, hay una pregunta importante que te debes hacer: ¿Estás comprando esta propiedad como tu segunda casa o como una inversión?

Puede ser difícil hacer la diferencia, pero es importante tener objetivos claros en mente ya que eso afectará directamente tu capacidad para recibir financiamiento. Algunas de las diferencias clave entre usar un préstamo sobre la plusvalía para una segunda casa y para propiedades de inversión incluyen:

• La capacidad de que una propiedad de inversión se pague sola. Tenga en cuenta que calcular la tasa interna de retorno (IRR) es clave para asegurarse de que esto pase.

• La mayor posibilidad de poder pagar una propiedad de inversión con un préstamo sobre la plusvalía comparado con una segunda casa, que generalmente requiere un down payment más alto y mejor crédito.

Un préstamo sobre la plusvalía puede hacer que comprar una segunda propiedad sea menos caro y darle más liquidez al comprador. Cuando usas el capital de tu vivienda específicamente para comprar una propiedad de inversión, hay algunas ventajas claras.

Puedes aumentar tu down payment

Los préstamos sobre la plusvalía se reciben en un pago total, dándote más dinero en efectivo para usar para tu siguiente propiedad. Si eliges usar más de ese dinero para el down payment, potencialmente podrías reducir tus pagos mensuales y tu tasa de interés.

Puedes resolver problemas económicos

Por lo general, es más difícil financiar segundas propiedades debido a que los requisitos de down payment son más estrictos, por lo que un préstamo sobre la plusvalía se vuelve una solución más conveniente y asequible para la mayoría de los prestatarios que están buscando comprar propiedades de inversión.

Es probable que las tasas de interés sean más bajas

Los prestamistas dedican menos tiempo a generar los préstamos sobre la plusvalía, lo que te puede ahorrar dinero, porque eso generalmente significa cargos y costos de cierre más bajos. Pero quizá la mayor ventaja de esta opción es la posibilidad de reducir tus tasas de interés.

Los préstamos sobre la plusvalía ofrecen tasas de interés más bajas porque están asegurados por un colateral en la forma de un bien inmueble. Esto significa que, usando un préstamo sobre la plusvalía, puedes evitar las altas tasas de interés que encontrarías con otras formas de financiamiento, como dinero duro y préstamos personales.

A pesar de los beneficios de usar el capital de tu vivienda para comprar una propiedad de inversión, también hay otros posibles riesgos.

Estás cambiando activos por deuda

Hacer un préstamo sobre la plusvalía significa convertir activos en deuda porque efectivamente estás tomando la parte de tu casa que es tuya y amarrándola a otro préstamo. Aunque esto puede valer la pena en algunos escenarios pues evita que tengas que retirar dinero de inversiones existentes, tener más deuda tiene otras implicaciones que debes considerar.

Te estás haciendo vulnerable a los cambios en el mercado inmobiliario

Todos los propietarios de vivienda son técnicamente vulnerables a estos cambios, pero al tener dos propiedades, básicamente estás duplicando tu posible riesgo a cambios en el mercado inmobiliario. Si el valor de cualquiera de las viviendas disminuye, podrías terminar debiendo más en tu hipoteca y tu préstamo sobre la plusvalía, lo que puede afectar demasiado a algunos propietarios.

Y si te atrasas en pagar el préstamo, potencialmente podrías perder tu propiedad principal y la secundaria, ya que ambas están sirviendo como colaterales. También debes tener en cuenta que los valores de mercado reducidos podrían afectar tu capacidad para revender tu propiedad de inversión.

Podrías tener tres hipotecas para solo dos casas

Un préstamo sobre la plusvalía a menudo se obtiene en forma de una segunda hipoteca. Combina esto con el financiamiento que necesitarás para tu segunda casa, y es probable que termines con tres hipotecas para solo dos propiedades.

Aunque es importante recordarlo, no tiene por qué ser un factor decisivo, ya que no es peor que tener dos hipotecas y otro préstamo, que probablemente tendrían tasas de interés más altas.

Es posible que los pagos de intereses de tu préstamo sobre la plusvalía no sean deducibles de impuestos

En 2018, los cambios a los códigos fiscales dieron lugar a directrices algo ambiguas para las propiedades de inversión. Por esto, recomendamos que consultes con un contador antes de tomar cualquier decisión. Sin embargo, si el préstamo sobre la plusvalía no se usa específicamente para mejorar la propiedad que usaste como colateral, es probable que no sea deducible de impuestos.

Para financiar la compra de una propiedad, ¿debo pedir un préstamo sobre la plusvalía en una suma total, una HELOC o un refinanciamiento con desembolso de efectivo?

A diferencia del pago total único que recibirías con un préstamo sobre la plusvalía, una HELOC, o línea de crédito garantizada por la plusvalía, funciona de manera similar a una tarjeta de crédito, pues te permite acceder a y usar el capital como tú decidas, hasta cierto límite y en un cierto período de tiempo. Aunque las HELOC pueden ofrecer más flexibilidad que los préstamos sobre la plusvalía, también tienen costos de cierre más altos y tasas de interés variables, lo que puede significar que pagas más con el tiempo. Rocket Mortgage no ofrece HELOC.

Otra opción para considerar es un refinanciamiento con desembolso de efectivo, que te permite sacar una hipoteca más grande a cambio de acceder al capital de tu vivienda. Como es una forma de refinanciamiento y no una segunda hipoteca, un refinanciamiento con desembolso de efectivo no se suma a tu pago mensual, sino que extiende la duración del préstamo original.

Hay mucho por considerar cuando eliges entre una HELOC y un refinanciamiento con desembolso de efectivo, pero si estás planeando usar tu dinero como una suma total de la misma manera que con un down payment, un refinanciamiento con desembolso de efectivo o un préstamo sobre la plusvalía probablemente tendría más sentido.

¿Cuándo puedo vender mi casa después de sacar un préstamo sobre la plusvalía?

No hay un límite de tiempo fijo para qué tan pronto puedes vender tu casa después de sacar un préstamo sobre la plusvalía. Sin embargo, en cualquier transacción hipotecaria, es necesario saldar los gravámenes para vender la propiedad. Esto se debe a que tu casa es la garantía del préstamo, pero no significa que tengas que esperar para venderla.

Si decides vender tu casa mientras sigues pagando tu hipoteca primaria y el préstamo sobre la plusvalía, podrás pagar estos gravámenes con los ingresos de la venta de la casa. Por ejemplo, si vendes tu casa por $350,000 y todavía debes $150,000 de la hipoteca y $50,000 del préstamo sobre la plusvalía, ese dinero se deducirá de la venta, dejándote con una ganancia de $150,000.

¿Hará un préstamo sobre la plusvalía que mi hipoteca se devalúe?

Un préstamo devaluado es un préstamo hipotecario con un principal más alto de lo que vale la casa. Esto suele ocurrir cuando el valor de la propiedad baja mientras el propietario sigue pagando el saldo original del préstamo. Aunque no es muy probable que un préstamo sobre la plusvalía devalúe directamente una hipoteca, el riesgo será más alto porque deberás más por la propiedad.

¿Qué otras opciones de financiamiento están disponibles para propiedades de inversión o segundas viviendas?

Las formas alternativas de financiamiento para comprar una segunda casa incluyen:

• Préstamos de dinero duro
• Préstamos personales
• Prestamistas de dinero privado
• Financiamiento del vendedor
• Préstamo entre pares
• IRA autodirigidas

¿Puedes usar ese capital para comprar una segunda casa o una propiedad de inversión? La respuesta es sí, y hacerlo tiene algunos beneficios significativos. Pero al igual que con cualquier deuda nueva, también hay riesgos potenciales. Para asegurar tu éxito financiero, recomendamos analizar todas las ventajas y desventajas antes de tomar una decisión.

Si estás interesado en acceder al capital de tu casa o disminuir el pago de tu hipoteca, visita nuestro Centro de Aprendizaje para obtener más información sobre el proceso de refinanciamiento.