Requisitos de la FHA para la relación DTI (guía para 2026)

¿Qué es la DTI?

La relación deuda-ingresos es una cifra que refleja cuánto de tus ingresos debe destinarse al pago de deudas. Se refleja como un porcentaje y se calcula sumando tus pagos mensuales y dividiendo esa suma por tus ingresos mensuales brutos.

Los prestamistas usan tu DTI para medir si podrás mantenerte al día con los pagos de la hipoteca mientras pagas tu préstamo. Si tu DTI es demasiado alta, existe una mayor probabilidad de que te retrases en el pago de la hipoteca o incluso que incumplas con el préstamo. Para calificar para un préstamo de la FHA, tu DTI deberá estar por debajo de los límites establecidos por la FHA y tu prestamista.

Hay dos tipos de DTI: DTI hipoteca-ingresos (front-end) y DTI deuda total-ingresos (back-end).

DTI de hipoteca-ingresos (front-end DTI)

Tu DTI hipoteca-ingresos (front-end), también conocida como relación de vivienda, considera solamente tus deudas relacionadas con la vivienda. Esto incluye el alquiler o el pago de la hipoteca, el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad.

DTI de deuda total-ingresos (back-end DTI)

La DTI deuda total-ingresos, también conocida como relación de deuda total, considera todos tus pagos de deuda mensuales. Esto incluye no solo los costos de vivienda, sino también tarjetas de crédito, préstamos de vehículo, préstamos estudiantiles y otros tipos de deuda.

Requisitos de la FHA para la relación DTI

Normalmente se aconseja a los compradores de vivienda que sigan la regla 28/36 en lo que respecta al DTI de hipoteca y de deuda total. Según la regla 28/36, debes evitar gastar más del 28% de tus ingresos en costos de vivienda y más del 36% de tus ingresos en deudas. Sin embargo, los préstamos de la FHA tienen requisitos de DTI más relajados, lo que permite un DTI de hipoteca-ingresos hasta del 31% y un DTI de deuda total hasta del 43%. Incluso es posible calificar para un préstamo de la FHA con un DTI hasta del 50% si tienes algunos factores compensatorios que ayuden a demostrar que puedes pagar la hipoteca.

Factores compensatorios que pueden permitir una DTI más alta

Si tu DTI es alta, aún podrías calificar para un préstamo de la FHA gracias a ciertos factores que compensan el riesgo que representas como prestatario. Se denominan factores compensatorios y ayudan a demostrarle al prestamista que es probable que puedas mantenerte al día con los pagos de la hipoteca. Los siguientes suelen considerarse factores compensatorios:

• crédito
• Ingresos adicionales
• Inversiones diversificadas
• Ahorros sustanciales

Cómo calcular tu DTI

Puedes calcular tu DTI para ver si podrías ser elegible para un préstamo de la FHA. Conoce como funciona.

1. Suma los pagos mensuales mínimos de tus deudas. Esta es la cantidad mínima que debes pagar por tu alquiler o hipoteca, tarjetas de crédito y préstamos. No incluyas gastos de manutención como servicios públicos, seguro de auto y comida.
2. Divide por el ingreso mensual bruto. Una vez que tengas tu deuda mensual total, divide esa cifra por tus ingresos mensuales brutos. Esa es la cantidad de dinero que ganas cada mes antes de impuestos y deducciones.
3. Convierte a un porcentaje. Mueve el punto decimal dos espacios hacia la derecha y tendrás tu relación DTI.

Ejemplo de cálculo de DTI de deuda total-ingresos (back-end)

Por ejemplo, supongamos que ganas $6,000 al mes antes de impuestos y tienes los siguientes pagos mensuales mínimos de deuda:

• Alquiler: $1,800
• Pago del auto: $475
• Tarjetas de crédito: $500
• Préstamo personal: $100

Una vez que sumes estas deudas, verás que tu deuda mensual total es de $2,875. Si divides ese número por tus ingresos mensuales brutos de $6,000, obtendrás 0.48. Por lo tanto, tu DTI es del 48%.

¿Qué deudas cuentan para la DTI de la FHA?

Los prestamistas de la FHA consideran tanto la DTI de hipoteca como la DTI de deuda total para decidir si aprueban tu solicitud. Tu capacidad de reembolso del préstamo depende de la parte de tus ingresos que se destina a la hipoteca y de cuánta deuda tienes en general. Tu DTI de deuda total ofrece una visión más completa de la cantidad total de deuda que tienes.

Por qué importa el tipo de deuda

El tipo de deudas que tienes también marca una diferencia en cómo los prestamistas ven tu DTI. La deuda que está asegurada con una garantía —como una hipoteca o un préstamo para automóvil— se considera menos riesgosa porque a menudo tiene tasas de interés más bajas. La deuda que tiene una fecha de pago establecida es preferible a la deuda renovable, como una tarjeta de crédito, que generalmente tiene tasas de interés más altas.

¿Qué pasa si mi DTI es demasiado alta?

Si tu DTI es demasiado alta para ser elegible para un préstamo de la FHA, estas medidas podrían ayudarte:

• Paga tus deudas para reducir tu DTI
• Aumenta tus ingresos
• Mejora tu puntuación de crédito
• Compra una casa más asequible

Preguntas frecuentes sobre los requisitos de la relación DTI

Estas son las respuestas a algunas preguntas frecuentes sobre los requisitos de DTI de los préstamos de la FHA.

¿Cuál es la relación DTI máxima para un préstamo de la FHA?

Es posible calificar para un préstamo de la FHA con una DTI hasta del 43%. Si tienes ciertos factores compensatorios, como un excelente crédito y ahorros sustanciales, podrías calificar para un préstamo de la FHA con una DTI hasta del 50%.

¿Qué es la regla del 75% de la FHA?

La regla del 75% de la FHA es para quienes van a comprar una propiedad de unidades múltiples como una inversión para alquiler. Según la regla del 75%, la FHA considerará el 75% de los ingresos por alquiler estimados a la hora de determinar tu elegibilidad para tener en cuenta las posibles vacantes.

¿Es demasiado alta una relación deuda-ingresos del 50%?

Es posible calificar para un préstamo de la FHA con una DTI de hasta el 50%, pero por lo general también necesitarás tener algunos factores compensatorios que ayuden a demostrar que puedes pagar el préstamo.

Conclusión sobre la DTI y los préstamos de la FHA

Tu relación deuda-ingresos es una cifra que refleja cuánta deuda tienes en relación con tus ingresos y puede afectar tu capacidad para obtener una hipoteca. Puedes calcular tu DTI sumando tu deuda mensual y dividiéndola por tus ingresos mensuales brutos. Los préstamos de la FHA tienen requisitos de elegibilidad más relajados en general, pero, aun así, usualmente necesitarás una DTI inferior al 50% para calificar.

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Rocket Mortgage no actúa en nombre de la FHA ni del HUD.