Segunda vivienda versus propiedad de inversión: ¿cuál es la diferencia?

La línea que separa una segunda vivienda de una propiedad de inversión suele ser difusa. Sin embargo, conocer la diferencia puede ahorrarte miles de dólares en impuestos y costos de financiamiento.

Continúa leyendo para aprender qué se clasifica como una segunda vivienda vs. una propiedad de inversión, cómo los prestamistas y el IRS las tratan de manera diferente, y cuándo comprar cada tipo de propiedad.

¿Qué es una segunda vivienda?

Una segunda vivienda es una propiedad que compras además de tu residencia principal con la intención de ocuparla durante parte del año. Normalmente es una casa de vacaciones, pero podría ser cualquier propiedad que visites con regularidad, pero en la que no vivas a tiempo completo.

Para financiar una segunda vivienda, posiblemente necesites una hipoteca nueva. Sin embargo, muchos propietarios aprovechan el capital de su primera casa en lugar de pedir una hipoteca. Por ejemplo, los préstamos sobre la plusvalía, los refinanciamientos con desembolso de efectivo y las líneas de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) son estrategias de financiamiento muy usadas. Rocket Mortgage^® no ofrece HELOC en este momento.

Dicho esto, para que los prestamistas y el IRS la consideren una segunda vivienda, la propiedad generalmente debe:

• Ser una vivienda de una sola unidad.
• Estar por lo menos a 50 millas de tu residencia principal.
• Usarse para fines personales durante al menos 14 días o el 10% de los días que se alquile a un precio de mercado justo por año (lo que sea mayor).

¿Qué es una propiedad de inversión?

Una propiedad de inversión es un bien inmueble adquirido principalmente para generar ingresos o apreciarse, en lugar de para uso personal. Ejemplos comunes incluyen apartamentos, edificios comerciales, proyectos de compra para remodelar y vender, y alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb.

La mayoría de los inversionistas financian las propiedades de inversión con una mezcla de deuda con préstamos para propiedades de inversión y capital propio, como efectivo o capital recaudado de otros inversionistas. Sin embargo, estas se financian y pagan impuestos de forma distinta a las propiedades designadas para uso personal.

Cómo los prestamistas financian una segunda vivienda vs. propiedades de inversión

Ya sea que vayas a comprar una segunda vivienda o una propiedad de inversión, la mayoría de los prestamistas analizan:

• Tus ingresos y ahorros: tener prueba de ingresos estables y reservas de efectivo les da confianza en que puedes pagar el préstamo. Cuanto más altos sean tus ingresos, mejor.
• Tu puntuación de crédito: esta es una medida de qué tan responsable has sido con tus deudas pasadas. La mayoría de los prestamistas, incluyendo Rocket Mortgage, exigen una puntuación de crédito mínima de 620.
• Tu relación deuda-ingresos (DTI): esta es la parte de tus ingresos destinada al pago de deudas. Cuanto más baja sea tu DTI, más fácil podrás pagar el préstamo.
• Tu down payment: demuestra tienes bastante en juego. Cuanto mayor sea tu down payment, menos probable será que renuncies al préstamo cuando las cosas se pongan difíciles.
• Tipo de préstamo: las hipotecas pueden ser convencionales o respaldadas por el gobierno, de tasa fija o ajustable, préstamos a 30 o 15 años, etc. El tipo de préstamo influirá en las decisiones del préstamo.
• Tipo de propiedad: los bienes raíces pueden clasificarse por función, como segunda vivienda o propiedad de inversión. Cada tipo conlleva sus propios riesgos y rendimientos potenciales.

Para compras de segunda vivienda y propiedad de inversión, los prestamistas típicamente tienen diferentes requisitos de préstamo:

Las tasas de interés pueden variar muchísimo

Los prestamistas establecen las tasas hipotecarias basándose en el costo de financiar y administrar el préstamo, el riesgo de incumplimiento inherente al extender el crédito y el margen de beneficio que quieren obtener de su capital. Como resultado, las tasas hipotecarias pueden ser más altas o más bajas, dependiendo del prestamista, el mercado y el prestatario.

Dicho esto, las tasas hipotecarias de los préstamos para segunda vivienda tienden a ser hasta un 0.50% más altas que las tasas de la vivienda principal, mientras que las tasas de propiedad de inversión tienden a ser aún más altas, entre un 0.50% y un 0.75% más que las tasas de la vivienda principal (en igualdad de condiciones). Esto se debe a que los prestamistas consideran que las propiedades de inversión son ligeramente más riesgosas que las segundas viviendas y ambos tipos de propiedad más riesgosos que las viviendas principales.

Requisitos de down payment

Los préstamos para segunda vivienda y propiedades de inversión también difieren en sus requisitos de down payment. Usualmente, debes dar al menos el 10% para una segunda vivienda y entre el 15% y el 25% para una propiedad de inversión, dependiendo del tipo de préstamo y el número de propiedades que se estén financiando. De nuevo, esto se debe a que los prestamistas ven las propiedades de inversión como ligeramente más riesgosas que las segundas viviendas.

Para determinar cuánto necesitas para un down payment, trabaja estrechamente con tu prestamista o, para obtener una estimación rápida, ingresa los detalles de tu préstamo en una calculadora de down payment.

Cómo funcionan los impuestos para una propiedad de inversión vs. una segunda vivienda

Las segundas viviendas y las propiedades de inversión pagan impuestos de manera diferente. Aquí tienes un desglose rápido:

En qué se parecen

Primero, aquí es donde el tratamiento fiscal de las segundas viviendas y las propiedades de inversión es similar:

• Deducción de intereses hipotecarios: generalmente deducible para ambos tipos de propiedad (aunque pueden aplicarse límites diferentes).
• Impuestos sobre la propiedad: generalmente deducible para ambos tipos de propiedad (aunque pueden aplicarse límites diferentes).
• Ganancias de capital sobre la venta: ambos tipos de propiedad están generalmente sujetos al impuesto sobre ganancias de capital cuando se venden (aunque pueden aplicarse diferentes exclusiones).

En qué se diferencian

Ahora, aquí es donde el tratamiento fiscal de las segundas viviendas y las propiedades de inversión difiere:

• Deducciones de impuestos sobre la propiedad: generalmente ilimitadas para propiedades de inversión; para segundas viviendas, limitadas por la deducción de impuestos estatales y locales (SALT), que recientemente se aumentó de $10,000 a $40,000.
• Gastos de la propiedad además de impuestos e intereses hipotecarios: estos incluyen mantenimiento, reparaciones, servicios públicos, seguro de la propiedad, etc., y son generalmente deducibles para propiedades de inversión; para las segundas viviendas, se consideran gastos personales no deducibles.
• Ingresos de alquiler: gravables para propiedades de inversión; para segundas viviendas, solo gravables si la casa se alquila por más de 14 días al año.
• Intercambio 1031: las propiedades de inversión intercambiadas por propiedades de “tipo similar” pueden diferir el impuesto sobre las ganancias de capital; las segundas viviendas no califican para este beneficio.

Consulta a un profesional de impuestos autorizado para aprender más sobre cómo el IRS trata las segundas viviendas y las propiedades de inversión.

Cómo decidir qué propiedad es la adecuada para ti

Al elegir entre comprar una segunda vivienda o una propiedad de inversión, considera tu estilo de vida y tus objetivos económicos.

Por ejemplo, si quieres un lugar para escapadas ocasionales, una segunda vivienda puede ser lo mejor. Sin embargo, si priorizas un ROI alto (retorno de la inversión), una propiedad de inversión podría ser la mejor opción.

Al tomar la decisión, hazte estas preguntas:

• ¿Con qué frecuencia me quedaré en la propiedad?
• ¿Cuáles son mis objetivos económicos para la propiedad?
• ¿Cómo se administrará esta propiedad?

Preguntas frecuentes sobre las segundas viviendas y las propiedades de inversión

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre segundas viviendas y propiedades de inversión:

¿Considera el IRS que una segunda vivienda es una propiedad de inversión?

Generalmente, no. El IRS solo considera que una segunda vivienda es una propiedad de inversión si la alquilas y tu uso personal no excede los 14 días por año o el 10% del total de días que se alquila a un precio de alquiler justo, lo que sea mayor.

¿Puedo convertir una segunda vivienda en una propiedad de inversión?

Posiblemente. Consulta con tu prestamista, ya que los prestamistas típicamente ven que las segundas viviendas y las propiedades de inversión conllevan diferentes niveles de riesgo, lo que puede afectar los términos de tu préstamo y la tasa de interés.

¿Cómo evito las ganancias de capital en una segunda vivienda?

Si una segunda vivienda era originalmente tu residencia principal, podrías calificar para una exclusión del impuesto sobre ganancias de capital hasta de $250,000 (declarantes individuales) o $500,000 (casados que declaran en conjunto) al venderla. Para calificar, debes haber sido propietario y haber vivido en la casa como tu residencia principal durante al menos 2 de los 5 años antes de la venta.

¿Cuántos días puedes vivir en una propiedad de inversión?

Puedes vivir en una propiedad de inversión hasta el mayor entre 14 días o el 10% del total de días que se alquila a un precio de alquiler justo. Cualquier cosa más allá de esto convierte la propiedad en una segunda vivienda, lo que ofrece beneficios personales, pero reduce la ocupación económica de la propiedad.

Recuerda que este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de servir como asesoramiento financiero, de inversión o fiscal. Debes consultar a un profesional financiero o fiscal calificado antes de tomar decisiones relacionadas con tus fondos de jubilación o tu hipoteca.

Conclusión: tomar la decisión correcta

Sin duda, encontrarte en la posición de poder comprar una segunda propiedad es una excelente oportunidad. En cuanto a qué opción es mejor, todo depende en gran medida de lo que busques y de cómo planees utilizarla.

Una segunda vivienda puede ser más adecuada si quieres tener otro lugar donde vivir al menos parte del año y generar algunos ingresos más. Una propiedad de inversión puede ofrecerte mayores ingresos por alquiler, pero también conlleva un conjunto distinto de obligaciones y ventajas fiscales.

Conocer las ganancias y responsabilidades financieras de ambas opciones puede ayudarte a definir tus objetivos económicos y alinear tus decisiones con tus necesidades de estilo de vida.  Nota importante: Aunque parezca obvio, declarar una propiedad de inversión como si fuera una segunda vivienda para obtener mejores condiciones de préstamo constituye fraude hipotecario. Este delito puede sancionarse con multas severas e incluso dar lugar a una investigación del FBI.

Con la tecnología actual, los prestamistas utilizan herramientas digitales de verificación y visitas aleatorias para detectar fraudes, y cualquier cambio no autorizado en el uso de la propiedad puede provocar el vencimiento anticipado del préstamo o exigir el reembolso total inmediato.  Si tienes preguntas o necesitas orientación sobre los aspectos legales de la compra de una propiedad, considera consultar con un abogado de bienes raíces. Y si ya estás listo para comprar una vivienda, también puedes ponerte en contacto con los Expertos en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage.