Primer gravamen vs. segundo gravamen: ¿cuál es la diferencia?

Cuando obtienes una hipoteca o cualquier otro préstamo garantizado sobre tu vivienda, tu prestamista coloca un gravamen sobre la propiedad. Un gravamen es un reclamo legal que permite a tu prestamista recuperar sus pérdidas si incumples con la hipoteca.

Si tienes una segunda hipoteca, como un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda¹, cada préstamo tendrá su propio gravamen sobre la propiedad. Si incumples con tu hipoteca, el prestamista con el primer gravamen tiene prioridad para recuperar sus pérdidas. Si la vivienda se vende y las ganancias no son suficientes para cubrir ambos gravámenes, el titular del primer gravamen se pagará en su totalidad y el titular del segundo gravamen recibirá lo que quede.

Algunos préstamos exigen la posición de primer gravamen como condición para su aprobación, por lo que comprender cómo funcionan los gravámenes puede ayudarte a entender el proceso de comprar, vender, refinanciar o pedir dinero utilizando el valor líquido acumulado de tu vivienda.

¿Cómo funciona un gravamen?

Cuando se coloca un gravamen sobre tu vivienda, le da al titular del gravamen un reclamo legal sobre tu propiedad hasta que se pague el gravamen.

Por ejemplo, si vendes tu vivienda, el gravamen debe pagarse primero con las ganancias de la venta, reduciendo cualquier beneficio que puedas obtener. Si incumples con tus préstamos, los gravámenes determinan el orden en que los acreedores reciben el pago proveniente de la venta de tu vivienda.

Los dos tipos más comunes de gravámenes son:

• Gravámenes hipotecarios. Si financias tu vivienda, la propiedad sirve como garantía y tu prestamista crea un gravamen hipotecario. Esto le da al prestamista el derecho de ejecutar la hipoteca y vender tu propiedad para recuperar su dinero si incumples.
• Gravamen fiscal. Si no pagas tus impuestos sobre la propiedad, el gobierno puede colocar un gravamen fiscal sobre tu propiedad. Un gravamen fiscal tiene prioridad sobre otros gravámenes. En casos extremos, el gobierno puede forzar la venta de tu vivienda para cobrar impuestos atrasados y multas.

¿Qué es un primer gravamen?

El primer gravamen es el gravamen que se registra primero. Generalmente, se trata de la hipoteca principal del propietario de vivienda. La posición de primer gravamen es importante porque, si vendes tu vivienda o esta entra en ejecución hipotecaria, este préstamo se paga primero.

¿Qué es un segundo gravamen?

Un segundo gravamen, a veces llamado gravamen subordinado, corresponde a cualquier préstamo que obtengas además de tu hipoteca principal. Los préstamos sobre la plusvalía y las líneas de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) son ejemplos típicos de segundos gravámenes.

Los prestamistas tratan los segundos gravámenes de manera diferente. Si incumples, el segundo gravamen solo se paga después de que el primer gravamen haya sido pagado, y únicamente si quedan suficientes fondos para cubrirlo.

Aquí tienes un ejemplo simplificado: Un propietario de vivienda incumple con una vivienda que el banco ejecuta y vende por $400,000. Existe un primer gravamen sobre la propiedad por $380,000 y un segundo gravamen por $40,000. Después de que el primer gravamen se paga en su totalidad, el titular del segundo gravamen recibe el resto, que es solo la mitad de lo que se le debe.

Esta es la razón por la cual las tasas de interés de los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y las HELOC normalmente son más altas que las tasas de las primeras hipotecas y los refinanciamientos. Existe más riesgo para el prestamista y, por ello, se te cobra una prima en forma de una tasa de interés más alta.

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Por qué la posición del gravamen es importante para los prestatarios

La posición del gravamen no solo importa para los prestamistas. Tener múltiples gravámenes también puede tener un impacto importante en ti como prestatario.

Determina tu capacidad para refinanciar

Si refinancias tu hipoteca, el nuevo prestamista querrá el primer gravamen porque es el menos riesgoso. Si el estudio de títulos revela un segundo gravamen, tu prestamista puede exigir que el titular del segundo gravamen firme un acuerdo de subordinación, lo que establecería el nuevo préstamo principal como el primer gravamen. Si el titular del segundo gravamen se niega, es posible que tu refinanciamiento no sea aprobado.

Afecta tu capacidad de endeudamiento

Un segundo gravamen significa que tienes más de un préstamo sobre una propiedad, lo que implica una deuda mensual adicional que pagar y menos capital en tu vivienda. Esta deuda adicional puede afectar tu capacidad para obtener un nuevo préstamo para automóvil, préstamo personal o tarjeta de crédito. Rocket Mortgage proporciona una calculadora del capital de la vivienda para ayudarte a comprender mejor tus opciones financieras.

Aumenta el riesgo de ejecución hipotecaria

Un pago de segunda hipoteca significa que has asumido más deuda, lo que aumenta el riesgo de ejecución hipotecaria para los prestatarios. Más deuda aumentará tu relación deuda-ingresos, lo que puede dificultar la calificación para un nuevo préstamo u otros tipos de crédito. Debes hacer todo lo posible para evitar la ejecución hipotecaria. Afortunadamente, existen opciones disponibles, como modificación del préstamo, tolerancia hipotecaria, planes de pago, refinanciamiento y más.

Influye en la venta de una vivienda

Cuando vendes una casa con una hipoteca, todos los gravámenes pendientes deben pagarse antes de que recibas cualquier parte de las ganancias. Esto incluye el saldo de tu primera y segunda hipoteca. Más deuda significa que conservarás menos dinero cuando vendas tu vivienda. Si debes más de lo que vale tu vivienda, podrías necesitar pagar tus gravámenes de tu propio bolsillo.

¿Qué sucede si no puedes pagar el primer o segundo gravamen?

Si incumples con tu hipoteca o con el segundo gravamen, el prestamista puede ejecutar la hipoteca sobre tu propiedad y venderla para recuperar sus pérdidas.

Y debido a que el gravamen recae sobre la propiedad y no sobre ti como individuo, la hipoteca sobrevive al proceso de bancarrota. En otras palabras, incluso si te declaras en bancarrota, el gravamen sigue existiendo y el prestamista tiene derecho a recibir el pago proveniente de la venta de tu propiedad.

El titular del primer gravamen recibe el pago primero. Si queda suficiente dinero, el titular del segundo gravamen recibe el pago después. Esta es la razón por la que el orden de los gravámenes es importante para los prestamistas.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre primeros y segundos gravámenes.

¿Puedo refinanciar mi primera hipoteca si tengo un segundo gravamen?

Sí, pero refinanciar con un segundo gravamen sobre tu propiedad normalmente exige un acuerdo de subordinación que permita que la nueva hipoteca principal conserve la posición de primer gravamen.

¿Qué sucede con un segundo gravamen en una ejecución hipotecaria?

El titular del primer gravamen recibe el pago primero. El titular del segundo gravamen recibe el pago si quedan suficientes ganancias de la venta. Por esta razón, los prestamistas consideran los segundos gravámenes más riesgosos.

¿Una HELOC es un segundo gravamen?

Sí, a menos que la vivienda esté pagada por completo y libre de gravámenes. Si existe una hipoteca, las HELOC, los préstamos sobre los préstamos sobre la plusvalía de la vivienda y otros préstamos pueden tener como consecuencia segundos gravámenes. Debido a esto, los prestamistas los consideran más riesgosos, razón por la cual normalmente tienen tasas de interés más altas que las primeras hipotecas.

¿Un titular de segundo gravamen puede ejecutar la hipoteca?

Sí, pero es menos común que ocurra. Esto se debe a que cuando el titular del segundo gravamen ejecuta la hipoteca, el titular del primer gravamen debe pagarse primero, incluso si no estás atrasado en esos pagos. Por lo tanto, para que un titular de segundo gravamen ejecute la hipoteca cuando no le pagas, debe creer que tu vivienda vale lo suficiente para pagar tanto la primera hipoteca como su gravamen.

Conclusión: el primer gravamen tiene prioridad sobre el segundo

Cuando tienes más de un préstamo sobre tu vivienda, la posición del gravamen es importante para los prestamistas. Esto se debe a que los primeros gravámenes, como la hipoteca que obtuviste para comprar tu casa, se pagan primero. Dado que los préstamos sobre la plusvalía de la vivienda y otros tipos de préstamos crean segundos gravámenes, los prestamistas los consideran más riesgosos. Eso te afecta porque normalmente genera tasas de interés más altas.

Por esta razón, si estás considerando un préstamo sobre la plusvalía, es importante que compares opciones y utilices un prestamista confiable. Explora tus opciones con Rocket Mortgage hoy mismo.

¹El producto de préstamo sobre la plusvalía exige documentación completa de ingresos y activos, puntuación de crédito y las relaciones máximas de préstamo-valor (LTV), préstamos combinados-valor (CLTV) y préstamos combinados y capital-valor (HCLTV). Los requisitos se actualizaron el 11/19/25 y están escalonados de la siguiente manera: puntuación FICO mínima de 680 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 80%, puntuación FICO mínima de 700 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 85% y puntuación FICO mínima de 740 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 90%. Tu relación deuda-ingresos (DTI) debe ser del 50% o menos. Válido para cantidades del préstamo entre $45,000.00 y $500,000.00 (la cantidad mínima del préstamo para las propiedades en Michigan es $10,000.00). El producto es un segundo gravamen independiente y no se puede usar para transacciones piggyback. El producto no está disponible para productos Ameriprise. Las directrices pueden variar para las personas que trabajan por cuenta propia. Algunas hipotecas pueden considerarse de “mayor precio” según la prueba de diferencia con la APOR. Los préstamos de mayor precio no están permitidos para las propiedades en Nueva York. Se aplican otras restricciones. Esto no es un compromiso de préstamo.

Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.